I SA/Gd 123/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Marek Kraus Sędziowie: Sędzia NSA Małgorzata Gorzeń Sędzia NSA Elżbieta Rischka (spr.) po rozpoznaniu w Wydziale I w trybie uproszczonym w dniu 28 kwietnia 2026 r. sprawy ze skargi J.M. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku z dnia 12 grudnia 2025 r., nr 2201-IEE.7192.2.348.2025.EW w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę.

Zaskarżonym postanowieniem z 12 grudnia 2025 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku (dalej jako Dyrektor IAS lub organ odwoławczy), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 127 § 2 i art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2025 r. poz. 1691) - dalej: k.p.a., art. 17 § 1, art. 18 oraz art. 110u § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2025 r. poz. 132 ze zm.) – dalej: u.p.e.a., po rozpatrzeniu zażalenia J. M. (dalej: strona lub Skarżący) na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Kartuzach (dalej: Naczelnik US lub organ I instancji) z 15 października 2025r., którym organ pierwszej instancji nie uwzględnił zarzutów złożonych w piśmie z 16 września 2025r. do opisu i oszacowania wartości zabudowanej nieruchomości, położonej w K. [...], zakończonego sporządzonym 3 września 2025 r. protokołem, utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. Rozstrzygnięcie zapadło na tle następującego stanu faktycznego sprawy: W toku prowadzonego postępowania, Naczelnik US jako organ egzekucyjny i wierzyciel dokonał zajęcia należącej do Skarżącego zabudowanej nieruchomości gruntowej, wezwaniem z 17 grudnia 2021r., na podstawie wskazanych tytułów wykonawczych. Zajęcie doręczono Skarżącemu 21 grudnia 2021r. W dniu 17 grudnia 2021 r. Naczelnik US wystąpił do Sądu Rejonowego w Kartuzach V Wydział Ksiąg Wieczystych o dokonanie wpisu w dziale III księgi wieczystej o wszczęciu egzekucji z nieruchomości Skarżącego, przesyłając jednocześnie stosowne zawiadomienia o zajęciu. Zgodnie z obwieszczeniem z 14.07.2025 r. organ egzekucyjny wyznaczył termin opisu i oszacowania wartości nieruchomości, który rozpoczął się i zakończył 3.09.2025 r. Zawiadomienie o powyższym otrzymał pełnomocnik Skarżącego 14.07.2025r. Dnia 3 września 2025 r. Naczelnik US sporządził protokół z opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. W czynności uczestniczył pełnomocnik substytucyjny Skarżącego. Wartość ww. nieruchomości zgodnie z operatem szacunkowym z 15 maja 2025 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego została określona na kwotę 676.900,00 zł. Protokół wraz z operatem szacunkowym, został odebrany przez pełnomocnika substytucyjnego Skarżącego - 3 września 2025 r. Pismem z 16 września 2025r. pełnomocnik Skarżącego wniósł zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w którym zarzucił: a. zaniżenie wartości szacowanej nieruchomości, b. naruszenie § 4 w zw. z § 7 i § 9 w zw. z § 79 ust. 1 pkt. 10 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. poprzez nieuzasadnienie w opinii przez biegłą wyboru zastosowanej metody szacowania; c. naruszenie art. 155 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 z późn. zm.) – dalej "u.g.n." w zw. oraz § 79 ust. 4 ww. rozporządzenia poprzez niedołączenie do operatu szacunkowego istotnych dokumentów wykorzystanych przy jego sporządzaniu, a za takie zgodnie z orzecznictwem należy uznać dokumenty, które pozwalają ocenić cechy podobne i wyróżniające nieruchomość szacowaną i nieruchomości przyjęte do porównania; d. naruszenie art. 151 ust. 1 u.g.n. poprzez dokonanie wyceny nieuwzględniającej wartości rynkowej nieruchomości na dzień wyceny; e. naruszenie § 79 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia z dnia 5 września 2023 r. poprzez dokonanie powierzchownej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny co miało wpływ na wysokości oszacowania; f. bezpodstawne i nie poparte żadnymi dokumentami, ani omówieniami ze strony rzeczoznawcy, uznanie transakcji ujawnionych w operacie szacunkowym za transakcje podobne, w sytuacji w której zarówno powierzchnie działek i budynków, jak i powiązane z tym ceny nieruchomości różnią się w sposób tak rażący, że zastosowane metody wyceny prowadzą do niższego wyszacowania wartości rynkowej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z 3 października 2025r. ustosunkował się do podniesionych zarzutów. Postanowieniem z 15 października 2025r. Naczelnik US oddalił zgłoszone zarzuty. W zażaleniu na powyższe postanowienie pełnomocnik Skarżącego, wnosząc o uchylenie zaskarżonego postanowienia i uwzględnienie zarzutów dłużnika, a następnie uchylenie czynności opisu i oszacowania oraz przeprowadzenie dowodu z opinii kolejnego rzeczoznawcy celem ustalenia aktualnej i rzeczywistej wartości nieruchomości, na fakt: aktualnej i rzeczywistej wartości ww. nieruchomości, zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania według norm przepisanych., powielił argumenty podniesione w piśmie z 16 września 2025r. Dyrektor IAS utrzymując w mocy zaskarżone postanowienie, w pierwszej kolejności stwierdził, że protokół z opinii i oszacowania przedmiotowej nieruchomości sporządzony 3 września 2025 r. zawiera wszystkie elementy wskazane w art. 110r u.p.e.a. Jest zatem prawidłowy pod względem formalnym. Dyrektor IAS nie dopatrzył się również nieprawidłowości w zakresie określenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości. Opis i oszacowanie wartości nieruchomości sporządzane jest w oparciu o ustalenia dokonane przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Operat szacunkowy natomiast, jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 K.p.a., pełni bowiem podobną rolę. Organ odwoławczy zwraca uwagę, że zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Natomiast stosownie do art. 159 u.g.n. Rada Ministrów była zobowiązana do określenia, w drodze rozporządzenia, rodzajów metod i technik wyceny nieruchomości, sposobów określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego. Na podstawie wyżej powołanego przepisu, 5 września 2023 r. wydano rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości tekst jednolity: Dz.U. z 2023 r. poz. 1832). Zgodnie z § 79 ww. rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny. Dyrektor IAS podkreśla, że określona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości nie zawiera podatków i opłat, w szczególności podatku od towarów i usług. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do dziesiątek, setek lub tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny (§ 79 ust. 2 ww. rozporządzenia). W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (§ 79 ust. 3). Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu {§ 79 ust. 4). Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia (§ 81). W opinii organu odwoławczego, analiza merytorycznej zawartości operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustaleń protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, prowadzi do wniosku, że został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. W operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości zabudowanej nieruchomości - wartość rynkową zabudowanej nieruchomości w wysokości 676.900,00 zł. Opisując działania biegłej podjęte celu określenia wartości przedmiotu wyceny w operacie szacunkowym, organ odwoławczy doszedł do przekonania, że ww. operat zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co potwierdza, że został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny-analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Dyrektor IAS nie uznał zarzutu nieważności postępowania polegającego na pozbawieniu obrony praw, z uwagi na niedoręczenie stronie pisma rzeczoznawcy majątkowego odnoszącego się do zarzutów, co w ocenie strony spowodowało uniemożliwienie ustosunkowania się przed wydaniem zaskarżonego postanowienia. Pismo biegłej z 3 października 2025r. stanowi jedynie wyjaśnienia odnoszące się do Pana zarzutów złożonych w piśmie z 16 września 2025r. Pismo to nie stanowi opinii uzupełniającej, ani nie jest integralną częścią operatu szacunkowego. Zatem na organie egzekucyjnym nie ciążył obowiązek doręczenia stronie tego pisma. Informuję, że na mocy art. 73 k.p.a. ma ona możliwość wglądu do akt sprawy, sporządzania notatek, kopii lub odpisów, także po zakończeniu postępowania. Wbrew zarzutom, biegła uzasadniła zastosowaną metodę szacowania, a dokonując opisu rynku nieruchomości (str. 21) wskazała, że transakcji uznanych za podobne było trzy. Tym samym potwierdzona została niewielka ilość transakcji podobnych na analizowanym rynku. Biegła w piśmie z 3 października 2025r. wskazała również, że nie było podstaw do zastosowania innych metod. Organ odwoławczy nie zgodził się z twierdzeniem strony, że wbrew zaleceniom Noty Interpretacyjnej Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) - utworzono zbyt mały zbiór nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiący podstawę wyceny, albowiem minimum kilkanaście transakcji (11) wymaga się przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej, o czym stanowi pkt 5.1 ww. PKZW, a nie przy stosowaniu metody porównywania parami jak zastosowano w przypadku wycenianej nieruchomości. Organ odwoławczy nie uznał twierdzeń odnośnie niedołączenia do operatu istotnych dokumentów tj. takich, które pozwalałyby ocenić cechy podobne i wyróżniające nieruchomość szacowaną i nieruchomości przyjęte do porównania. Bezpodstawny w ocenie Dyrektora IAS jest zarzut dokonania wyceny nieuwzględniającej wartości rynkowej nieruchomości na dzień wyceny. Z operatu szacunkowego wynika wprost, że wartość nieruchomości określono na dzień 15 maja 2025r. tj. dzień wyceny. Okres badania objęto od czerwca 2023r. co jest zgodne z pkt 3.3 Noty Interpretacyjnej Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW). Z treści pkt 4.2. operatu szacunkowego z kolei wynika, że ceny transakcyjne nieruchomości podobnych były poddane przez biegłego analizie, w wyniku której biegły uznał, że dla potrzeb skorygowania cen transakcyjnych nieruchomości na datę wyceny uwzględni korektę z tytułu upływu czasu; biegła analizując trend czasowy do badania przyjmuje ceny transakcyjne, a więc takie, które zostały zawarte na analizowanym rynku, nie zaś ceny ofertowe. Wzrost cen ujawniony w statystykach GUS nie stanowi o wzroście cen transakcyjnych nieruchomości na danym rynku nieruchomości. Za bezzasadny organ odwoławczy uznał zarzut naruszenia § 79 ust. 1 pkt. 9 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości poprzez dokonanie powierzchownej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu, wyceny, jak również zarzut bezpodstawnego i nie popartego żadnymi dokumentami, ani omówieniami ze strony rzeczoznawcy, uznania transakcji ujawnionych w operacie szacunkowym za transakcje podobne, w sytuacji w której zarówno powierzchnie działek i budynków i powiązane z tym ceny nieruchomości różnią się w sposób tak rażący, że zastosowanie metody wyceny prowadzą do niższego wyszacowania wartości rynkowej wycenianej nieruchomości. Organ odwoławczy zgadza się w tym zakresie, z wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego, mającymi