I SA/Gd 11/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Sławomir Kozik Sędziowie: Sędzia WSA Marek Kraus (spr.) Sędzia WSA Krzysztof Przasnyski po rozpoznaniu w Wydziale I w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 18 kwietnia 2023 r. sprawy ze skargi "Z" Sp. z o.o. z siedzibą w P. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku z dnia 19 października 2022 r., nr 2201-IEE.711.91.114.2022.AR w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę.

1. Zaskarżonym postanowieniem z dnia 19 października 2022 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku (dalej jako "Dyrektor IAS" lub "organ drugiej instancji"), po rozpatrzeniu zażalenia A. Sp. z o.o. z siedzibą w P. (dalej jako "Skarżąca" lub "Spółka") na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Pruszczu Gdańskim (dalej jako "Naczelnik US" lub "organ pierwszej instancji") z dnia 30 marca 2022 r. w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. 2. Rozstrzygnięcie zapadło na tle następującego stanu faktycznego i prawnego sprawy: 2.1. Naczelnik US prowadzi wobec Skarżącej postępowanie egzekucyjne w oparciu m.in. o tytuł wykonawczy obejmujący należność z tytułu podatku od towarów i usług za grudzień 2013 r. w kwocie należności głównej 1.652.159,00 zł. W celu wyegzekwowania ww. należności Naczelnik US dokonał zajęcia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w P., przy ul. [...]. Zawiadomieniem z dnia 22 października 2018 r. organ wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego A. M. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Pismem z dnia 20 listopada 2019 r., uzupełnionym pismem z dnia 21 listopada 2019 r., Skarżąca zgłosiła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, podnosząc między innymi, że został on sporządzony niezgodnie z prawem oraz że wartość nieruchomości została rażąco zaniżona. Postanowieniem z dnia 15 czerwca 2020 r. Naczelnik US uznał wniesione przez Skarżącą zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości za niezasadne. Postanowieniem z dnia 2 października 2020 r., po rozpoznaniu zażalenia Skarżącej, Dyrektor IAS uchylił ww. postanowienie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji. Wezwaniem z dnia 10 marca 2021 r. Naczelnik US dokonał zajęcia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w P., ul. [...], na podstawie kolejnych tytułów wykonawczych, obejmujących należności z tytułu podatku dochodowego oraz podatku od towarów i usług za wymienione w nich okresy. Zawiadomieniem z dnia 13 maja 2021 r. Naczelnik US odwołał rzeczoznawcę majątkowego A. M. z wykonywania dalszych czynności w zakresie wyceny ww. nieruchomości i powołał do oszacowania wartości nieruchomości M. W., która następnie sporządziła nowy operat szacunkowy. Skarżąca pismem z dnia 25 stycznia 2022 r. wniosła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, podnosząc: 1) nieprawidłowe określenie przez rzeczoznawcę majątkowego podstawy i celu sporządzenia operatu szacunkowego, 2) nierzetelne wykonanie operatu z uwagi na brak ujęcia całej powierzchni wszystkich nieruchomości posadowionych na działce nr [...] – a w konsekwencji zaniżenie wartości nieruchomości i wykonanie operatu niezgodnie z podstawami prawnymi wyceny oraz podstawami metodycznymi i normami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych, 3) nierzetelne wykonanie operatu szacunkowego polegające na pominięciu w opisie księgi wieczystej informacji dotyczącej zobowiązania hipotecznego, gdzie oprócz określenia należności głównej, powinien znajdować się dodatkowo zapis "plus inne koszty", 4) nierzetelność w zakresie opisu położenia nieruchomości, z uwagi na niewskazanie, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w niedalekiej odległości od Portu G. i Portu G. oraz trójmiejskich stoczni, co może mieć istotny wpływ na wartość nieruchomości ze względu na jej przemysłowe przeznaczenie, 5) wykonanie operatu szacunkowego w oparciu o wartości nieruchomości niewłaściwych ze względu na wielkość, lokalizację i stan (nie uwzględniono wysokiej atrakcyjności wycenianej nieruchomości, a ponadto brak transakcji nieruchomości o podobnych warunkach lokalizacyjnych i atrakcyjności położenia w bezpośredniej okolicy wyłącza możliwość rzetelnej oceny wartości wycenianej nieruchomości ze względu na brak nieruchomości nadających się do porównania, w związku z czym zastosowanie do porównania nieruchomości wskazanych w operacie szacunkowym znacząco obniżyło wartość nieruchomości), 6) brak odzwierciedlenia w operacie wzrostu cen nieruchomości komercyjnych w latach 2020 i 2021, 7) absurdalny i nieadekwatny dobór nieruchomości porównawczych, które mimo że nie posiadają cech zbliżonych do nieruchomości wycenianej, uzyskały wyższą cenę sprzedaży, 8) brak rzetelności w wyliczeniu wartości umowy dzierżawy; 9) znaczne zaniżenie ceny nieruchomości z uwagi na fakt, że zobowiązana Spółka otrzymała ofertę zakupu nieruchomości w wysokości 8.000.000 zł, 10) zaniżenie ceny nieruchomości z uwagi na fakt, że istnieje znaczna rozbieżność pomiędzy wyceną dokonaną przez A. M. w pierwszym operacie sporządzonym 19 lutego 2019 r., a operatem z dnia 29 czerwca 2021 r. 2.2. Postanowieniem z dnia 30 marca 2022 r. Naczelnik US uznał za nieuzasadnione zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego oraz budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności). W uzasadnieniu ww. postanowienia organ pierwszej instancji stwierdził, że w niniejszej sprawie zostały zachowane zasady określone w przepisach ustawy egzekucyjnej. W operacie zawarto dokładny opis nieruchomości z uwzględnieniem uwarunkowań lokalizacyjnych i urbanistycznych, a także wskazano podstawy prawne, dokonano analizy lokalnego rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości podobnych do wycenianej, przedstawiono sposób dokonania obliczeń i wynik końcowy wyceny. Protokół opisu i oszacowania spełnia wymogi określone w art. 110r ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2020 