I SA/Wa 202/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Pirogowicz Sędziowie WSA Bożena Marciniak (spr.) WSA Joanna Skiba Protokolant Referent Anna Kaczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 lipca 2020 r. sprawy ze skargi [...] M. J., K. K. sp.j. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] listopada 2019 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.

Decyzją z [...] listopada 2019 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] z [...] sierpnia 2019 r., nr [....], o ustaleniu od spółki [...] M. J., M. K. sp. j. opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] i [...] w obrębie [...], na skutek jej podziału zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta [...] nr [...] z [...] września 2016 r. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] złożyła spółka [...]. J., M. K. sp. j. z siedzibą w [...], zwana w dalszej części uzasadnienia "[...]". Skarga została złożona w następującym stanie faktycznym i prawnym; Decyzją z [...] września 2016 r., nr [...], Prezydent [...], po rozpoznaniu wniosku [...], zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w dzielnicy [...] m.[...] przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. ew. nr [...] i [...] z obrębu [...], w następujący sposób: dz. ew. nr [...] o pow. [...] ha na działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o powierzchni [...] ha, nr[...] o pow. [....] ha oraz dz. ew. nr [...] o pow. [...] ha na działki: nr [....] o pow. [...] ha, dz. nr [...] o pow. [...] ha, dz. nr [...] o pow. [...] ha i dz. nr [...] o pow. [...] ha. W uzasadnieniu ww. decyzji wskazano, że zgodnie z mapą z projektem podziału projektowane działki nr [...] i [...] będą stanowiły jedną działkę budowlaną, projektowane działki nr [...] i [...] będą stanowiły jedną działkę budowlaną, projektowane działki nr [...] i [...] będą stanowiły jedną działkę budowlaną, projektowane działki nr[...] i [...] będą stanowiły jedną działkę budowlaną. Decyzją z [...] sierpnia 2019 r. Prezydent [...] ustalił od [...] opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła [...]. Decyzją z [...] listopada 2019 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] z [...] sierpnia 2019 r. W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ wskazał, że dla potrzeb niniejszego postępowania rzeczoznawca majątkowy J. W. sporządziła w dniu [...] stycznia 2019 r. operat szacunkowy. Zgodnie z tym operatem różnica wartości nieruchomości przed podziałem ([...] zł) i po podziale ([...]zł) wyniosła [...] zł. Kolegium podzieliło ocenę Prezydenta, że powyższy operat został sporządzony rzetelnie i w sposób spełniający warunki wynikające z § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Biegła określiła w operacie przedmiot i cel wyceny, podstawę formalną wyceny oraz źródła danych o nieruchomości, opisała stan nieruchomości przed i po podziale oraz wskazała jej przeznaczenie planistyczne (teren, na którym położona jest wyceniana nieruchomość nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego; zgodnie z Uchwałą Nr [...] Rady [...] z [...] października 2006 r. w sprawie Studium [...] i Kierunków [...] [...] [...] przedmiotowy teren znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem ([...]).[...], oznaczającym tereny o przewadze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, przy minimalnym udziale 70% powierzchni biologicznie czynnej. Dla przedmiotowego terenu wydano w dniu [...] września 2015 r. decyzję o pozwoleniu na budowę dla czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na działkach ew. nr [...] i [...] z obr. [...] oraz drogi wewnętrznej na dz. ew. nr [...]-cz, [...]-cz, [...]-cz z obr. [...]