II OSK 2088/24

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Roman Ciąglewicz (spr.) Sędziowie: NSA Andrzej Wawrzyniak del. WSA Grzegorz Antas po rozpoznaniu w dniu 4 września 2025 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej S. sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 12 marca 2024 r., sygn. akt II SA/Kr 130/24 w sprawie ze skargi S. sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 27 października 2023 r., znak: SKO.Z/4100/48/2023 w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokali oddala skargę kasacyjną.

WYROKIEM Z DNIA 12 MARCA 2024 R., SYGN. AKT II SA/KR 130/24, WOJEWÓDZKI SĄD ADMINISTRACYJNY W KRAKOWIE ODDALIŁ SKARGĘ S. SP. Z O.O. SP.K., DALEJ: "SKARŻĄCA", "SKARŻĄCA KASACYJNIE", NA POSTANOWIENIE SAMORZĄDOWEGO KOLEGIUM ODWOŁAWCZEGO W KRAKOWIE, DALEJ: "SKO", Z DNIA 27 PAŹDZIERNIKA 2023 R., ZNAK: SKO.Z/4100/48/2023, KTÓRYM UTRZYMANO W MOCY POSTANOWIENIE PREZYDENTA MIASTA KRAKOWA, DALEJ: "PREZYDENT", Z 18 MAJA 2023 R., NR AU-01-7.7120.14735-14745.2022.IGN, O ODMOWIE WYDANIA ZAŚWIADCZENIA O SAMODZIELNOŚCI LOKALI. Wyrok został wydany w następującym stanie faktycznym. Sąd pierwszej instancji rozpoznając skargę na wskazane powyżej rozstrzygnięcie, wskazał, że zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048), dalej: "u.w.l." lub "ustawa o własności lokali", ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Wyjątek od tej zasady w myśl art. 2 ust. 1b u.w.l. dotyczy budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą. Z uwagi na powyższe stwierdził, że w rozpoznawanej sprawie nie ulega wątpliwości, że sporny budynek datowany jest na 31 lipca 1930 r. Pierwotnie składał się z trzech kondygnacji po 4 pomieszczenia oraz wspólnych dla całego piętra toalet a dodatkowo na pierwszym i drugim piętrze funkcjonowała również wspólna kuchnia. Obecnie skarżąca ubiega się o zaświadczenie o samodzielności poszczególnych lokali mieszkalnych w liczbie 11, w których funkcjonują łazienki z prysznicem i toaletą. Sąd wywiódł, że wykładnia celowościowa art. 2 ust. 1b u.w.l. prowadzi do wniosku, że nie chodzi w nim o datę wybudowania budynku, lecz o datę powstania lokalu będącego przedmiotem oceny w trybie wydawania zaświadczeń. Celem tego przepisu nie było bowiem umożliwienie inwestorom robót budowlanych wykonywanych obecnie obejścia tych aktualnych wymogów – tylko dlatego, że budynek, w którym te roboty są wykonywane, powstał przed 1995 r. Sąd zaznaczył przy tym, że skarżąca nie przedstawiła żadnych dokumentów, z których wynikałoby, że roboty budowlane nastąpiły zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. W ocenie Sądu, organy obu instancji prawidłowo uznały, że w związku z tak dokonaną przebudową nastąpiła zmiana sposobu użytkowania. Niewątpliwie bowiem doszło do zmiany wielkości lub układu obciążeń przez budowę kanalizacji w poszczególnych lokalach. Podkreślił, że już sam fakt braku wymaganych przepisami dokumentów wyklucza możliwość wydania zaświadczenia o samodzielności tak powstałych lokali. Zwrócił także uwagę, że poszczególne lokale nie spełniają warunków technicznych wynikających z rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, gdyż jedynie lokale nr 6, 8 i 10 mają powierzchnię użytkową przekraczającą 25 m2. Sąd zauważył także, że nie został spełniony, wynikający z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wymóg zapewnienia po jednym miejscu parkingowym na każde mieszkanie. Sąd nie podzielił stanowiska skarżącej, zgodnie z którym, wykonane prace adaptacyjne przy jednoczesnym braku rozbudowy, czy nadbudowy spornego budynku jako