r., poz. 1427 ze zm., dalej jako "u.p.e.a.") i jest zgodny z rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. Organ wskazał także, że z przepisów nie wynika, by wyznaczenie rzeczoznawcy miało nastąpić w dokumencie nazwanym "zlecenie" oraz że rzeczoznawca prawidłowo określił cel wyceny. Ponadto Naczelnik US uznał, że sporny operat i sporządzony na jego podstawie protokół opisu i oszacowania zawierają wszystkie elementy wyszczególnione w § 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W ocenie organu ustalenia rzeczoznawcy majątkowego poczynione w trakcie oględzin nieruchomości i szczegółowo udokumentowane w operacie szacunkowym potwierdzają, że w operacie poprawnie określono całkowitą powierzchnię zabudowy. W zarzutach nie przedstawiono żadnych dokumentów, z których wynikałoby, że rzeczywista powierzchnia budynku produkcyjnego z trzykondygnacyjną częścią biurowo-socjalną wynosi 1.408,8 m2. Jednocześnie, brak przytoczenia przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym szczegółowej treści nazwy wierzytelności nie ma zdaniem organu żadnego wpływu na prawidłowość wyceny. Ponadto, opis lokalizacji zawarty w ww. operacie odnosi się do konkretnej, wycenianej nieruchomości i rzeczoznawca majątkowy nie był zobligowany do zamieszczania w operacie szczegółowego opisu portów morskich i stoczni położonych w innych miastach niż ta nieruchomość. Dalej Naczelnik US uznał, że operat szacunkowy spełnia wymogi dotyczące posłużenia się przy wycenie podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Dokonanej wyceny nie mogą przy tym w ocenie Naczelnika US podważyć powołane przez Skarżącą ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości – wycena oparta jest na cenach rzeczywiście zawartych transakcji. Końcowo organ odniósł się do pozostałych zarzutów zażalenia, w szczególności wskazując, że rzeczoznawca majątkowy prawidłowo przyjął przy określaniu wartości umowy dzierżawy maksymalne ryzyko dla potencjalnego nabywcy, a nie wysokość potencjalnego czynszu dzierżawnego, strona nie przedstawiła żadnych dokumentów na potwierdzenie swoich twierdzeń odnośnie potencjalnej możliwości sprzedaży nieruchomości za dużo wyższą cenę, niż wartość ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego, a także że operat sporządzony na wcześniejszym etapie postępowania, przez rzeczoznawcę majątkowego A. M., został w całości zakwestionowany przez Dyrektora IAS, stąd określona w nim szacunkowa cena nieruchomości nie może stanowić odniesienia do prawidłowości wartości szacunkowej nieruchomości określonej w aktualnym operacie. 2.3. Postanowieniem z dnia 19 października 2022 r., na skutek rozpoznania zażalenia Skarżącej na ww. postanowienie organu pierwszej instancji, Dyrektor IAS utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. W uzasadnieniu ww. postanowienia organ drugiej instancji wskazał, że Naczelnik US prawidłowo rozstrzygnął w kwestii podnoszonych przez Skarżącą zarzutów. Organ zauważył, że protokół opisu i oszacowania zawiera wszystkie wymagane elementy, określone w art. 110r u.p.e.a. Protokół jest zatem prawidłowy pod względem formalnym. W ocenie Dyrektora IAS brak w nim również nieprawidłowości w zakresie określenia wartości nieruchomości. Organ zauważył, że opis i oszacowanie wartości nieruchomości sporządzane są w oparciu o ustalenia dokonane przy sporządzaniu operatu szacunkowego, który podlega ocenie organu pod względem formalnym. O kwestiach merytorycznych decyduje natomiast rzeczoznawca majątkowy, ponieważ organ nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Dalej Dyrektor IAS powołał wybrane przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r., poz. 1899, dalej jako "u.g.n.") oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r., poz. 555, dalej jako "rozporządzenie Rady Ministrów") i uznał, że operat szacunkowy z dnia 29 czerwca 2021 r. został sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z tych przepisów. Operat zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń i wynik wyceny wraz z uzasadnieniem oraz informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, co potwierdza, że został sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie analizy logiczności i poprawności zawartych w nim wniosków. Organ odwoławczy uznał, że Naczelnik US prawidłowo ocenił zarzut nieprawidłowego sporządzenia operatu szacunkowego jako niezasadny, szczegółowo odnosząc się do twierdzeń Skarżącej w zaskarżonym postanowieniu. Prawidłowo też w ocenie organu Naczelnik US wyjaśnił, że operat szacunkowy oraz sporządzony na jego podstawie protokół opisu i oszacowania zawierają wszystkie elementy wymienione w § 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2016 r. Według Dyrektora IAS organ pierwszej instancji prawidłowo odniósł się też do rozbieżności między danymi zawartymi w wyciągu księgi wieczystej a danymi zawartymi w wyciągu z ewidencji budynków i stanem rzeczywistym ustalonym przez rzeczoznawcę majątkowego w trakcie oględzin nieruchomości, wskazując, że rozbieżności te zostały opisane w protokole opisu i oszacowania oraz w opisie nieruchomości w operacie szacunkowym, jak również do kwestii braku przytoczenia w operacie szczegółowej treści nazwy wierzytelności wpisanej w księdze wieczystej. Co do zarzutu nierzetelności w zakresie opisu położenia nieruchomości organ odwoławczy podzielił stanowisko Naczelnika US i wskazał, ze rzeczoznawca uwzględnił bliskość infrastruktury sąsiadującego miasta G. oraz dojazd do niego. Także w ocenie Dyrektora IAS operat szacunkowy spełnia wymogi dotyczące posłużenia się przez rzeczoznawcę majątkowego przy wycenie podejściem porównawczym, metoda porównywania parami. Operat spełnia zarówno warunki formalne, jak i jest oparty na prawidłowych danych i właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości porównywane od wycenianej z jednoczesnym ustaleniem współczynników korygujących. Zasadnie przy tym organ pierwszej instancji zaznaczył, że nieruchomości podobne to nie nieruchomości identyczne. Zasadnie też Naczelnik US stwierdził, że prawidłowo rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania transakcje zawarte w okresie 14 miesięcy poprzedzających sporządzenie operatu, co pozwoliło na ustalenie aktualnej wartości nieruchomości, z uwzględnieniem trendu kształtowania się cen nieruchomości na rynku. Dyrektor IAS zauważył przy tym, że okres ten jest zgodny z zasadami zawartymi w Nocie Interpretacyjnej wydanej przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Organ drugiej instancji podzielił także stanowisko Naczelnika US co do pozostałych zarzutów i końcowo stwierdził, że organ pierwszej instancji prawidłowo uznał zarzuty Skarżącej za nieuzasadnione. 3. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Skarżąca zaskarżyła ww. postanowienie Dyrektora IAS w całości, zarzucając naruszenie przepisów prawa procesowego i prawa materialnego, tj.: 1) art. 156 ust. 3 u.g.n. poprzez wydanie postanowienia utrzymującego postanowienie Naczelnika US z dnia 30 marca 2022 r. w oparciu o nieaktualny operat szacunkowy; 2) art. 7a § 1 u.p.e.a. poprzez brak rzeczowej i zmierzającej do prawidłowego wykonania obowiązku podlegającego egzekucji w administracji współpracy w postępowaniu egzekucyjnym tak aby zapewnić cenę, która w najwyższym stopniu zaspokoi wymagane zaległości; 3) 110s § 1 u.p.e.a. poprzez niewłaściwe ustanowienie rzeczoznawcy majątkowego; 4) art. 110s § 2 u.p.e.a. poprzez pominięcie w wycenie naniesień w postaci nieruchomości; 5) art. 110t § 2 u.p.e.a. poprzez brak wyszczególnienia wartości nieruchomości w całości i wartości po wyłączeniu hipoteki; 6) art. 110t § 2 u.p.e.a. poprzez brak wyszczególnienia wartości nieruchomości w całości i wartości po wyłączeniu odszkodowania z tytułu ustanowienia hipoteki; 7) art. 110t § 2 u.p.e.a. poprzez brak wyszczególnienia wartości nieruchomości w całości i wartości po wyłączeniu odszkodowania z tytułu wypowiedzenia umowy dzierżawy; 8) art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez zastosowanie do porównania parami nieruchomości nie porównywalnych z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość; 9) art. 4 pkt 17 u.g.n. poprzez zastosowanie do porównania parami nieruchomości nie porównywalnych z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona; 10) art. 121 § 1 O.p. poprzez przeprowadzenie postępowania podatkowego wbrew zasadzie określonej w tym przepisie, w sposób niebudzący zaufania do organów podatkowych; 11) art. 122 i art. 187 § 1 O.p. poprzez zaniechanie podjęcia działań mających na celu dokładne ustalenie stanu faktycznego w sprawie, zwłaszcza braku analizy materiału dowodowego pod kątem uzyskania możliwie najwyższej ceny tak aby w najwyższym stopniu zaspokoić wymagane zaległości pomimo tego, że Skarżąca przedstawiła ku temu argumenty. W związku z powyższym Skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia organu drugiej instancji i poprzedzającego go postanowienia organu pierwszej instancji i przekazanie do ponownego rozpatrzenia, a także o zasądzenie na rzecz Skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa jeśli takowe zostanie ustanowione w toku sprawy. 4. W odpowiedzi na skargę organ drugiej instancji wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. 5. W piśmie procesowym z dnia 29 marca 2023 r. pełnomocnik Skarżącej - adwokat - ustanowiony z urzędu, podtrzymał w całości skargę i wniósł o: uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego je postanowienia organu pierwszej instancji oraz o przyznanie od Skarbu Państwa - Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku zwrotu nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu. W uzupełnieniu skargi pełnomocnik Skarżącej podkreślił, że termin określony w art. 156 ust. 3 u.g.n., który przewiduje możliwość wykorzystania operatu szacunkowego do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia - dotyczy zarówno organu pierwszej instancji, jak i organu odwoławczego, który jest organem merytorycznym w sprawie. Zdaniem pełnomocnika strony skarżącej w okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy, organ drugiej instancji przed wydaniem zaskarżonego postanowienia winien potwierdzić aktualność operatu szacunkowego. Niespełnienie powyższego obowiązku jest uchybieniem istotnym, niepozwalającym na rozstrzygnięcie, czy dane stanowiące podstawę wyceny są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy. Na poparcie prezentowanego stanowiska pełnomocnik powołał orzecznictwo sądów administracyjnych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: 6.1. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. 6.2. Na wstępie rozważań należy wskazać, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2492) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Z kolei przepis art. 3 § 2 pkt 2 i pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 259, dalej jako "p.p.s.a.") stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także na postanowienia rozstrzygające sprawę co do istoty (pkt 2), jak również postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które przysługuje zażalenie (pkt 3). W wyniku takiej kontroli postanowienie podlega uchyleniu w razie stwierdzenia przez Sąd: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę wznowienia postępowania administracyjnego, lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c p.p.s.a.). Z przepisu art. 134 § 1 p.p.s.a. wynika z kolei, że Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Ponadto, w myśl art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Przedmiotem kontroli w rozpoznawanej sprawie jest postanowienie Dyrektora IAS z dnia 19 października 2022 r. utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika US z dnia 30 marca 2022 r. w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, co na podstawie powołanego art. 119 pkt 3 p.p.s.a. pozwoliło na rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym. Badając rozpoznawaną sprawę w tak zakreślonej kognicji, Sąd nie stwierdził naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu pierwszej instancji. 