I SA/Gl 572/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Kozłowska, Sędzia WSA Krzysztof Kandut, Asesor WSA Katarzyna Stuła-Marcela (spr.), , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 16 lipca 2020 r. sprawy ze skargi Z. S. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zarzutów na czynność egzekucyjną w zakresie opisu i oszacowania nieruchomości oddala skargę.

1. Z. S. (dalej: skarżący) wniósł skargę na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach (dalej: organ nadzoru) z [...] r., nr [...] w przedmiocie zarzutów na czynność egzekucyjną w zakresie opisu i oszacowania nieruchomości. 2. Stan sprawy. 2.1. Naczelnik Urzędu Skarbowego w K. (dalej: organ egzekucyjny) prowadzi postępowanie egzekucyjne wobec zobowiązanego, w toku którego zastosował środek egzekucyjny w postaci egzekucji z nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej w miejscowości N., przewidziany w art. 1a pkt 12 lit. a) tiret 13 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1427 – u.p.e.a.). Na okoliczność przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości wycenionej w operacie szacunkowym sporządzonym [...] r. przez rzeczoznawcę majątkowego wyłonionego przez organ egzekucyjny na kwotę [...] zł, spisano w dniu [...] r. protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W protokole opisu i oszacowania położonej w miejscowości N., gm. P. stanowiącej niezabudowaną, w części zalesioną działkę o numerze [...] potwierdzono, że podstawą określenia wartości nieruchomości jest operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, który stosując metodę porównawczą, przyjął średnią wartość 1 m2 działki w kwocie [...] zł, skorygowanej o współczynnik 1.2914 - do kwoty [...] zł. Skorygowana wartość 1m2 x powierzchnia działki [...] m2 dała wartość [...] zł. Na powyższy opis i oszacowanie pełnomocnicy skarżącego wnieśli zarzuty podnosząc zaniżenie kwot podanych przez biegłego. Wskazano, iż metody szacunku wybrane przez biegłego nie odzwierciedlają rzeczywistej wartości nieruchomości. Stosując metodę porównywania parami oraz korygowania średniej ceny, rzeczoznawca nie wyjaśnił wystarczająco, dlaczego przyjmuje taką metodę szacunku i z jakich powodów nie zastosował innych metod szacowania nieruchomości. Dodano, że nawet przy zastosowanych metodach, wartości nieruchomości zostały zaniżone, co w szczególności dotyczy nieruchomości zabudowanych. Stosowanie takiej metody obarczone jest możliwością popełnienia znacznych błędów ze względu na praktycznie niemożliwe odnalezienie działek z porównywalną zabudową. Licytacja nieruchomości po cenie oszacowanej przez biegłego wyznaczonego przez organ egzekucyjny spowoduje pokrzywdzenie właściciela ze względu na zlicytowanie poniżej ich wartości. Postępowanie egzekucyjne winno być prowadzone z najmniejszą dolegliwością dla dłużnika, a zatem nieruchomości, do których prowadzona jest egzekucja nie mogą mieć zaniżonej wartości. Stwierdzono też, iż nie można uznać za podobną żadnej nieruchomości przyjętej do porównania przez rzeczoznawcę majątkowego, ponieważ nie wykazują cech podobieństwa. Zarzucono ponadto, że rzeczoznawca w sporządzonym operacie nie wskazał cech nieruchomości z tego samego terenu przyjętych do porównania, które wpłynęły na poziom cen oraz brak jest precyzyjnego wskazania zarówno podstaw doboru nieruchomości, jak i przyjętych danych, o które ceny zestawionych nieruchomości zostały skorygowane. Przy metodzie porównywania parami, zastosowanej przez biegłego w niniejszej sprawie, konieczna jest znajomość cech zarówno nieruchomości wycenianej, jak i nieruchomości uznanych za podobne, bowiem te cechy determinują wartość nieruchomości. Tymczasem operat szacunkowy wraz z wyjaśnieniami rzeczoznawcy z dnia [...] r. nie zawiera żadnych szczegółowych danych dotyczących nieruchomości uznanych za nieruchomości podobne. Dla wyceny nieruchomości metodą korygowania ceny średniej do porównania winno być przyjętych, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy zatem, w oparciu o który dokonano opisu i oszacowania wartości nieruchomości w tej sprawie, dotknięty jest wadami, które pozbawiają go mocy dowodowej. Pismem z [...] r. organ I instancji zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził operat szacunkowy wartości nieruchomości o zajęcie stanowiska w sprawie zarzutów zobowiązanego. W odpowiedzi z [...] r. rzeczoznawca wyjaśnił, że zgodnie z art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 65, ze zm. – u.g.n.) wyboru właściwego podejścia oraz metody techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom uzyskanym za nieruchomości podobne, a w procesie analizy lokalnego rynku zaobserwowano wystarczającą ilość transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości spełniających warunki podobieństwa i porównywalności. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości, a podejście to stosuje się, gdy są znane dane o cenach nieruchomości podobnych do wycenianej i ich cechach. Zgodnie z pkt. 5.2.8 Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW), Nota Interpretacyjna, Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości, wymagane jest podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej i o cenie maksymalnej, z wyeksponowaniem ich cen do przyjętej skali cech rynkowych, a w operacie szacunkowym na str. 20 przedstawiono opis nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej w odniesieniu do przyjętych cech rynkowych. Operat szacunkowy więc sporządzony został z należytą starannością, analizą rynku, a nieruchomości przyjęte w przedstawionej próbie, położone na obszarze powiatów [...], [...], [...], [...] stanowionego obszar subregionu [...] o podobnej charakterystyce, spełniają wymogi podobieństwa i porównywalności. Operat obrazuje w sposób wyczerpujący wszelkie cechy przedmiotowej nieruchomości wraz z opisem powierzchni działek, wieku drzewostanu, przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, kształtu działek, wyposażenia w infrastrukturę oraz dojazd do nieruchomości. Rzeczoznawca podsumował, iż opinia sporządzona została w sposób poprawny, a określona w niej wartość nieruchomości w pełni odzwierciedla rzeczywistą wartość możliwą do osiągnięcia na badanym rynku nieruchomości. 2.2. Organ egzekucyjny postanowieniem z [...] r. oddalił zarzuty pełnomocników do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Posiłkując się danymi omówionymi w operacie szacunkowym wartości przedmiotowej nieruchomości oraz wyjaśnieniami rzeczoznawcy w zakresie zarzutów do opisu i oszacowania, organ egzekucyjny stwierdził, że skoro działka o numerze [...] jest nieruchomością leśną, to dla wyceny rynkowej wchodzi w grę tylko podejście porównawcze zastosowane w tej sprawie. Organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, w szczególności do wyboru metody szacowania oraz określenia wartości nieruchomości, gdyż nie dysponuje odpowiednimi wiadomościami. Dokonana przez organ egzekucyjny analiza doboru nieruchomości podobnych przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego, nie wykazała nieprawidłowości dyskwalifikujących jej wartość, gdyż są to również nieruchomości o charakterze leśnym, położone w powiatach ościennych, o zbliżonych powierzchniach i cenach. Odpierając zarzuty pełnomocników, organ egzekucyjny wyjaśnił, iż procedura szacowania przedstawiona została przez rzeczoznawcę w sposób wystarczający i zrozumiały. Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania należy do rzeczoznawcy, który nie musi uzasadniać powodów wybrania konkretnej metody. W odniesieniu natomiast do zgłoszonego zaniżenia wartości szacowanej nieruchomości, pełnomocnik nie podał żadnych argumentów na ich obronę. W sprawie natomiast zarzutów pełnomocnika Z. K. organ egzekucyjny uznał, że są one nazbyt ogólnikowe, ponieważ zarzucając wady w zakresie doboru konkretnych nieruchomości do porównania nie wyjaśnia, na czym te wady polegają. Zgodnie zaś z orzecznictwem sądowym, ewentualne zastrzeżenia co do sposobu wyceny powinny być konkretne, a nie stanowić luźnych zarzutów i uwag. Odnosząc się zatem wyłącznie do wniosku o sporządzenie nowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz przeprowadzenia dowodu z dokumentu operatu szacunkowego z dnia [...] r. organ egzekucyjny stwierdził, iż jest on nieuzasadniony. Dowód w postaci operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego wyznaczonego przez organ egzekucyjny, sporządzony został w sposób prawidłowy formalnie i merytorycznie, zgodnie z rzeczywistością i logicznie, bez błędów oraz przeinaczeń. Przedstawia opis wycenianej nieruchomości i jej otoczenia, metody szacowania oraz uzasadnienie określenia wartości nieruchomości. Podsumował, że operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego nie zawiera uchybień, jest prawidłowy pod każdym względem, pełny, aktualny i rzetelny, a zarzuty pełnomocników są tylko polemiką z operatem. Wyjaśnił, że przepisy u.p.e.a. nie przewidują w sytuacji wniesienia zarzutów, każdorazowego sporządzania operatu szacunkowego lub zlecania innemu rzeczoznawcy wydania opinii względem operatu, ani też uzyskiwania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego od posiadającej takie uprawnienia, organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Dodał, że z takim wnioskiem może zwrócić się strona kwestionująca prawidłowość operatu szacunkowego nieruchomości. Poinformował dodatkowo, iż w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości na stronie 1 w części "Przedmiot wyceny i właściciel" błędnie podano "wartość nieruchomości zabudowanej", zamiast niezabudowanej, ale z uwagi na poprawne opisanie nieruchomości na stronie 2, w części "2. Obiekty budowlane..." jako niezabudowana, błąd ten jako nieistotny, pozostaje bez wpływu na prawidłowość opisu i oszacowania nieruchomości. 2.3. Na to postanowienie, strona skarżąca wniosła zażalenie podnosząc, że rzeczoznawca majątkowy wybierając jako bazę porównawczą do wyceny wskazał transakcje z innych obszarów z okresu 18 miesięcy, a w tabeli zamieścił transakcje do porównania z 10 wymienionych gmin. Nie uwzględnił jednak badania żadnej transakcji nieruchomościami o podobnych cechach znajdujących się na obszarze gminy P., jak również przekraczającym granice tej gminy w kontekście wykazania w operacie szacunkowym istnienia przynajmniej trzech transakcji na terenie tej gminy. Zdaniem strony skarżącej, nie wyjaśniono dlaczego nie zostały przeanalizowane przez rzeczoznawcę transakcje zawarte na terenie gminy P. za okres ponad 21 miesięcy wstecz od daty sporządzenia operatu. Dopiero gdyby takie transakcje nie były adekwatne, można by przyjąć rozszerzony rynek nieruchomości za okres 21 miesięcy. Poza tym w przedmiotowym operacie oraz w wyjaśnieniach rzeczoznawcy nie uzasadniono powodu zróżnicowania okresu badania transakcji nieruchomościami w zależności od miejsca ich położenia, tj. gminy P. Wskazując na obowiązki rzeczoznawcy majątkowego przy dokonywaniu oszacowania wartości nieruchomości i organu egzekucyjnego w zakresie sprawdzenia, czy we właściwy sposób ocenił on, szczególnie przez pryzmat zarzutów, organ egzekucyjny nie przeanalizował prawidłowości dokonanego wyboru metodologii szacowania, w tym określenia badanego obszaru, jako jednego rynku lokalnego. Przyjęte przez rzeczoznawcę porównanie nieruchomości położonych w 10 wymienionych w zażaleniu, oddalonych geograficznie gminach, doprowadziło do przyjęcia bardzo dużej rozpiętości cen od [...] zł za 1 m2 do [...] zł za 1 m2, co rzutuje na wysokość wyliczonej ceny średniej. Określona tak wartość nieruchomości znacznie odbiega od ustalonych wysokości za podobne nieruchomości położone na terenie gminy P., gdzie według załączonych wydruków oferowanych do sprzedaży nieruchomości rolnych położonych w miejscowości N., gm. P., cena 1 m2 kształtuje się na poziomie [...] zł. 2.4. Organ nadzoru po rozpoznaniu zażalenia, utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. W uzasadnieniu wskazał, że zgodnie z art. 110s § 1 u.p.e.a., organ egzekucyjny wyznacza do oszacowania wartości zajętej nieruchomości rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami, natomiast w myśl § 2 tegoż artykułu, przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków. Rzeczoznawca majątkowy dokonujący szacunku wartości niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w miejscowości N., gm. P., oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, jest uprawnionym do realizowania tego typu zlecenia organu egzekucyjnego, a operat szacunkowy odpowiada wartości zastanej po oględzinach, o czym stanowi art. 110s § 1 u.p.e.a. i zawiera wszystkie niezbędne elementy wymienione w § 2 tego artykułu. Dowód z operatu szacunkowego wiąże organ egzekucyjny w tym sensie, że nie może on zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Ma on jednak obowiązek dokonania jego oceny. Powołany przez organ egzekucyjny rzeczoznawca majątkowy legitymuje się stosownymi uprawnieniami, a więc posiada odpowiednią wiedzę w tym zakresie. Przedłożony przez niego operat szacunkowy, sporządzony został według wytycznych działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami i ukończony [...] r., a więc na gruncie art. 156 ust. 3 tej ustawy, posiada moc obowiązującą. Jego treść przejrzyście prezentuje sposób szacowania przedmiotowej nieruchomości i zawiera wszystkie dane, o których mowa w art. 158 ust. 1 u.g.n. Stosownie do art. 152 ust. 2 