I SA/Ol 328/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Katarzyna Górska Sędziowie sędzia WSA Andrzej Brzuzy asesor WSA Anna Janowska (sprawozdawca) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 18 sierpnia 2022 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi M. H. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie z dnia 14 kwietnia 2022 r. nr 2801-IEE.711.28.2022 w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę.

M. H. (dalej również jako: "strona", "skarżąca", "zobowiązana") wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie skargę na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie z 14 kwietnia 2022 r. w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Z przedłożonych Sądowi wraz ze skargą akt administracyjnych sprawy wynika, że Naczelnik Urzędu Skarbowego w Olsztynie prowadzi egzekucję z nieruchomości skarżącej, stanowiącej odrębny lokal mieszkalny o powierzchni 77,67 m², położony w O. przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy w prowadzi księgę wieczystą nr [...], wraz z udziałem [...] w częściach wspólnych tej nieruchomości, tj. działki nr [...], dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Podstawę prowadzenia egzekucji administracyjnej stanowią tytuły wykonawcze wystawione w związku z decyzją Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie z 26 maja 2020 r., utrzymującą w mocy decyzję Naczelnika Urzędu Skarbowego w Olsztynie z 2 grudnia 2019 r. o orzeczeniu solidarnej odpowiedzialności K. K. oraz M. H., jako członków zarządu P. Sp. z o.o., za zaległości podatkowe spółki w podatku dochodowym od osób prawnych za lata 2013-2014 oraz w podatku od towarów i usług za okres: od grudnia 2013 r. do kwietnia 2014 r., grudzień 2014 r., II kwartał 2018 r., a także za koszty egzekucyjne. Zawiadomieniem z 13 kwietnia 2021 r., doręczonym stronie w dniu 19 kwietnia 2021 r., organ egzekucyjny dokonał zajęcia nieruchomości, a następnie zlecił rzeczoznawcy majątkowemu M. K. oszacowanie wartości nieruchomości. Zawiadomieniem z 28 października 2021 r., doręczonym stronie 2 listopada 2021 r., organ poinformował uczestników postępowania o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W dniu 12 stycznia 2022 r. organ dokonał opisu i oszacowania wartości nieruchomości, przyjmując jako podstawę opisu i oszacowania wartości nieruchomości sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 20 sierpnia 2021 r. operat szacunkowy. Wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę 592.000 zł, w tym wartość udziału [...] w działce nr [...] na kwotę 77.560 zł. Pismem z 25 stycznia 2022 r. strona wniosła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Wskazując na naruszenie przepisów postępowania mających wpływ na treść protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, strona podniosła, że rzeczoznawca w operacie szacunkowym nie odniósł się do kwestii mających wpływ na wartość nieruchomości dotyczących m.in. rodzaju materiałów służących do wykończenia lokalu, wieku nieruchomości, jej położenia, a także do przyjętych do porównania nieruchomości, których położenie oraz stan wykończenia jest nieadekwatny do szacowanej nieruchomości. W ocenie strony, biegły przyjął zaniżoną wartość 1 m2 nieruchomości, tj. 7.618,92 zł, w sytuacji gdy ze względu na dużą dynamikę cen, stopień inflacji oraz popyt cena 1 m² nieruchomości przekracza aktualnie kwotę 10.000 zł. Ponadto biegły nie uwzględnił najwyższego standardu wykończenia mieszkania, tj. faktu, że łazienka i kuchnia zabudowane są elementami stałymi z najlepszych materiałów, pomieszczenia są w pełni gotowe do użytkowania i nie wymagają remontu. Dodatkowo ocenił, że lokalizacja budynku jest dobra, podczas gdy – w ocenie strony – jest bardzo dobra, gdyż mieszkanie znajduje się w idealnym miejscu, niedaleko centrum, w bezpośrednim sąsiedztwie jednego z najczystszych jezior w regionie, w otulinie lasu, bez uciążliwego sąsiedztwa. Przedkładając kopię pisma z 26 stycznia 2022 r., stanowiącego analizę potencjału sprzedażowego lokalu mieszkalnego sporządzoną przez G. Sp. z o.o., strona podniosła, że obecna cena nieruchomości (650.000 zł) znacząco odbiega od ceny wskazanej w operacie szacunkowym. W związku z tym strona wniosła o sporządzenie na koszt wierzyciela opinii uzupełniającej oraz wyznaczenie ponownego terminu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Postanowieniem z 28 lutego 2022 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Olsztynie oddalił zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Utrzymując w mocy postanowienie organu I instancji, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie wskazał, że opis i oszacowanie wartości zajętej nieruchomości został dokonany zgodnie z przepisami ustawy z dnia 14 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 735 ze zm.), dalej; "u.p.e.a.", na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego w formie operatu szacunkowego, który to operat stanowi integralną część protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Organ egzekucyjny wyjaśnił stan faktyczny sprawy. Po otrzymaniu zarzutów wystąpił do autora operatu szacunkowego o ustosunkowanie się do zgłoszonych zarzutów. Rzeczoznawca majątkowy pismem z 7 lutego 2022 r. złożył wyjaśnienia. Jak wskazał organ, w operacie szacunkowym biegły podał, według jakich metod i technik dokonał wyceny (podejście porównawcze metoda porównywania parami) oraz dlaczego do analizy rynku przyjął takie, a nie inne transakcje. Określił konkretny zakres analizy nieruchomości podobnych oraz zebrał dane o transakcjach do porównań. Przedmiotem analizy objął rynek transakcji w zakresie kupna-sprzedaży lokali mieszkalnych w budynkach szeregowych stanowiących jedną z kondygnacji. Na podstawie analizy rynku ustalił, że na poziom cen mają wpływ: położenie ogólne budynku, stan techniczny budynku, standard wykończenia lokalu, powierzchnia lokalu, położenie na piętrze, sąsiedztwo. Analizie poddał lokale w budynkach dwulokalowych z miejscami postojowymi w częściach wspólnych. Lokale przyjęte do porównań znajdują się w budynkach wybudowanych w latach 2017-2019, a wyceniana nieruchomość znajduje się w budynku wybudowanym w 2015 r. Ponadto nieruchomości przyjęte do analizy znajdują się w tej samej części O. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że ze względu na fakt, że nieruchomości przyjęte do porównań mają ten sam poziom cech w odniesieniu do stanu technicznego budynku oraz sąsiedztwa w transakcjach przyjętych do analizy, tym pozycjom nie nadano udziału w cechach. Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych, tabelę obliczeń oraz wycenę lokalu i udziału w gruncie szczegółowo opisał na s. 19 i 22 operatu. Odnosząc się do zarzutu strony dotyczącego jakości użytych materiałów wykończeniowych oraz standardu wykończenia lokalu, organ odwoławczy wskazał, że rzeczoznawca w operacie szacunkowym przyjął standard wykończenia jako bardzo dobry, co oznacza użycie: klepki podłogowej lub mozaiki, paneli podłogowych wysokiej jakości, wykończenia ścian tynkami szlachetnymi, w kuchni i łazience terakoty i płytek ceramicznych na ścianach. Ponadto bardzo dobry standard wykończenia oznacza, że lokal posiada: nowoczesny system ogrzewania i regulacji ogrzewania, nowoczesną i stylową armaturę łazienkową i kuchenną oraz ma zainstalowane urządzenia i systemy antywłamaniowe. Skoro w operacie standard wykończenia lokalu został określony jako bardzo dobry, czyli najwyższy w skali oceny, to przy wycenie lokalu uwzględniono fakt, że do wykończenia lokalu użyto materiałów o najwyższej jakości. W zakresie zarzutu dotyczącego nieuwzględnienia lokalizacji budynku podniesiono, że do porównania przyjęto nieruchomości o podobnym stopniu lokalizacji ogólnej i szczegółowej. Rzeczoznawca brał pod uwagę położenie nieruchomości ze względu na dzielnicę (rejon) miasta, dostępność do rynków zaopatrzenia i zbytu oraz położenie w sąsiedztwie zabudowy o podobnym charakterze. Ocenił położenie ogólne budynku jako dobre, zaś sąsiedztwo jako bardzo dobre, biorąc pod uwagę bliskość i ilość punktów usługowych, sklepów i bardzo dobry dojazd do posesji z zatokami parkingowymi. W piśmie z 7 lutego 2022 r. podkreślił, że lokal znajduje się w peryferyjnej dzielnicy O. i przy oszacowaniu przyjął kryterium dostępności sklepów podstawowych branż handlowych, zaplecza socjalno-bytowego oraz średnią odległość do przystanków komunikacji miejskiej. Wskazał, że porównywane nieruchomości mają podobny stopień lokalizacji szczegółowej, pod względem otoczenia i dostępności do rejonów rekreacji (lasy, jeziora). Zdaniem organu, skoro rzeczoznawca majątkowy uwzględnił położenie lokalu (w tym odległość od przystanków komunikacji, do których zalicza się także przystanek kolejowy), to organ nie miał uprawnień, aby kwestionować specjalistyczną wiedzę rzeczoznawcy. Odnosząc się zaś do zarzutu dużej dynamiki wzrostu cen, organ wskazał, że w świetle wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego, transakcje przyjęte do porównań zostały dokonane w okresie od 20 stycznia do 2 czerwca 2021 r. i w związku z tym przedstawiają poziom cen na dzień szacowania. Zasada szacowania opiera się na transakcjach dokonanych, a nie na transakcjach przewidywanych. Uzyskana wartość oszacowania nieruchomości jest maksymalną wśród wartości przyjętych do szacowania. W ocenie organu, ostateczna cena rynkowa nieruchomości zostanie ustalona w wyniku sprzedaży w drodze licytacji publicznej. W ocenie organu, strona, pomimo niezadowolenia z wyceny rzeczoznawcy majątkowego powołanego przez organ egzekucyjny, nie przedłożyła operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, ani też oceny operatu szacunkowego sporządzonej przez organizację zawodową rzeczoznawców. Przedłożone przez nią pismo zatytułowane "Analiza potencjału sprzedażowego zajętego lokalu mieszkaniowego" nie stanowi opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, która mogłaby podważyć wartość dowodową operatu szacunkowego. Pismo to zostało podpisane przez P. B., który posługuje się tytułem eksperta finansowego i specjalisty do spraw nieruchomości i nie figuruje w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie strona, wnosząc o uchylenie postanowień organów obu instancji, ewentualnie uchylenie postanowienia organu odwoławczego i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ odwoławczy, a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania sądowego, zarzuciła naruszenie: 1) przepisów prawa materialnego, tj.: - art. 110u § 1 i § 2 u.p.e.a. poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie (w szczególności niezastosowanie § 2); - art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a. poprzez nieprawidłowe określenie wartości nieruchomości; 2) przepisów postępowania administracyjnego, tj.: - art. 7 oraz art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 735 ze zm.), dalej: "k.p.a.", w związku z art. 18 u.p.e.a. poprzez naruszenie obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego; - art. 8 k.p.a. z uwagi na to, że organy I i II instancji nie prowadziły postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, czym naruszono zasadę pogłębiania zaufania w działania tych organów; - art. 9, art. 11 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niezastosowanie zasady, że organy administracji publicznej są obowiązane do należytego i wyczerpującego informowania strony o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie jej praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego, czym naruszono zasadę udzielania informacji w postępowaniu administracyjnym i rzeczowego uzasadnienia rozstrzygnięć. Strona zarzuciła, że organ egzekucyjny odniósł się do złożonych przez nią zarzutów jedynie pobieżnie, wskazując na wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, o których jej nie poinformowano. Zdaniem strony, z oceną organu nie można się zgodzić, gdyż lokalizacja nieruchomości jest bardzo dobra, a nie dobra, jak ocenił biegły, który nawet nie wskazał, tak samo jak organ, jakich brakuje cech lokalizacji nieruchomości, żeby zakwalifikować ją do bardzo dobrej. Podano jedynie, że brano pod uwagę bliskość i ilość punktów usługowych i sklepów, jednak bez dokładnego wskazania, jakich to rzekomo podmiotów handlowych/usługowych brakuje w najbliższym sąsiedztwie, żeby przyjąć lokalizację jako bardzo dobrą. Biegły, jak i organ, nie wyjaśnili, czy wzięli pod uwagę materiały, z których wykonano budynek, albowiem niewystarczające jest stwierdzenie, że standard wykończenia budynku jest bardzo dobry. Przykładowo strona wskazała, że w zakresie bardzo dobrego standardu mieści się zarówno panel podłogowy wysokiej jakości, jak i podłoga z marmuru, czy deski mahoniowej, a przecież każdy z tych elementów, pomimo wysokiej klasy, różni się znacznie w swojej cenie, co ma wpływ na wartość nieruchomości. W