II SA/Gd 1023/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krzysztof Kaszubowski Sędziowie: Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Asesor sądowy WSA Justyna Dudek-Sienkiewicz (sprawozdawca) Protokolant: Starszy Sekretarz Sądowy Katarzyna Sałek-Gałązka po rozpoznaniu w dniu 1 kwietnia 2026 r. na rozprawie w Gdańsku sprawy ze skargi M.E. J na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 30 października 2025 r. nr SKO Gd/1120/25 w przedmiocie wysokości opłaty rocznej z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku na rzecz M.E.J kwotę 4.361 (cztery tysiące trzysta sześćdziesiąt jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

M. J. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z 30 października 2025 r. nr SKO Gd/1120/25 w przedmiocie wysokości opłaty rocznej z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym: Wnioskiem z 19 grudnia 2023 r. M. J. (dalej jako: "skarżąca") wniosła o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej, działki nr [...], położonej w G. przy ul. L. [...]. Jednocześnie wniosła o zmianę stawki opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości począwszy od 1 stycznia 2024 r. z uwagi na zmianę przeznaczenia nieruchomości. Pismem z dnia 8 stycznia 2024 r. organ I instancji wezwał skarżącą do dostarczenia: dokumentu potwierdzającego datę oddania budynku mieszkalnego do użytkowania w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – prawo budowlane; dokumentu potwierdzającego powierzchnię użytkową budynku mieszkalnego; informację czy budynek niemieszkalny nr [...], posadowiony na przedmiotowej działce jest budynkiem o charakterze gospodarczym, garażem lub innym obiektem budowlanym lub urządzeniem budowlanym umożliwiającym prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku mieszkalnego oraz jego powierzchnię użytkową. Skarżąca odpowiedziała na wezwanie pismem z 11 marca 2024 r. Prezydent Miasta Gdańska potwierdził zaświadczeniem WS-III.6826.11.2024.MP 4962346 z dnia 22 marca 2024 roku, że prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w G. przy ul. L. [...], oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...], dla której Sąd Rejonowy Gdańsk Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą KW nr [...], przekształciło się w prawo własności z dniem 22 grudnia 2020 roku. W wydanym zaświadczeniu zostały określone warunki płatności z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, w tym ustalono wysokość rocznej opłaty przekształceniowej na 37.164,19 zł płatnej przez 20 lat począwszy od 2021 roku. Organ I instancji w piśmie z dnia 25 marca 2024 r. wyraził stanowisko w sprawie zmiany stawki procentowej rocznej opłaty przekształceniowej. W treści pisma organ wskazał, że przedmiotowa działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, co zostało potwierdzone przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego przez wyrażenie zgody na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Wobec czego właściwym jest zastosowanie odpowiedniej wysokości stawki procentowej opłaty rocznej określonej jako 1% wartości gruntowej. W związku z wyrażeniem zgody na zmianę stawki procentowej w wysokości 1% będzie ona obowiązywać od dnia 1 stycznia 2025 roku. Nowa wysokość opłaty rocznej z tytułu opłaty przekształceniowej obowiązywać będzie od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym została ustalona nowa stawka i będzie wynosić 12.388,06 zł brutto. Pismem z 15 kwietnia 2024 r. skarżąca złożyła wniosek o ustalenie wysokości rocznej opłaty przekształceniowej z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w drodze decyzji administracyjnej poprzez zmianę zaświadczenia WS-III.6826.11.2024.MP 4962346 poprzez ustalenie, że właściciel nieruchomości stanowiącej działkę gruntu [...] obręb [...] zobowiązany jest do wnoszenia przez 20 lat, począwszy od 2020 rocznej opłaty przekształceniowej w wysokości 12.388,06 zł brutto. Decyzją z 15 maja 2024 r. Prezydent Miasta Gdańska: 1. ustalił roczną opłatę przekształceniową w wysokości 37.164,19 zł za przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...], położonej w G. przy ul. L. [...], dla której Sąd Rejonowy Gdańsk Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą KW nr [...]; 2. Opłatę właściciel nieruchomości zobowiązany jest wnosić przez 20 lat, począwszy od 2021 roku, na konto Urzędu Miejskiego w Gdańsku w terminie do dnia 31 marca każdego roku; 3. Wysokość rocznej opłaty przekształceniowej, jest równa opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że w zaświadczeniu z dnia 22 marca 2024 r. o przekształceniu ustalono wysokość rocznej opłaty za przekształcenie, która jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego i obowiązywała w dniu przekształcenia, czyli w dniu 22 grudnia 2020 r. Stawka procentowa w wysokości 3% dla opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu była zgodna z przeznaczeniem nieruchomości i celu na jaki nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. Jednocześnie Prezydent Miasta Gdańska przedstawił stanowisko w sprawie zmiany stawki procentowej rocznej opłaty przekształceniowej (stanowiącej podstawę ustalenia opłaty rocznej) z 3% na 1% stosownie do aktualnego sposobu użytkowania gruntu. Zmiana stawki procentowej