niepodlegające reglamentacji uniemożliwiają uzyskanie niezbędnych dokumentów i nie prowadzą do zmiany sposobu użytkowania budynku, która wymagałaby uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Wskazał, że organy obu instancji nie są organami nadzoru budowlanego i nie można oczekiwać od nich, że w ramach przysługujących im kompetencji będą prowadziły szczegółową analizę przeprowadzonych prac budowlanych. Sąd wywiódł, że inwestor może zwrócić się do organów nadzoru budowlanego o potwierdzenie, że wykonane roboty budowlane nie wymagały pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, a wskutek ich wykonania nie doszło do zmiany sposobu użytkowania obiektu na przykład w drodze zaświadczenia. Uzyskanie takiego dokumentu nie zwolni przy tym organu wydającego zaświadczenie od obowiązku zbadania zgodności wyodrębnienia lokali z przepisami planu miejscowego, w tym również w zakresie zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych oraz z przepisami technicznymi. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku złożyła skarżąca spółka, wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania bądź rozpoznanie skargi oraz zasądzenie na podstawie art. 205 § 2 P.p.s.a. zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych oraz kosztów pierwszej instancji. Dodatkowo skarżąca kasacyjnie zrzekła się prawa rozpoznania skargi kasacyjnej na rozprawie. Zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzucono naruszenie: I. przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: 1. art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r. poz. 935, z późn. zm.), dalej: P.p.s.a., w zw. z art. 2 ust. 1a w zw. z art. 2 ust. 1b i art. 2 ust. 2 i 3 u.w.l. oraz w zw. z art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2023 r. poz. 682, z późn. zm.), dalej w skardze kasacyjnej: "u.p.b.", przez oddalenie skargi na skutek arbitralnego uznania, że w sprawie doszło do zmiany sposobu użytkowania lokali, co do których skarżąca kasacyjnie wystąpiła o wydanie zaświadczeń potwierdzających ich samodzielność; 2. "art. 151 w zw. z art. 141 § 4 P.p.s.a. i oddalenie skargi, podczas gdy zachodziły podstawy dla jej uwzględnienia, przez: 1) zaakceptowanie przez Sąd pierwszej instancji rozumowania organów obu instancji oraz wyciągniętych przez nie wniosków oraz wykładni prawa materialnego w miejsce przeprowadzenia kontroli tego rozumowania oraz uzasadnienia wyników tej kontroli; 2) brak spójności logicznej przeprowadzonego przez Sąd rozumowania, zgodnie z którym z jednej strony skarżąca kasacyjnie winna – w postępowaniu w sprawie samodzielności lokali – przedstawić "jakiekolwiek" dokumenty wykazujące brak samowoli budowlanej, jak choćby wydane w tej sprawie przez organy nadzoru budowlanego "zaświadczenie", gdyż organy wydające zaświadczenie o samodzielności lokali nie są właściwe do oceny tej kwestii, nie będąc organami wyspecjalizowanymi, a z drugiej strony, nawet ewentualne, potencjalne przedstawienie tego rodzaju dokumentu przez skarżącą kasacyjnie, wydanego przez organy nadzoru budowlanego "nie zwolni organu wydającego zaświadczenie od obowiązku zbadania zgodności wyodrębnienia lokali z przepisami prawa miejscowego, w tym również zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych oraz z przepisami technicznymi"; II. przepisów prawa materialnego, tj.: 1. art. 71 ust. 1 pkt 2 u.p.b. przez jego wadliwą wykładnię, wskutek której został on zastosowany, podczas gdy nie doszło do zmiany sposobu użytkowania lokali, a co za tym idzie, brak jest obowiązku dokonania zgłoszenia; 2. art. 2 ust. 1b u.w.l. przez jego błędną wykładnię prowadzącą do wyłączenia jego zastosowania w praktycznie każdej sytuacji faktycznej. Uzasadniając powyższe zarzuty, autor skargi kasacyjnej podniósł, że układ pomieszczeń w budynku objętym wnioskiem nie uległ zmianie. Zmiana polegała na wydzieleniu łazienek i dołączeniu aneksów kuchennych po części w miejscach, gdzie wcześniej znajdowały się wspólne pomieszczenia kuchni. W jego ocenie wprowadzone zmiany nie doprowadziły do zmiany funkcji zarówno budynku, jak i znajdujących się w nim pomieszczeń. Zaznaczył także, że w wyniku przebudowy budynku nie doszło do zmiany pionów kanalizacyjnych, kominów wentylacyjnych ani zmian w zakresie przepustowości kanalizacji, co wynikało z załączonego do wniosku dokumentu inwentaryzacji. Wskazał, że z przebudowanego budynku korzystać będzie zbliżona do pierwotnej liczba użytkowników, a wprowadzone zmiany nie powodują zmiany warunków bezpieczeństwa pożarowego ani higieniczno-sanitarnych. Podkreślił, że wprowadzenie zmian nie wymagało pozwolenia na budowę ani dokonania zgłoszenia. Zdaniem autora skargi kasacyjnej, kontrola przeprowadzona przez Sąd pierwszej instancji w tym zakresie ograniczyła się do stwierdzenia, że organy ustaliły, że w sprawie doszło do wykonania robót budowlanych prowadzących do zmiany sposobu użytkowania budynku, bez dokonania oceny tych ustaleń, w szczególności w sytuacji, gdy pierwotne rozstrzygnięcie wskazywało, że doszło do zmiany budynku jednorodzonego na wielorodzinny. Autor skargi kasacyjnej podkreślił, że do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego dochodzi, gdy zmiana wprowadzona w obiekcie powoduje zmianę zastosowania norm z zakresu bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska czy mających wpływ na obciążenie konstrukcji budynku, podczas gdy w rozpoznawalnej sprawie nie wystąpił nowy sposób użytkowania obiektu. Wskazał również, że zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych zmiany takie jak wykonanie instalacji sanitarnych i wybudowanie łazienek z przeznaczeniem sal lekcyjnych na pomieszczenia dla osób przebywających w budynku nie prowadzi do zmiany użytkowania budynku. Stanowisko organów w zakresie zmiany sposobu użytkowania budynku nie znajduje zatem oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym. Autor skargi kasacyjnej podniósł także, że Sąd pierwszej instancji uzasadniając wydany wyrok, oparł się na stanowisku organów administracji architektoniczno-budowlanej, a nie organów nadzoru budowlanego. Zdaniem autora skargi kasacyjnej, Sąd pierwszej instancji pomija procedury obowiązujące w sprawach przed organami nadzoru budowlanego, nakazując przedstawienie zaświadczenia od organów nadzoru budowlanego o braku samowoli budowlanej w sytuacji, gdy tryb taki nie istnieje. Sąd pierwszej instancji nieprawidłowo oczekuje pozyskania na nieokreślonej podstawie prawnej zaświadczenia organów nadzoru budowlanego o braku zmiany sposobu użytkowania spornego budynku oraz zgodności dokonanych zmian z przepisami, w tym przepisami techniczno-budowlanymi, a następnie na podstawie tak pozyskanego zaświadczenia ponownego wystąpienia przez skarżącą o wydanie zaświadczenia o samodzielności z zastrzeżeniem braku związania organów administracji architektoniczno-budowlanej uzyskanym uprzednio zaświadczeniem organów nadzoru budowlanego. Uzasadniając zarzuty naruszenia prawa materialnego, autor skargi kasacyjnej podniósł, że przepis art. 2 ust. 1a u.w.l. stosownie do postanowień art. 2 ust. 1b tej ustawy nie dotyczy budynków, które istniały przed dniem 1 stycznia 1995 r. albo zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą. Zaznaczył