II OSK 1176/23

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący sędzia NSA Roman Ciąglewicz Sędziowie: sędzia NSA Małgorzata Masternak - Kubiak (spr.) sędzia del. WSA Anna Szymańska Protokolant asystent sędziego Karol Kowalski po rozpoznaniu w dniu 4 listopada 2025 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Uniwersytetu [...] od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 8 lutego 2023 r. sygn. akt II SA/Łd 942/22 w sprawie ze skargi Uniwersytetu [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 21 września 2022 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę kasacyjną.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wyrokiem z dnia 8 lutego 2023 r., sygn. akt II SA/Łd 942/22, oddalił skargę Uniwersytetu [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 21 września 2022 r., nr [...], w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji. Jak wskazał Sąd pierwszej instancji decyzją z dnia 11 lipca 2022 r. Prezydent Miasta Łodzi, po rozpatrzeniu wniosku X Sp. z o.o. z siedzibą w G. (dalej: inwestor) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji w Łodzi przy [...], na działce nr [...], w obrębie [...]. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Uniwersytet [...]. Zaskarżoną decyzją z dnia 21 września 2022 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi, po rozpatrzeniu ww. odwołania Uniwersytetu [...] (dalej: strona skarżąca, skarżący), utrzymało decyzję organu I instancji. Kolegium oceniło, że analiza cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzona została zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588, z późn. zm.) – dalej: "rozporządzenie". Ustalone wymagania znajdują oparcie w wynikach analizy funkcji oraz cech zabudowy, która to w wyczerpującej formie obrazuje stan zagospodarowania nieruchomości położonych w obszarze analizowanym oraz wskazuje przesłanki, jakimi kierowały się organy orzekające w sprawie przy ustalaniu - w oparciu o wnioski płynące z analizy wspomnianego stanu zagospodarowania otoczenia terenu inwestycji - warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Powyższe – w ocenie organu - pozwala na stwierdzenie, iż planowana inwestycja zachowuje funkcję i cechy zabudowy sąsiedniej, co w konsekwencji przesądza, iż spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tekst jedn. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 - dalej: "u.p.z.p."). W odniesieniu do zarzutów, dotyczących negatywnego odziaływania planowanej inwestycji na środowisko i związanej z tym potrzeby uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, wskazano na treść art. 59 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 1029 z późn.zm.) – dalej: "ustawa o udostępnianiu informacji o środowisku" oraz § 3 pkt 55 § 3 pkt 58 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U.2019 poz. 1839 z późn.zm.) i wyjaśniono, że powierzchnia podlegająca przekształceniu to w przypadku planowanej inwestycji 2500 m2 (przy powierzchni całej działki 2699 m2), co nie kwalifikuje planowanej inwestycji do obowiązku uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Na ww. decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego strona wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Wskazanym na wstępie wyrokiem Sąd pierwszej instancji uznał wniesioną skargę za pozbawioną usprawiedliwionych podstaw. Stwierdził, że granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone zgodnie z dyspozycją art.61 ust.5a u.p.z.p., czyli w wielkości odpowiadającej trzykrotnej szerokości frontu działki budowlanej objętej wnioskiem. Granice obszaru analizowanego zostały wskazane na mapie zasadniczej w skali 1:1000, stanowiącej załącznik do akt administracyjnych sprawy. Z przeprowadzonej analizy wynika, że w granicach obszaru analizy występuje zabudowa o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej, czyli takiej jak planowana. Linię zabudowy dla planowanej inwestycji wyznaczono jako nieprzekraczalną, w linii północnej granicy działki nr [...], stanowiącą przedłużenie linii zabudowy na działce nr [...] przy ul. [...]