będzie obowiązywać od dnia 1 stycznia 2025 roku i w związku z tym wysokość rocznej opłaty przekształceniowej będzie wynosić 12.388,06 zł. W wyniku wniesionego przez skarżącą odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku decyzją z 6 grudnia 2024 r. uchyliło w całości decyzję organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że sentencja decyzji organu I instancji jest niezgodna z uzasadnieniem co do przyjęcia wysokości opłaty od 1 stycznia 2025 r. Ponadto niedostatecznie zostały wyjaśnione okoliczności wpływu na rozstrzygnięcie sprawy obowiązującej w dniu przekształcenia stawki procentowej, która była niezgodna z faktycznym sposobem użytkowania gruntu. Decyzją z 3 stycznia 2025 r. Prezydent Miasta Gdańska: 1. ustalił roczną opłatę przekształceniową w wysokości 37.164,19 zł za przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...], położonej w G. przy ul. L. [...], dla której Sąd Rejonowy Gdańsk Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą KW nr [...]; 2. Opłatę właściciel nieruchomości zobowiązany jest wnosić przez 20 lat, począwszy od 2021 roku, na konto Urzędu Miejskiego w Gdańsku w terminie do dnia 31 marca każdego roku; 3. Wysokość rocznej opłaty przekształceniowej, na podstawie art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, jest równa opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, która obowiązywała w dniu przekształcenia. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że nieruchomość położona w G. przy ul. L. [...] jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. Zaświadczenie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr PINB.7114.837.2020.JG.01 z dnia 22 grudnia 2020 r. potwierdziło brak podstaw do wniesienia sprzeciwu wobec zamiaru przystąpienia do użytkowania budynku mieszkalnego wielorodzinnego na terenie działki nr [...] obręb [...], przy ul. L. [...] w G. Na wniosek właściciela nieruchomości organ wydał zaświadczenie WS-III.6826.11.2024.MP 4962346 z dnia 22 marca 2024 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, w którym ustalono wysokość rocznej opłaty za przekształcenie w kwocie równej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej w roku w którym oddano budynek do użytkowania - na podstawie art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (tekst jednolity Dz.U. z 2024 r., poz. z późniejszymi zmianami), zwanej dalej ustawą. Zgodnie z art. 8a ustawy, organ I instancji opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego wniesione przez stronę za lata 2021-2023 zaliczył z urzędu na poczet rocznych opłat przekształceniowych. Na podstawie art. 6 ust. 2 ww. ustawy do czasu zakończenia postępowania ustalającego wysokość i okres wnoszenia opłaty, opłata wnoszona jest w wysokości wskazanej w zaświadczeniu. Ustalona w postępowaniu wysokość opłaty obowiązuje od dnia przekształcenia. W wyniku wniesionego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku decyzją z 30 października 2025 r. nr SKO Gd/1120/25 utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu SKO wskazało, że zgodnie z art. 13 ust. 3 ustawy, z tytułu przekształcenia, o którym mowa w ust. 1, nowy właściciel gruntu ponosi, na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu, opłatę w wysokości równej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej w roku, w którym oddano budynek do użytkowania. Przepisy art. 7 ust. 3, 5 i 6-10 oraz art. 8-11 stosuje się odpowiednio. Obowiązek wnoszenia opłaty powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło przekształcenie. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego za rok, w którym nastąpiło przekształcenie, jest wymagalna w pełnej wysokości. Kolegium zaznaczyło przy tym, że dotychczasowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, działki nr [...] położonej w G. przy ul. L. [..], zabudowanej budynkiem mieszkalnym, ustalana była jako 3% cena gruntu. Dlatego też wysokość rocznej opłaty przekształceniowej prawidłowo została ustalona przez organ I instancji według stawki 3%. Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych SKO wskazało, że jeśli strona kwestionuje okoliczności związane z celem użytkowania wieczystego nieruchomości, wskazując, że nastąpiła jego zmiana, co ostatecznie może przełożyć się na wysokość opłaty, to musi wyczerpać tryb wynikający z art. 73 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie jest możliwe bowiem dokonanie ustalenia dotyczącego zmiany tego celu, wpisujące się w przesłanki art. 73 ustawy o gospodarce nieruchomościami i procedurę tam uregulowaną, za pomocą instrumentów wynikających z art. 7 ustawy przekształceniowej, a w szczególności w trybie art. 7 ust. 8a tej ustawy. (...) W takich okolicznościach należy złożyć pozew do sądu powszechnego na podstawie art. 73 ust. 2e ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławcze w Gdańsku z 30 października 2025 r. wniosła M. J., zarzucając w niej organowi: a) naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 21 ust. 3 i 4 ustawy poprzez jego niezastosowanie, co skutkowało nieprawidłowym określeniem wysokości rocznej opłaty przekształceniowej na kwotę 37.164,19 zł brutto; b) naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 21 ust. 5 ustawy poprzez jego niezastosowanie, co skutkowało nieprawidłowym określeniem pierwszego roku za który powinna być wniesiona opłata przekształceniowa dla działki gruntu [...] obręb [...] dla której prowadzona jest księga wieczysta [...]; c) rażące naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7 i 7a k.p.a. poprzez brak ustalenia przez organ, że w dniu przekształcenia obowiązywała stawka procentowa niezgodna z faktycznym sposobem użytkowania gruntu, co uzasadniało zastosowanie art. 21 ust. 3,4 i 5 ustawy; d) rażące naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, art. 8 i 107 § 3 k.p.a. przez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji z uwagi na zawarcie w niej zbyt ogólnych stwierdzeń, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa oraz uniemożliwia dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji, w szczególności niewyjaśnianie dlaczego przy wydawaniu zaskarżonej decyzji nie zastosowano art. 21 ust. 3, 4 ustawy. Mając powyższe na uwadze skarżąca wniosła o: uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 30 października 2025 r. oraz decyzji Prezydenta Miasta Gdańska z dnia 3 stycznia 2025 r. w zakresie punktu 1, 2 i 3; orzeczenie co do istoty sprawy poprzez przyjęcie, że właściciel nieruchomości stanowiącej działkę gruntu [...] obręb [...] dla której prowadzona jest księga wieczysta [...] zobowiązany jest do wnoszenia przez 20 lat, począwszy od 2020 rocznej opłaty przekształceniowej w wysokości 12.388,06 zł brutto; rozpoznanie sprawy na rozprawie; zasądzenie od organu na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania sądowego według norm prawem przepisanych. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Zgodnie z art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2026 r., poz. 143) – zwanej dalej p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), b) i c) p.p.s.a.). Z przepisu art. 134 § 1 p.p.s.a. wynika z kolei, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tym samym, sąd ma prawo i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony. Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji w tak zakreślonych granicach Sąd stwierdził, że narusza ona prawo w stopniu powodującym konieczność jej uchylenia. Przedmiotem kontroli Sądu w tej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 30 października 2025 r., którą utrzymano w mocy decyzję Prezydenta Miasta Gdańska z dnia 3 stycznia 2025 r. ustalającą skarżącej M. J. roczną opłatę przekształceniową w wysokości 37.164,19 zł z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...], położonej w G. przy ul. L. [...], oraz ustalającą, że opłatę tę należy wnosić przez 20 lat począwszy od 2021 roku. Skarżąca kwestionuje wysokość opłaty przekształceniowej jak i obowiązek jej uiszczenia począwszy od 2021 roku. Zdaniem skarżącej, organ błędnie ustalił wysokość opłaty przekształceniowej stosując stawkę 3%, zamiast stawki 1 % właściwej dla nieruchomości gruntowych zabudowanych na cele mieszkaniowe; nadto opłata ta powinna być wnoszona od 2020 r. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (tekst jednolity obowiązujący w dacie orzekania przez organ odwoławczy: Dz.U. z 2025 r., poz. 6 ze zm.), zwanej dalej jak dotychczas ustawą. Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Przy czym w myśl art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie wydawane – w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego - odpowiednio przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa. Zaświadczenie zawiera oznaczenie nieruchomości gruntowej lub lokalowej, według ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych prowadzonych dla tych nieruchomości (art. 4 ust. 3 ustawy). Ponadto w zaświadczeniu potwierdza się przekształcenie oraz informuje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty, o której mowa w art. 7 ust. 7, i zasadach jej wnoszenia (art. 4 ust. 4 ustawy). Wydanie zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności, w trybie przepisów ustawy, jest możliwe w przypadku, gdy dana nieruchomość jest zabudowana na cele mieszkaniowe. Zgodnie zaś z art. 1 ust. 2 ustawy przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: 1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub 2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub 3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Ustawodawca przewidział także specjalny mechanizm, tzw. "opóźnione przekształcenie", który zakłada przekształcenie z mocy prawa nieruchomości, które w dniu 1 stycznia 2019 r. nie były jeszcze zabudowane na cele mieszkaniowe, a tego typu zabudowa została ukończona dopiero po tej dacie. Mechanizm ten znalazł się w art. 13 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym jeżeli po dniu 1 stycznia 2019 r. na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe, w rozumieniu art. 1 ust. 2 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725, 834, 1222 i 1847), prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. Przepisy art. 2 ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio. W takim wypadku – stosownie do art. 13 ust. 2 ustawy właściwy organ wydaje zaświadczenie na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku albo na wniosek właściciela lokalu uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu - w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku. Zasady stosowania przepisu art. 13 ust. 1 ustawy są takie jak przepisów dotyczących przekształcenia na zasadach ogólnych, jedyną różnicą jest data przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, którą jest data oddania budynku mieszkalnego do użytkowania (wyrok NSA z dnia 14 marca 2024 r., sygn. akt I OSK 2120/20). Podstawową przesłanką opóźnionego przekształcenia jest oddanie do użytkowania budynku mieszkalnego na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym. Cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, nie ma przy tym znaczenia dla objęcia nieruchomości tym mechanizmem (M. Gdesz, Mechanizm opóźnionego przekształcenia użytkowania wieczystego, Samorząd Terytorialny 1-2/2021, s. 114, powołany w przytoczonym wyżej wyroku NSA). Warunkiem opóźnionego przekształcenia jest oddanie do użytkowania budynku mieszkalnego wzniesionego zgodnie z planem miejscowym albo decyzją o warunkach zabudowy. Z akt sprawy wynika, że w dniu 22 grudnia 2020 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta na prawach powiatu w Gdańsku wydał zaświadczenie, na podstawie art. 54 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.) w zw. z art. 31zy1 ustawy z dnia 16 kwietnia 2020 r. o szczególnych instrumentach wsparcia w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (tekst jednolity Dz.U. z 2020 r., poz. 695) o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu wobec zamiaru przystąpienia do użytkowania budynku mieszkalnego wielorodzinnego na terenie działki nr [...], obr. [...], ul. L. [...] w G. Zaświadczeniem z dnia 2 marca 2024 r. Prezydent Miasta Gdańska potwierdził, że na podstawie art. 4 ust. 1-4 oraz art. 13 ustawy, przysługujące M. J. prawo użytkowania wieczystego ww. nieruchomości gruntowej zabudowanej na cele mieszkaniowe z dniem 22 grudnia 2020 r. przekształciło się we własność. Osią sporu stała się kwestia wysokości opłaty przekształceniowej, którą organ w ww. zaświadczeniu określił na kwotę 37.164,19 zł płatną począwszy od 2021 r. jako równowartość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała dla ww. nieruchomości w dniu przekształcenia. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy, jeżeli właściciel nieruchomości nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, może złożyć do właściwego organu, w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia, wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji. Z prawa tego skarżąca skorzystała, składając w dniu 15 kwietnia 2024 r. podanie do Prezydenta Miasta Gdańska, będącego organem właściwym w rozumieniu art. 4 ust. 2 w zw. z ust. 1 pkt 3 ustawy, o ustalenie wysokości rocznej opłaty przekształceniowej w drodze decyzji i podnosząc, że organ błędnie określił wysokość tej opłaty na kwotę 37.164,19 zł brutto i nieprawidłowo określił pierwszy rok, za który powinna być ona wniesiona. Zdaniem skarżącej, roczna opłata przekształceniowa powinna zostać określona w wysokości 12.388,06 zł brutto, tj. według stawki procentowej wynoszącej 1% właściwej dla nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe w dacie przekształcenia, nadto powinna obowiązywać od 2020 r. Jako podstawę prawną skarżąca wskazała art. 21 ust. 3, 4 i 5 ustawy. Prezydent Miasta Gdańska nie zmienił swojego stanowiska i decyzją z dnia 3 stycznia 2025 r. określił roczną opłatę przekształceniową na kwotę 37.164,19 zł płatną począwszy od 2021 r. jako równowartość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała dla ww. nieruchomości w dniu przekształcenia. Organ I instancji powołał się na art. 13 ust. 3 ustawy, z którego wynika, że wysokość opłaty przekształceniowej jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej w roku, w którym oddano budynek do użytkowania oraz że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego za rok, w którym nastąpiło przekształcenie, jest wymagalna w pełnej wysokości. Organ nie odniósł się do argumentacji skarżącej powołującej się na art. 21 ust. 3 -5 ustawy. Do kwestii tej natomiast odniosło się Samorządowe Kolegium Odwoławcze, podnosząc, że jeśli strona kwestionuje okoliczności związane z celem użytkowania wieczystego nieruchomości, wskazując, że nastąpiła jego zmiana, co ostatecznie może przełożyć się na wysokość opłaty, to musi wyczerpać tryb wynikający z art. 73 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie jest możliwe dokonanie ustalenia dotyczącego zmiany tego celu, wpisujące się w przesłanki art. 73 ustawy o gospodarce nieruchomościami i procedurę tam uregulowaną, za pomocą instrumentów wynikających z art. 7 ustawy. W takich okolicznościach należy złożyć pozew do sądu powszechnego na podstawie art. 73 ust. 2e ustawy o gospodarce nieruchomościami. W rezultacie Kolegium utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Rekapitulując stanowiska stron wskazać należy, że bezsporne jest, gdyż wynika to z zaświadczenia Prezydenta Miasta Gdańska z dnia 2 marca 2024 r., że na dzień przekształcenia (22 grudnia 2020 r.) przedmiotowa nieruchomość była nieruchomością gruntową zabudowaną na cele mieszkaniowe. Nie jest też sporne, że w dacie wejścia ustawy w życie nieruchomość nie była zabudowana na cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy i stan ten zmienił się dopiero w dniu 22 grudnia 2020 r., co skutkowało przekształceniem ex lege prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności. Wreszcie, bezsporne jest, że stawka procentowa opłaty za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości obowiązująca na dzień przekształcenia wynosiła 3%, natomiast stawką procentową za użytkowanie wieczyste właściwą dla nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe jest stawka 1%. Spór w sprawie sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy w sytuacji, gdy w dniu przekształcenia obowiązywała stawka procentowa niezgodna z faktycznym sposobem użytkowania gruntu, wysokość rocznej opłaty przekształceniowej powinna zostać ustalona w postępowaniu prowadzonym na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy z uwzględnieniem art. 21 ust. 3 ustawy, tj. przy zastosowaniu właściwej dla faktycznego sposobu użytkowania gruntu stawki procentowej opłaty za użytkowanie wieczyste (stanowiącej podstawę ustalenia opłaty przekształceniowej). Czy też ustalenie stawki rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste (jako podstawy ustalenia opłaty przekształceniowej), zgodnej z faktycznym sposobem użytkowania gruntu, powinno nastąpić w odrębnym postępowaniu, prowadzonym na podstawie art. 73 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do którego odpowiedniego stosowania odsyła przepis art. 21 ust. 3 ustawy. Rozstrzygając zaistniały spór przypomnieć należy stan prawny sprawy. Zgodnie z art. 13 ust. 3 ustawy, z tytułu przekształcenia, o którym mowa w ust. 1, nowy właściciel gruntu ponosi, na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu, opłatę w wysokości równej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej w roku, w którym oddano budynek do użytkowania. Przepisy art. 7 ust. 3, 5 i 6-10 oraz art. 8-11 stosuje się odpowiednio. Obowiązek wnoszenia opłaty powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło przekształcenie. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego za rok, w którym nastąpiło przekształcenie, jest wymagalna w pełnej wysokości. Zgodnie z art. 21 ustawy, jeżeli w dniu przekształcenia obowiązywała stawka procentowa niezgodna z faktycznym sposobem użytkowania gruntu, właściwy organ, po tym dniu, ustala tę stawkę, stosując odpowiednio przepis art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (ust. 3). Stawkę procentową ustaloną zgodnie z ust. 2 albo 3 stosuje się do ustalenia wysokości opłaty (ust. 4). W przypadkach, o których mowa w ust. 1 i 3, opłatę wnosi się w wysokości odpowiadającej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby od dnia 1 stycznia roku, w którym nastąpiło przekształcenie. Jeżeli w wyniku aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego lub ustalenia albo aktualizacji stawki procentowej ustalona zostanie nowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, opłata wnoszona jest w nowej wysokości wynikającej z tej aktualizacji lub tego ustalenia i obowiązuje od dnia 1 stycznia roku, w którym nastąpiło przekształcenie. Do nadpłaty lub niedopłaty opłaty stosuje się odpowiednio przepis art. 6 ust. 3 (ust. 5). Zgodnie z art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do którego odpowiedniego stosowania odsyła art. 21 ust. 3 ustawy, jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ albo użytkownik wieczysty. Dokonując wykładni powyższych przepisów wyjść należy od pewnych uwag ogólnych. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 1 kwietnia 2025 r., sygn. akt II SA/Bk 359/25, w porządku prawnym funkcjonują dwa rodzaje opłat powiązanych z prawem użytkowania wieczystego gruntu – opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz, pojawiająca się gdy następuje przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności, opłata tzw. przekształceniowa. Ustalenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego następuje w trybie cywilnoprawnym (umowa, wypowiedzenie), a opłaty przekształceniowej w trybie administracyjnoprawnym (zaświadczenie, decyzja). Opłata przekształceniowa stanowi swego rodzaju wynagrodzenie należne dotychczasowemu właścicielowi gruntu od dotychczasowego jego użytkownika wieczystego, to pewna rekompensata za utracony grunt oraz za czerpane z niego dochody. Wysokość opłaty przekształceniowej jest powiązana z dotychczasową opłatą za użytkowanie wieczyste – jest ustalana na skutek domniemania w wysokości odpowiadającej opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. (por. W. Modzelewski (red.), Ustawa o przekształcaniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Komentarz, Warszawa 2020, komentarz do art. 7 ustawy przekształceniowej; P. Wancke, Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Komentarz, Warszawa 2018, komentarz do art. 7 ustawy przekształceniowej). Z projektu ustawy (rządowy projekt ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów, VIII.2673) wynika, że konstruowaniu systemu odpłatności przyświecał cel pogodzenia interesu dotychczasowych właścicieli gruntów, tj. Skarbu Państwa oraz gmin, z interesem użytkowników wieczystych uzyskujących własność tych gruntów. Uwzględniono wynikające z dotychczasowego orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego zalecenia dla ustawodawcy dotyczące dbałości o poszanowanie zasad odnoszących się do mienia publicznego i zapewnienia należnych z niego dochodów. W tym celu właśnie zaproponowano zasadę odpłatności. Rozwiązania zaproponowane w projekcie miały zapewnić odpłatność na poziomie zapewniającym właścicielom gruntów dochody porównywalne do wynikających z dotychczasowego systemu opłat za przekształcenie praw użytkowania wieczystego. Choć wysokość opłaty przekształceniowej została powiązana z wysokością opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, to jednocześnie ustawa wprowadza rozwiązania, które – przy uwzględnieniu odmiennego charakteru opłaty przekształceniowej – wysokość tej opłaty dookreślają, przy uwzględnieniu okoliczności, które ustawodawca uznał za szczególne i za przemawiające za odstępstwem od domniemania, o którym mowa w art. 13 ust. 3 (lub art. 7 ust. 2) ustawy, i wobec tego za ustaleniem jej w innej wysokości. Dookreśleniu wysokości tej opłaty służy właśnie art. 21 ust. 3 ustawy, stanowiący, że jeżeli w dniu przekształcenia obowiązywała stawka procentowa niezgodna z faktycznym sposobem użytkowania gruntu, właściwy organ, po tym dniu, ustala tę stawkę, stosując odpowiednio przepis art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odpowiednie stosowanie przepisu oznacza jego stosowanie z pewnymi modyfikacjami. Ustawodawca określając zasadę odpowiedniego stosowania przepisu wprowadza obowiązek jego stosowania z uwzględnieniem jednak istoty i celu postępowania, w którym przepis ten ma być stosowany odpowiednio. Zatem stosunkując odpowiednio przepis należy go zmodyfikować tak, aby nadawał się do zastosowania w ramach prowadzonego postępowania. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stoi na stanowisku, że odpowiednie stosowanie art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oznacza konieczność złożenia odrębnego wniosku o aktualizację stawki procentowej (wobec zmiany celu użytkowania wieczystego) i dopiero rozstrzygnięcie w odrębnym postępowaniu w sprawie tego wniosku mogłoby skutkować zmianą wysokości rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste (wskutek zastosowania innej stawki procentowej) co mogłoby przełożyć się na wysokość opłaty przekształceniowej. Zgodnie z tym poglądem, opłata za przekształcenie musi być adekwatna do opłaty rocznej ustalonej przy zastosowaniu stawki, obowiązującej w przeddzień przekształcenia, a nie takiej jaka by obowiązywała od 1.01.2019 r. (lub od daty przekształcenia w przypadku, o którym mowa w art. 13 ustawy), o ile doszłoby do skutecznego przeprowadzenia procedury aktualizacji stawki opłaty rocznej. Innymi słowy na tym etapie postępowania organ nie może ustalić opłaty w innej wysokości niż ta, która do przekształcenia prawa obowiązywała użytkownika wieczystego (por. wyrok WSA w Warszawie z 21 maja 2021 r. sygn. akt I SA/Wa 2529/20 i powołane tam orzecznictwo). Sąd poglądu powyższego nie podziela. Jak wskazuje się w doktrynie, o ile stanowisko to mogłoby zasługiwać na aprobatę przed nowelizacją przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, która weszła w życie z dniem 15.08.2019 r., o tyle w obecnym stanie prawnym budzi ono poważne wątpliwości (tak: Sanakiewicz Łukasz, Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Komentarz, wyd. II, publ. LEX/el. 2023, dostęp 14 marca 2024 r.). Zgodnie z art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym w dacie uchwalenia ustawy przekształceniowej, "jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81.". W takiej sytuacji, właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości (art. 78 ust. 1 ustawy). Użytkownik wieczysty mógł wtedy, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 2 ustawy). Natomiast w brzmieniu nadanym przez art. 10 pkt 5 lit. a-b ustawy z 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1309), przepis art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ albo użytkownik wieczysty. Przepis ten w obecnym brzmieniu obliguje użytkownika wieczystego do wystąpienia z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego. Ze względu na rezygnację przez ustawodawcę w treści art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami z odesłania do trybu określonego 78-81 ustawy o gospodarce nieruchomościami w obecnym stanie prawnym brak jest już podstaw do "wypowiadania" dotychczasowej wysokości stawki procentowej, a w przypadku braku akceptacji dla przedstawionej propozycji, składania stosownego wniosku do samorządowego kolegium odwoławczego. Jeżeli użytkownik wieczysty nie zgadza się ze stawką wskazaną w zaświadczeniu przysługuje mu, na podstawie art. 6 ust. 1 komentowanej ustawy prawo do złożenia wniosku o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji, a następnie prawo do kwestionowania podjętego rozstrzygnięcia w ramach postępowania odwoławczego i sądowoadministracyjnego. Rzecz jednak w tym, że po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności brak jest podmiotu, który takowy wniosek mógłby złożyć. Nie ma już bowiem użytkownika wieczystego, jest natomiast nowy właściciel nieruchomości, zobowiązany do ponoszenia na rzecz poprzedniego właściciela opłaty przekształceniowej. Ustawodawca, mimo kilkukrotnych nowelizacji ustawy, nie odesłał także do odpowiedniego stosowania art. 73 ust. 2b-2g ustawy