przy tym, że sporny budynek istniał przed tą datą. Argumentował, że istotą regulacji dotyczącej wyjątku od zasady było umożliwienie uzyskania statusu samodzielnego lokalu tym lokalom, które z uwagi na datę ich powstania nie mogą spełniać współczesnych norm technicznych. Zdaniem autora skargi kasacyjnej, przepis ten miał umożliwiać podmiotom będącym właścicielami lokali wybudowanych zgodnie z poprzednimi normami dokonanie takich zmian, które nie zmieniając w sposób istotny charakteru czy sposobu korzystania z pomieszczeń, pozwalają na prawne usankcjonowanie przeprowadzonych zmian w sposób umożliwiający zakończenie nieprzystającej do współczesnych realiów relacji współwłasności. Pełnomocnik skarżącej w uzasadnieniu skargi kasacyjnej wywiódł, że stanowisko organów obu instancji oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie nakazujące badanie spełnienia przez wyodrębnione lokale wymogów, o których mowa w art. 2 ust. 1a u.w.l. powoduje, że nie istnieje sytuacja, w której art. 2 ust. 1b. u.w.l. znajdzie zastosowanie, a zatem dokonana wykładnia jest wykładnią contra legem. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Na postawie art. 182 § 2a P.p.s.a., skarga kasacyjna została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym. W myśl art. 183 § 1 P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak pod rozwagę nieważność postępowania. Nie zachodzą okoliczności skutkujące nieważnością postępowania, określone w art. 183 § 2 pkt 1 – 6 P.p.s.a., należy zatem ograniczyć się do zagadnień wynikających z zarzutów wyartykułowanych w podstawach skargi kasacyjnej. Nie jest skuteczny zarzut naruszenia przepisów postępowania, art. 151 w zw. z art. 141 § 4 P.p.s.a. i oddalenie skargi, podczas gdy zachodziły podstawy dla jej uwzględnienia, przez zaakceptowanie przez Sąd pierwszej instancji rozumowania organów obu instancji oraz wyciągniętych przez nie wniosków oraz wykładni prawa materialnego w miejsce przeprowadzenia kontroli tego rozumowania oraz uzasadnienia wyników tej kontroli; Nie jest także skuteczny zarzut naruszenia przepisów postępowania, art. 151 w zw. z art. 141 § 4 P.p.s.a. i oddalenie skargi, podczas gdy zachodziły podstawy dla jej uwzględnienia, brak spójności logicznej przeprowadzonego przez Sąd rozumowania, zgodnie z którym z jednej strony skarżąca kasacyjnie winna – w postępowaniu w sprawie samodzielności lokali – przedstawić "jakiekolwiek" dokumenty wykazujące brak samowoli budowlanej, jak choćby wydane w tej sprawie przez organy nadzoru budowlanego "zaświadczenie", gdyż organy wydające zaświadczenie o samodzielności lokali nie są właściwe do oceny tej kwestii, nie będąc organami wyspecjalizowanymi, a z drugiej strony, nawet ewentualne, potencjalne przedstawienie tego rodzaju dokumentu przez skarżącą kasacyjnie, wydanego przez organy nadzoru budowlanego "nie zwolni organu wydającego zaświadczenie od obowiązku zbadania zgodności wyodrębnienia lokali z przepisami prawa miejscowego, w tym również zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych oraz z przepisami technicznymi". Przepis art. 151 P.p.s.a. ma charakter wynikowy. Jego naruszenie ma miejsce, gdy sąd oddala skargę mimo zaistnienia podstaw do jej uwzględnienia. Przesądzające znaczenie ma zatem to, czy na skutek naruszenia innych przepisów postepowania albo norm prawa materialnego skarga została bezzasadnie oddalona. W omawianej podstawie kasacji wskazano na naruszenie art. 141 § 4 P.p.s.a. Od razu należy stwierdzić, że zarzut naruszenia tego przepisu jest bezpodstawny. Uzasadnienie zaskarżonego