6.3. Spór w niniejszej sprawie dotyczy oceny prawidłowości uznania przez organy za nieuzasadnione wniesionych przez Skarżącą zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Skarżąca w zarzutach negowała prawidłowość operatu szacunkowego będącego podstawą dla określenia wartości nieruchomości w protokole opisu i oszacowania z dnia 12 stycznia 2022 r. W skardze Skarżąca przede wszystkim zarzuciła wydanie zaskarżonego rozstrzygnięcia w oparciu o nieaktualny operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 29 czerwca 2021 r. Na wstępie należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 110m § 1 u.p.e.a. po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Natomiast z treści art. 110s § 1 i 2 u.p.e.a. wynika, że do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków, a w przypadku, o którym mowa w art. 110p u.p.e.a., przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość ww. składników w odniesieniu do wydzielonej części nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Ustawa nie określa okoliczności, czy przesłanek stanowiących podstaw tych zarzutów, lecz jedynie wskazuje, że mogą one dotyczyć opisu i oszacowania. Jak wskazuje się w doktrynie, należy w związku z tym przyjąć, że dopuszczalne jest podniesienie w zarzucie każdego uchybienia organu egzekucyjnego, dotyczącego tej fazy egzekucji, oraz uchybień rzeczoznawcy majątkowego (por. P. M. Przybysz [w:] Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz, LEX/el. 2023, art. 110(u)). Wyjaśnić również należy, że operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ egzekucyjny prowadzący postępowanie egzekucyjne. Na organie spoczywa bowiem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny pod względem formalnym sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. W szczególności organ egzekucyjny, jak i organ odwoławczy, powinny zbadać, czy operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Operat natomiast powinien zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny jego adekwatności do danej sprawy (wyrok WSA we Wrocławiu z 28 kwietnia 2008 r., II SA/Wr 31/08 oraz WSA w Krakowie z 5 lipca 2013 r., II SA/Kr 1472/12, wszystkie przywołane orzeczenie dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej jako "CBOSA"). Podkreślenia wymaga również to, że organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 stycznia 2013 r., II OSK 1686/11, z 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13, z 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13, z 8 lutego 2018 r., I OSK 1963/17, z 22 lipca 2021 r., sygn. akt III FSK 3790/21, z 31 sierpnia 2022 r., sygn. akt III FSK 846/21, CBOSA ). Natomiast prawidłowa kontrola konkretnego dowodu z opinii biegłego powinna obejmować zbadanie zgodności z prawem tego dowodu, tj. m. in. tego czy zawiera on elementy przewidziane prawem, a ponadto jego przydatność i wiarygodność dowodową, czemu powinna służyć ocena opinii biegłego pod względem jej zupełności, spójności, a także logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności sprawy. Zdaniem Sądu analiza treści złożonego do akt administracyjnych sprawy operatu szacunkowego wskazuje, że organy administracji dokonały prawidłowej oceny tego dowodu zarówno pod względem formalnym jak i jego wiarygodności dowodowej. Zatem w rozpoznawanej sprawie prawidłowo organy przyjęły, że nie było podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego w oparciu, o który organ egzekucyjny sporządził opis i oszacowanie wartości nieruchomości,. 6.4. Kwestionując stanowisko organów, co do uznania za nieuzasadnione wniesionych zarzutów na opis i oszacowanie wartości nieruchomości, w pierwszej kolejności strona skarżąca podnosi, że operat szacunkowy był nieaktualny, ze względu na to, że został wykorzystywany przez okres dłuższy, niż to wynika z treści art. 156 ust. 3 u.g.n. tj. 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, a organ odwoławczy przed wydaniem zaskarżonego postanowienia z dnia 19 października 2022 r. nie potwierdził aktualności operatu szacunkowego. Należy zauważyć, że zgodnie z treścią przepisu art. 156 ust. 3 u.g.n., na który powołuje się Skarżąca, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n. zd. 1 operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Bezsporne w niniejszej sprawie jest, że operat szacunkowy został sporządzony w dniu 29 czerwca 2021 r., natomiast protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości jest datowany na dzień 12 stycznia 2022 r. Należy podkreślić, że operat szacunkowy z dnia 29 czerwca 2021 r. został sporządzony na potrzeby prowadzonego postępowania egzekucyjnego, w szczególności określenia wartości rynkowej nieruchomości, co także wynika z treści przedmiotowego operatu. Tak więc mając na uwadze, że przedmiotem wniesionych zarzutów jest czynność organu egzekucyjnego w postaci opisu i oszacowania nieruchomości, stwierdzić należy, że z chwilą zakończenia tej czynności, a więc sporządzenia w dniu 12 stycznia 2022 r. protokołu opisu i oszacowania, nie upłynął termin 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu szacunkowego. W tym miejscu warto również wskazać na pogląd Sądu Najwyższego, wyrażony w wyroku z dnia 26 stycznia 2018 r., sygn. akt II CSK 117/17( publ. OSNC-ZD 2019/1/6, OSP 2021/10/78 ), w którym Sąd ten stwierdził, że; ,,Z punktu widzenia przedmiotu zaskarżenia skarga na czynność komornika i dalszego biegu postepowania egzekucyjnego znaczenie ma w tej sytuacji jedynie opis i oszacowanie, jako czynność komornika i wynik określonego stadium egzekucji, nie zaś operat szacunkowy, który z chwilA ukończenia opisu i oszacowania został wykorzystany w celu, w którym go sporządzono. W konsekwencji art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n, jako odnoszące się do operatu szacunkowego, nie znajdują w tym przypadku zastosowania, a wpływ ewentualnych zmian uwarunkowań prawnych lub czynników mogących rzutować na aktualność opisu i oszacowania po jego sporządzeniu, a przed terminem licytacyjnym, jest unormowany w art. 951 k.p.c. Jeżeli jednak operat szacunkowy ma dopiero posłużyć komornikowi za podstawę opisu i oszacowania oraz oznaczenia sumy oszacowania, nie ma podstaw do odstąpienia od reguł określonych w art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n.’’