. Projekt podziału nie jest sprzeczny z ww. decyzją). Ponadto, biegła przywołała przepisy, na podstawie których dokonała wyceny przedmiotowej nieruchomości. Organ podniósł, że w operacie rzeczoznawca dokonała analizy rynku lokalnego obejmującego transakcje prawem własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych o powierzchni od ok. 500 m2 do ok. 2.000 m2 (w przypadku wyceny działki nr [...] i [...] oraz od ok. 100 m2 do ok. 700 m2 (w przypadku wyceny działek ew. nr [...] – [...]), przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową oraz mieszkaniową z dodatkiem innych funkcji, na obszarze dzielnicy [...] [...] w okresie od września 2014 r. do dnia, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna. Do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości przed podziałem biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. W wyniku przeprowadzonej analizy transakcji sprzedaży nieruchomości biegła wytypowała 13 transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi o cechach zbliżonych do nieruchomości wycenianej według stanu przed podziałem i zestawiła je w tabeli na stronie 21 operatu. Biegła określiła cenę minimalną (300 zł/m2), średnią (533,94 zł/m2) i maksymalną (820 zł/m2) oraz określiła zakres sumy współczynników korygujących (str. 22 operatu). Na podstawie badania i analizy rynku lokalnego biegła ustaliła, że na ceny transakcyjne, i w efekcie na wartość rynkową nieruchomości, wpływają następujące cechy rynkowe: lokalizacja (odległość do najbardziej uczęszczanych arterii miejskich, szkół, urzędów, punktów handlowych i usługowych - b. dobra, dobra, przeciętna); otoczenie, sąsiedztwo i uciążliwość funkcji przyległych (kryterium stanowi pożądane otoczenie dla danego rodzaju inwestycji, bliskość zieleni, rodzaj zainwestowania w sąsiedztwie, występowanie uciążliwości np. torów kolejowych, tras szybkiego ruchu, linii wysokiego napięcia); powierzchnia działki (powierzchnia powyżej 900 m2 włącznie - bardzo dobra, powierzchnia poniżej 900 m2 - dobra), uwarunkowania planistyczne (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - b. dobre, aktualne warunki zabudowy/pozwolenie na budowę - dobre, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania terenu - przeciętne), droga dojazdowa (dojazd drogą asfaltową lub utwardzoną kostką brukową - b. dobra, dojazd drogą nieutwardzoną, gruntową, wąski pasek drogowy lub poprzez służebność - dobra); możliwości inwestycyjne, kształt (kryterium stanowi kształt działki dający możliwość racjonalnego zagospodarowania, regularność kształtu, korzystny stosunek boków) - tabela nr 4, oraz w tabeli nr 6 przypisała im określone wagi (wpływ na cenę wyrażony w %) i wyznaczyła zakresy współczynników korygujących. Biegła oceniła lokalizację wycenianej nieruchomości jako dobrą, otoczenie, sąsiedztwo i uciążliwość funkcji przyległych jako bardzo dobre, powierzchnię nieruchomości jako bardzo dobrą, uwarunkowania planistyczne jako dobre, drogę dojazdową jako dobrą, możliwości inwestycyjne, kształt jako bardzo dobre. Następnie obliczyła wartość rynkową 1 m2 wycenianej nieruchomości na kwotę [...] zł/m2 w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Cena ta mieści się w przedziale między ceną minimalną i maksymalną. Przed podziałem wartość nieruchomości wyniosła łącznie [...] zł. Do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości po podziale biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W procesie analizy rynku rzeczoznawca wybrała 6 transakcji nieruchomościami najbardziej zbliżonymi do przedmiotu wyceny pod względem przeanalizowanych cech rynkowych wpływających na wartość i zestawiła je w tabeli nr 8. Największa działka ma powierzchnię [...] m2, zaś najmniejsza – [...] m2. Biegła określiła cenę minimalną (639,80 zł/m2), średnią (648,86 zł/m2) i maksymalną (662,87 zł/m2). Dla potrzeb wyceny gruntu po podziale biegła określiła cechy rynkowe nieruchomości, które uznała za istotne z punktu widzenia wyceny przedmiotowej nieruchomości po podziale takie jak: lokalizacja (odległość do najbardziej uczęszczanych arterii miejskich, szkół, urzędów, punktów handlowych i usługowych - b. dobra, dobra, przeciętna); otoczenie, sąsiedztwo i uciążliwość funkcji przyległych (kryterium stanowi pożądane otoczenie dla danego rodzaju inwestycji, bliskość zieleni, rodzaj zainwestowania w sąsiedztwie, występowanie uciążliwości np. torów kolejowych, tras szybkiego ruchu, linii wysokiego napięcia); powierzchnia działki (powierzchnia powyżej 500 m2 włącznie - bardzo dobra, powierzchnia poniżej 500 m2 - dobra), uwarunkowania planistyczne (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/aktualne warunki zabudowy/pozwolenie na budowę - b. dobre, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania terenu - dobre), droga dojazdowa (dojazd drogą asfaltową lub utwardzoną kostką brukową - b. dobra, dojazd drogą nieutwardzoną, gruntową, wąski pasek drogowy lub poprzez służebność - dobra); możliwości inwestycyjne, kształt (kryterium stanowi kształt działki dający możliwość racjonalnego zagospodarowania, regularność kształtu, korzystny stosunek boków) - tabela nr 9, oraz wagi tych cech (tabela nr 10). Ze zbioru transakcji nieruchomości podobnych do dalszych obliczeń biegła wybrała 3 transakcje najbardziej zbliżone do przedmiotu wyceny pod względem przeanalizowanych cech rynkowych wpływających na wartość, których opis wraz z analizą porównawcza zamieściła w tabeli nr 11. Rzeczoznawca oceniła lokalizację działek nr [...], [...], [...] i [...] jako bardzo dobrą, otoczenie, sąsiedztwo i uciążliwość funkcji przyległych jako bardzo dobre, powierzchnię jako dobrą, uwarunkowania planistyczne jako bardzo dobre, drogę dojazdową jako dobrą, możliwości inwestycyjne, kształt jako dobre. Z kolei lokalizację działek nr [...], [...], [...] i [...] biegła oceniła jako bardzo dobrą, otoczenie, sąsiedztwo i uciążliwość funkcji przyległych jako bardzo dobre, powierzchnię jako dobrą, uwarunkowania planistyczne jako bardzo dobre, drogę dojazdową jako dobrą, możliwości inwestycyjne, kształt jako dobre. Kolegium uznało, że prawidłowo biegła przyjęła wartość nieruchomości po podziale jako sumę wartości działek wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. W tabelach nr 12 i 13 porównała działki podlegające wycenie z nieruchomościami przyjętymi do porównania parami w kontekście cech rynkowych i dokonała ich oceny na skali cech rynkowych. Ostatecznie wyceniła wartość rynkową prawa własności gruntu przedmiotowych działek na kwotę [...] zł/m2. Po podziale wartość nieruchomości wyniosła [...] zł. Organ podsumował, że z operatu z [...] stycznia 2019 r. wynika, że wartość nieruchomości w wyniku jej podziału wzrosła o kwotę [...] zł. Zdaniem Kolegium, ustaleń potwierdzających wzrost wartości nieruchomości nie mogły podważyć zarzuty zawarte w odwołaniu [...]. Organ podniósł, że w piśmie z [...] kwietnia 2019 r. biegła wyjaśniła, że w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości znajduje się jedynie informacja o tym, że po podziale pary działek będą stanowiły jedną działkę budowlaną. Biegła wyjaśniła również, że każda z nowo wydzielonych działek może stanowić przedmiot samodzielnego obrotu i zagospodarowania (pomijając zabudowę, której z uwagi na metodologię rzeczoznawca nie bierze pod uwagę). Wobec nieobjęcia przedmiotowego terenu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w dacie decyzji podziałowej nie określono żadnego normatywu powierzchniowego ograniczającego zabudowę. Dla przedmiotowego terenu wydano wprawdzie decyzję o warunkach zabudowy i pozwoleniu na budowę, jednak nie można wykluczyć, że inny inwestor uzyskałby inną decyzję o warunkach zabudowy, również dla działek powstałych w wyniku podziału. Biegła wskazała również, że odnotowała obrót działkami o powierzchniach zbliżonych do działek po podziale i dlatego uznała za zasadne ustalenie wartości dla poszczególnych działek ewidencyjnych powstałych po podziale (osobno), co jest zgodne z art. 98a ust. 1b zd. trzecie ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej jako "u.g.n."). Przepis ten przewiduje przyjęcie wartości nieruchomości po podziale jako sumy wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Powołując się na powyższe Kolegium uznało, że wycena przez biegłą ośmiu odrębnych działek powstałych po podziale nieruchomości nie narusza obowiązujących przepisów prawa i nie może stanowić o wadliwości operatu szacunkowego. Organ wskazał również, że w piśmie z[...] kwietnia 2019 r. biegła odniosła się do pozostałych zarzutów [...], w tym zarzutu, że w przypadku obliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po podziale nie powinna być brana pod uwagę cecha związana z powierzchnią działki, bowiem z założenia już wynika, że wartość nieruchomości po podziale wzrasta. Biegła wyjaśniła, że powyższe stanowisko spółki nie znajduje oparcia w przepisach u.g.n., rozporządzenia z 21 września 2004 r., a także Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] złożyła [...] M. J., M. K. sp. j. zarzucając tej decyzji naruszenie: 1. przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: a) art. 7, art. 8, art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 k.p.a., przez niewyjaśnienie sprawy oraz załatwienie jej bez uwzględnienia słusznego interesu obywatela. Organ nie zbadał