. Z analizy sporządzonej w niniejszej sprawie wynika, wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do terenu inwestycji waha się w obszarze analizowanym w przedziale od 0,11 do 0,74, średnio 0,42. Ustalone dla planowanej inwestycji wielkości wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji odpowiadają, minimalna - najniższej wielkości wskaźnika zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z obszaru analizy (przy ul. [...]), maksymalna natomiast, wielkości wskaźnika zabudowy wielorodzinnej na działce sąsiedniej przy ul. [...]. Powyższe ustalenie nie narusza w ocenie Sądu dyspozycji § 5 ust.2 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Szerokość elewacji ustalono dla nowej zabudowy w przedziale od 11 m do 13,5 m. Szerokość elewacji frontowej zabudowy w obszarze analizowanym wynosi od 11 m do 72 m, średnio 26,5 m. Dla planowanej inwestycji parametr powyższy wyznaczono, zdaniem Sądu, prawidłowo. § 6 ust. 2 rozporządzenia dopuszcza wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, (na zasadzie wyjątku od określonej w ust. 1 zasady wyznaczania tego parametru na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%). Ustalone wielkości mieszczą się bowiem w przedziale wielkości szerokości elewacji frontowej z obszaru analizy, przy czym minimalna odpowiada minimalnej z obszaru, maksymalna natomiast wnioskowanej, znacznie przy tym niższej niż średnia wielkość tego parametru z obszaru analizy. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla planowanej inwestycji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki wyznaczono w przedziale od 9m do 16,5m. Należy, w ślad za organami, podkreślić, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, stosownie do § 7 ust. 1 rozporządzenia, wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, 6 wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Zgodnie natomiast z ust.4 dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy. Z analizy sporządzanej na potrzeby inwestycji wynika, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym wynosi od 3,6 m do 31 m średnio 11,8 m. Ustalone dla planowanej inwestycji wymagania w tym zakresie, choć odpowiadają wnioskowanym przez inwestora, mieszczą się w przedziale wielkości charakterystycznych dla zabudowy z obszaru analizy, nie naruszając tym samym przepisu § 7 ust. 4 rozporządzenia. Ustalona geometria dachu spełnia wymagania § 8 rozporządzenia, ponieważ z analizy, że w obszarze analizowanym przeważają dachy o kącie nachylenia połaci dachowych do 10°, a wysokość kalenic zawiera się w przedziale od 4,2 m do 31,7 m. Stosownie do brzmienia § 8 rozporządzenia, geometrię dachu dla nowej zabudowy ustala się odpowiednio do geometrii dachów w obszarze analizowanym. Wyniki analizy w obszarze analizowanym przeważają dachy o kącie nachylenia połaci dachowych do 10°, a wysokość kalenic zawiera się w przedziale od 4,2 m do 31,7 m. W ocenie Sądu powyższe parametry ustalone zostały prawidłowo oraz w sposób, który uwzględnia przepisy cytowanego wcześniej rozporządzenia, a przede wszystkim wymagania ładu przestrzennego i specyfikę działki inwestycyjnej. Ustalenie wskazanych parametrów zabudowy na poziomie odbiegających od średnich wartości w obszarze analizowanym znajduje odzwierciedlenie w wynikach analizy. Sąd nie dopatruje się w tych ustaleniach błędu, tym bardziej, że są one wynikiem analizy popartej specjalistyczną wiedzą osoby sporządzającej analizę. Dalej Sąd meriti wskazał, że nie zasługują na akceptację zarzuty dotyczące naruszania prawa materialnego tj. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. w związku § 12 i § 13 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r., poz. 1422) - dalej: "rozporządzenie w sprawie warunków technicznych", ponieważ nie mają one zastosowania w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. Są one stosowane dopiero na kolejnym etapie postępowania inwestycyjnego tj. przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzaniu projektu budowlanego. Za chybiony Sąd Wojewódzki uznał również argument o konieczności przeprowadzenia przez inwestora oceny oddziaływania inwestycji na środowisko. Powierzchnia podlegająca przekształceniu to w przypadku planowanej inwestycji 2500 m2 (przy powierzchni całej działki 2699m2), co nie kwalifikuje planowanej inwestycji do obowiązku uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Odnośnie twierdzeń skargi zgodnie z którymi teren inwestycyjny posiada liczne nasadzenia, które wspólnie z zielenią działek