wyroku sporządzone zostało zgodnie z wymogami wynikającymi z art. 141 § 4 P.p.s.a. W myśl art. 141 § 4 zdanie pierwsze P.p.s.a., uzasadnienie wyroku powinno zawierać zwięzłe przedstawienie stanu sprawy, zarzutów podniesionych w skardze, stanowisk pozostałych stron, podstawę prawną rozstrzygnięcia oraz jej wyjaśnienie. Obowiązek przedstawienia zarzutów zawartych w skardze oraz podstawy prawnej rozstrzygnięcia i jej wyjaśnienia obejmuje odniesienie się do kwestii prawnych wynikających z zarzutów skarżącego (por. wyrok NSA z dnia 28 września 2011 r., sygn. akt II OSK 1457/11, ONSA i wsa 2012/6/101). Sąd pierwszej instancji podał podstawę prawną rozstrzygnięcia i jej wyjaśnienie. Nie ograniczył się do zaakceptowania rozumowania organów. Na stronach od 6 do 9 uzasadnienia zaskarżonego wyroku przedstawił własne rozważania prawne, które wskazują, że przeprowadził w kontrolę zgodności z prawem zaskarżonego postanowienia. Wbrew zarzutowi kasacji, z uzasadnienia wyroku można odczytać stanowisko Sądu, które poddaje się kontroli instancyjnej. Nie ma sprzeczności logicznej w rozumowaniu Sądu pierwszej instancji. Niezależnie od materialnej zasadności żądania przez organ przedstawienia stosownych dokumentów wydanych przez organy nadzoru budowlanego, zauważyć trzeba, że te dokumenty związane są z innym wymogiem uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego, niż wymóg zgodności z przepisami prawa miejscowego, w tym zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych oraz zgodności z przepisami technicznymi. Materialny aspekt tego zagadnienia zostanie omówiony w związku z zarzutem naruszenia art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego oraz art. 2 ust. 1a i b ustawy o własności lokali. Nie jest zasadny zarzut naruszenia przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 151P.p.s.a., w zw. z art. 2 ust. 1a w zw. z art. 2 ust. 1b i art. 2 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali oraz w zw. z art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego przez oddalenie skargi na skutek arbitralnego uznania, że w sprawie doszło do zmiany sposobu użytkowania lokali, co do których skarżąca kasacyjnie wystąpiła o wydanie zaświadczeń potwierdzających ich samodzielność. Odnosząc się tak sformułowanego zarzutu konieczne jest spostrzeżenie, że ocena, czy doszło do zmiany sposobu użytkowania lokali jest przede wszystkim zagadnieniem z zakresu kwalifikacji prawnej, tj. wykładni art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, a następnie wykładni i zastosowania art. 71a ust. 1 Prawa budowlanego w związku z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali. Natomiast w ramach aspektu procesowego tej kwestii możliwe jest merytoryczne odniesienie się do zdarzeń faktycznych, a więc istotnych okoliczności, na podstawie których materialna ocena co do zaistnienia zmiany sposobu użytkowania jest dokonywana. W uzasadnieniu omawianego zarzutu skarżąca podniosła błędne ustalenie co do zmiany pionów kanalizacyjnych, kominów wentylacyjnych. Skarżąca przyznaje natomiast fakt "wydzielenia łazienek w poszczególnych pomieszczeniach oznaczonych na ww. rysunku jako "izba" lub "pokój" przy pomocy wewnętrznych ścianek działowych i dołączenia aneksów kuchennych, po części – w miejscach, gdzie wcześniej znajdowały się wspólne pomieszczenia kuchni". Zdaniem skarżącej, budynek miał charakter budynku mieszkalnego wielorodzinnego i sam fakt, że jego mieszkańcy, zgodnie z obowiązującymi wówczas standardami higienicznymi korzystali ze wspólnych pomieszczeń sanitarnych oraz kuchni, nie zmienia funkcji