ocenie strony, standard wykończenia powinien być skorygowany przez biegłego o poszczególne ponadstandardowe pozycje (zwłaszcza te, które odbiegają znacznie cenowo od pozostałych w swojej klasie). Skarżąca podniosła również, organy I i II instancji w ogóle nie odniosły się do kwestii wzrostu cen po sporządzeniu operatu. Wskazała, że według biegłego cena za 1 m² powierzchni mieszkalnej kształtuje się na rażąco niskim poziomie około 6.623 zł, podczas gdy standardowa cena za taką nieruchomość wynosi znacznie powyżej 7.000 zł za 1 m², a w nowym budownictwie w pełni wyposażonym jest jeszcze znacznie wyższa, na co wskazywał dokument przedłożony przez stronę. Zdaniem strony, cena za 1 m² powierzchni mieszkalnej w O. kształtuje się w granicach 8.000-9.500 zł, co jest faktem powszechnie znanym, a do czego organ w ogóle nie odniósł się. Wobec powyższego organ nie dokonał oszacowania w trybie art. 110u § 2 u.p.e.a. Zdaniem strony, przez użyty w tym przepisie zwrot "w stanie nieruchomości zajdą istotne zmiany" należy także rozumieć istotne zmiany wartości rynkowej nieruchomości, niezależnie od tego, z jakich przyczyn one wynikają (postanowienie SN z 23 kwietnia 1998 r., sygn. akt I CKN 639/97). Organ chce dokonać licytacji w oparciu o dezaktualizowany operat szacunkowy, który nie uwzględnia istotnej zmiany na rynku w zakresie wartości nieruchomości, w szczególności stanowiących lokale mieszkalne z własną działką. Do zażalenia dołączono prywatną opinię, która nie została przez organ przeanalizowana, a jedynie organ stwierdził, że nie została ona sporządzona przez właściwą osobę. W ocenie strony, organ naruszył również art. 11 k.p.a., a ponadto uzasadnienie zaskarżonego postanowienia narusza art. 107 § 3 k.p.a., ponieważ organ administracji publicznej nie może poprzestać tylko na przedstawieniu własnego stanowiska, jeżeli strona przedstawia ocenę sprawy odmiennie niż organ. W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Na wstępie należy wskazać, że Sąd orzekał w niniejszej sprawie na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym. Zgodnie z art. 120 w zw. art. 119 pkt 3 (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej: "p.p.s.a.") sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. W odniesieniu zatem do wniosku skarżącej o rozpoznanie sprawy na rozprawie, wskazania wymaga, że przedmiot niniejszej sprawy mieści się w katalogu wymienionym w art. 119 pkt 3 p.p.s.a., przy czym rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym na podstawie tego przepisu jest niezależne od woli stron. Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. Kontroli sądowej poddane zostało postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Olsztynie o oddaleniu zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości. Skarżąca w zarzutach skargi zakwestionowała prawidłowość operatu szacunkowego będącego podstawą dla określenia wartości nieruchomości w protokole opisu i oszacowania z 12 stycznia 2022 r. Zgodnie z treścią art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Stosownie do art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 110r § 1 u.p.e.a zawiera elementy konieczne protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z delegacją ustawową zawartą w § 2 tego artykułu Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości (Dz.U. z 2014 r., poz. 742). W myśl zaś art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 1899), dalej: "u.g.n.", wartość rynkowa nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Stosownie do art. 152 u.g.n. sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem mieszanym (ust. 3). Według art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach, cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, stwierdzić należy, że organ egzekucyjny, jak również organ odwoławczy, dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego, bowiem operat ten obejmował stan faktyczny i prawny nieruchomości, zawierał dokładne uzasadnienie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz cech mających wpływ na tę wartość. Operat szacunkowy został sporządzony przez uprawnioną do tego osobę oraz stał się podstawą protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości oznaczono nieruchomość będącą przedmiotem egzekucji i jej poszczególne składniki oraz wskazano ich wartość. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca przedstawił w operacie szacunkowym do porównania nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości. Jak wskazał w piśmie z 7 lutego 2022 r., analizie porównawczej poddał transakcje dokonane w okresie od stycznia do czerwca 2021 r. Odnosząc się do okresu, z jakiego biegły dokonał wyboru transakcji do porównań, należy stwierdzić, że żaden przepis prawa nie określa parametrów czasowych w tej materii. Trzeba jednak mieć na uwadze, że wartość nieruchomości określono na dzień 20 sierpnia 2021 r. Wobec tego, zasadne było przyjęcie powyższego przedziału czasowego doboru transakcji. Tym bardziej, że biegły opiera się na dokonanych na rynku transakcjach, może więc korzystać jedynie z danych dotyczących nieruchomości, które faktycznie wystąpiły w obrocie rynkowym. Zdaniem Sądu, przedział czasowy i sposób dokonania wyboru nieruchomości do oceny nie nasuwał wątpliwości. Natomiast w kwestii przyjętej w operacie wartości nieruchomości należy wskazać, że powinna być ona aktualna, dostosowana do obecnych warunków rynkowych, dlatego powinna być dokonana w odpowiednim czasie. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu go przez organ egzekucyjny. Przy dokonywaniu oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zbiera wszelkie dane umożliwiające dokładne określenie wartości nieruchomości. Przepis art. 155 ust. 1 pkt 1-8 u.g.n. określa zakres dostępnych i niezbędnych danych dla sporządzenia oszacowania nieruchomości. Są nimi dane zawarte w szczególności w: księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169 u.g.n. Zdaniem Sądu, operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy został oceniony według kryteriów przewidzianych prawem. Stosowną analizę w tym zakresie przedstawiono w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Stanowisko organu zasługiwało na akceptację, gdyż sposób wyceny dokonany przez biegłego nie budził wątpliwości, a opisu i szacowania nieruchomości dokonano z poszanowaniem reguł postępowania. W treści operatu nie stwierdzono braków ani niejasności. Operat szacunkowy zawiera określenie podejścia, metody i techniki wyceny, rodzaju nieruchomości, jej wartości rynkowej i daty, na którą wartość tę określono. W treści operatu rzeczoznawca przedstawił źródła danych o nieruchomości i rynku lokalnym, opis nieruchomości (i jej głównych cech) oraz jej stan prawny. W operacie zawarto również analizę i charakterystykę rynku nieruchomości (s. 14-15). Dokonano zestawienia transakcji sprzedaży dotyczących lokali w budynkach dwulokalowych z miejscami postojowymi w częściach wspólnych położonych w zbliżonej lokalizacji. Wartość rynkową nieruchomości biegły określił w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody porównywania parami. Operat zawiera dokumentację fotograficzną oraz załącznik dotyczący badania zapisów ksiąg wieczystych nieruchomości. Został opatrzony pieczęcią i podpisem autora. Według Sądu, należy zgodzić się z oceną organów obu instancji, że operat szacunkowy został sporządzony z uwzględnieniem szczegółowych wymogów i zasad wyceny nieruchomości. Z przywołanych regulacji u.g.n. wynika, że to rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jakimi kryteriami należy kierować się przy doborze nieruchomości podobnych wskazano w art. 4 pkt 16 u.g.n. Ustalenie, które z cech nieruchomości mają istotne znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziałujących na wartość nieruchomości. Zatem także dobór nieruchomości do analizy porównawczej jest zabiegiem wymagającym posiadania wiedzy specjalistycznej. Rolą organu, na potrzeby którego sporządzany jest operat szacunkowy w postępowaniu egzekucyjnym, jest natomiast ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków określonych w ww. regulacji prawnej, bez wkraczania w sferę wiadomości specjalnych (wyroki NSA: z 22 maja 2014 r., sygn. akt I OSK 2706/12; z 23 czerwca 2016 r. sygn. akt II OSK 2600/14). Wskazania bowiem wymaga, że dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu egzekucyjnego, tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., lecz merytorycznie wiąże w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, powinien natomiast zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, tzn. sprawdzić, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków (wyroki: WSA w Krakowie z 11 grudnia 2017 r. sygn. akt I SA/Kr 833/17; NSA z 23 lutego 2021 r., sygn. akt III FSK 2284/21; dostępne na stronie internetowej https://orzeczenia.nsa.gov.pl). W przypadku stwierdzenia braków lub błędów organ powinien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska. Organ egzekucyjny nie może natomiast wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, jako że nie dysponuje wiedzą specjalistyczną. Operat szacunkowy jest bowiem dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (art. 174 i nast. u.g.n.; wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2002 r., sygn. akt SK 20/01; OTK-A 2003/9/105). W konsekwencji zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych przypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje natomiast wyłącznie rzeczoznawca. Należy przy tym mieć na uwadze treść art. 157 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W ocenie Sądu, wobec niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzenia, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organy nie miały podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. Jeśli zaś skarżąca uważała, że operat sporządzony na zlecenie organu budzi wątpliwości, sama powinna była przedłożyć przeciwdowód w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu podważenia ww. operatu szacunkowego (art. 157 ust. 1 u.g.n.) bądź też przedstawić inną wycenę nieruchomości dokonaną w formie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego dla tożsamego celu wyceny (wyroki NSA: z 20 października 2016 r., sygn. akt II FSK 2/15, z 12 października 2017 r., sygn. akt II FSK 2499/15, z 24 października 2018 r. sygn. akt II FSK 3220/16). Działania takie nie zostały jednak przez skarżącą podjęte w niniejszej sprawie. Waloru przeciwdowodu wobec operatu nie można było bowiem przyznać przedstawionemu przez stronę pismu G. F Sp. z o.o. pt. "Analiza potencjału sprzedażowego zajętego lokalu mieszkaniowego". Bezsporne było również, że strona nie podjęła kroków do podważenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. W ocenie Sądu, wobec nieprzedstawienia dowodów mogących podważyć operat szacunkowy, samo subiektywne przekonanie strony co do nieprawidłowości operatu szacunkowego nie świadczy o jego wadliwości. Na uwzględnienie nie mogły zatem zasługiwać zarzuty skargi dotyczące błędnej oceny rzeczoznawcy w zakresie lokalizacji nieruchomości. Wskazania wymaga, że ocenę w tym zakresie biegły umotywował tym, że lokal jest położony w dzielnicy oddalonej od centrum miasta. Wbrew zatem temu, na co wskazuje strona w skardze, na ocenę tę nie miała wpływu wyłącznie bliskość i ilość punktów usługowych i sklepów, ale w pierwszej kolejności odległość od centrum miasta (s. 17 operatu). W wyjaśnieniach z 7 lutego 2022 r. rzeczoznawca wręcz podał, że lokal znajduje się w peryferyjnej dzielnicy O., przy czym nieruchomości przyjęte do porównań mają podobny stopień podobieństwa lokalizacji szczegółowej oraz dostępności do rejonów rekreacji (lasy, jeziora). Lokalizacja nieruchomości przyjętych do porównania została zobrazowana na mapie na s. 18 operatu. W kwestii zaś zarzutów strony dotyczących standardu wykończenia lokalu, wskazania wymaga, że biegły przyjął najwyższą w skali notę, określając standard wykończenia jako bardzo dobry. W skali tej nie było możliwości uwzględnienia, jak chciałaby strona, ponadstandardowych kryteriów, przy czym twierdzeń o ponadstandardowym wykończeniu lokalu strona w żaden sposób nie udowodniła. Twierdzeń tych w szczególności nie potwierdza opis budynku i lokalu na s. 9-10 operatu oraz dokumentacja fotograficzna na s. 11-13 operatu. W świetle bowiem tego dowodu, lokal został wyposażony w: posadzki - płytki terakoty na szlichcie cementowej, ściany działowe - tynk strukturalny, w łazienkach - płatki glazurowane, sufity - gładź gipsowa, stolarka okienna - PCV w kolorze białym, parapety -konglomerat w kolorze białym, stolarka drzwiowa: wejściowe - stalowe, antywłamaniowe, wewnętrzne - płytowe wyższej jakości, balustrady balkonów -stalowe malowane, stała zabudowa kuchni, standardowe instalacje: elektryczna, telekomunikacyjna, c.o., wodno-kanalizacyjna. Opis lokalu nie potwierdza zatem jego wykończenia przy użyciu materiałów takich jak marmur czy deska mahoniowa, na które przykładowo strona wskazała w skardze na zobrazowanie tego, jak rozumie ona pojęcie ponadstandardowego wykończenia. Odnosząc się w dalszej kolejności do argumentacji strony dotyczącej wzrostu cen po sporządzeniu operatu, po pierwsze wskazania wymaga, że wbrew twierdzeniom strony określona w operacie cena 1 m² nieruchomości nie wyniosła około 6.623 zł, lecz 7.618,91 zł, gdyż nie znajduje uzasadnienia wyodrębnienie z wartości nieruchomości lokalowej wartości udziału w gruncie. Po drugie zaś, należy przyznać rację stronie skarżącej, że informacją powszechnie znaną jest dynamika rynku nieruchomości w Polsce. Ustalona zatem przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości może ulec zdezaktualizowaniu wraz z upływem czasu. Jednakże wyraźnego podkreślenia wymaga, że sam upływ czasu od dnia sporządzenia operatu nie jest samodzielną podstawą do podważenia tego dowodu. Jak wskazuje się w orzecznictwie, sam upływ czasu między sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacji nie uzasadnia potrzeby dokonania dodatkowego opisu i oszacowania. Ustawodawca z góry zakłada, że obie czynności są z istoty swej oddalone w czasie, a zatem może dojść do zmiany wartości nieruchomości pomiędzy jej opisem i oszacowaniem (wyrok WSA w Krakowie z 10 sierpnia 2018 r., sygn. akt I SA/Kr 617/18). W świetle art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Jednakże ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji zawiera przepisy szczególne, które w odmienny sposób regulują zakres czasowy wykorzystania operatu szacunkowego. Jak bowiem wynika z art. 110u § 2 u.p.e.a., jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Natomiast zgodnie z art. 111k § 2 u.p.e.a., jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji złożono przed upływem 3 lat od trzeciej licytacji, organ egzekucyjny dokonuje nowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości tylko na wniosek zobowiązanego. Regulacja z art. 111k § 2 u.p.e.a. wskazuje zatem na dopuszczalność wykorzystania w nowym postępowaniu egzekucyjnym operatu sporządzonego znacznie wcześniej, dla potrzeb innego postępowania egzekucyjnego. Z powyższych norm wyraźnie wynika, że sam upływ czasu nie jest wystarczającą podstawą do zakwestionowania wartości nieruchomości określonej w operacie. Przesłanką przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości jest natomiast, zgodnie z art. 110u § 2 u.p.e.a., istotna zmiana w stanie nieruchomości w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji. W ocenie Sądu, strona w niniejszej sprawie zaistnienia tej przesłanki nie wykazała. Nie przedstawiła bowiem żadnych dowodów potwierdzających ponadprzeciętną aprecjację cen nieruchomości po dacie sporządzenia operatu szacunkowego. Ponadto zasadnie organ w tym zakresie wywodził w odpowiedzi na skargę, że w sprawie nie został jeszcze wyznaczony termin licytacji, a zatem nie sposób dokonać oceny zaistnienia przesłanki unormowanej w tym przepisie. Reasumując, zdaniem Sądu, skoro strona, bezsprzecznie mając taką możliwość, nie przedstawiła alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego oraz nie skorzystała z możliwości weryfikacji oceny prawidłowości operatu szacunkowego przez organizację zawodową, uznać należy, że w niniejszej sprawie nie zostały skutecznie podważone twierdzenia biegłego zawarte w operacie. Istnienie zaś ewentualnych podstaw do dokonania dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości może być przedmiotem odrębnego postępowania w sytuacji ziszczenia się przesłanki unormowanej w przepisie art. 110u § 2 u.p.e.a. W ocenie Sądu, na uwzględnienie nie zasługiwały też zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 8 , art. 9, art. 11, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. Sąd nie stwierdził, by uzasadnienie skarżonego postanowienia zostało wydane z naruszeniem ww. przepisów. W jego treści przedstawiono uzasadnienie faktyczne i prawne adekwatne do zastosowanych przepisów prawa i wynikających z nich przesłanek. Strona zaś, formułując powyższe zarzuty naruszenia przepisów procesowych, nie wskazała w czym konkretnie ich upatrywała. Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.