u.g.n., wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Według wykładni art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Wprawdzie zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, niemniej pewne nakazy w tym zakresie omawia stanowiące przepisy wykonawcze do ustawy, rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109 ze zm. - rozporządzenie). Poza sporem w tej sprawie pozostaje, że w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym wobec skarżącego wdrożono środek egzekucyjny w postaci egzekucji z przedmiotowej nieruchomości w celu zaspokojenia obciążających go zobowiązań podatkowych, zatem według wytycznych § 49 rozporządzenia, właściwym jest przyjęcie omówionego w § 4 podejścia porównawczego. Przepis ten w ust. 1 wymaga znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na ich poziom. W ust. 2 natomiast precyzuje, że w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku, a w ust. 3 stanowi, że przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Co istotne w tej sprawie, przy metodzie korygowania ceny średniej, o czym traktuje ust. 4 tego § 4 rozporządzenia, do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Sporządzony w niniejszej sprawie operat spełnia wszystkie wymogi wynikające z powołanego wyżej rozporządzenia, bowiem drobiazgowo opisuje charakter i cechy wycenianej nieruchomości oraz cechy nieruchomości porównywanych. Tryb dokonywania opisu i oszacowania wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego omówiony został w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Dalej wskazano, że w myśl § 4 ust. 4 rozporządzenia, porównuje się nieruchomości z rynku właściwego dla położenia nieruchomości, a nie z tej samej miejscowości. W rozumieniu § 26 ust. 1 rozporządzenia, rynek właściwy dla położenia nieruchomości to rynek lokalny. Przepis ten dopuszcza, by przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo nawet na krajowym rynku nieruchomości. Z całą zaś pewnością rynkiem lokalnym jest nie tylko teren gminy, w której położona jest wyceniana nieruchomość, ale również gmin ościennych. Najważniejszy przy tej metodzie jest dobór nieruchomości podobnych, spełniających kryteria zbliżone do nieruchomości wycenianej. Dokonujący wyceny nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy przyjął dla porównania ceny nieruchomości o zbliżonych cechach, będących przedmiotem transakcji na rynku lokalnym. 3.1. Powyższe postanowienie organu nadzoru zostało zaskarżone do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach. Zarzucono mu naruszenie: 1) przepisów postępowania, tj. ustawy z dnia 14 czerwca 1966 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. z 2020 r. poz. 256 ze zm. – k.p.a.) w szczególności - art. 7, art 11, art. 77 § 1 i art. 80 - przez zaniechanie wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy w wyniku zaniechania oceny operatu szacunkowego w zakresie nie ingerującym w sferę wiedzy specjalnej rzeczoznawcy, co miało wpływ na rozstrzygnięcie sprawy; - art. 7, 8, 77 § 1, 80 i 107 § 3 - przez nie odniesienie się do argumentacji podniesionej w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji, nierozpatrzenie materiału dowodowego, brak analizy treści operatu szacunkowego, który przyjęto do ustalenia wysokości wartości wyceny, brak analizy wyjaśnień złożonych przez biegłego, co skutkowało całkowicie dowolnym, niepopartym jakąkolwiek argumentacją przyjęciem w uzasadnieniu decyzji, jakoby biegły w sposób wiarygodny i logicznie spójny odniósł się do wątpliwości zgłaszanych przez strony oraz ograniczeniem oceny operatu jedynie do kwestii formalnych; - art. 80 - przez uznanie za dowód operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego pomimo, że operat nie spełnia wymogów określonych w § 55 i 56 rozporządzenia, z uwagi na nieprzedstawienie części rozwiązań merytorycznych i częściowe nieprzedstawienie toku obliczeń; 2) ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, w szczególności: - art.110r § 1 pkt 7 w zw. z art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. - poprzez błędną ocenę prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu biegłego rzeczoznawcy i uznanie go za prawidłowy i sporządzony zgodnie z przepisami prawa pomimo, że: a) operat jest niepełny, gdyż nie zawiera uzasadnienia i podania podstaw w postaci danych źródłowych dla przyjętych tez, w oparciu o które dokonany został szacunek wadliwej oceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w miejscowości