II OSK 1874/24

Dnia 3 września 2025 r. Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Zdzisław Kostka Sędziowie: Sędzia NSA Tomasz Zbrojewski Sędzia del. WSA Magdalena Dobek- Rak (spr.) po rozpoznaniu w dniu 3 września 2025 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej Z.M. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 26 marca 2024 r., sygn. akt VII SA/Wa 10/24 w sprawie ze skargi Z.M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w ostrołęce z dnia 24 października 2023 r., znak: SKO/4110/39/2023 w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę kasacyjną.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 26 marca 2024 r., w sprawie o sygn. akt VII SA/Wa 10/24, oddalił skargę Z.M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ostrołęce z 24 października 2023 r., nr SKO/4110/39/2023, utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Myszyńca z 12 czerwca 2023 r., nr 45/23, znak IN.GP.6730.18.2022, o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą techniczną oraz towarzyszącą, w tym miejsc parkingowych, billboardu reklamowego, zadaszenia nad strefą dostaw oraz latarni oświetleniowych, na działce nr [...], w obrębie [...], w gminie [...]. Oddalając skargę Sąd pierwszej instancji podzielił stanowisko orzekających organów, że projektowana inwestycja spełnia wszystkie warunki wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, określone w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2023 r. poz. 977), zwanej dalej u.p.z.p. W ocenie Sądu Wojewódzkiego, planowana inwestycja zachowuje funkcję i cechy zabudowy sąsiedniej, spełniając warunek tzw. dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.), a także pozostałe warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. Przyjęte parametry znajdują odzwierciedlenie w prawidłowo sporządzonej analizie urbanistycznej, a zastosowanie odstępstw od średnich wartości części wskaźników było uzasadnione w okolicznościach sprawy i nie miało charakteru dowolnego. W skardze kasacyjnej Z.M., zaskarżając w całości wyrok Sądu pierwszej instancji, przywołała art. 174 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., i zarzuciła naruszenie: - art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez błędną wykładnię i na tej podstawie przyjęcie, że analizowana inwestycja nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa w sytuacji, gdy w wyniku wydania decyzji administracyjnych, a następnie zaskarżonego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego doszło do naruszenia praw skarżącej, jak również do zaburzenia ogólnego ładu architektonicznego w badanym obszarze; - art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. w zw. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez jego błędne zastosowanie i przyjęcie, że w analizowanym obszarze znajdują się zabudowania podobne do przedmiotowego, gdy tymczasem rozbudowany budynek handlowo - usługowy w rodzaju dyskontów jest jedynym w okolicy o takich parametrach i charakterze; - art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. w zw. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem w zw. § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia poprzez zaniechanie uwzględnienia skargi i uchylenia zaskarżonej decyzji i tym samym pominięcie, iż ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy odbiegało od średniego wskaźnika zabudowy na analizowanym obszarze, bez uzasadnienia tego odstępstwa przekonywującymi przesłankami zawartym w analizie urbanistyczno- architektonicznej, co spowodowało ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy w sposób sprzeczny z przesłankami zawartymi w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., co w konsekwencji zaburzy istniejący ład przestrzenny; - art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. w zw. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 2 rozporządzenia w zw. z § 6 rozporządzenia poprzez zaniechanie uwzględnienia skargi i uchylenia zaskarżonej decyzji i tym samym pominięcie, iż ustalenie maksymalnej szerokości elewacji frontowej ponad cztery razy większej od średniej szerokości elewacji frontowej w obszarze analizowanym, dokonano bez uzasadnienia tego odstępstwa przekonywującymi przesłankami zawartymi w analizie urbanistyczno-architektonicznej, co spowodowało ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy w sposób sprzeczny z przesłankami zawartymi w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., co w konsekwencji zaburzy istniejący ład przestrzenny; - art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. w zw. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 2 rozporządzenia w zw. z § 7 rozporządzenia poprzez zaniechanie uwzględnienia skargi i uchylenia zaskarżonej decyzji i tym samym pominięcie, iż ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji ponad dwukrotnie przekraczającej średnią wysokość elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki w obszarze analizowanym, dokonano bez uzasadnienia tego odstępstwa przekonywującymi przesłankami zawartym w analizie urbanistyczno-architektonicznej, co spowodowało ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy w sposób sprzeczny z przesłankami zawartymi w art. 61 ust. pkt 1 u.p.z.p., co w konsekwencji zaburzy istniejący ład przestrzenny; - art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. w zw. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 2 rozporządzenia w zw. z § 4 rozporządzenia poprzez zaniechanie uwzględnienia skargi i uchylenia zaskarżonej decyzji i tym samym pominięcie, iż dokonano ustalenia linii zabudowy w oparciu jedynie o wymogi wynikające z art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych, jednocześnie zaniechując analizy istniejącej linii zabudowy na działkach sąsiednich; - art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 134 § 1 p.p.s.a. poprzez zaniechanie uwzględnienia skargi i uchylenia zaskarżonej decyzji pomimo naruszenia przez organy administracyjne obu instancji art. 7 w zw. z art. 8 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a., w sytuacji gdy naruszenie ww. przepisów procedury administracyjnej miało zasadniczy wpływ na wynik sprawy, albowiem sprowadzało się do przeprowadzenia postępowania dowodowego w sposób niewyczerpujący i nierzetelny, a skutkujący wydaniem decyzji opartej na błędnych podstawach faktycznych i nieuwzględniającej uzasadnionych i słusznych interesów skarżącej jako osoby trzeciej, a także sprzeczności i nieścisłości budzących wątpliwości interpretacyjne, tj. poprzez ustalenie, iż analiza tekstowa funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzona 12 czerwca 2023 r. jest zgodna z przepisami prawa, a argumenty zawarte w niej w sposób przekonywujący uzasadniają przyjęcie określonych wskaźników na zasadzie wyjątku od zasady, podczas gdy analiza nie zawiera takiego uzasadnienia, a jedynie wskazuje skrajne wartości wskaźników. W oparciu o powyższe zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku, zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. Ewentualnie wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie oraz zasądzenie na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym wynagrodzenia adwokackiego według norm przepisanych. Jednocześnie zrzeczono się rozprawy. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, które są wyznaczone wskazanymi przez skarżącego kasacyjnie podstawami określającymi zarzucane orzeczeniu naruszenie prawa oraz zakres tego naruszenia. Naczelny Sąd Administracyjny z urzędu bierze pod uwagę jedynie nieważność postępowania. W niniejszej sprawie taka sytuacja nie miała miejsca, bowiem żadna z przesłanek nieważności wymienionych w art. 183 § 2 p.p.s.a. nie wystąpiła. Rozpoznając sprawę w tak określonych granicach Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw i żaden z zarzutów naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania nie okazał się zasadny. Zgodnie z art. 193 zd. drugie p.p.s.a. uzasadnienie wyroku oddalającego skargę kasacyjną ogranicza się wyłącznie do oceny zarzutów skargi kasacyjnej w oparciu o stan faktyczny przyjęty w orzeczeniu przez Sąd pierwszej instancji. Za nietrafny należy uznać w pierwszej kolejności zarzut art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 134 § 1 p.p.s.a. powiązany z zarzutem naruszenia art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Akta sprawy potwierdzają, że Sąd pierwszej instancji trafnie zaakceptował w tym zakresie legalność działania organów administracyjnych. Organ dysponował materiałem dowodowym wymaganym dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, w szczególności przeprowadzoną analizą urbanistyczno – architektoniczną, która pozwoliła na ustalenie wszystkich okoliczności istotnych dla podjęcia przedmiotowego rozstrzygnięcia. Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p. Ogólnikowe w istocie zarzuty sformułowane wobec analizy tekstowej funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzonej 12 czerwca 2023 r. nie znajdują potwierdzenia w treści i formie tego dokumentu. Analiza zawiera odpowiednie dane oraz formułuje motywy zastosowania określonych wskaźników, w tym wskaźników wykraczających poza wartości średnie. Nie ograniczają się one jedynie, jak twierdzi skarżąca kasacyjnie, do wskazania skrajnych wskaźników, ale zawierają wyjaśnienie zastosowanego odstępstwa, w szczególności poprzez odniesienie do cech charakterystycznych obiektów usługowych w obszarze analizowanym. Analiza urbanistyczno–architektoniczna wskazała wystarczające informacje, a ewentualne subiektywnie odbierane deficyty jej treści wpływające na siłę przekonania co do trafności przyjętych wskaźników nie mogą stanowić o naruszeniu przepisów postępowania mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wbrew zatem argumentacji skarżącej, sprawa została rozpoznana w sposób wszechstronny, wymagany dla ustalenia przesłanek dopuszczalności wydania decyzji o warunkach zabudowy, a Sąd pierwszej instancji oceniając działanie organów w zakresie dotyczącym zebrania i oceny materiału dowodowego nie dopuścił się jakichkolwiek uchybień. Za nietrafny uznać należy zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 2 oraz w zw. z § 5, § 6, § 7 rozporządzenia polegającego na przyjęciu wskaźników nowej zabudowy odbiegających od wskaźników średnich w obszarze analizowanym w sposób nieuzasadniony. W pierwszej kolejności należy podkreślić, że w orzecznictwie sądów administracyjnych priorytetowo traktuje się wolność zabudowy jako wartość podstawową przy stosowaniu norm dotyczących szeroko rozumianej zgody planistycznej (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.), nie zaś subiektywne poczucie właścicieli sąsiednich zabudowanych nieruchomości. Uwzględnienie tej kluczowej zasady wywodzonej z prawa własności oznacza odejście od rygorystycznej wykładni przepisów u.p.z.p., a kontrola legalności ustalonych parametrów i wskaźników zabudowy powinna polegać nie tyle na formalistycznej i matematycznej weryfikacji tych parametrów, lecz ocenie czy realizują one zasadę kontynuacji i nie pozostają w konflikcie z istniejącym porządkiem urbanistycznym. Nie sposób oczekiwać, aby nowa zabudowa w każdym wskaźniku zawsze miała wynikać z arytmetycznej średniej, w oderwaniu od konkretnych uwarunkowań urbanistycznych. W pewnych sytuacjach prowadziłoby to bowiem do ustaleń stanowiących w istocie zaprzeczenie ładu przestrzennego. W tym celu właśnie rozporządzenie daje możliwość elastyczności, o ile jest to uzasadnione wynikami analizy. W okolicznościach sprawy charakter zabudowy obejmujący domy jednorodzinne, obiekty garażowe i gospodarcze oraz obiekty usługowe uzupełniające funkcje mieszkaniową, czyli obiekty o zróżnicowanych funkcjach i parametrach, usprawiedliwiają ostrożne stosowanie średniej arytmetycznej jako jedynego wyznacznika dla parametrów i wskaźników nowej zabudowy. W świetle tego można wskazać, że w analizie urbanistycznej uwzględniono przynajmniej kilka obiektów, których parametry przekraczają znacząco ustaloną średnią, w tym takie, które swoją wartością przewyższają ustalone w decyzji o warunkach zabudowy parametry. Zatem zastosowanie odstępstw od średniej wartości parametrów zabudowy w okolicznościach rozpoznawanej sprawy było uzasadnione i nie miało charakteru dowolnego. Organy obu instancji przywołały bowiem argumenty przemawiające za zasadnością takiego odstąpienia wynikające z wyników przeprowadzonej analizy. Podzielić należy pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażony w wyroku z dnia 1 lipca 2016 r., II OSK 1931/14, że wymagania tzw. dobrego sąsiedztwa nie można rozumieć w sposób, który całkowicie podporządkowuje projektowaną inwestycję zabudowie sąsiadującej i doprowadzi do nakazu mechanicznego powielania funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Wymóg kontynuacji funkcji i wskaźników, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. pozostawia miejsce na różnorodność, a więc i pewne odstępstwa pod warunkiem zachowania harmonii (ładu przestrzennego). Jako że w