sąsiednich tworzą dom i chronienie dla żyjących tam zwierząt Sąd Wojewódzki wskazał, że w aktach sprawy znajduje się pismo z dnia 9 maja 2022 r, w którym Wydział Ochrony Środowiska i Rolnictwa przy Urzędzie miasta Łodzi, w związku z pismem z dnia 6 maja 2022 r. dotyczącym postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji przewidzianej do realizacji w Łodzi przy ul. [...], na działce o numerze ewid, [...] w obrębie [...], Wydział Ochrony Środowiska i Rolnictwa informuje, że w granicy terenu objętego wnioskiem, nie istnieją formy ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r. poz. 916), ani działki te nie wchodzą w skład takich form. Również argument nieuwzględnienia w zaskarżonej decyzji wzrostu parametru natężenia ruchu drogowego, w ocenie Sądu pierwszej instancji, nie mógł odnieść zamierzonego skutku Ze znajdującego się w aktach sprawy pisma Zarządu Dróg i Transportu z dnia 8 lipca 2022 r. wynika, że po rozpatrzeniu wniosku Wydziału Urbanistyki i Architektury w Departamencie Planowania Rozwoju Gospodarczego UMŁ, w sprawie uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji przewidzianej do realizacji w Łodzi przy ul. [...] na działce o numerze ewidencyjnym [...] w obrębie [...] polegającej na budowie budynku o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej z garażem podziemnym i urządzeniami budowlanymi, po analizie przekazanego do uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy Zarządu Dróg i Transportu informuje, że pozytywnie opiniuje zaproponowaną w ww. projekcie obsługę komunikacyjną, przez projektowany zjazd z ul. [...], zlokalizowany przy zachodniej granicy dz. nr [...] w obrębie [...], pod warunkiem dokonania przebudowy układu drogowego w następującym zakresie: inwestor inwestycji niedrogowej zobowiązany jest przebudować na koszt własny i własnym staraniem perony przystankowe, w sposób zapewniający bezpieczeństwo przejazdu i przejścia przez torowisko i jezdnię, zgodnie z dokumentacją projektową. Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, na podstawie art. 151 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł Uniwersytet [...]. Zaskarżając rozstrzygnięcie Sądu pierwszej instancji w całości, zarzucono: I. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na treść zapadłego rozstrzygnięcia, tj. art. 151 P.p.s.a. poprzez oddalenie skargi w sytuacji, gdy istniały podstawy prawne do jej uwzględnienia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w oparciu o zebrany w sprawie materiał dowodowy, II. naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie: 1) art. 61 ust. 1 pkt 5a u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy na podstawie nieprawidłowo przeprowadzonej analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu - z pominięciem faktu, że budynek Uniwersytetu [...] na 4 piętrze ma nawis wykraczający poza linię zabudowy; 2) art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy niezgodnie z przepisami odrębnymi a w szczególności poprzez: • brak żądania od Inwestora decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, w sytuacji gdy Inwestor winien ją uzyskać przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, • naruszenie § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku sytuowanego w odległości mniejszej niż wymagana od granicy działki, • naruszenie § 13 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi w odległości od innych obiektów, która umożliwia naturalne oświetlenie tych pomieszczeń; W oparciu o powyższe zarzuty, strona skarżąca kasacyjnie wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji celem ponownego rozpoznania sprawy; zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania wg norm przepisanych oraz przeprowadzenie rozprawy w przedmiocie rozpoznania niniejszej skargi. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej powyższe zarzuty szerzej umotywowano. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw. Na wstępie należy wskazać, że Naczelny Sąd Administracyjny związany jest podstawami skargi kasacyjnej, bowiem według art. 183 § 1 P.p.s.a., rozpoznaje sprawę w jej granicach, biorąc z urzędu pod uwagę jedynie nieważność postępowania. W niniejszej sprawie żadna z wymienionych w art. 183 § 2 P.p.s.a. przesłanek nieważności postępowania nie zaistniała, wobec czego kontrola Naczelnego Sądu Administracyjnego ograniczyła się wyłącznie do zbadania zawartych w skargach zarzutów sformułowanych w granicach podstawy kasacyjnej. Podstawy, na które można się powołać w skardze kasacyjnej, zostały sprecyzowane w art. 174 P.p.s.a. Przepis art. 174 pkt 1 tej ustawy przewiduje dwie postacie naruszenia prawa materialnego, a mianowicie błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie. Błędna wykładnia oznacza nieprawidłowe zrekonstruowanie treści normy prawnej wynikającej z konkretnego przepisu, czyli mylne rozumienie określonej normy prawnej, natomiast niewłaściwe zastosowanie to dokonanie wadliwej subsumcji przepisu do ustalonego stanu faktycznego, czyli niezasadne uznanie, że stan faktyczny sprawy odpowiada hipotezie określonej normy prawnej. Również druga podstawa kasacyjna wymieniona w art. 174 pkt 2 P.p.s.a. - naruszenie przepisów postępowania - może przejawiać się w tych samych formach, co naruszenie prawa materialnego, przy czym w tym wypadku ustawa wymaga, aby skarżący wykazał możliwość istotnego wpływu wytkniętego uchybienia na wynik sprawy. W skardze kasacyjnej zarzucono naruszenie prawa materialnego, jak i naruszenie przepisów postępowania. W sytuacji, gdy skarga kasacyjna zarzuca naruszenie prawa materialnego oraz naruszenie przepisów postępowania, co do zasady w pierwszej kolejności rozpoznaniu podlegają zarzuty naruszenia przepisów postępowania. Dopiero po przesądzeniu, że stan faktyczny przyjęty przez sąd w zaskarżonym wyroku jest prawidłowy, albo nie został dostatecznie podważony, można przejść do skontrolowania procesu subsumcji danego stanu faktycznego pod zastosowany przez sąd pierwszej instancji przepis prawa materialnego. Dla uznania za usprawiedliwioną podstawę kasacyjną z art. 174 pkt 2 p.p.s.a. nie wystarcza bowiem samo wskazanie naruszenia przepisów postępowania, ale nadto wymagane jest, aby skarżący wykazał, że następstwa stwierdzonych wadliwości postępowania były tego rodzaju lub skali, że kształtowały one lub współkształtowały treść kwestionowanego w sprawie orzeczenia (por. wyrok NSA z dnia 26 lutego 2014 r., sygn. II GSK 1868/12, LEX nr 1495116.). W ramach zarzutu naruszenia przepisów postępowania strona skarżąca kasacyjnie wytyka Sądowi Wojewódzkiemu naruszenie art. 151 P.p.s.a., poprzez oddalenie skargi w sytuacji, gdy istniały podstawy prawne do jej uwzględnienia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w oparciu o zebrany w sprawie materiał dowodowy. Zarzut ten nie mógł odnieść skutku z uwagi na jego błędną konstrukcję. W związku z konstrukcją omawianego zarzutu podkreślenia bowiem wymaga przede wszystkim to, że w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego ugruntowane jest stanowisko, że przepis art. 151 P.p.s.a. ma charakter ogólny (blankietowy) i określa kompetencje sądu administracyjnego w fazie orzekania. Tego typu przepis nie może zatem stanowić samodzielnej podstawy kasacyjnej. Strona skarżąca kasacyjnie chcąc powołać się na zarzut naruszenia art. 151 P.p.s.a. zobowiązana jest więc bezpośrednio powiązać omawiany zarzut z zarzutem naruszenia konkretnych przepisów, którym – jej zdaniem – Sąd pierwszej instancji uchybił w toku rozpoznania sprawy. Naruszenie ww. przepisów jest zawsze następstwem uchybienia innym przepisom, czy to procesowym, czy też materialnym. W związku z brakiem takiego powiązania omawiany zarzut nie mógł odnieść skutku. Przechodząc do oceny zarzutów sformułowanych w ramach pierwszej podstawy kasacyjnej należy stwierdzić, że nie mogą one podważyć prawidłowości zaskarżonego wyroku. Konstrukcja i treść zarzutów naruszenia prawa materialnego w rzeczywistości usiłuje podważyć ustalenia w zakresie stanu faktycznego sprawy, co nie jest możliwe na podstawie zarzutów przepisów prawa materialnego. W rozpatrywanej skardze kasacyjnej nie zakwestionowano skutecznie ustaleń i ocen w zakresie stanu faktycznego. Nie podważono również prawidłowości wykładni prawa materialnego w zakresie objętym omawianym zarzutem i stosowanego w realiach niniejszej sprawy. Oznacza to, że w realiach rozpatrywanej sprawy istotne jest zweryfikowanie, czy w podniesionych zarzutach niewłaściwego zastosowania prawa materialnego strona skarżąca kasacyjnie wykazała, że Sąd Wojewódzki w przyjętym przez ten Sąd stanie faktycznym i prawnym sprawy dokonał ich wadliwego zestawienia. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego treść omawianych zarzutów niewłaściwego zastosowania prawa materialnego nie daje podstaw do przyjęcia wypełnienia tego obowiązku przez stronę skarżącą kasacyjnie, a zatem zarzuty te nie mogły odnieść skutku. Strona skarżąca kasacyjnie podnosi zarzut błędnego zaakceptowania przez Sąd Wojewódzki wydania decyzji o warunkach zabudowy na podstawie nieprawidłowo przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu tj. z pominięciem faktu: "że budynek Uniwersytetu [...] na 4 piętrze ma nawis wykraczający poza linię zabudowy.". Odnotować też trzeba, że decyzja w sprawie warunków zabudowy nie jest decyzją uznaniową co oznacza, że organ właściwy do jej pojęcia jest zobowiązany wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa powszechnie obowiązującego, natomiast ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy tylko wówczas, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej ustawowej przesłanki wynikającej ze skonkretyzowanej normy prawnomaterialnej. Jednakże zgodnie z art. 56 w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5 i art. 64 ust. 1 u.p.z.p. nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, gdy wniosek spełnia ustawowe wymogi, w wyniku czego trzeba przyjąć, że każdy sposób zagospodarowania nieruchomości jest dopuszczalny, o ile nie jest sprzeczny z obowiązującymi przepisami. Wykładnia przepisów ustawy i rozporządzenia powinna więc mieć charakter "pro wolnościowy" (por. wyrok NSA z dnia 23 listopada 2016 r. sygn. II OSK 406/15, LEX nr 2237954). Ustalenie warunków zabudowy jest etapem wstępnym na drodze realizacji planowanej inwestycji. Podmiot skarżący kasacyjnie zmierza w istocie do wykazania, że w zastanym stanie zainwestowania obszaru analizowanego, nie można mówić o kontynuacji funkcji i cech zabudowy przez projektowane zamierzenie. Ocena taka nawiązuje jednak do bardzo wąskiego rozumienia kontynuacji funkcji ograniczającego nową zabudowę. Takie stanowisko stoi w sprzeczności z jednolicie przyjmowanym w judykaturze, szerokim rozumieniem kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z wykładnią systemową i funkcjonalną, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. W istocie jedynym wyznacznikiem powinno być to, czy ta nowa zabudowa jest możliwa do skorelowania z zabudową na obszarze analizowanym w zakresie ładu przestrzennego. Nie mniej jednak, ocena w tym zakresie nie może być nadmiernie sformalizowana i arbitralna, jak również nie może prowadzić do udaremnienia zamierzenia objętego wnioskiem inwestora (por. wyrok NSA z dnia 14 stycznia 2025 r., sygn. II OSK 332/24, LEX nr 3821583). Sąd Wojewódzki trafnie ocenił, że organ dokonał prawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego i prawidłowej jego oceny, w wyniku której, ustalił cechy zabudowy w obszarze analizowanym, w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących projektowanej zabudowy. Wymagania dla planowanego zamierzenia wyznaczone natomiast zostały, zgodnie z przepisami § 4 - § 8 rozporządzenia określającymi sposób wyznaczania poszczególnych parametrów i znajdują oparcie w wynikach analizy funkcji oraz cech zabudowy, która w kompleksowej i wyczerpującej formie, obrazuje stan zagospodarowania nieruchomości położonych w obszarze analizowanym. Wbrew zarzutom skargi należy też podzielić stanowisko Sądu Wojewódzkiego, że w analizie urbanistycznej wskazano, że teren inwestycji położony jest w granicach obszaru analizowanego. Granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone zgodnie z dyspozycją art. 61 ust. 5a u.p.z.p., czyli w wielkości odpowiadającej trzykrotnej szerokości frontu działki budowlanej objętej wnioskiem. Z przeprowadzonej analizy wynika, że w granicach obszaru analizy występuje zabudowa o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej, czyli takiej jak planowana. Linię zabudowy dla planowanej inwestycji wyznaczono jako nieprzekraczalną, w linii północnej granicy działki nr [...], stanowiącą przedłużenie linii zabudowy na działce nr [...] przy ul. [...]