pokrycie z treścią operatu szacunkowego. Analiza rynku została przeprowadzona szczegółowo i została ona przedstawiona w pkt 4 operatu szacunkowego. W tabeli nr 3 zestawiono transakcje nieruchomościami podobnymi, natomiast tabela nr 4 przedstawia cechy rynkowe, które różnicują ceny badanych nieruchomości wraz z ich charakterystyką. Każdej z nieruchomości podobnych nadano odpowiednie oceny i opisano, w tym w zakresie cech rynkowych wpływających na ich ceny transakcyjne. Ocena, które cechy są istotne dla porównania nieruchomości należy jedynie do rzeczoznawcy majątkowego, bowiem są to kryteria nieuregulowane przepisami prawa a wymagające odpowiedniej wiedzy i doświadczenia. Opis każdej z nieruchomości podobnych można znaleźć na stronach 22-24 operatu, a także w tabeli nr 5 ich zestawienie poprzez porównanie ich z nieruchomością wycenianą. Za niezasadny organ odwoławczy uznał argument, że cechy nieruchomości podobnych nie są znane, czy że przyjęte do porównania nieruchomości nie są podobne. Rozbieżności w zakresie oceny cech wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości podobnych mają wpływ na wartość wyceny. Jednak są to kwestie merytoryczne i należą one do wiedzy eksperckiej posiadanej przez rzeczoznawców majątkowych. Odnośnie braku wskazania powierzchni użytkowej domów, stanu zagospodarowania nieruchomości itp. Organ odwoławczy wskazał, że to biegły decyduje czy są to cechy różnicujące ceny w zbiorach nieruchomości podobnych. Organ odwoławczy podkreśla, że żaden przepis prawa nie stanowi, żeby parametry nieruchomości podobnych były identyczne z parametrami nieruchomości wycenianej. Pomiędzy nieruchomościami mogą występować różnice (w tym również odnoszące się np. do ich powierzchni czy lokalizacji), o czym świadczy treść art. 153 ust. 1 u.g.n. Z kolei dobór nieruchomości podobnych do porównań, analiza cech, pozostaje w zakresie wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego. Zdefiniowanie rynku i jego analiza to wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Wiedzy i doświadczeniu rzeczoznawcy pozostawione zostały również ustalenie wpływu poszczególnych cech nieruchomości czy celowości ich zastosowania, gdyż wszystkie te kwestie nie są uregulowane przepisami prawa. Dlatego pozostawiono te kwestie biegłym gdyż, to oni dysponują specjalistyczną wiedzą i doświadczeniem zawodowym. Organ egzekucyjny jako "osoba" niebędąca rzeczoznawcą majątkową i niedysponująca wiadomościami specjalnymi może nie być w stanie ocenić prawidłowości doboru nieruchomości podobnych, Dlatego nie uznał argumentów odnośnie nieadekwatności w wyborze nieruchomości podobnych do nieruchomości szacowanej. W konsekwencji Dyrektor IAS wskazał, że z operatu szacunkowego i wyjaśnień biegłej w piśmie z 3 października 2025r. wynika w jaki sposób przy dokonywaniu wyceny biegła dobrała nieruchomości porównawcze, w tym jakie cechy wzięła do porównania i w jaki sposób ceny zostały skorygowane. W ocenie Dyrektora IAS operat szacunkowy z 15 maja 2025 r., został sporządzony przez rzeczoznawcę w sposób logiczny, rzetelny i prawidłowy oraz z uwzględnieniem wymogów wskazanych w przepisach prawa. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił proces przeprowadzonej wyceny, zastosowanego podejścia, metody oraz techniki wyceny wraz z uzasadnieniem, ustalił przedmiot wyceny, przedstawił nieruchomości porównawcze, odniósł się do trendu czasowego oraz wskazał końcowy wynik obliczeń. Zatem przedstawił sposób dokonania wyceny nieruchomości, nie uchybiając dokonanej analizie i charakterystyce rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym ugruntowany jest pogląd, że aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, skarżący winien przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innych kryteriach wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. Podmiotem ustawowo upoważnionym do oceny poprawności sporządzonego operatu jest organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyrok NSA z 7 marca 2014r., sygn. I OSK 1815/12). W sytuacji natomiast, gdy analiza treści operatu nie budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, czy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów, ani organ egzekucyjny ani organ drugiej instancji nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Zatem w przypadku, gdy organ egzekucyjny nie powziął wątpliwości co do operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należy do strony. Jeżeli więc w toku prowadzonego postępowania po zapoznaniu się z operatem uznał, że jest on wadliwy, to mógł wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenia wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. W ocenie organu odwoławczego w konsekwencji, brak jest podstaw do kwestionowania merytorycznej wartości przedmiotowego operatu szacunkowego, a co za tym idzie zlecenia wykonania ponownej wyceny innemu biegłemu, w sytuacji, gdy został on sporządzony zgodnie z regułami, o których mowa w u.g.n. i rozporządzeniu, a skarżący nie przedstawił przeciwdowodu, mogącego poddać w wątpliwość ustalenia poczynione przez biegłego. Mając na uwadze powyższe Dyrektor IAS nie zgodził się z zarzutem zaniżenia wartości szacowanej nieruchomości. Cena określona w protokole opisu i oszacowania odpowiada wartości ustalonej przez rzeczoznawcę majakowego w operacie szacunkowym. W związku z tym, że przy operacie szacunkowym nie doszło do naruszenia prawa i nie zawiera on ewidentnych błędów dyskwalifikujących jego walory dowodowe, Dyrektor IAS nie uznał zarzutu zaniżenia ceny nieruchomości. Podsumowując, Dyrektor IAS stwierdza, że Naczelnik US prawidłowo uznał wniesione zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości za niezasadne. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku na powyższe postanowienie, Skarżący wnosząc o jego uchylenie wskazał, że podtrzymuje zarzuty wskazane w zażaleniu, a zaskarżonemu postanowieniu zarzuca naruszenie: 1. art. 17 § 1, art. 18, art. 110u §1 u.p.e.a. poprzez nieprawidłowe przeprowadzenie opisu i oszacowania nieruchomości, gdyż jak wskazywano w poprzednich pismach wartość nieruchomości poddawanej egzekucji została zaniżona, a co nie zostało uwzględnione przez organ administracji publicznej, naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych i oparcie się na niepełnym materiale dowodowym przez organ administracji publicznej, 2. § 4 w zw. z §7 i §9w zw. z § 79 ust. 1 pkt. 10 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. poprzez nieuzasadnienie w opinii przez biegłą wyboru zastosowanej metody szacowania, co wpłynęło bezpośrednio na treść postanowienia z 12 grudnia 2025r.; 3. art. 155 ust. 1 i 2 u.g.n. w zw. oraz § 79 ust. 4 ww. rozporządzenia poprzez niedołączenie do operatu szacunkowego istotnych dokumentów wykorzystanych przy jego sporządzaniu, a za takie zgodnie z orzecznictwem należy uznać dokumenty, które pozwalają ocenić cechy podobne i wyróżniające nieruchomość szacowaną i nieruchomości przyjęte do porównania; 4. art. 151 ust. 1 u.g.n. poprzez stwierdzenie przez organ administracji publicznej, że prawidłowo została dokonana wycena wartości rynkowej nieruchomości na dzień wyceny, gdzie w/w wycena nie uwzględniała realnej wartości rynkowej poddawanej egzekucji nieruchomości; 5. § 79 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia z dnia 5 września 2023 r. poprzez przychylenie się do opinii rzeczoznawcy, w której to dokonano powierzchownej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny co miało wpływ na wysokości oszacowania; bezpodstawne i nie poparte żadnymi dokumentami, ani omówieniami ze strony rzeczoznawcy, uznanie transakcji ujawnionych w operacie szacunkowym za transakcje podobne, w sytuacji w której zarówno powierzchnie działek i budynków, jak i powiązane z tym ceny nieruchomości różnią się w sposób tak rażący, że zastosowane metody wyceny prowadzą do niższego oszacowania wartości rynkowej wycenianej nieruchomości, w momencie w którym organ administracji publicznej mógł dokonać w/w operat zakwestionować, a czego finalnie nie zrobił. Uzasadnienie skargi stanowi rozwinięcie stawianych zarzutów. W odpowiedzi na skargę Dyrektor IAS wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Skarga jako niezasadna podlega oddaleniu, albowiem wbrew zarzutom skargi zaskarżone postanowienie odpowiada prawu. Na wstępie rozważań należy wskazać, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Z kolei przepis art. 3 § 2 pkt 2 i pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2026 r. poz. 132, dalej jako "p.p.s.a.") stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także na postanowienia rozstrzygające sprawę co do istoty (pkt 2), jak również postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które przysługuje zażalenie (pkt 3). W wyniku takiej kontroli postanowienie podlega uchyleniu w razie stwierdzenia przez Sąd: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę wznowienia postępowania administracyjnego, lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c p.p.s.a.). Z przepisu art. 134 § 1 p.p.s.a. wynika z kolei, że Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Ponadto, w myśl art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Badając rozpoznawaną sprawę w tak zakreślonej kognicji, w trybie uproszczonym, Sąd nie stwierdził naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonego postanowienia. Wbrew zarzutom skargi w zaskarżonym postanowieniu trafnie stwierdzono, że protokół z opisu i oszacowania nieruchomości, sporządzony 3.09.2025r. zawiera elementy wskazane w art. 110r u.p.e.a., tj.: 1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej, 2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem (nieruchomość zabudowana jest murowanym, o dwóch kondygnacja nadziemnych, podpiwniczonym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej, o powierzchni zabudowy 105 m2, powierzchni użytkowej 134,40 m2, oraz będącym na etapie budowy jednokondygnacyjnym, murowanym budynkiem garażu dwustanowiskowego o pow. zabudowy około 70 m2, w protokole znajduje się szczegółowy opis i stan techniczny budynków), 3) stwierdzone prawa i obciążenia (w dziale II wpisany jest Skarżący; w dziale III wpisane jest: ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji administracyjnej z nieruchomości prowadzonej na rzecz Naczelnika US, w dziale IV księgi wieczystej wpisane są: cztery hipoteki przymusowe na rzecz Naczelnika US oraz hipoteka przymusowa w kwocie 413.932,21 zł na rzecz Prokuratury Rejonowej, 4) umowy ubezpieczenia (brak dowodu na ubezpieczenie nieruchomości), 5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki (nieruchomość w posiadaniu właściciela), 6) sposób korzystania z nieruchomości przez stronę (zgodnie z przeznaczeniem), 7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw (zgodnie z operatem szacunkowym sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego z 15 maja 2025 r. wartość rynkową wycenianej nieruchomości kwotę 676.900,00 zł), 8) zgłoszone prawa do nieruchomości (brak), 9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości- występuje rozbieżność pomiędzy powierzchnią zabudowy budynku