N., gmina P. oznaczonej jako działka nr [...]; b) dokonano w operacie błędnego oszacowania ww. nieruchomości poddanej szacunkowi, co w konsekwencji doprowadziło do zaniżenia jej wartości, bowiem dobrane transakcje porównawcze z innych, odległych gmin, które rzeczoznawca uznał za podobne miały kilkukrotnie niższą cenę za 1 m2; c) nieuwzględnienie do porównania wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, cen transakcyjnych nieruchomości z terenu gminy P. oraz sąsiednich gmin; 3) ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. art. 138 § 1 k.p.a. oraz art. 144 k.p.a. w zw. z art. 153-155 u.g.n. w zw. z § 55 poprzez przyjęcie, iż zaskarżone postanowienie organu egzekucyjnego jest prawidłowe i utrzymanie go w mocy pomimo, mimo że przyjęto w nim, że art. 153-155 u.g.n. nie nakładają na rzeczoznawcę obowiązku przedstawienia szczegółowego uzasadnienia wniosków formułowanych w sporządzonym operacie szacunkowym, podczas gdy operat szacunkowy winien przedstawiać postępowanie dotyczące wyceny nieruchomości i zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym powinien on zawierać wskazanie uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, natomiast brak dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego. W związku z powyższym wniesiono o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu egzekucyjnego. W uzasadnieniu podano, że w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, iż organy administracyjne mają obowiązek ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących. Z kolei organ winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Z tej perspektywy zasadny jest zarzut błędnej oceny prawidłowości operatu szacunkowego z [...] r., polegającej na bezpodstawnym zaaprobowaniu dobranych przez biegłego do wyceny, nieruchomości bez zweryfikowania prawidłowości tego postępowania. Uchybienia rzeczoznawcy w tym zakresie polegały na braku rzetelnego sporządzenia wykazu transakcji nieruchomości podobnych, poprzez nieudokumentowanie i nieprzedstawienie danych źródłowych dla wykazania, w oparciu o jakie konkretnie transakcje biegły dokonał wyboru tzw. próbki reprezentacyjnej, tj. trzech nieruchomości do porównania. Biegły ograniczył się do wskazania na niewielką ilość transakcji na badanym rynku, a także jego stabilność, lecz w żaden sposób nie udokumentował i tym samym nie uzasadnił, dlaczego i w oparciu, o co dokonał wyboru zaledwie pięciu transakcji porównawczych dla tzw. próbki reprezentatywnej w zakresie najistotniejszych danych, takich jak powierzchnia działki, powierzchnia użytkowa, data transakcji, cena, najistotniejsze cechy nieruchomości, w tym położenie. Brak powyżej wskazanych danych uniemożliwia także ocenę cech podobieństwa tych nieruchomości względem nieruchomości szacowanych, w szczególności w zakresie ich obszaru, wobec czego brak było możliwości zweryfikowania transakcji pod względem parametru nieruchomości podobnych. Skoro tak, to opisany jako podstawa szacowania materiał porównawczy jest tak znikomy, że nie może posłużyć do sporządzenia prawidłowej wyceny. Mimo braku wyczerpującej analizy rynku transakcji nieruchomości koniecznej do dokonania rzetelnej wyceny, organy bez żadnych zastrzeżeń i wyjaśnień zaaprobowały tak niewielki materiał porównawczy. Zauważono też, że z niezrozumiałych względów biegły odnosił się przy analizie rynku do nieruchomości znajdujących się na innym odległym terenie, nie wiadomo czy obiektów podobnych do obiektu wycenianego. Organy zupełnie pomijają wartość oferty sprzedaży nieruchomości położonych na tym terenie, wystawionych do sprzedaży przez A, których wartość oszacowano za 1 m2 kilkukrotnie wyżej, niż cena zawarta w operacie biegłego, a które załączono do zażalenia. Ustawodawca po to wprowadził do porządku prawnego środek zaskarżenia w postaci zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości, aby organ egzekucyjny, a w wyniku zażalenia nadzorujący egzekucję, poddały analizie czynności i stwierdzenia rzeczoznawcy z punktu widzenia ich zupełności, rzetelności i logiczności. Dalej podano, że rzeczoznawca w tym samym dniu sporządził pięć operatów co poddaje pod wątpliwość rzetelność określenia wartości nieruchomości z uwagi na krótki czas sporządzenia tych operatów. Zatem obowiązkiem organów była uważna i wnikliwa analiza operatu rzeczoznawcy. 3.2. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoja dotychczasową argumentacje. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje. 4. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Na wstępie wskazać należy, iż analogiczna kwestia jak w niniejszej sprawie była przedmiotem rozstrzygnięcia przez tut. Sąd w sprawie o sygn. akt I SA/Gl 5/19. W uzasadnieniu prawnym w niniejszej sprawie zatem Sąd posłuży się częściowo argumentacją przedstawioną w tamtej sprawie, w całości podziela bowiem poglądy prawne wyrażone w uzasadnieniu tego wyroku. Przedmiotem oceny Sądu w rozpoznawanej sprawie jest postanowienie organu nadzoru utrzymujące w mocy rozstrzygnięcie organu egzekucyjnego o nieuwzględnieniu zarzutów zobowiązanego na opis i oszacowanie. Zarzuty strony skarżącej koncentrują się na kwestionowaniu prawidłowości operatu szacunkowego. Na wstępie rozważań należy wskazać, że zgodnie z przepisami u.p.e.a. opis i oszacowanie wartości nieruchomości obejmuje dwa stadia. W pierwszej kolejności, zgodnie z art. 110m § 1 u.p.e.a. po bezskutecznym upływie terminu określonego w wezwaniu do zapłaty dochodzonych należności, o którym mowa w art. 110c § 2 skierowanym do zobowiązanego, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. W myśl art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami, tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w zw. z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 u.g.n.). Rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu, przy czym czynności tych dokonuje zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określonymi w odrębnych przepisach regulujących zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego, z uwzględnieniem przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz.U. z 2014 r., poz. 742). W wyniku dokonanej wyceny określana jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 u.g.n.), tj. najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, oraz że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Zgodnie z art. 152 ust. 3 tej ustawy wartość, o której mowa wyżej, określana jest przy zastosowaniu podejścia porównawczego, co polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym podejście to stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 1 - 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Odnosząc się do istoty zaistniałego w sprawie problemu wskazać należy, iż szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości przewiduje powołane już wcześniej rozporządzenie Rady Ministrów, wydane na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 u.g.n. Rozporządzenie to określa (§ 1) rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości, rozumianej jako określanie wartości nieruchomości polegające na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. W rozporządzeniu przesądzono generalną zasadę, że wycena nieruchomości jest w istocie wyceną wiązki praw przysługujących do niej oraz ją obciążających. Konsekwencją takiego ujęcia jest wynikający z § 3 ust. 2 tego aktu obowiązek poprzedzenia procesu wyceny nieruchomości analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji. Rozporządzenie przewiduje również, jakie warunki powinny być spełnione przy dokonywaniu tych analiz, jakie ceny mogą być brane pod uwagę przy ich dokonywaniu i na czym polegają poszczególne podejścia, metody i techniki wyceny. Obowiązek rzeczoznawcy majątkowego poprzedzenia procesu wyceny "wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku" jest akcentowany w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06 – wszystkie wyroki powołane w uzasadnieniu dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Zgodnie z treścią art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1), a w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 rozporządzenia). Z kolei przepis § 56 rozporządzenia stanowi, iż w operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenia przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny z uzasadnieniem. Ponadto do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Z treści wskazanego przepisu wynika, że w sporządzonym operacie rzeczoznawca powinien dostatecznie wyjaśnić, przestawiać i uzasadnić sposób dokonania wyceny, tak aby umożliwić ocenę jego prawidłowości i tym samym przydatności dowodowej. Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Co znamienne jednakże to to, że organ nie powinien jednak wkraczać w samą zawartość merytoryczną operatu, a więc w tę jego część, do sporządzenia której potrzebne są wiadomości specjalne. Sama ustawa w tym zakresie wskazuje, że potrzebne są wiadomości specjalne, których co oczywiste organ egzekucyjny nie posiada i w związku z tym musi się posłużyć osobą, która takie wiadomości posiada (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1686/11; czy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 18 sierpnia 2010 r., sygn. akt II SA/Gd 517/09). Tak więc nie podlega ocenie organu egzekucyjnego, ani też organu nadzoru zagadnienie prawidłowości operatu w jego merytorycznym zakresie, a więc odnośnie do koniecznej ilości przyjętych do analizy porównawczej nieruchomości oraz sposobu ich opisu, czyli tej części, w której rzeczoznawca posługuje się wiadomościami specjalnymi, których organ nie posiada. Dokonywanie ocen w tym zakresie przez organ pozbawione byłoby merytorycznej podstawy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 18 lutego 2016 r., sygn. akt I SA/Rz 1223/15). Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że w tym zakresie operat szacunkowy może być kwestionowany przed organizacją zawodową zrzeszającą rzeczoznawców. Jest to jedyny sposób do zdyskredytowania merytorycznej zawartości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a skuteczne zakwestionowanie go w tym trybie rodziłoby również skutki procesowe dla niniejszej sprawy (por. ww. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie). Także sąd administracyjny nie ocenia merytorycznie operatu szacunkowego, a zatem w zakresie wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, a jedynie kontroluje w spornej materii, czy działania organu były zgodne z prawem. Operat ten jest dowodem w sprawie i jako taki podlega ocenie sądowej na podstawie tego kryterium. Co istotne, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 18 lipca 2018 r. o sygn. akt II FSK 1960/16, organ nie ma uprawnienia, ani obowiązku prowadzenia we własnym zakresie ustaleń co do wartości nieruchomości, obowiązany jest bowiem oprzeć się na operacie szacunkowym sporządzonym przez osobę posiadającą wskazane w ustawie uprawnienia i niezbędną wiedzę specjalną. Powinien tylko ocenić, czy rzeczoznawca wybrał jedną z metod wskazanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami do wyceny wartości nieruchomości, czy uwzględnił przy jej dokonaniu wszystkie dane i okoliczności, jakie zgodnie z powołaną ustawą powinny być wzięte pod uwagę i czy wynik końcowy wyceny oparty został na tych danych, a jego uzasadnienie jest logiczne. W rozpoznawanej sprawie w ocenie Sądu organy dokonały prawidłowej oceny przedstawionego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Ocena ta mieści się w granicach art. 80 k.p.a. 5. Odnosząc się z kolei do konkretnych zarzutów, rzeczoznawca majątkowy, posiadający wiadomości specjalne złożył dodatkowe wyjaśnienia w pismach z [...] r. W zakresie zarzutu dotyczącego nieodpowiedniego doboru nieruchomości porównawczych, wskazał, że w operacie szacunkowym na stronie 20 przedstawiono opis nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej w odniesieniu do przyjętych cech, tj. lokalizacji, dostępu do drogi dojazdowej, rodzaju, wieku oraz stanu drzewostanu. Rzeczoznawca majątkowy dokonał z należytą starannością analizy rynku, a nieruchomości przyjęte w przedstawionej próbie spełniają wymogi podobieństwa i porównywalności. Analizą objęto rynek nieruchomości na obszarze powiatów [...] [...], [...], [...] stanowiącego obszar subregionu [...] o podobnej charakterystyce, a możliwe zróżnicowanie skorygowano odpowiednią cechą rynkową. Także organ egzekucyjny odnosząc się do tejże kwestii podał, że rzeczoznawca przed dokonaniem wyceny przeprowadził analizę rynku lokalnego i wyciągnął wnioski, że ponieważ wyceniana nieruchomość to grunt niezabudowany to najkorzystniejszym sposobem użytkowania wycenianej nieruchomości jest funkcja terenów lasów. Wpływ na to ma położenie nieruchomości w bliskim sąsiedztwie nieruchomości gruntowych o podobnym charakterze. Wskazał, że podczas niniejszej wyceny przeprowadzono badanie rynku w segmencie działek niezabudowanych zgodnie z przeznaczeniem jako obszar lasów. Po przeanalizowaniu transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie gminy P., stwierdzono, że obrót gruntami niezabudowanymi o przeznaczeniu pod lasy występuje w stopniu małym. Niewątpliwy wpływ na taka sytuację ma charakter gminy. Z tego względu analizowany rynek transakcji kupna sprzedaży-nieruchomości rozszerzono o gminy sąsiednie na rynkach równoległych. W badanym czasie odnotowano kilkanaście transakcji tego rodzaju nieruchomościami. Odrzucono