. Pogląd ten został wyrażony na tle postępowania egzekucyjnego prowadzonego na podstawie przepisów k.p.c., niemniej zachowuje zastosowanie również na gruncie niniejszej sprawy. Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że na obecnym etapie postępowania egzekucyjnego, podlegającego kontroli w niniejszej sprawie operat szacunkowy został wykorzystany w celu, w jakim został sporządzony, przed upływem okresu wskazanego w art. 156 ust. 3 u.g.n., tj. w ramach czynności organu egzekucyjnego - opisu i oszacowania nieruchomości - przed upływem 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. W związku z powyższym nie zasługuje na akceptację stanowisko wyrażone w skardze oraz w piśmie procesowym z dnia 29 marca 2023 r. dotyczące braku aktualności operatu szacunkowego z dnia 29 czerwca 2021 r. Strona skarżąca podkreśla, że zaskarżone postanowienie Dyrektora IAS z dnia 19 października 2022 r., zostało wydane w oparciu o nieaktualny operat szacunkowy po upływie okresu 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia, bez dokonania aktualizacji operatu na podstawie przepisu art. 156 ust. 4 u.g.n. Jeszcze raz należy podkreślić, że operat szacunkowy został wykorzystany w celu w jakim został sporządzony tj. określenia wartości rynkowej nieruchomości, w związku z czynnością egzekucyjną dokonania opisu i oszacowania nieruchomości. Natomiast celem sporządzenia operatu przez rzeczoznawcę nie było wykorzystanie tego operatu jako podstawa rozstrzygnięć organów obu instancji w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Wydane w niniejszej sprawie rozstrzygnięcia organów służą kontroli przeprowadzonej czynności opisu i oszacowania, w tym sporządzonego operatu i jego wykorzystania do czynności opisu i oszacowania z zachowaniem terminu wynikającego z art. 156 ust. 3 u.g.n. Tym samym nieuprawnione jest stanowisko strony, że organ nadzoru, przed wydaniem zaskarżonego postanowienia w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania, był zobowiązany potwierdzić aktualność operatu szacunkowego. Natomiast odnosząc się do argumentacji zawartej w skardze, dotyczącej zmian wartości nieruchomości, jak już wyżej wskazano w ocenie Sądu operat w niniejszej sprawie został wykorzystany przed upływem 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, natomiast zmiany w stanie nieruchomości, o których mowa w art. 156 ust. 3 u.g.n., muszą być istotne, tzn. takie, które powodują, że określona wartość szacunkowa nieruchomości różnić się będzie w sposób zasadniczy od wartości rzeczywistej. Przez istotne zmiany, o których mowa w powołanym przepisie należy rozumieć zmiany fizyczne stanu nieruchomości, zmiany w strukturze budowli spowodowane czynnikami natury, czy zmiany przeznaczenia budowli powodujące zdezaktualizowanie opisu (np. zniszczenie części budynku wskutek pożaru lub przeciwnie - wzniesienie nowego obiektu budowlanego). Podkreślić należy, że od sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 29 czerwca 2021 r. do sporządzenia protokołu opisu i oszacowania z dnia 12 stycznia 2022 r., upłynęło niecałe siedem miesięcy i strona skarżąca nie wykazała, że w tym czasie nastąpiły istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.p.g. Brak jest również podstaw do stwierdzenia, że w okresie tym zaszły zmiany uwarunkowań prawnych dotyczących przedmiotowej nieruchomości. Sąd podkreśla, że organ egzekucyjny, podobnie jak sąd, nie jest władny samodzielnie ocenić, czy wartość nieruchomości określona w opinii, ze wskazanych przez stronę powodów uległa zmianie. W powyższym kontekście spoczywa na nim jedynie powinność sprawdzenia, w ramach kontroli wymagań formalnych operatu, czy w świetle art. 156 ust. 3 u.g.n. nie upłynął czas, w którym operat może być wykorzystany, a w razie potrzeby – uzyskania potwierdzenia aktualności operatu przez rzeczoznawcę majątkowego. W niniejszej sprawie tymczasem, jak już wskazano powyżej, protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości został sporządzony przed upływem 12-miesięcznego terminu od dnia sporządzenia operatu. W tej sytuacji zarzuty strony skarżącej w sprawie opisu i oszacowania nieruchomości - dotyczące nieprawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego powinny zostać odpowiednio uzasadnione - wskazywać konkretne dane potwierdzające wzrost cen nieruchomości danego rodzaju, przy czym wzrost ten powinien stanowić istotną różnicę. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - na mocy ww. art. 157 u.g.n. (por.wyroki NSA: z 20 października 2016 r., sygn. akt II FSK 2/15, z 12 października 2017 r., sygn. akt II FSK 2499/15, z 24 października 2018 r. sygn. akt II FSK 3220/16, CBOSA), czego w niniejszej sprawie nie uczyniła. Mając na uwadze jedynie ogólnikowe wskazania przez stronę na wzrost cen nieruchomości m.in. z powodu wzrostu wskaźników inflacyjnych, w sytuacji jaka miała miejsce w niniejszej sprawie tj. stosunkowo krótkiego okresu od sporządzenia operatu szacunkowego do dokonania opisu i oszacowania, argumentacja ta nie zasługiwała na uwzględnienie. W związku z powyższym zarzut naruszenia art. 156 § 3 u.p.e.a. jest niezasadny. Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 110u § 2 u.p.e.a. jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Powyższa regulacja umożliwia podjęcie działań w celu przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości, z której prowadzona jest egzekucja, również z urzędu, jeżeli zachodzi przesłanka istotnych zmian co do nieruchomości w okresie między sporządzeniem opisu i oszacowania a wyznaczonym terminem licytacji. Dodatkowy opis i oszacowanie może zostać przeprowadzony tylko po spełnieniu warunków opisanych w art. 110u § 2 u.p.e.a. Będzie to dotyczyć zmian fizycznych nieruchomości (np. z powodu powodzi, huraganu, pożaru) oraz zmian spowodowanych stanem prawnym (por. wyrok NSA z dnia 13 lipca 2009 r., II OSK 1108/08; wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 14 marca 2012 r., II SA/Wr 815/11, CBOSA). Przez zmiany w stanie nieruchomości trzeba rozumieć również zmiany wartości rynkowej, niezależnie od tego, z jakich wynikają przyczyn. Jak wskazuje się w doktrynie; sam upływ czasu nie powoduje potrzeby dokonania dodatkowego opisu i oszacowania, jeżeli nie wywołał on zmian w stanie nieruchomości. Należy ponadto przyjąć, że przez zwrot "w stanie nieruchomości (...) zajdą istotne zmiany" zawarty w art. 110u § 2 powinno się także rozumieć istotne zmiany wartości rynkowej nieruchomości, niezależnie od tego z jakich przyczyn wynikają (por. post. SN z dnia 23 kwietnia 1998 r., I CKN 639/97, niepubl., Postępowanie egzekucyjne w administracji – komentarz, red. Roman Hauser, Andrzej Skoczylas, Wyd. C.H. BECK W-wa 2011, s. 500-502). Ponadto, należy zwrócić uwagę także na treść art. 111k § 2 u.p.e.a., zgodnie z którym jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji złożono przed upływem 3 lat od trzeciej licytacji, organ egzekucyjny dokonuje nowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości tylko na wniosek zobowiązanego. Powołana regulacja stanowi przepisy szczególne wobec wskazanej powyżej regulacji zawartej w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W sytuacji zmiany w stanie nieruchomości w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości, a wyznaczonym terminem licytacji zgodnie z art. 110u § 2 u.p.e.a., sporządza się dodatkowy opis i oszacowanie, natomiast w przypadku nowej egzekucji, o której mowa w art. 111k § 2 u.p.e.a., dokonuje się nowego opisu i oszacowania. Zaznaczyć należy, że z akt niniejszej sprawy nie wynika, że wyznaczony został termin licytacji, bądź wszczęto nową egzekucję, zatem na etapie postępowania związanego z zarzutami na opis i oszacowanie, powołane regulacje nie miały zastosowania. Powyższe nie stoi na przeszkodzie zastosowania tych przepisów na dalszym etapie postępowania, w przypadku spełnienia przesłanek w nich zawartych. 6.5. Nie zasługuje na uwzględnienie także argumentacja Skarżącej, według której w opisie nieruchomości, zawartym w stanowiącym podstawę opisu i oszacowania operacie szacunkowym, występują istotne nieprawidłowości. Skarżąca podnosi, że w opisie nieruchomości doszło do pominięcia naniesień w postaci budynków i budowli, podając powierzchnię poszczególnych zabudowań znajdujących się na terenie nieruchomości. Skarżąca zwraca przy tym uwagę m.in. na "obiekt konstrukcji blaszanej" o powierzchni 686 m2. W jej ocenie obiekt ten powinien zostać przez rzeczoznawcę majątkowego uwzględniony w wycenie, co skutkowałoby ustaleniem wyższej wartości nieruchomości. Sąd wskazuje, że w operacie szacunkowym, w punkcie 2.4.4. przedstawiono szczegółowy opis znajdujących się na terenie nieruchomości budynków i budowli. Zwrócono przy tym uwagę na obiekt konstrukcji blaszanej niezwiązany trwale z gruntem, o powierzchni 686 m2, i wskazano, że jest on w złym stanie technicznym oraz że część obiektu jest po pożarze. Przedstawiono także dokumentację fotograficzną obiektu, jak również pozostałych zabudowań. Rzeczoznawca majątkowy następnie wyjaśnił, że przy określaniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości do powierzchni całkowitej zabudowy nie wliczono powierzchni budynku magazynowego ze względu na jego zły stan techniczny oraz powierzchni obiektu blaszanego niezwiązanego trwale z gruntem. Obiekty te uwzględnione zostały natomiast w zabudowie towarzyszącej. Podkreślenia wymaga, że rzeczoznawca majątkowy w dniu 15 czerwca 2021 r. przeprowadził oględziny nieruchomości, podczas których sporządzono również dokumentację fotograficzną. Stwierdzone rozbieżności między danymi zawartymi w wyciągu z księgi wieczystej, a danymi zawartymi w wyciągu z ewidencji budynków i stanem rzeczywistym, ustalonym przez rzeczoznawcę w trakcie prowadzonych oględzin, zostały opisane zarówno w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości, jak i w opisie nieruchomości, zawartym w operacie szacunkowym. Skarżąca natomiast, wskazując na inną powierzchnię budynków, w szczególności budynku produkcyjnego z trzykondygnacyjną częścią biurowo-socjalną, nie przedłożyła żadnych dowodów, z których wynikać miała inna powierzchnia, niż wskazana przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy szczegółowo opisał posadowione na nieruchomości zabudowania, wziął pod uwagę ich rodzaj oraz stan i wyjaśnił, z jakiej przyczyny do całkowitej ich powierzchni nie wliczono powierzchni budynku magazynowego oraz obiektu blaszanego. Jak już wskazywały organy, zgodnie z § 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, jeżeli dane zawarte w wyciągach z księgi wieczystej lub z ewidencji gruntów i budynków, w szczególności dotyczące powierzchni lub sposobu korzystania z nieruchomości, nie odpowiadają stanowi rzeczywistemu, w opisie nieruchomości podaje się stan rzeczywisty i wyjaśnia, na czym polega niezgodność z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej lub w ewidencji gruntów i budynków. Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że kwestionowany operat szacunkowy nie zawierał nieprawidłowości w omawianym zakresie. W tym miejscu Sąd wskazuje, że Skarżąca zarzuciła także nierzetelność przedstawionego w operacie szacunkowym opisu położenia nieruchomości, ponieważ nie wskazano w nim, że nieruchomość znajduje się w bliskiej odległości od Portu G. i Portu G. oraz stoczni. W związku z powyższym wskazać należy, że w przedstawionym przez rzeczoznawcę majątkowego opisie znalazły się wszystkie wymagane elementy. Rzeczoznawca precyzyjnie określił położenie wycenianej nieruchomości, opisując P. oraz jego infrastrukturę, zabudowę usługową, przemysłową i mieszkalną, a także odległość od głównych dróg i autostrady. Opisana też została odległość nieruchomości od G. oraz dojazd do tego miasta, zatem zwrócono uwagę na bliskość jego infrastruktury. Położenie samej nieruchomości zostało natomiast szczegółowo opisane w punkcie 2.4.2 operatu szacunkowego, gdzie zawarto także opis sąsiedniej zabudowy oraz podano odległości od głównych dróg. Nie sposób zatem uznać, by operat szacunkowy, a w konsekwencji – opis i oszacowanie wartości nieruchomości, opisywały wycenianą nieruchomość w sposób nierzetelny. Jednocześnie Sąd stwierdza, że odnosząc się do stanu prawnego nieruchomości rzeczoznawca majątkowy także przedstawił wszystkie niezbędne informacje. Zgodnie z art. 110t pkt 2 u.p.e.a., jeżeli zostały zgłoszone prawa osób trzecich do gruntu, obiektów budowlanych, przynależności lub pożytków albo gdy składniki takie znajdują się we władaniu osób trzecich, oznacza się wartość całości nieruchomości z uwzględnieniem i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia. Artykuł 110t u.p.e.a. stanowi regulację szczególną wobec unormowania zawartego w art. 38 i n. u.p.e.a., regulujących kwestię m.in. żądania wyłączenia rzeczy lub prawa spod egzekucji (por. P. M. Przybysz [w:] Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz, LEX/el. 2023, art. 110(t)). Należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy szczegółowo przedstawił stan prawny nieruchomości, w tym wpisane w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości hipoteki, ze wskazaniem ich sumy i wierzyciela. Jednocześnie rzeczoznawca nie stwierdził występowania praw zobowiązaniowych ani ograniczonych praw rzeczowych obciążających obiekt wyceny, ponad te ujawnione w księdze wieczystej. Należy w tym miejscu wyjaśnić, że ewentualne odszkodowania, które miałyby przysługiwać dzierżawcy, nie są prawami osób trzecich, o których mowa w art. 110t u.p.e.a. Ponadto, w operacie określono wartość rynkową nieruchomości bez uwzględnienia umowy dzierżawy, w tym wartość użytkowania wieczystego gruntu oraz wartość rynkową prawa własności obiektów budowlanych, jak również określono wartość samej dzierżawy. Przedstawienie tych danych pozwala na stwierdzenie, jaka jest w ocenie rzeczoznawcy majątkowego wartość nieruchomości z uwzględnieniem i bez uwzględnienia umowy dzierżawy. W tym stanie rzeczy Sąd stwierdził, że nie doszło także do naruszenia art. 110t pkt 2 u.p.e.a. Dodatkowo Sąd w tym miejscu zauważa, że w protokole opisu i oszacowania wskazano, że na dzień określenia wartości nieruchomości brak jest możliwości ustalenia wartości potencjalnych przyszłych przychodów, a biorąc pod uwagę zapisy umowy dzierżawy dotyczące przysługującego odszkodowania za ewentualne wypowiedzenie tej umowy, w wycenie przyjęto założenie, że umowa ta nie zostanie wypowiedziana. Ponadto, przy określaniu wartości umowy dzierżawy przyjęto maksymalne ryzyko dla potencjalnego nabywcy. Rzeczoznawca, określając wartość umowy dzierżawy w operacie szacunkowym, na którym oparto opis i oszacowanie wartości nieruchomości, słusznie nie opierał się więc na wartości potencjalnych i nieznanych z wysokości przyszłych przychodów kontrahenta Skarżącej, które były niemożliwe do ustalenia. W związku z powyższym Sąd nie stwierdził podstaw do uznania wyliczeń wartości umowy dzierżawy za nierzetelne. 6.6. Odnosząc się do dalszych zarzutów skargi Sąd wskazuje, że w operacie szacunkowym, stanowiącym podstawę opisu i oszacowania, rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Jak wynika z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Podejście porównawcze zakłada, że istnieją uprzednio sprzedane nieruchomości porównywalne do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie dokonanie korekty o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych cechach. Podejście porównawcze stosuje się bowiem tylko wtedy, gdy są znane nie tylko ceny, ale też i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. I dopiero względem nieruchomości podobnych, jeśli chodzi o ich cechy, koryguje się ceny uwzględniając różnice ich cech oraz zmiany poziomu cen wynikające z upływu czasu. Nieruchomość podobna zdefiniowana została w art. 4 pkt 16 u.g.n. jako nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Chodzi tu o czynniki cenotwórcze, które winny być możliwie najbardziej zbliżone. Przez nieruchomości podobne, porównywalne, należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony (por. wyrok NSA z dnia 27 października 2020 r., sygn. akt I OSK 2484/18, CBOSA). Należy przy tym zaznaczyć, że wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie (por. wyrok NSA z dnia 17 października 2019 r., sygn. akt II OSK 2455/18; CBOSA). Bez tego nie ma bowiem możliwości kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego (por. E. Bończak-Kucharczyk [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2023, art. 153). Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy Sąd stwierdza, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy przedstawił analizę i charakterystykę rynku, w tym opis rynku nieruchomości – zabudowanych, jak i gruntowych niezabudowanych. Wskazał i opisał poszczególne etapy analizy, w wyniku której finalnie zidentyfikowano transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca wskazywał, że nie ujął w zestawieniu transakcji znacząco odbiegających od pozostałych cen lub których ceny nie odpowiadają cechom rynkowym. Przedstawił także cechy, które w zasadniczym stopniu wpływają na wysokość cen, tj. w przypadku nieruchomości zabudowanych lokalizację, położenie względem dróg, zabudowę towarzyszącą, stan techniczny zabudowy, prawo do gruntu i powierzchnię działki, a w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych – położenie względem dróg, lokalizację i sąsiedztwo oraz warunki zabudowy, potencjał inwestycyjny. Każdej z tych cech rzeczoznawca majątkowy przypisał wagę, ustalając ją zgodnie z zaleceniami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny PFSRM. Zaznaczył, że wszystkie nieruchomości w zbiorze nieruchomości podobnych miały prawnie uregulowany dostęp do drogi publicznej oraz podobne pozostałe warunki, tj. inne cechy. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że do porównania przyjmuje się co najmniej trzy nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, a następnie ceny nieruchomości przyjętych do porównania koryguje się o poprawki, których wartość określa się w wyniku porównania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy przedstawił dokładny opis nieruchomości, które uznał za podobne do nieruchomości wycenianej, mając na uwadze ww. cechy. Uwzględniono zarówno wielkość, lokalizację i stan nieruchomości, jak i dostęp do infrastruktury. Ponadto, dla zniwelowania różnic między obiektem wyceny a obiektami porównawczymi, rzeczoznawca dokonał korekty cen. Operat szacunkowy spełnia zatem wymogi dotyczące posłużenia się przez rzeczoznawcę przy wycenie podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Rzeczoznawca majątkowy szczegółowo określił i uzasadnił cechy rynkowe determinujące cenę nieruchomości oraz ich wagi, po czym dokonał korekty cen nieruchomości przyjętych do porównania i nieruchomości wycenianej, co pozwoliło określić wartość rynkową nieruchomości. Sąd zaznacza, że wyboru nieruchomości porównawczych dokonuje rzeczoznawca majątkowy, jako osoba posiadająca w tym zakresie specjalne uprawnienia i kwalifikacje. Do rzeczoznawcy majątkowego należy również określenie rynku miarodajnego dla szacowanej nieruchomości, wiedza w tym zakresie jest bowiem wiedzą specjalną, którą dysponuje biegły, a zatem jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego, brak jest podstaw do kwestionowania ustaleń biegłego w tym zakresie. Zarzuty naruszenia art. 4 pkt 16 i art. 4 pkt 17 u.g.n. poprzez zastosowanie do porównania parami nieruchomości nieporównywanych z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny należało zatem uznać za chybione. 6.7. Przechodząc do zarzutu braku rzeczowej i zmierzającej do prawidłowego wykonania obowiązku polegającego na egzekucji w administracji współpracy w postępowaniu egzekucyjnym, tak, aby zapewnić cenę, która w najwyższym stopniu zaspokoi wymagane zaległości, Sąd stwierdza, że jest on bezzasadny. Zgodnie z art. 7a § 1 u.p.e.a., wierzyciel, organ egzekucyjny i dłużnik zajętej wierzytelności współpracują w postępowaniu egzekucyjnym w sposób prowadzący do prawidłowego wykonania obowiązku podlegającego egzekucji administracyjnej, w tym przekazują informacje dotyczące czynności egzekucyjnych i innych czynności podejmowanych przez te podmioty, a także zdarzeń mających wpływ na egzekwowany obowiązek zapłaty należności pieniężnej, odsetek z tytułu jej niezapłacenia w terminie, kosztów upomnienia i kosztów egzekucyjnych. Powyższy przepis nie został w okolicznościach niniejszej sprawy naruszony. Zarzut braku "współpracy" ze strony organu wynika jedynie z faktu, że ustalona w operacie szacunkowym wartość nieruchomości, przyjęta w protokole opisu i oszacowania, nie odpowiada oczekiwaniom strony skarżącej. Odnosząc się przy tym do twierdzenia Skarżącej, że w ocenie Dyrektora IAS zobowiązana Spółka dzierżawi nieruchomość zamiast być jej właścicielem, Sąd zauważa, że w treści postanowienia powołano punkt 6. protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w którym wskazano, że "zobowiązana Spółka dzierżawi opisywaną nieruchomość", jednakże analiza całego postanowienia, jak i ww. protokołu, pozwala na jednoznaczne stwierdzenie, że organy przyjęły, że Skarżąca występuje jako wydzierżawiający, nie jako dzierżawca nieruchomości. Odnosząc się końcowo do zarzutu niewłaściwego ustanowienia rzeczoznawcy majątkowego, Sąd nie stwierdził nieprawidłowości w tym zakresie. Naczelnik US wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego ( uprawnienia nr [...] ) zawiadomieniem z dnia 17 maja 2021 r., jako podstawę prawną tego wyznaczenia wskazując art. 110s § 1 u.p.e.a. Z przepisu tego nie wynika, w jakiej formie powinno nastąpić wyznaczenie rzeczoznawcy. Zastosowanie formy pisemnej – zawiadomienia, w którym powołano ww. przepis, należało zatem uznać za prawidłowe. Bezzasadne są zarzuty naruszenia przepisów art. 121 § 1, art. 122 i 187 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacji podatkowej (Dz.U. z 2021 r., poz. 1540 ze zm. ), bowiem przepisy te nie miały zastosowania w niniejszej sprawie. Wskazać przy tym należy, że zgodnie z art. 18 u.p.e.a., jeżeli przepisy niniejszej ustawy nie stanowią inaczej, w postępowaniu egzekucyjnym mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. W oparciu o ten przepis zachodzi więc podstawa do przyjęcia, że w postępowaniu egzekucyjnym stosuje się odpowiednio m.in. wynikającą z art. 6 k.p.a. zasadę praworządności, zawartą w art. 7 k.p.a. zasadę prawdy obiektywnej, określoną w art. 8 K.p.a. zasadę zaufania, zawartą w art. 9 k.p.a. zasadę informowania stron. Oznacza to, że w postępowaniu egzekucyjnym w administracji organ jest więc zobowiązany przede wszystkim do respektowania praw strony w zakresie wyznaczonym przepisami postępowania- w sprawie poddanej kontroli Sądu, przepisami regulującymi materię prawną w zakresie opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości, zawartymi w art. 110m – art. 110u u.p.e.a., posiłkując się przy tym przepisami postępowania zawartymi w K.p.a. tylko w sytuacjach nieuregulowanych przepisami u.p.e.a. W ocenie Sądu z zachowaniem tych zasad organ w badanej sprawie dokonał opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. W konsekwencji, w świetle powyższych ustaleń faktycznych i rozważań prawnych, Sąd nie podzielił zarzutów skargi naruszenia powołanych przepisów u.p.e.a., w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie zaskarżonego postanowienia z obrotu prawnego. 6.8. Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi jako niezasadnej.