tak samego budynku, jak i znajdujących się w nim pomieszczeń (izb). Jednocześnie skarżąca nie podważyła ustalenia organów, według którego, z dokumentów archiwalnych, datowanych przed 1995 r. wynika, że w budynku nr [...] przy ul. [...] były jedynie izby i pokoje, które samodzielnie nie zaspokajały potrzeb mieszkalnych. Brak było WC, łazienki, kuchni. Wskazane izby stanowiły część składową budynku, istniała konieczność korzystania ze wspólnej kuchni i wspólnego WC. Natomiast inwentaryzacja dołączona do wniosku, która jest zgodna ze stanem istniejącym w dniu 12 maja 2022 r. przedstawia, iż wskutek robót budowlanych powstało 11 lokali mieszkalnych z aneksem kuchennym i łazienką. Skarżąca argumentuje w uzasadnieniu kasacji, że z dokumentacji nie wynika aby doszło do zmiany pionów kanalizacyjnych lub zmiany przepustowości kanalizacji, co wynika z części opisowej inwentaryzacji, z której nie wynika jednoznacznie, że zmiany takie nie następowały (brak zinwentaryzowanych zmian w tym zakresie). Zdaniem skarżącej, stwierdzenie, że przybory sanitarne lub wyposażenie łazienek zmieniło układ obciążeń, nie jest poparte żadnym materiałem dowodowym. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, ustalenie organów w tym zakresie nie narusza zasady swobodnej oceny materiału dowodowego, stosowanej odpowiednio w postępowaniu wyjaśniającym, o którym mowa w art. 218 § 2 K.p.a. Jest niewątpliwe, że na skutek wykonania 11 pomieszczeń pełniących funkcję łazienek oraz 11 aneksów kuchennych, w miejsce wspólnych pomieszczeń sanitarnych i wspólnej kuchni, musiały zostać dokonane zmiany w instalacjach kanalizacyjnych, wentylacyjnych. Doszło także do wyposażenia łazienek w przybory sanitarne. Ocena organu pierwszej instancji, iż w rezultacie zmieniło to układ obciążeń oraz przepustowość kanalizacji, nie ma charakteru dowolnego. Jak podkreślono w uzasadnieniu postanowienia Prezydenta Miasta Krakowa, ocena załączonej do wniosku dokumentacji prowadzona jest w tym organie przez osoby kompetentne, posiadające stosowne wykształcenie i uprawnienia budowlane. Niewątpliwe jest także ustalenie w zakresie powierzchni nowo wydzielonych lokali. Osiem z tych lokali ma powierzchnię około 19-20 m2. Tylko trzy spełniają normę minimalną wynoszącą 25 m2. Ustalenia te uprawniały organy do dokonania kwalifikacji istotnych okoliczności faktycznych z punktu widzenia norm prawa materialnego. Przystępując do omówienia zarzutów materialnych należy najpierw stwierdzić, że nie jest zasadny zarzut art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego przez jego wadliwą wykładnię, wskutek której został on zastosowany. Wbrew twierdzeniom skarżącej, doszło do zmiany sposobu użytkowania lokali, w rozumieniu art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego. Z przedstawionych powyżej ustaleń faktycznych wynika, że doszło do spełnienia przesłanki zmiany wielkości i układu obciążeń. Zmieniły się także warunki higieniczno-sanitarne. Skoro zaś jak wskazał organ pierwszej instancji, nastąpiła zmiana kategorii obiektu z kategorii I na kategorię XIII, zmieniły się warunki ochrony przeciwpożarowej. Wyczerpane zostały zatem przesłanki z art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego. Dokonane działania należało zakwalifikować jako zmianę sposobu użytkowania obiektu budowalnego. Ta okoliczność faktyczno-prawna wywołuje skutki w zakresie możliwości wydania żądanego zaświadczenia. Zgodnie bowiem z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. W myśl art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego, w brzmieniu obowiązującym w dacie sporządzenia inwentaryzacji dołączonej do wniosku, zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Dodać można, że wymóg zgłoszenia obowiązuje od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane (Dz. U. Nr 93, poz. 888), tj. od dnia 31 maja 2004 r. Poprzednio w tym zakresie, według art. 71 ust. 1 Prawa budowlanego, wymagane było pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania. Jest oczywiste, że skarżąca nie przedłożyła ani pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania, ani nie wykazała, że dokonała skutecznego zgłoszenia. Nie spełniła zatem wynikającego z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, wymogu przedłożenia dokumentacji budowlanej (por. m.in. wyrok NSA z dnia 12 czerwca 2024 r., sygn. akt II OSK 2351/21; wyrok WSA w Krakowie z dnia 16 kwietnia 2021 r., sygn. akt II SA/Kr 107/21; wyrok NSA z dnia 18 lutego 2025 r., sygn. akt II OSK 1541/22; wyrok NSA z dnia 18 kwietnia 2024 r., sygn. akt II OSK 585/23). Sąd pierwszej instancji zasadnie przyjął, że w niniejszej sprawie nie zachodzą okoliczności wyłączające zastosowanie art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, o których mowa w art. 2 ust. 1b tej ustawy. Zgodnie z art. 2 ust. 1b, przepisu ust. 1a nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą. Utrwalone jest w orzecznictwie stanowisko, według którego, w przepisie art. 2 ust. 1b ustawy o własności lokali kluczowe znaczenie ma nie data wybudowania budynku lecz data powstania lokali będących przedmiotem oceny w trybie wydawania zaświadczeń (patrz m.in. powołany wyżej wyrok NSA z dnia12 czerwca 2024 r., sygn. akt II OSK 2351/21; wyrok NSA z dnia 15 kwietnia 2025 r., sygn. akt II OSK 824/24). Wbrew zaś twierdzeniom skarżącej, do wyodrębnienia lokali doszło po 1 stycznia 1995 r., mimo, że budynek istniał wcześniej, o czym świadczy kopia "Planu nadbudowy II pietra i dobudowy klozetów" z 31 lipca 1930 r. Podkreślić raz jeszcze należy, że według tego "Planu", na każdej z trzech kondygnacji funkcjonowały 4 pomieszczenia nazywane "pokój" lub "izba" oraz wspólne dla całego piętra toalety. Ponadto na pierwszym i drugim piętrze funkcjonowała również wspólna kuchnia. Nie jest więc zasadny zarzut naruszenia prawa materialnego, tj. art. 2 ust. 1b ustawy o własności lokali poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie. W konsekwencji, bezpodstawny jest także w aspekcie materialnym, podniesiony w podstawie procesowej kasacji zarzut naruszenia art. 2 ust. 1a w zw. z art. 2 ust. 1b i art. 2 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali oraz w zw. z art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego przez oddalenie skargi na skutek arbitralnego uznania, że w sprawie doszło do zmiany sposobu użytkowania lokali, co do których skarżąca kasacyjnie wystąpiła o wydanie zaświadczeń potwierdzających ich samodzielność. Do omówionych wyżej przesłanek odmowy wydania zaświadczenia wynikających z nieprzedłożenia dokumentów wskazujących na legalność zmiany sposobu użytkowania dodać jeszcze należy podane przez organy okoliczności wyłączające uwzględnienie wniosku, wynikające z naruszenia przepisów techniczno-budowlanych – brak wymaganej przepisem § 94 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie powierzchni lokalu (dotyczący 8 lokali). Nadto, nie jest spełniony wymóg zapewnienia po jednym miejscu parkingowym na każde mieszkanie, wynikający z § 12 ust. 5 pkt 1 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]". W tym stanie rzeczy Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 P.p.s.a., oddalił skargę kasacyjną.