bowiem zarzutów odwołania, jak również nie odniósł się do argumentów dotyczących niepoprawnej wyceny wartości nieruchomości przed podziałem, jak i działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania po podziale, a jedynie powtórzył w uzasadnieniu niezgodne ze stanem faktycznym argumenty biegłej zawarte w jej w pismach (m.in. twierdzenie rzeczoznawcy, że możliwe jest zbycie każdej wydzielonej działki, podczas gdy w decyzji podziałowej opisano, że dwie działki stanowią działkę budowlaną; nie można podzielić argumentu związanego z brakiem planu ponieważ normatywy dla przedmiotowych działek wyznacza ostateczna decyzja o warunkach zabudowy skonsumowana pozwoleniem na budowę). Powyższe doprowadziło do wydania decyzji na podstawie obarczonego błędami dowodu w postaci operatu szacunkowego; b) art. 8 i 107 § 3 k.p.a. przez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji z uwagi na zawarcie w nim jedynie twierdzeń biegłej wskazanych w pismach będących odpowiedziami na zarzuty strony, zamiast dokonania dogłębnej oceny materiału dowodowego przez organ w aspekcie zarzutów zawartych w odwołaniu; c) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., przez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji w sytuacji gdy w tym przypadku prawidłowe byłoby uchylenie ww. decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. 2. przepisów prawa materialnego, tj.: a) art. 98a ust. 1b u.g.n., przez błędne zastosowanie i przyjęcie przez organ, że wzrost wartości nieruchomości obliczono poprawnie poprzez wskazanie sumy wartości każdej z wydzielonej działek, podczas gdy wycena winna ujmować, zgodnie z wyrażoną w przepisie normą, sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania, a więc wartość odpowiednich par działek dokładnie opisanych w decyzji podziałowej jako stanowiących jedną działkę budowlaną; b) art. 98a ust. 1, art. 153 § 1 i art. 154 § 1 u.g.n. oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., przez wydanie decyzji w oparciu o dowód w postaci operatu szacunkowego, który organ zaakceptował uznając go za wiarygodny, kompletny, poprawny pod względem logicznym i sporządzony zgodnie z przepisami powszechnie obowiązującego prawa, na podstawie którego ustalił opłatę adiacencką, podczas gdy operat budzi wątpliwości co do jego poprawności i rzetelności, przede wszystkim z uwagi na niespełnienie warunku adekwatności doboru przez rzeczoznawcę majątkowego transakcji pomocniczych do nieruchomości wycenianej przed i po podziale, brak szczegółowej indywidualizacji i charakterystyki nieruchomości porównywanych, niedostateczny zbiór transakcji podobnych, brak możliwości weryfikacji danych przyjętych przez rzeczoznawcę, przyjęciu tych samych transakcji zarówno do nieruchomości przed podziałem jak i do działek po podziale; c) art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie do szacowania podejściem porównawczym nieruchomości nie będących nieruchomościami podobnymi (działki o zbyt małej powierzchni zostały przyjęte do porównania zarówno z działkami po podziale jak i przed podziałem, dodatkowo nie wzięto pod uwagę, że fragmenty działek po podziale przeznaczone są na drogę wewnętrzną); d) § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., przez niewykazanie, że przy szacowaniu wartości rynkowej przyjęto ceny transakcyjne odnoszące się do nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, nieprzedstawienie opisu i sposobu analizy cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen oraz nieprzedstawienie warunków zawarcia transakcji dotyczących nieruchomości podobnych. W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zarówno zaskarżonej decyzji, jak również poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga jest niezasadna. W niniejszej sprawie kontroli Sądu podlegała decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [....], którą organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję Prezydenta [...] z [...] sierpnia 2019 r. o ustaleniu od skarżącej opłaty adiacenckiej w wysokości [....] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] i [...] w obrębie [...], na skutek jej podziału zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta [...] nr [....] z [...] września 2016 r. Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił art. 98a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2018 r., poz. 2204, ze zm.), zwanej dalej "u.g.n.". W myśl powołanego przepisu, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości, dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (ust. 1b). W niniejszej sprawie opłatę adiacencką organ ustalił w oparciu o sporządzony w dniu [...] stycznia 2019 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. W. operat szacunkowy, którego poprawność i rzetelność kwestionuje skarżąca. Po analizie zebranego materiału dowodowego, w tym spornego operatu szacunkowego, a także wyjaśnień biegłej z [...] kwietnia 2019 r. i [...] czerwca 2019 r. dotyczących zarzutów do tego operatu, Sąd podzielił ocenę organów, że operat szacunkowy z [...] stycznia 2019 r. zawiera wszystkie elementy świadczące o jego poprawności i spełnieniu wymogów zarówno ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Główny zarzut skargi dotyczy niewłaściwej wyceny przez biegłą nieruchomości po podziale jako ośmiu odrębnych działek ewidencyjnych. Zdaniem skarżącej, zapis w decyzji podziałowej jasno wskazuje, że dopiero odpowiednia para działek może być samodzielnie zagospodarowana, ponieważ stanowi działkę budowlaną, pojedyncza bowiem działka nie mogłaby być zagospodarowana na cele budowlane. W tej sytuacji wycena biegłej powinna ujmować nie sumę wartości każdej wydzielonej działki, lecz - zgodnie z art. 98 ust. 1b u.g.n. - wartość odpowiednich par działek dokładnie opisanych w decyzji podziałowej jako stanowiących jedną działkę budowlaną. Sąd powyższego stanowiska skarżącej nie podziela. Rację ma organ odwoławczy, że z decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości wprost wynika, że działki oznaczone ewidencyjnie numerami [...] i [...] zostały podzielone na osiem odrębnych działek geodezyjnych, a zawarty w uzasadnieniu tej decyzji zapis, że po podziale pary projektowanych działek będą stanowiły jedną działkę budowlaną ma wyłącznie charakter informacyjny. W tej sytuacji, skoro przeprowadzona przez rzeczoznawcę analiza potwierdziła, że każda z nowo wydzielonych ośmiu działek geodezyjnych może stanowić przedmiot samodzielnego obrotu i zagospodarowania, nie można zaaprobować stanowiska skarżącej o sprzeczności dokonanej przez biegłą wyceny ośmiu działek geodezyjnych powstałych po podziale nieruchomości z art. 98 ust. 1b u.g.n. Dodać trzeba, że wzrost wartości nieruchomości podzielonej, przyjmowany za podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej, nie może być efektem jakichkolwiek innych okoliczności poza wymienionymi w art. 98a ust. 1, 1a i 1b u.g.n. Oznacza to, że dla oceny poprawności wyceny nieruchomości po podziale jako ośmiu odrębnych działek ewidencyjnych nie mogą mieć znaczenia powołane w skardze okoliczności faktyczne warunkujące podział geodezyjny nieruchomości, w tym realizacja wcześniejszej decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę. Wobec powyższego, nie można uznać aby opisane działanie biegłej naruszyło przepisy u.g.n. i w konsekwencji prowadziło do wadliwości operatu szacunkowego z [...] stycznia 2019 r. Wiarygodności przedmiotowego operatu jako dowodu w sprawie nie mogły również podważyć pozostałe zarzuty skargi. Analiza spornego operatu potwierdza, że rzeczoznawca sporządziła go prawidłowo, zgodnie z art. 4 pkt 16, art. 151, art. 153, art. 154, art. 155 u.g.n. oraz § 4 ust. 1, § 55, § 56 ust. 1 pkt 7 i 8 rozporządzenia z 21 września 2004 r. Przedmiotowa wycena jest spójna, właściwie uzasadniona, a przyjęte w niej daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w operacie analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na tym rynku ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia opłaty adiacenckiej w przedmiotowej sprawie. Biegła określiła również cechy, które mają wpływ na cenę (wartość) nieruchomości na podstawie badania rynku nieruchomości gruntowych oraz na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości. Cechami tymi są w szczególności: lokalizacja (odległość do najbardziej uczęszczanych arterii miejskich, szkół, urzędów, punktów handlowych i usługowych), otoczenie, sąsiedztwo i uciążliwość funkcji przyległych, powierzchnia działki, uwarunkowania planistyczne, droga dojazdowa, możliwości inwestycyjne, kształt itp. Biegła określiła również wagi tych cech. Zgodnie więc z ww. opinią, wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł. Na podstawie tej wartości organ ustalił, biorąc pod uwagę 30% stawkę (uchwała Rady [...] z [...] stycznia 2008 r., nr [...], w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału), wysokość omawianej opłaty, czyli w przedmiotowej sprawie [...] zł. Powyższe ustalenia nie budzą zastrzeżeń Sądu. Odnosząc się zaś do zarzutów dotyczących przyjętych przez biegłą danych dotyczących szacowanej nieruchomości, doboru nieruchomości podobnych, wychwycenia cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i ustalenia współczynników korygujących wyjaśnić trzeba, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, ale również zobowiązany jest ocenić, czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności powinien żądać wyjaśnień lub uzupełnienia operatu, co w niniejszej sprawie miało miejsce. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07; z 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09; z 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 379/10; z 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10). W wyroku z 5 marca 2015 r., sygn. akt I OSK 1521/14, Naczelny Sąd Administracyjny słusznie wskazał, że jeśli strona postępowania administracyjnego kwestionuje założenia, ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, organ orzekający zobowiązany jest w pierwszej kolejności ustalić, które ze zgłoszonych zarzutów może ocenić w ramach art. 80 kpa, a które z nich wymagają wiadomości specjalnych - aby w wyniku takiego ustalenia uzyskać stosowne wyjaśnienia autora operatu. Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest bowiem nie tylko do sporządzenia opinii o wartości nieruchomości, ale także do wyjaśnienia organowi prowadzącemu postępowanie wszystkich zarzutów i wątpliwości zgłoszonych w postępowaniu co do tej opinii, o których wyjaśnienie organ wystąpi do rzeczoznawcy. Dopiero gdy wyjaśnienia biegłego organ uzna za wystarczające może oczekiwać od strony postępowania, kwestionującej opinię o wartości nieruchomości, poparcia swoich zarzutów dodatkowymi dowodami, np. oceną prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy szczegółowo ustosunkowała się do zarzutów skarżącej dotyczących przyjętych w spornym operacie danych (por. pisma biegłej z [...] kwietnia 2019 r. i [...] czerwca 2019 r.). Uznać zatem trzeba, że kwestionowanie ustalonej na podstawie spornego operatu opłaty adiacenckiej, niepoparte żadnym przeciwdowodem, jest niewystarczające do podważenia wiarygodności tego operatu. W przypadku bowiem gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia biegłego, złożone na żądanie organu, są w dalszym ciągu kwestionowane, to na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 30 stycznia 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 1833/07). Skarżąca takiego przeciwdowodu w sprawie nie przedstawiła. Sąd podziela ugruntowane w orzecznictwie sądów administracyjnych stanowisko, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości ściśle specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego, jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy. Skoro zatem skarżąca uważała, że sporządzony na zlecenie organu operat budzi wątpliwości, powinna była przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 16 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 1641/11). Z tych przyczyn niezasadne okazały się zarzuty naruszenia art. 98a ust. 1, art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa. Sąd nie podzielił również zarzutów naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 7, 8, 11, 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 i 138 § 1 pkt 1 kpa. Analiza akt sprawy potwierdza, że organy podjęły w sprawie niezbędne czynności mające na celu wyjaśnienie wszystkich okoliczności istotnych dla jej rozstrzygnięcia.. W ocenie Sądu, przeprowadzona przez organy ocena zebranego materiału dowodowego, w tym operatu szacunkowego z [...] stycznia 2019 r., nie nosi cech dowolności, a przyjęte stanowisko zostało przez organy należycie umotywowane poprzez wskazanie dowodów, na których oparto zaskarżone rozstrzygnięcia oraz przyczyn, dla których organy nie podzieliły argumentacji skarżącej. Organy wyjaśniły również w należyty sposób podstawę prawną wydanych decyzji. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.), orzekł jak w sentencji.