o gospodarce nieruchomościami, które to przepisy zostały dodane w wyniku nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym samym nawet jeżeliby przyjąć, że na gruncie ustawy przekształceniowej wniosek, o którym mowa w art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami mieliby złożyć dotychczasowi użytkownicy wieczyści, którzy uzyskali prawo własności na skutek przekształcenia, to brak byłoby trybu w oparciu o który można byłoby taki wniosek rozpatrzyć. W odniesieniu do takich osób procedura określona w art. 73 ust. 2b-2g ustawy o gospodarce nieruchomościami nie może być natomiast stosowana wprost, gdyż prawo użytkowania wieczystego uległo przekształceniu w prawo własności, a co za tym idzie obecnie nie można zatem doprowadzić do zmiany treści nieistniejącego prawa użytkowania wieczystego. Co więcej, jak wynika z art. 21 ust. 3 ustawy, to "właściwy organ" "ustala stawkę" zgodną z faktycznym sposobem użytkowania gruntu, czyniąc to po dniu przekształcenia, i "stosując" odpowiednio przepis art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy, "właściwym organem" w rozumieniu ustawy jest organ, o którym mowa w ust. 1, tj. organ właściwy do wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie. Z art. 21 ust. 3 w zw. z art. 4 ust. 2 i 1 ustawy wynika zatem, że to organ właściwy do wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie – a nie inny organ w odrębnym trybie - stosuje odpowiednio art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami i ustala stawkę zgodną z faktycznym sposobem użytkowania gruntu. Wynika stąd wniosek, że ustawodawca w art. 21 ust. 3 ustawy przewidział odrębny od rozwiązań przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami tryb zmiany stawek procentowych dla potrzeb ustalenia opłaty za przekształcenie. Stawka ta winna uwzględniać przy tym faktyczny sposób użytkowania gruntu w dniu przekształcenia. Stawkę tę ustala organ właściwy do wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie, stosując odpowiednio art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skoro ustawodawca nie przewidział odrębnego trybu ustalania tych stawek, to należy przyjąć, że stawka ta winna wynikać z zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie lub zaświadczenia potwierdzającego wysokość i okres wnoszenia opłaty przekształceniowej. Zgodnie z art. 72 ust. 1 i ust. 3 pkt 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi: za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1% ceny; za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3% ceny. Wobec powyższego, w razie ustalenia, że w dniu oddania budynku mieszkalnego do użytkowania, z którym to faktem ustawa wiąże skutek w postaci przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, opłata roczna z tytułu wieczystego użytkowania gruntu była niezgodna z faktycznym (mieszkaniowym) sposobem użytkowania gruntu, organ właściwy do wydania zaświadczenia określa wysokość opłaty przekształceniowej stosując art. 13 ust. 3 i art. 21 ust. 3 ustawy, tj. przy wykorzystaniu prawidłowej dla faktycznego sposobu użytkowania gruntu stawki procentowej. Na tym polega odpowiednie stosowanie przez organ właściwy art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami z mocy odesłania zawartego w art. 21 ust. 3 ustawy. Zaakcentować jeszcze raz należy, że przepis art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w sprawie jest stosowany jedynie odpowiednio. Zastosowanie odpowiednie przepisu jest warunkowane normą z art. 21 ust. 3 ustawy, tj. jej celem i istotą. Celem art. 21 ust. 3 ustawy jest zaś weryfikacja wysokości opłaty przekształceniowej – przy uwzględnieniu okoliczności w tym przepisie przedstawionych. To zaś prowadzi Sąd do wniosku, że przesłanki, według których wysokość opłaty przekształceniowej powinna być ustalona, w sposób wyczerpujący zostały zawarte w art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej i zbędne jest w tym zakresie wszczynanie nowego postępowania w przedmiocie aktualizacji tej opłaty (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 1 kwietnia 2025 r., II SA/Bk 359/25). W okolicznościach przedmiotowej sprawy trzymanie się przez organy literalnego brzmienia art. 13 ust. 3 ustawy i zawartego tam domniemania, przekładało się na zastosowanie stawki 3% opłaty przekształceniowej, zamiast 1% jak za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, a tym samym uznania, że brak jest możliwości zastosowania art. 21 ust. 3 ustawy. Tymczasem uzyskanie przez nieruchomość cechy nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe było właśnie tą przyczyną, dla której w ogóle doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, taki bowiem skutek powstaje z mocy prawa z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania (art. 13 ust. 1 ustawy). Skarżąca przed tą datą nie mogła wystąpić o zmianę stawki procentowej opłaty za użytkowanie wieczyste, skoro wówczas jeszcze nieruchomość nie mogła być uznana za zabudowaną na cele mieszkaniowe. Po tej dacie skarżąca również nie mogła wystąpić z wnioskiem o zmianę stawki procentowej opłaty za użytkowanie wieczyste, bowiem utraciła status użytkownika wieczystego, wygasł też obowiązek uiszczania opłaty za użytkowanie wieczyste, powstał zaś obowiązek uiszczenia