mieszkalnego, zgodnie z danymi z ewidencji gruntów wynosi 100 m2, zaś w projekcie budowlanym widnieje powierzchnia zabudowy 105 m2. W celu określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości do wyceny przyjęto powierzchnię zabudowy wskazaną w ewidencji gruntów, analogicznie jak dla nieruchomości podobnych. W związku z powyższym, zasadnie ustalono, że protokół opisu i oszacowania wartości z 3 września 2025 r., sporządzony przez Naczelnika US jest prawidłowy pod względem formalnym. W ocenie Sądu, organ odwoławczy trafnie nie dopatrzył się również nieprawidłowości w zakresie określenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości. Opis i oszacowanie wartości nieruchomości sporządzane jest w oparciu o ustalenia dokonane przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Operat szacunkowy natomiast, jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 K.p.a,, pełni bowiem podobną rolę. Z kolei z przepisów art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. wynika, że organ administracji musi ocenić dowód (w tym również operat szacunkowy) po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości lub zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań jest zakaz zastąpienia dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym dowodem. Obowiązkiem organu jest zatem dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Dlatego też organ może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Taki pogląd ugruntowany jest w orzecznictwie dotyczącym kwestii, jaki charakter ma dowód z opinii biegłego i jaka jest jego wartość dowodowa (por. wyrok WSA w Poznaniu z 24 stycznia 2020 r. sygn. akt I SA/Po 862/19, wyrok NSA z 18 lipca 2018 r. sygn. akt II FSK 1960/16). Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Natomiast stosownie do art. 159 ww. ustawy, Rada Ministrów była zobowiązana do określenia, w drodze rozporządzenia, rodzajów metod i technik wyceny nieruchomości, sposobów określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego, uwzględniając: 1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny; 2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów; 3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw; 4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia; 5) rodzaje nakładów na nieruchomości; 6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności; 7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym. Na podstawie wyżej powołanego przepisu, 5 września 2023 r. wydano rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r. poz. 1832). Zgodnie z § 79 ww. rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny; 4) podstawę prawną wyceny; 5) źródła danych wykorzystanych przy sporządzaniu operatu szacunkowego; 6) daty istotne dla określenia wartości nieruchomości; 7) opis stanu nieruchomości; 8) wskazanie przeznaczenia nieruchomości; 9) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 10) wskazanie rodzaju określonej wartości oraz zastosowanego podejścia, metody i techniki szacowania wraz z uzasadnieniem dokonanego wyboru; 11) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości; 12) podanie wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Określona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości nie zawiera podatków i opłat, w szczególności podatku od towarów i usług. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do dziesiątek, setek lub tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny (§ 79 ust. 2 ww. rozporządzenia). W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (§ 79 ust. 3). Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (§ 79 ust. 4). Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia (§ 81). Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, że analiza merytorycznej zawartości operatu szacunkowego z 15 maja 2025 r., stanowiącego podstawę ustaleń protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, prowadzi do wniosku, że został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ww. rozporządzenia z 5 września 2023 r. W operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości zabudowanej nieruchomości - wartość rynkową ww. nieruchomości w wysokości 676.900,00 zł. Ustalając wartość ww. nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazała, że wyboru właściwego podejścia i metody i techniki szacowania nieruchomości dokonano uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym/studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego/decyzji o warunkach zabudowy i zakompostowania terenu/faktyczny sposób użytkowania nieruchomości, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Po analizie rynku nieruchomości, biegła stwierdziła, że strony transakcji przy ustalaniu cen podobnych nieruchomości kierują się porównaniem. Dokonując wyboru podejścia i metody biegła wzięła także pod uwagę ilość dostępnych danych do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. Przy czym, powołując się na przepisy u.g.n., w operacie szacunkowym biegła wyjaśniła, że podejście porównawcze polega na oszacowaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. W celu określenia wartości przedmiotu wyceny w operacie szacunkowym biegła dokonała analizy i charakterystyki rynku zawężając badanie na okres od czerwca 2023 roku do dnia, na który określono wartość. Obszarem monitorowania objęto obręb geodezyjny K. Przedmiot badania zaś określono jako ceny transakcyjne z rynku wtórnego prawa własności nieruchomości gruntowych zabudowanych wolnostojącymi, murowanymi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi o dwóch kondygnacjach nadziemnych, podpiwniczonymi, o powierzchni zabudowy od 80 m2 do 130 m2 posadowionymi na działce gruntu o powierzchni do 1.100 m2, wybudowanymi w latach 90-tych XX wieku i później. Jako jednostkę porównawczą zastosowano cenę nieruchomości wyrażoną w zł/m2 powierzchni zabudowy budynku mieszkalnego; w badaniu brano pod uwagę ceny bez uwzględnienia występującego podatku VAT. W zakresie trendu zmiany cen, biegła po analizie stwierdziła, że dla potrzeb skorygowania cen nieruchomości podobnych na datę wyceny uwzględni korektę z tytułu upływu czasu w wysokości 7 % w skali roku. W operacie szacunkowym biegła wskazała, że dokonała badania zdefiniowanego rodzaju rynku na podstawie cen nieruchomości z aktów notarialnych. Analizę rynku przeprowadziła wieloetapowo. W ostateczności po odrzuceniu transakcji nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi o pow. zabudowy poniżej 80 m2 oraz o pow. zabudowy powyżej 130 m2, jednokondygnacyjnymi oraz trzykondygnacyjnymi i wyższymi, niepodpiwniczonymi, starszymi tj. wybudowanymi w latach 80-tych XX wieku i wcześniej, konstrukcji drewnianej, nie oddanymi do użytkowania, badaniem objęto ceny transakcyjne, uznane za rynkowe i reprezentatywne przedstawiając wszystkie dostępne transakcje w tabeli. W ten sposób biegła ustaliła zaktualizowane ceny: minimalną w wysokości 5.807 zł/m2 i maksymalną w wysokości 9.683 zł/m2. Nieruchomości podobne o cenie minimalnej i cenie maksymalnej zostały szczegółowo opisane w operacie szacunkowym. Transakcje uznane jako obiekty podobne zostały przeanalizowane pod kątem cech rynkowych różniących te nieruchomości. Następnie biegła nadała następujące cechy rynkowe tj. sąsiedztwo, stan techniczny budynku, standard wykończenia budynku, wielkość budynku, zagospodarowanie terenu, wielkość działki, przyporządkowując im wagi i gradację. Biegła wskazała, że na wartość wpływają też inne cechy nieruchomości, które nie różnicują cen przyjętych do porównania (wszystkie nieruchomości miały pozostałe warunki podobne). Z utworzonego zbioru nieruchomości do porównań, z uwzględniając położenie ceny średniej w przedziale pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną, biegła przyjęła trzy nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny - opisując je szczegółowo w operacie szacunkowym na str. 23 i 24. Po czym ceny nieruchomości przyjętych do porównania biegła skorygowała o poprawki, których wartość określa się w wyniku porównania nieruchomości. W wyniku analizy porównywania parami zobrazowanej w tabeli ustalono, że jednostkowa wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wynosi 6.769,00 zł/m2 pz budynku mieszkalnego, jako średnia arytmetyczna ze skorygowanych jednostkowych cen transakcyjnych nieruchomości porównawczych. W ten sposób określono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości w wysokości 676.900,00 zł, jako iloczyn wartości jednostkowej i powierzchni zabudowy budynku mieszkalnego zgodnie z danymi z ewidencji gruntów. Określona jednostkowa wartość rynkowa zabudowanej działki zawiera się pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną uzyskaną na rynku za nieruchomości podobne, co wynika z uzyskania przez wycenianą nieruchomość dobrej oceny za wielkość budynku, oceny pośredniej zagospodarowanie terenu, przy jednoczesnym otrzymaniu ocen gorszych z tytułu pozostałych cech rynkowych. W konsekwencji Dyrektor IAS zasadnie stwierdził, że ww. operat zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. To w konsekwencji potwierdza, że został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Dyrektor IAS trafnie nie uznał zarzutu nieważności postępowania polegającego na pozbawieniu obrony praw, z uwagi na niedoręczenie Skarżącemu pisma rzeczoznawcy majątkowego odnoszącego się do zarzutów, co w ocenie Skarżącego spowodowało uniemożliwienie ustosunkowania się przed wydaniem zaskarżonego postanowienia. Pismo biegłej z 3 października 2025r. stanowi jedynie wyjaśnienia odnoszące się do zarzutów Skarżącego złożonych w piśmie z 16 września 2025r. Pismo to nie stanowi opinii uzupełniającej, ani nie jest integralną częścią operatu szacunkowego. Zatem na organie egzekucyjnym nie ciążył obowiązek doręczenia Skarżącemu tego pisma. Dodatkowo zauważyć należy, że żaden przepis u.p.e.a. nie nakłada na organ egzekucyjny obowiązku doręczania uczestnikom postępowania egzekucyjnego wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego odnoszących się do zarzutów do operatu oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Zasada czynnego udziału strony w postępowaniu egzekucyjnym nie znajduje zastosowania lub jest znacznie ograniczona. Organ egzekucyjny nie będąc zobowiązany do zapewnienia stronie możliwości wypowiedzenia się co do zebranego w sprawie materiału przed wydaniem orzeczenia (por. wyrok NSA z 27.06.2023r., III FSK 2240/21), nie ma również obowiązku zaznajamiania strony z treścią wyjaśnień rzeczoznawcy, udzielonych w związku z wniesionymi zarzutami do opisu i oszacowania. Na mocy art. 73 k.p.a. Skarżący ma możliwość wglądu do akt sprawy, sporządzania notatek, kopii lub odpisów, także po zakończeniu postępowania, o czym profesjonalny pełnomocnik posiada wiedzę. Z akt sprawy nie wynika, aby Skarżący lub jego pełnomocnik zostali pozbawieni możliwości zapoznawania się z aktami sprawy. W ocenie Sądu nie doszło zatem do naruszenia przepisów przy wydaniu zaskarżonego postanowienia Odnośnie zarzutu braku uzasadnienia przez biegłego wyboru zastosowania metody szacowania, należy zauważyć że w operacie szacunkowym biegła wskazała: "biorąc pod uwagę opinię pośredników w obrocie nieruchomościami stwierdza się, że strony transakcji przy ustalaniu ceny podobnych nieruchomości kierują się porównaniem. Z uwagi na powyższe oraz biorąc pod uwagę ilość dostępnych danych do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami". Uzasadnienie to jest wystarczające biorąc pod uwagę fakt, że poza zakresem analizy i oceny organów administracji jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości, (por. wyrok NSA z 17 stycznia 2023 r., III FSK 1842/21). Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (por. wyroki NSA: z 8 lutego 2018 r., I OSK 1963/17; z 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13; z 5 lutego 2015 r" I OSK 1224/13; z 16 stycznia 2013 r" II OSK 1686/11). Biegła dokonując opisu rynku nieruchomości (str. 21) wskazała, że transakcji uznanych za podobne było trzy. Tym samym potwierdzona została niewielka ilość transakcji podobnych na analizowanym rynku. Biegła w piśmie z 3 października 2025r. wskazała również, że nie było podstaw do zastosowania innych metod. W zaskarżonym postanowieniu trafnie nie uznano zarzutu, że wbrew zaleceniom Noty Interpretacyjnej Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) - utworzono zbyt mały zbiór nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiący podstawę wyceny. Zauważyć należy, że minimum kilkanaście transakcji (11) wymaga się przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej, o czym stanowi pkt 5.1 ww. PKZW, a nie przy stosowaniu metody porównywania parami jak zastosowano w przypadku wycenianej nieruchomości. Odnośnie zarzutu niedołączenia do operatu szacunkowego istotnych dokumentów tj. takich, które pozwalałyby ocenić cechy podobne i wyróżniające nieruchomość szacowaną i nieruchomości przyjęte do porównania należy podkreślić, że operat szacunkowy, również dla właściciela nieruchomości wycenianej, nie może być źródłem takiej wiedzy, która mogłaby prowadzić do ujawniania tajemnicy handlowej lub danych osobowych uczestników obrotu nieruchomościami. Organ egzekucyjny nie jest władny domagać się od rzeczoznawcy przedstawienia bazy danych, która posłużyła mu do sporządzenia wyceny (wyrok WSA w Gdańsku sygn. akt I SA/Gd 1697/19 z 11 lutego 2020 roku). Nadto, w związku z tym, że kwestia doboru nieruchomości podobnych do porównań, analizy cech pozostaje w zakresie wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego, bezzasadnym jest żądanie dołączenia do operatu dokumentów uzasadniających dobór nieruchomości podobnych, pozwalających ocenić cechy podobne i wyróżniające nieruchomość wycenianą i nieruchomości podobne. W zaskarżonym postanowieniu zasadnie uznano za bezpodstawny zarzut dokonania wyceny nieuwzględniającej wartości rynkowej nieruchomości na dzień wyceny. Z operatu szacunkowego wynika wprost, że wartość nieruchomości określono na dzień 15 maja 2025r. tj. dzień wyceny. Okres badania objęto od czerwca 2023 r. co jest zgodne z pkt 3.3 Noty Interpretacyjnej Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW). Z treści pkt 4.2. operatu szacunkowego z kolei wynika, że ceny transakcyjne nieruchomości podobnych były poddane przez biegłego analizie, w wyniku której biegły uznał, że dla potrzeb skorygowania cen transakcyjnych nieruchomości na datę wyceny uwzględni korektę z tytułu upływu czasu. Biegła analizując trend czasowy do badania przyjmuje ceny transakcyjne, a więc takie, które zostały zawarte na analizowanym rynku, nie zaś ceny ofertowe. Wzrost cen ujawniony w statystykach GUS nie stanowi o wzroście cen transakcyjnych nieruchomości na danym rynku nieruchomości. Za bezzasadny uznać należy również zarzut naruszenia § 79 ust. 1 pkt. 9 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości poprzez dokonanie powierzchownej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu, wyceny; zarzut bezpodstawnego i nie popartego żadnymi dokumentami, ani omówieniami ze strony rzeczoznawcy, uznania transakcji ujawnionych w operacie szacunkowym za transakcje podobne, w sytuacji w której zarówno powierzchnie działek i budynków i powiązane z tym ceny nieruchomości różnią się w sposób tak rażący, że zastosowanie metody wyceny prowadzą do niższego wyszacowania wartości rynkowej wycenianej nieruchomości. W tym zakresie zasadnie uznano wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, mającymi pokrycie z treścią operatu szacunkowego. Analiza rynku została przeprowadzona szczegółowo i została ona przedstawiona w pkt 4 operatu szacunkowego. W tabeli nr 3 zestawiono transakcje nieruchomościami podobnymi, natomiast tabela nr 4 przedstawia cechy rynkowe, które różnicują ceny badanych nieruchomości wraz z ich charakterystyką. Każdej z nieruchomości podobnych nadano odpowiednie oceny i opisano, w tym w zakresie cech rynkowych wpływających na ich ceny transakcyjne. Dyrektor IAS trafnie podkreśla, że ocena, które cechy są istotne dla porównania nieruchomości należy jedynie do rzeczoznawcy majątkowego, bowiem są to kryteria nieuregulowane przepisami prawa a wymagające odpowiedniej wiedzy i doświadczenia. Opis każdej z nieruchomości podobnych można znaleźć na stronach 22-24 operatu, a także w tabeli nr 5 ich zestawienie poprzez porównanie ich z nieruchomością wycenianą. Argument, że cechy nieruchomości podobnych nie są znane, czy że przyjęte do porównania nieruchomości nie są podobne, również nie zasługuje na uwzględnienie. Rozbieżności w zakresie oceny cech wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości podobnych mają wpływ na wartość wyceny. Jednak są to kwestie merytoryczne i należą one do wiedzy