transakcje z najniższymi cenami oraz cenami najwyższymi. Pozwoliło to na wyselekcjonowanie kilku transakcji oraz zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. W wycenie rzeczoznawca uwzględnił dane z 12 transakcji dokonanych w latach 2017-2018, które dotyczyły nieruchomości zlokalizowanych na terenie gmin sąsiednich i sąsiadujących. Najniższa cena wynosiła [...] zł, a najwyższa [...] zł średnia cena wyniosła [...] zł. Rzeczoznawca po zastosowaniu współczynnika korygującego określił wartość działki na [...] zł za m2.. Organ egzekucyjny analizując dobór nieruchomości podobnych przyjętych do porównania przez rzeczoznawcę nie znalazł nieprawidłowości z tym względzie. Wskazał, że są to nieruchomości o charakterze leśnym, położne w powiatach ościennych względem położenia nieruchomości wycenianych (powiat [...]) o zbliżonych powierzchniach, zbliżonych cenach. Skoro maja to być nieruchomości podobne tzn. mają cechy zbliżone do nieruchomości wycenianych, a nie identyczne Opis szacowanej nieruchomości zawarty jest w treści przedmiotowego operatu w opinii autora w sposób wyczerpujący obrazuje wszelkie cechy przedmiotowej nieruchomości. Opis w odniesieniu do powierzchni działek wieku drzewostanu, przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, kształtu działek, wyposażenia w infrastrukturę, dojazd do nieruchomości został przedstawiony w przedmiotowej opinii. Dalej odnosząc się do zarzutu dotyczącego niewłaściwego wyboru przez rzeczoznawcę metody szacunku, rzeczoznawca w wyjaśnieniach z [...] r. wskazał, że zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru tej metody dokonuje rzeczoznawca. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom uzyskanym za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ze względu na fakt, że w procesie analizy lokalnego rynku zaobserwowano wystraczającą ilość transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości spełniających warunki podobieństwa i porównywalności spełnione zostały warunku umożliwiające zastosowanie podejścia porównawczego, metody porównania parami. Odnosząc z kolei do tejże kwestii, organ egzekucyjny podał, że zastosowana procedura szacowania została przedstawiona przez rzeczoznawcę na czterech stronach 15-18 operatu, dlatego w zakresie zarzutu strony skarżącej, że rzeczoznawca nie podał w sposób wystarczający, dlaczego przyjmuje taką metodę szacunku, dlaczego nie wybrane zostały inne metody wycen, organ wskazał, że obiektywna ocena wskazuje, że wyjaśnienie przez rzeczoznawcę zastosowanej metody jest wystraczające i zrozumiałe. 6. Zdaniem Sądu organy prawidłowo posłużyły się dodatkowymi wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego. Dokonały wnikliwej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie, nie znajdując podstaw do jego podważenia. Również w ocenie Sądu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy spełnia zarówno warunki formalne, jak i został oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Reasumując, Sąd stwierdza, że nie zasługują na uwzględnienie zarzuty naruszenia art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a. Zgodnie z tym przepisem w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości, organ egzekucyjny podaje mi. in. określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw. Protokół opisu i oszacowania z dnia [...] r. spełnia ten wymóg, albowiem w jego punkt 7 określa wartość nieruchomości z podaniem jej podstawy. Niezasadne okazały się także zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów postępowania - art. 7, art. 11, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Organy podjęły wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy, zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy oraz przede wszystkim dokonały prawidłowej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Nie naruszyły także art. 8 oraz art. 107 § 3 k.p.a. Z przytoczonych powyżej względów nie doszło także do naruszenia art. 153-155 u.g.n. dotyczących podejścia porównawczego; wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości; danych wykorzystywanych przy szacowaniu wartości nieruchomości w związku z § 55 rozporządzania. W myśl tego ostatniego przepisu, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Te wszystkie niezbędne elementy, operat sporządzony w niniejszej sprawie zawiera. 7. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2325, ze zm.) oddalił skargę, uznając, że zaskarżone postanowienie nie narusza prawa.