opłaty przekształceniowej, która jest odrębną opłatą o innym charakterze. Nieruchomość niewątpliwie natomiast stała się w 2020 r. nieruchomością zabudowaną na cele mieszkaniowe, które to przeznaczenie powinna uwzględniać opłata przekształceniowa a podstawę dla uwzględnienia tego przeznaczenia przy ustalaniu ww. opłaty stanowi dla organu właściwego art. 21 ust. 3 ustawy. Biorąc pod uwagę powyższe, Sąd za zasadny uznał zarzut skargi naruszenia art. 21 ust. 3 ustawy także w powiązaniu z zarzutami naruszenia przepisów procesowych, tj.: art. 7 i art. 7a k.p.a. Organy obu instancji, rozpatrując niniejszą sprawę, dopuściły się naruszenia przepisów zarówno postępowania administracyjnego w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż nieprawidłowo oceniły zaistniały stan faktyczny, jak i przy jego ocenie naruszyły przepisy prawa materialnego, które miały zastosowanie w sprawie. W zaskarżonej decyzji organy właściwie zaniechały przeprowadzenia jakichkolwiek czynności służących weryfikacji stawki procentowej, odpowiadającej faktycznemu sposobowi użytkowania gruntu na dzień przekształcenia, która powinna być przyjęta na potrzeby ustalenia opłaty przekształceniowej, stosując odpowiednio art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nietrafny okazał się natomiast zarzut skargi dotyczący roku początkowego, od którego powinna być naliczona opłata przekształceniowa. Z art. 13 ust. 3 ustawy jednoznacznie wynika, że obowiązek wnoszenia opłaty powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło przekształcenie. Natomiast za rok, w którym nastąpiło przekształcenie, wymagalna jest w pełnej wysokości opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego. Skarżąca powołała się na art. 21 ust. 5 ustawy, który stanowi, że w przypadkach, o których mowa w ust. 1 i 3, opłatę wnosi się w wysokości odpowiadającej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby od dnia 1 stycznia roku, w którym nastąpiło przekształcenie. Jeżeli w wyniku aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego lub ustalenia albo aktualizacji stawki procentowej ustalona zostanie nowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, opłata wnoszona jest w nowej wysokości wynikającej z tej aktualizacji lub tego ustalenia i obowiązuje od dnia 1 stycznia roku, w którym nastąpiło przekształcenie. Do nadpłaty lub niedopłaty opłaty stosuje się odpowiednio przepis art. 6 ust. 3. Przepis art. 21 ust. 5 ustawy nie modyfikuje wynikającej z art. 13 ust. 3 zasady, że obowiązek wnoszenia opłaty przekształceniowej powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło przekształcenie. Dotyczy on natomiast kwestii zmiany wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, należnej za rok, w którym nastąpiło przekształcenie. Do skutków zdarzeń wymienionych w tym przepisie wpływających na wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, należnej za rok, w którym nastąpiło przekształcenie, zastosowanie ma art. 6 ust. 3 ustawy, który stanowi, że właściwy organ zawiadamia wnioskodawcę o: 1) zaliczeniu na poczet przyszłych opłat nadwyżki wniesionej opłaty - w przypadku nadpłaty; 2) dopłacie do opłaty odpowiadającej różnicy pomiędzy wniesioną opłatą a nową wysokością opłaty - w przypadku niedopłaty. Niemniej jednak organ procedując w trybie art. 6 ustawy orzeka tylko co do wysokości opłaty przekształceniowej, która zgodnie z art. 13 ust. 3 ustawy obowiązuje od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło przekształcenie (w tej sprawie – od 1 stycznia 2021 r.). Ustalenie na podstawie art. 21 ust. 3 stawki procentowej opłaty za użytkowanie wieczyste zgodnej z faktycznym sposobem użytkowania gruntu ma charakter przesłanki pozwalającej na ustalenie właściwej wysokości opłaty przekształceniowej i tylko ta druga opłata jest przedmiotem rozstrzygnięcia organu w tej sprawie. Mając na uwadze przedstawione powyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję. Ponownie rozpatrując sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze ponownie rozpatrzy odwołanie skarżącej od decyzji Prezydenta Miasta Gdańska uwzględniając wykładnię prawa dokonaną w niniejszym wyroku. Uwzględni, że wydając decyzję w trybie art. 6, tj. ustalającą m.in. wysokość opłaty przekształceniowej, organ właściwy (Prezydent Miasta Gdańska) zobowiązany był zastosować nie tylko art. 13 ust. 3 ustawy, ale też art. 21 ust. 3 ustawy. Z przepisów tych zaś wynika, że wysokość opłaty przekształceniowej powinna odpowiadać wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste, jaka obowiązywałaby w dniu przekształcenia (22 grudnia 2020 r.), z uwzględnieniem faktycznego sposobu użytkowania gruntu, tj. zabudowania go na cele mieszkaniowe, czemu odpowiada stawka procentowa 1%, a nie 3 %. W przedmiocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 3 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2023 r. poz.1935 t.j.). Na koszty te składa się wpis sądowy od skargi w wysokości 744,00 zł, zwrot kosztów zastępstwa procesowego w wysokości 3600 zł, zwrot opłaty z tytułu pełnomocnictwa 17 zł. Powołane w treści niniejszego uzasadnienia orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są w Internetowej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych (orzeczenia.nsa.gov.pl).