eksperckiej posiadanej przez rzeczoznawców majątowych. Odnośnie braku wskazania powierzchni użytkowej domów, stanu zagospodarowania nieruchomości itp. wskazuje się, że to biegły decyduje czy są to cechy różnicujące ceny w zbiorach nieruchomości podobnych. Żaden przepis prawa nie stanowi, że by parametry nieruchomości podobnych były identyczne z parametrami nieruchomości wycenianej. Pomiędzy nieruchomościami mogą występować różnice (w tym również odnoszące się np. do ich powierzchni czy lokalizacji), o czym świadczy treść art. 153 ust. 1 u.g.n. Z kolei dobór nieruchomości podobnych do porównań, analiza cech, pozostaje w zakresie wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego. Zdefiniowanie rynku i jego analiza to wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Wiedzy i doświadczeniu rzeczoznawcy pozostawione zostały również ustalenie wpływu poszczególnych cech nieruchomości czy celowości ich zastosowania, gdyż wszystkie te kwestie nie są uregulowane przepisami prawa. Dlatego pozostawiono te kwestie biegłym gdyż, to oni dysponują specjalistyczną wiedzą i doświadczeniem zawodowym w tym zakresie. Organ egzekucyjny jako "osoba" niebędąca rzeczoznawcą majątkową i niedysponująca wiadomościami specjalnymi może nie być w stanie ocenić prawidłowości doboru nieruchomości podobnych (por. wyrok NSA z 16 kwietnia 2019 r. II OSK 1350/17). Dlatego też nie uznano argumentów odnośnie nieadekwatności w wyborze nieruchomości podobnych do nieruchomości szacowanej. Należy w konsekwencji podzielić stanowisko organu odwoławczego, że z operatu szacunkowego i wyjaśnień biegłej w piśmie z 3 października 2025r. wynika w jaki sposób przy dokonywaniu wyceny biegła dobrała nieruchomości porównawcze, w tym jakie cechy wzięła do porównania i w jaki sposób ceny zostały skorygowane. Dlatego zasadnie oceniono, że operat szacunkowy z 15 maja 2025 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę w sposób logiczny, rzetelny i prawidłowy oraz z uwzględnieniem wymogów wskazanych w przepisach prawa. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił proces przeprowadzonej wyceny, zastosowanego podejścia, metody oraz techniki wyceny wraz z uzasadnieniem, ustalił przedmiot wyceny, przedstawił nieruchomości porównawcze, odniósł się do trendu czasowego oraz wskazał końcowy wynik obliczeń. Zatem przedstawił sposób dokonania wyceny nieruchomości, nie uchybiając dokonanej analizie i charakterystyce rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. W orzecznictwie sądowo-administracyjnym ugruntowany jest pogląd, że aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, Skarżący winien przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innych kryteriach wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 19 sierpnia 2022 r., IV SA/Po 142/22, wyrok WSA w Kielcach z 18 lutego 2021r., sygn. akt I SA/Ke 14/21). Podmiotem ustawowo upoważnionym do oceny poprawności sporządzonego operatu jest organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. W sytuacji natomiast, gdy analiza treści operatu nie budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, czy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów, ani organ egzekucyjny ani ja jako organ drugiej instancji nie jestem władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Zatem w przypadku, gdy organ egzekucyjny nie powziął wątpliwości co do operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należała do Skarżącego jako strony. Jeżeli więc w toku prowadzonego postępowania po zapoznaniu się z operatem Skarżący uznał, że jest on wadliwy, to mógł wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenia wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. W konsekwencji podzielić należy stanowisko Dyrektora IAS, że brak jest podstaw do kwestionowania merytorycznej wartości przedmiotowego operatu szacunkowego, a co za tym idzie zlecenia wykonania ponownej wyceny innemu biegłemu, w sytuacji, gdy został on sporządzony zgodnie z regułami, o których mowa w u.g.n. i rozporządzeniu, a Skarżący nie przedstawił przeciwdowodu, mogącego poddać w wątpliwość ustalenia poczynione przez biegłego. Za niezasadny uznać należy zatem zarzut zaniżenia wartości szacowanej nieruchomości. Opis i oszacowanie wartości nieruchomości dokonywany przez organ egzekucyjny sporządzony jest w oparciu o ustalenia w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy jak wskazano wyżej jest opinią autorską rzeczoznawcy ma jakowego o wartości nieruchomości. Cena określona w protokole opisu i oszacowania odpowiada wartości ustalonej przez rzeczoznawcę majakowego w operacie. W związku z tym, że przy operacie szacunkowym nie doszło do naruszenia prawa i nie zawiera on ewidentnych błędów dyskwalifikujących jego walory dowodowe, zasadnie nie uznano zarzutu zaniżenia ceny nieruchomości. W ocenie Sądu, zaskarżone postanowienie było w okolicznościach kontrolowanej sprawy prawidłowe i nie naruszało wskazanych w skardze przepisów. Wydane zostało zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, w tym ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz Kodeksu postępowania administracyjnego i zawiera rozstrzygnięcie wszystkich kwestii poruszonych w zażaleniu. Sąd rozpoznając niniejszą sprawę, będąc związany dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. nie stwierdził naruszeń prawa materialnego bądź procesowego, które powodowałoby konieczność wyeliminowania zaskarżonego rozstrzygnięcia z obrotu prawnego. Mając na względzie wszystkie przedstawione okoliczności, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.