. Strona skarżąca kasacyjnie podnosi zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy niezgodnie z przepisami odrębnymi, a w szczególności poprzez brak żądania od inwestora decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, w sytuacji gdy Inwestor winien ją uzyskać przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy. Stosownie do art. 71 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest wymagane dla planowanych przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko oraz przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Nie jest to jednakże warunek formalny wniosku. Skoro badanie wniosku o wydanie warunków zabudowy z decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach jest uzależnione od konkretnych okoliczności danej sprawy i nie w każdej sprawie wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy musi być poprzedzone wydaniem decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, to wynika z tego jednoznacznie, że ewentualna konieczność przedstawienia decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach należy do merytorycznej oceny okoliczności danej sprawy. Oznacza to, że organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy, obowiązany jest uzależnić wydanie zgody na realizację inwestycji od przedłożenia przez inwestora decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach tylko w przypadkach, gdy taka inwestycja spełnia cechy przedsięwzięcia mogącego znacząco oddziaływać na środowisko, bądź mogącego potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Katalog przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko zawierają przepisy obowiązującego w dacie orzekania w sprawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2019 r., poz. 1839) – dalej: "rozporządzenie w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko". Sąd Wojewódzki, analizując treść § 3 pkt 55 i 58 oraz § 1 ust. 2 pkt 1 i 2 rozporządzenia w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, zasadnie ocenił, że wnioskowana inwestycja nie będzie oddziaływać na środowisko. W przypadku planowanej inwestycji powierzchnia podlegająca przekształceniu to 2500 m2 (przy powierzchni całej działki 2699 m2), co nie kwalifikuje planowanej inwestycji do obowiązku uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Nie są zasadne zarzuty naruszenia zaskarżonym wyrokiem naruszenie § 12 i § 13 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Zaznaczyć trzeba, że decyzja o warunkach zabudowy ma odpowiedzieć na pytanie, czy na danym terenie dopuszczalna jest zabudowa określonego rodzaju. W decyzji tej określa się podstawowe parametry dotyczące zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu poprzedzającym wydanie pozwolenia na budowę unormowanym w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane oraz przepisach ustaw odrębnych i aktach wykonawczych. Podkreślenia bowiem wymaga, że realizacja inwestycji przebiega w dwóch następujących po sobie etapach, w dwóch różnych postępowaniach toczących się przed różnymi organami. Dopiero w postępowaniu następującym po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy - dotyczącym zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę organ architektoniczno-budowlany ustala szczegóły techniczne dotyczące planowanej inwestycji (w tym usytuowanie budynku na działce) i ocenia, czy w świetle przepisów prawa budowlanego i przepisów wykonawczych do tego prawa możliwe jest udzielenie pozwolenia na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy rozstrzyga tylko o dopuszczalności realizacji określonego rodzaju inwestycji na danym terenie w świetle zachowania ładu przestrzennego. Normy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zostały wydane na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, mają zastosowanie do późniejszego etapu inwestycyjnego - to projektowany i wznoszony obiekt musi im odpowiadać. Z tych względów kwestie regulujące zachowanie odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jak i dotyczące oświetlenia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, co do zasady nie mają zastosowania w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. Mogą one być przedmiotem badania oraz oceny na dalszym etapie procesu inwestycyjnego, to jest w postępowaniu w przedmiocie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Z powyższych względów Naczelny Sąd Administracyjny uznając, że skarga kasacyjna nie została oparta na uzasadnionych podstawach, orzekł o jej oddaleniu na podstawie art. 184 P.p.s.a.