rozpoznawanej sprawie obszar poddany analizie jest różnorodny w swej funkcji nie sposób uznać, że zastosowane odstępstwa doprowadzą do naruszenia ładu urbanistycznego. Z przeprowadzonej analizy wynika, że zaplanowana na terenie działki nr [...] zabudowa kontynuować będzie funkcję zastaną w obszarze analizowanym. Planowana inwestycja dotyczy bowiem budowy budynku usługowego (usługi z zakresu handlu), a obiekty o takiej funkcji istnieją już w sąsiedztwie. Inne funkcje znajdujące się w sąsiedztwie to zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i budynki garażowo-gospodarcze. Obiekt usługowo-handlowy w sposób naturalny uzupełnia zabudowę mieszkaniową, również jednorodzinną. Przeszkodę do wydania inwestorowi pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy może stanowić jedynie stwierdzona kolizja między funkcją występującą w obszarze analizowanym a funkcją objętą zamierzeniem inwestycyjnym. Przy czym, kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnienie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i nie wchodzące z nią w kolizję. Zaplanowana funkcja usługowa ma charakter komplementarny względem zabudowy mieszkaniowej i jest zasadna z uwagi na położenie działki nr [...] na skrzyżowaniu drogi powiatowej i wojewódzkiej, w obrębie którego już znajduje się zabudowa usługowa. W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się zaś, że gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Niedopuszczalne jest zawężające rozumienie pojęcia kontynuacji funkcji, którego znaczenie nie może ograniczać się tylko do zezwalania na powstanie w danym miejscu obiektów tożsamych z już istniejącymi. Zbyt wąska wykładnia terminu kontynuacji funkcji zabudowy prowadziłaby do naruszenia proporcjonalności pomiędzy wynikającą z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. zasadą wolności właściciela działki do jej zagospodarowania a zasadą zachowania ładu przestrzennego zawartą w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Dlatego też zasadnie przyjęto, że nie występuje kolizja pomiędzy funkcją inwestycji zaplanowanej na działce nr [...] a funkcją zastaną w obszarze analizowanym w niniejszej sprawie. W szczególności takiej sprzeczności nie wywoła realizacja w ramach funkcji usługowej obiektu handlowego w formie dyskontu. Celem art. 61 ust. 1 u.p.z.p. nie jest wprowadzenie automatyzmu w działanie organów, które z założenia miałyby nie dopuścić do wielu inwestycji tylko dlatego, że działka granicząca posiada cechy zabudowy zasadniczo odmienne od inwestycji, dla której wystąpiono o warunki zabudowy. Organ wydając decyzję o warunkach zabudowy, mając na uwadze określony stan faktyczny, porusza się zatem w granicach pewnego luzu decyzyjnego, co oczywiście nie oznacza dowolności, gdyż zawarte w decyzji o warunkach zabudowy rozstrzygnięcie powinno znaleźć racjonalne uzasadnienie w jej motywach. Nie narusza prawa wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, na której będzie realizowana inwestycja w przedziale od 18% - 23% powierzchni działki nr [...]. Powyższe ustalenie odpowiada warunkom określonym w § 5 powołanego rozporządzenia, zgodnie z którym wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 2). Z przeprowadzonej dla potrzeb niniejszej sprawy analizy wynika zaś, że wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym zawiera się w przedziale od 3,1% do 38,6% (średnio 16,7%). W bliskim sąsiedztwie działki nr [...] wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi około 38,6% (na terenie działki nr [...] i [...] zabudowanych budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym) oraz około 26,9% na terenie działki [...]. Oznacza to, że w sąsiedztwie planowanej zabudowy znajdują się działki, na których wskaźnik powierzchni zabudowy znacznie przekracza średni wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym i dlatego też dopuszczalne było ustalenie dla planowanej inwestycji wyższego wskaźnika powierzchni zabudowy od średniego występującego w obszarze analizowanym. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki wynoszący w przypadku działki nr 66 3,2% nie mógł stanowić punktu odniesienia przy określaniu wskaźnika dla nowej zabudowy z tego powodu, że powierzchnia tej działki wynosząca 36576 m2 jest nieadekwatna do którejkolwiek działki z obszaru, w tym do działki objętej wnioskiem, co również usprawiedliwia parametr ustalony w tym zakresie dla nowej zabudowy. Podobnie nie jest trafny zarzut odnoszący się do szerokość elewacji frontowej ustalonej w przedziale od 10 m do 45 m. Takie ustalenie nie narusza § 6 powołanego rozporządzenia, który stanowi, że szerokość elewacji frontowej wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (ust. 1), przy czym dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 2). Z przeprowadzonej dla potrzeb niniejszej sprawy analizy wynika, że szerokość elewacji frontowej budynków zlokalizowanych w obszarze objętym analizą zawiera się w przedziale od 4 m do 56 m (średnio 11 m). W najbliższym sąsiedztwie przedmiotowej inwestycji budynek na terenie działki nr [...] posiada szerokość elewacji frontowej około 56 m. W analizie wskazano, że w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr [...] znajdują się budynki, których szerokość elewacji frontowej znacznie przekracza średnią szerokość elewacji frontowej zabudowy zlokalizowanej na obszarze analizowanym np. 56 m (działka [...]), 29 m, 27 m (działka [...]), a tym samym można było dopuścić przyjęcie na terenie przedmiotowej działki szerokość elewacji frontowej większą od średniej występującej w obszarze objętym analizą, a korespondującą z szerokością elewacji frontowej budynków zlokalizowanych w najbliższym sąsiedztwie. W tych okolicznościach Sąd a quo zasadnie uznał, że analiza urbanistyczna w pełni usprawiedliwia wyznaczenie parametru szerokości elewacji frontowej na poziomie wskazanym w decyzji. Zastosowanie do nowej inwestycji takiej wielkości wskazanego parametru nie wprowadzi dysharmonii przestrzennej w obszarze analizowanym. Nie jest również usprawiedliwiony zarzut odnoszący się do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, którą wyznaczono w wielkości 3,4 m – 10 m. Powyższe ustalenie nie uchybia § 7 rozporządzenia, zgodnie z którym wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). Wysokość zabudowy na działkach w wyznaczonym obszarze analizowanym wynosi od 2 m do 10 m a średnia wysokość tego wskaźnika to 4 m. W analizie podkreślono, że w sąsiedztwie działki nr [...] znajduje się budynek o wysokości 10 m, dlatego też nie stanowi naruszenia prawa dopuszczenie na przedmiotowej działce podobnej wysokości budynku. Sąd zauważył przy tym, że z przepisu § 7 rozporządzenia nie wynika obowiązek ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jedynie na podstawie zabudowy na działkach sąsiednich, której funkcja jest tożsama z planowaną przez inwestora. Żaden przepis prawa nie nakazuje, aby przy ustalaniu wysokości zabudowy brać pod uwagę tylko budynki o tym samym przeznaczeniu, co wyklucza stwierdzenie, że zastosowana w tym wypadku metodologia jest niezgodna z prawem. Nie mógł odnieść skutku zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 2 oraz w zw. z § 4 rozporządzenia. Linia zabudowy została wyznaczona poprzez wskazanie: nieprzekraczalna linia zabudowy – zgodnie z załącznikiem graficznym w odległości 25 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi wojewódzkiej (działka ewidencyjna nr [...]) oraz w odległości 8 m od zewnętrznej krawędzi jezdni powiatowej. Zgodnie z § 4 rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1), a w przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). W świetle przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 470), zwanej dalej u.d.p. stwierdzić należy, że jeśli stosownie do § 4 ust. 2 rozporządzenia linię zabudowy można wyznaczyć zgodnie z przepisami odrębnymi (np. zgodnie z u.d.p.), gdy linia zabudowy na działce sąsiedniej jest z nimi niezgodna, to tym bardziej można w zgodzie z tymi przepisami wyznaczyć linię, gdy na działce sąsiedniej w ogóle nie ma wyznaczonej linii, bo nie ma zabudowy, a taka sytuacja występuje w niniejszej sprawie. Wobec tego, że zarzuty zgłoszone w ramach podstaw kasacyjnych okazały się nieuzasadnione Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 p.p.s.a., oddalił skargę kasacyjną. Wobec tego, że skarżąca kasacyjnie w skardze kasacyjnej zrzekła się rozprawy, a pozostałe strony postępowania w terminie czternastu dni od dnia doręczenia odpisów tego pisma, nie zażądały przeprowadzenia rozprawy, Naczelny Sąd Administracyjny - na podstawie art. 182 § 2 i 3 p.p.s.a. - skargę kasacyjną rozpoznał na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów.