II SA/Gd 1030/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Diana Trzcińska Sędziowie: Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz (sprawozdawca) Sędzia WSA Wojciech Wycichowski Protokolant Specjalista Anna Rusajczyk po rozpoznaniu w dniu 13 maja 2026 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi B. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 15 października 2025 r., nr SKO Gd/3538/24 w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.

B. K. (dalej jako: skarżąca) wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku (dalej jako: Kolegium, SKO) z 15 października 2025 r., nr SKO Gd/3538/24, utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Miasta R. (dalej jako: Burmistrz) z 12 czerwca 2024 r., RAP.6725.87.2022.JA, w przedmiocie opłaty planistycznej związanej ze sprzedażą udziału we współwłasności nieruchomości. Skarga została wniesiona w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy: W dniu 27 lutego 2024 r. Burmistrz wszczął z urzędu postępowanie w sprawie naliczenia opłaty planistycznej w związku ze sprzedażą przez skarżącą udziału 1/6 we współwłasności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] obręb [...], położonej w R., o powierzchni 7820 m2, dokonaną aktem notarialnym z 2 grudnia 2022 4., Rep. A nr [...]. W toku postępowania w dniu 5 grudnia 2023 r. sporządzono operat szacunkowy. W operacie tym uwzględniono, że nieruchomość w dniu sprzedaży objęta była postanowieniami uchwały Rady Miejskiej Rumi nr V/83/2019 z 28 marca 2019 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w R. w obrębie [...], w rejonie ul. [...], ul. [...] - ETAP II (Dz. Urz. Woj. Pomorskiego z dnia 14.05.2019 r., poz. 2326), zgodnie z którą znajdowała się w obszarze oznaczonym symbolem 03.MWU - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług: jednostka A: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna lub zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z usługami bez ustalania proporcji między funkcjami; zakres usług - usługi nieuciążliwe. Poprzednio obowiązująca uchwała Miejskiej Rady Narodowej w R. nr XV/59/90 z 29 marca 1990 r. w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta Rumi (Dz. Urz. Woj. Gdańskiego nr 16 z dnia 15 czerwca 1990 r., poz. 116), zmieniona uchwałą nr XX/127/91 Rady Miejskiej Rumi z dnia 29 sierpnia 1991 r. w sprawie wprowadzenia zmian do miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta Rumi (Dz. Urz. Woj. Gdańskiego nr 16 z 26.09.1991 r., poz. 122), przewidywała, że działka [...] obręb [...] znajdowała się w obszarze oznaczonym symbolami [...] - teren projektowanego zespołu warsztatów; [...] - zieleń izolacyjna projektowana; [...] - teren projektowanej stacji paliw i stacji obsługi samochodów. Użytkownik winien zagospodarować pas zieleni izolacyjnej na odcinku granic / teren [...]. Ustalono też, że dla działki nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, a w dniu wejścia w życie planu z 2019 r., jak również na dzień sprzedaży, w Ewidencji Gruntów i Budynków działka nr [...] o powierzchni 7820 m2 funkcjonowała z określeniem użytków gruntowych jako - grunty orne. W związku z tym, w operacie szacunkowym biegła analizą objęła nieruchomości stanowiące przedmiot prawa własności i przeprowadziła trzy analizy rynku: dla nieruchomości gruntowej o przeznaczeniu pod tereny zabudowy usługowej, warsztatowej, produkcyjnej z zielenią towarzyszącą - przy uwzględnieniu przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującego przed uchwaleniem planu z 2019 r.; według faktycznego sposobu wykorzystywania w okresie tzw. "luki planistycznej" - teren rezerwy pod zabudowę usługową, warsztatową, produkcyjną; przy uwzględnieniu aktualnego przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, zabudowę wielorodzinną z usługami – zgodnego z obowiązującą na dzień sprzedaży uchwałą w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w R. w obrębie [...], w rejonie ul. [...], ul. [...]- ETAP II. Biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Uwzględniła też oznaczenie użytku dla działki [...] obr. [...] w ewidencji gruntów i użytków, w całości jako grunty orne czyli 7820 m2, lokalizację nieruchomości, sąsiedztwo, powierzchnię działki, dojazd oraz uwarunkowania planistyczne. Biegła określała także wpływ poszczególnych cech na wartość rynkową nieruchomości, przyporządkowując atrybuty różniące poszczególne cechy i wielkość poprawek korygujących poszczególne różnice. W konsekwencji biegła ustaliła wartość rynkową nieruchomości w każdym z trzech okresów – pod rządami planu z 1990 r., w okresie luki planistycznej oraz zgodnie z planem miejscowym z 2019 r. i stwierdziła, że w związku z uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego doszło do wzrostu wartości nieruchomości. Od tak ustalonego wzrostu obliczono opłatę planistyczną dla całego prawa własności, a następnie wyliczono 1/6 tej kwoty, jako opłatę planistycznę dla udziału 1/6 sprzedanego przez skarżącą. W dniu 3 kwietnia 2024 r. pełnomocnik skarżącej złożył uwagi do operatu szacunkowego zarzucając m.in.: 1) nieprawidłowe określenie przedmiotu i zakresu wyceny oraz transakcji nieruchomościami podobnymi, dotyczącymi całych nieruchomości, a nie udziałów w nieruchomości; 2) przyjęcie fatycznego sposobu użytkowania jako rezerwy pod zabudowę usługową, warsztatową, produkcyjną, przeważającej wśród sąsiedniej zabudowy, bez uwzględnienia przeznaczenia w Studium z 25 lutego 2016 r. nr XXI/199/2016, gdzie działka nr [...] wskazana była jako jednostka [...], a więc teren rozwoju funkcji mieszkaniowych (zabudowa mieszkaniowo-usługowa, intensywna) oraz pominięciem przeznaczenia nieruchomości od strony zachodniej, północnej i północno-wschodniej, co skutkowało nieprawidłowym oszacowanie wartości udziału w nieruchomości; 3) błędne stwierdzenie, że działka nie miała w dacie sprzedaży bezpośredniego dostępu do drogi publicznej; 4) na str. 15 operatu odrzucenie transakcji o zbyt małej i zbyt dużej powierzchni, a jednoczesne przyjęcie do porównania transakcji nieruchomościami o powierzchniach 12.175 m2 i 14.828 m2; 5) brak obliczeń dla trendu czasowego, ani wizualizacji wyniku; 6) stwierdzenie, że określanie wag cech rynkowych i metody ich ustalania wynikają z przepisów prawa, bez wskazania podstawy prawnej takiego twierdzenia; 7) przyjęcie transakcji sprzedaży z 28 października 2021 r. dotyczącej nieruchomości o powierzchni 9831 m2, która została sprzedana za 4,15 mln zł, co daje cenę jednostkową 422,13 zł/m2, a nie - jak podano - 343,20 zł/m2; 8) przyjęcie jako cechy rynkowej numeru obrębu; 9) przyjęcie, że powierzchnia nieruchomości wpływa na zróżnicowanie cen w 25 %, podczas gdy uszeregowanie nieruchomości według powierzchni nie wskazuje, że ceny większych nieruchomości są większe o 25 %; 10) brak zróżnicowania cen pod zabudowę wielorodzinną pod kątem intensywności zabudowy; 11) przyjęcie transakcji z 8 stycznia 2021 r. nieruchomością o powierzchni 2241 m2, która została dokonana między spółkami powiązanymi kapitałowo, a więc nie spełnia wymogu transakcji dokonanej w warunkach rynkowych; 12) powtórzenie transakcji z 11 grudnia 2020 r. i 15 grudnia 2020 r. w tabeli; 13) błędne wskazane pod fotografiami z oględzin, że uwidaczniają one dojazd od strony ul. [...], choć działka nie ma ani urządzonego, ani ustanowionego prawnie dojazdu od tej strony; 14) dokonanie oględzin dopiero w dniu sporządzenia operatu, co budzi wątpliwości co do jakości i wiarygodności analiz i doboru nieruchomości; 15) zawarcie w cesze "sąsiedztwo" również oceny całego katalogu innych cech, w tym takich jak dojazd. Pismem z 16 kwietnia 2024 r. biegła odniosła się do zarzutów do operatu wyjaśniając, że nie było możliwe przyjęcie transakcji sprzedaży udziałów, gdyż są to transakcje w szczególnych warunkach i nie stanowią transakcji podobnych. Odnośnie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości biegła wskazała, że ze względu na brak dokumentacji świadczącej o zmianie wykorzystywania nieruchomości od czasu utraty mocy przez plan miejscowy z 1990 r., faktyczny sposób użytkowania przyjęto zgodnie z dokumentacją lotniczą i kontynuacją funkcji przeważającej na danym obszarze. Podkreślono, że zgodnie z orzecznictwem brak jest podstaw do ustalania przeznaczenia nieruchomości w oparciu o studium, natomiast należy je ustalić w oparciu o dane z ewidencji gruntów i budynków. Dla przedmiotowej działki w okresie luki planistycznej nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy czy o pozwoleniu na budowę, zaś zgodnie z ewidencją jej teren stanowią użytki rolnicze. Biegła wyjaśniła też, że w operacie ustalono trend czasowy, cecha sąsiedztwo uwzględnia także dostęp komunikacyjny, zaś cecha dojazd określa rodzaj dostępu do drogi publicznej, oraz że stan nieruchomości w operacie ustalono na datę sprzedaży, natomiast oględziny stanowią dodatkową dokumentację nieobrazującą stanu przyjętego w operacie. W dniu 18 kwietnia 2024 r. Referat Podatków i Opłat Urzędu Miasta R. poinformował organ, że w latach 2009-2019 przedmiotowa działka składała się z użytków rolnych sklasyfikowanych jako RIVb (pow. 2800 m) oraz RV (pow. 5020 m2) - grunty zwolnione na podstawie art. 12 ust. 1 pkt. 1 ustawy o podatku rolnym (Dz. U. z 2020 r., poz. 333 ze zm.). Z uwagi na okres archiwizacyjny - kategoria B10 i naliczanie w systemie OTAGO od 2009 r. nie jest możliwe wskazanie podstawy opodatkowania za lata 2003-2008. W dniu 30 kwietnia 2024 r. pełnomocnik skarżącej złożył replikę na wyjaśnienia biegłej, zaś biegła w dniu 10 czerwca 2024 r. podtrzymała swoje stanowisko. Decyzją z 12 czerwca 2024 r. Starosta ustalił skarżącej opłatę planistyczną związaną ze sprzedażą udziału 1/6 we współwłasności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] obręb [...], położonej w R., w wysokości 100.878 zł. W uzasadnieniu organ I instancji stwierdził, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy wykonaniu wyceny, tj. podstawy prawne, rozwiązania merytoryczne, przedstawia tok obliczeń matematycznych oraz prawidłowy wynik końcowy. Przedłożona opinia szacunkowa jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Odnosząc się do spornej kwestii przeznaczenia nieruchomości w okresie luki planistycznej Starosta wskazał, że działka stanowiła w tym okresie teren niezabudowany, sklasyfikowany w operacie ewidencji gruntów i budynków w całości jako grunty orne. Teren nie był zagospodarowany przez właścicieli. Na ortofotomapie z roku 2016 r. na terenie przedmiotowej nieruchomości widoczna była działalność wesołego miasteczka bądź cyrku oraz towarzyszącej im infrastruktury. Ponadto przedmiotowa nieruchomość w okresie luki planistycznej nie miała dostępu do drogi publicznej, według zapisów w księdze wieczystej nie została również ustanowiona służebność przejazdu i przechodu. Mając na uwadze brak prawnego dostępu do drogi publicznej niemożliwym dla przedmiotowej nieruchomości było uzyskanie pozwolenia na budowę, czy chociażby decyzji o warunkach zabudowy. W związku z faktem braku prawnego dostępu do drogi publicznej organ podzielił stanowisko rzeczoznawcy, że mając na uwadze przeważającą funkcję usługową, przedmiotowa nieruchomość może być wykorzystywana pod cel magazynowy, składowy, warsztatowy. Jak wskazał dalej organ, przez "faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości" należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania. Skoro przed uchwaleniem planu nie został w sposób formalny zmieniony status planistyczny nieruchomości, poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, to hipotetyczne dywagacje w zakresie możliwego sposobu zagospodarowania nieruchomości są całkowicie bezprzedmiotowe i nie mogą mieć wpływu na ustalenie tego jaki był rzeczywisty status nieruchomości. Niewątpliwie też zmiana przeznaczenia z zabudowy usługowej, warsztatowej, produkcyjnej z zielenią towarzyszącą, terenu projektowanej stacji paliw i stacji obsługi samochodów - na tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług, znacząco wpłynęły na zwiększenie wartości nieruchomości i jej potencjał inwestycyjny. W odwołaniu od tej decyzji B. K. podtrzymała swoje stanowisko, że skoro przedmiotem wyceny jest udział w nieruchomości, to metodologia przyjęta w operacie, bazująca na uznaniu za nieruchomości podobne do wycenianego udziału całych nieruchomości, a nie udziałów w nieruchomościach, jest błędna, gdyż abstrahuje od faktu, że z istoty swej uprawnienia współwłaściciela w częściach ułamkowych ulegają ograniczeniom przewidzianym w art. 199-208 k.c., co powoduje, iż nie można porównać wartości udziału w nieruchomości z wartością nieruchomości o podobnych cenach i powierzchni. Oczywistym jest, że wartość rynkowa takich udziałów jest z reguły znacznie niższa od tak obliczonej części wartości rzeczy, bowiem brak określenia uprawnienia do konkretnie wydzielonych części nieruchomości stwarza niebezpieczeństwo sporów z pozostałymi współwłaścicielami, a nawet może stawiać pod znakiem zapytania możliwość dalszej odsprzedaży udziału we współwłasności. Nie ma przy tym racji biegła twierdząc, że "transakcje sprzedaży udziałów w nieruchomości występują w szczególnych warunkach i nie stanowią transakcji podobnych", gdyż w przepisach rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r., poz. 1832), dalej jako: "rozporządzenie w sprawie wyceny", chodzi o szczególne warunki zawarcia transakcji, a nie ich przedmiot. Odnośnie przeznaczenia nieruchomości w okresie luki planistycznej w oparciu o sposób wykorzystania terenów sąsiednich skarżąca wskazała, że brak jest podstaw prawnych do takiego działania. Biegła bowiem uznała, że faktycznym sposobem wykorzystania przedmiotowej nieruchomości była funkcja zabudowy produkcyjno-usługowej, choć w otoczeniu wycenianej nieruchomości dominuje funkcja MW i U, a nie P-U. Ponadto, w sprzeczności z treścią operatu szacunkowego jest stanowisko biegłej z 14 kwietnia 2024 r., że faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości ustalić należy na podstawie danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków; faktycznej funkcji bez ustalenia przeznaczenia w studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania przestrzennego". Zatem /zdaniem biegłej/ nie ma jednak podstaw do przyjęcia, iż sposób wykorzystania grantów sąsiednich określa faktyczny sposób wykorzystania wycenianej nieruchomości w okresie luki planistycznej. Natomiast w zaskarżonej decyzji wskazano, że przedmiotowa nieruchomość w okresie luki planistycznej nie była zagospodarowana a w ewidencji gruntów w całości stanowiła grunt rolny. Zdaniem skarżącej błędnie też ocenił organ, iż przedmiotowy operat jest logiczny, zupełny i wiarygodny, gdyż biegła nie zajęła stanowiska wobec większości zastrzeżeń do operatu zgłoszonych w obu pismach skarżącej, dotyczących: - sposobu wykorzystywania terenów sąsiednich, w oparciu o które biegła oceniła sposób wykorzystania nieruchomości wycenianej w okresie luki planistycznej, - braku opisu przeznaczania wszystkich działek przyjętych do wyceny jako podobne (opisano przeznaczenie tylko części działek na str. 22 operatu), - błędu w wyliczeniu ceny za m.kw nieruchomości o powierzchni 9831 m.kw – transakcja z 28.10.2021 r.; - wątpliwości, jakie rodzi przyjęcie za cechę rynkową numeru obrębu (str. 21 operatu), - niezróżnicowania nieruchomości pod zabudowę wielorodzinną pod kątem intensywności zabudowy wśród nieruchomości uznanych przez biegłą za podobne, podwójnego ujęcia w tabeli nieruchomości (transakcje z 11.12.2020 i 15.12.2020) transakcji nieruchomości o powierzchni 2241 m2 z 8.1.2021 r. dokonanej pomiędzy spółkami powiązanymi kapitałowo, co świadczy o braku ekspozycji rynkowej tych nieruchomości; pomieszania w skali ocen cechy sąsiedztwa i dojazdu (str. 19, 23 i 27 operatu). Tak więc zaskarżona decyzja wydana została w oparciu o operat szacunkowy zawierający zasadnicze błędy i z tej racji niewiarygodny. Nie doszło zatem do prawidłowego ustalenia wysokości renty planistycznej, co uzasadnia wniosek o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. W piśmie z 17 września 2025 r. biegła wyjaśniła, że cena transakcji nieruchomością gruntową o powierzchni 9831 m2 wynosiła 343,20 zł za metr kwadratowy i została zaktualizowana na dzień sprzedaży wycenianej nieruchomości do kwoty 363,22 zł. Biegła podkreśliła też, że w aktach notarialnych ceny transakcji są podawane w kwocie brutto, natomiast do wyceny przyjmuje się ceny netto, tj. pomniejszone o VAT. Wartość netto tej transakcji odpowiada poziomowi cen występujących na rynku lokalnym nieruchomości o przeznaczeniu usługowo-produkcyjnym i mieści się w analizowanym przedziale cen. Decyzją z 15 października 2025 r. Kolegium utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że przedmiotowa działka ma powierzchnię 7820 m2 i jest niezabudowana. Sąsiedztwo nieruchomości stanowią budynki mieszkalne wielorodzinne, magazyny, warsztat samochodowy, parking, zaś w dalszym sąsiedztwie znajduje się zwarta zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna. Przez działkę przebiega nieczynna sieć wodociągowa, a także sieć wodociągowa czynna oraz sieć energetyczna. Działka nie ma dostępu do drogi publicznej, dlatego przy jej sprzedaży konieczne jest ustanowienie służebności. Obszar, na którym działka jest położona, to obszar zabudowy produkcyjnej, mieszkaniowej, ogródków działkowych. Organ przytoczył także ustalenia obowiązujących dla działki miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Odnośnie zaś luki planistycznej w okresie od 1 stycznia 2004 r. do 28 maja 2019 r. organ wskazał, że na działce nastąpiła budowa linii kablowej. Nieruchomość nie stanowiła terenu rolnego, terenu zieleni, drogi wewnętrznej, terenu sportowego lub rekreacyjnego, wobec czego w wycenie nieruchomości rzeczoznawca majątkowy przyjął, że faktyczny sposób użytkowania nieruchomości w okresie "luki planistycznej" to teren zabudowy usługowej, warsztatowej, produkcyjnej, zieleni towarzyszącej, gdyż taka zabudowa przeważa wśród zabudowy graniczącej z wycenianą nieruchomością od strony południowej i wschodniej. Ze względu na brak dostępu do drogi publicznej nie była na jej terenie możliwa realizacja zabudowy mieszkaniowej - działkę można było wykorzystać jedynie na cele magazynowe lub składowe. Odnosząc się zaś do zarzutów odwołania Kolegium zwróciło uwagę, że w sprawie o ustalenie renty planistycznej wycenia się całą nieruchomość, której przeznaczenie uległo zmianie. Natomiast wielkość udziału uwzględniana jest przy naliczaniu renty. Oczywistym jest natomiast, że aby obliczyć wartość udziału, należy najpierw oszacować wartość całej nieruchomości, a więc zasadnym było dobranie do porównania transakcji nieruchomościami, a nie udziałami w nieruchomościach. Na marginesie Kolegium wskazuje, że strona udział swój sprzedała za 1.000.000 zł, natomiast wedle wartości oszacowanej przez rzeczoznawcę jego wartość wynosiła 813.659,27 zł. Po drugie, organ nie zgodził się z twierdzeniem, że faktyczny sposób użytkowania nieruchomości w trakcie tzw. "luki planistycznej" powinien być określony jako tereny zabudowy mieszkaniowej. Rzeczoznawca majątkowy wskazał w operacie szacunkowym, że przedmiotowa działka nie miała zapewnionego dostępu do drogi publicznej, a więc nie mogła zostać uznana za tereny zabudowy mieszkaniowej. Uzyskanie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku lub budynków mieszkalnych nie jest możliwe, jeżeli działka jest pozbawiona dostępu do drogi publicznej. Okoliczność, że w sąsiedztwie znajdują się, poza innymi obiektami, także budynki mieszkalne, nie ma w tym wypadku żadnego znaczenia. Faktyczny sposób użytkowania nieruchomości nie może być bowiem oceniany wyłącznie przez pryzmat tego, jakie zabudowania znajdują się w sąsiedztwie. Poza tym w sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości nie znajdowała się wyłącznie zabudowa mieszkaniowa. Dalej Kolegium wskazało, że - wbrew zarzutom, w operacie wszystkie nieruchomości porównawcze zostały opisane pod kątem przeznaczenia, zaś w kwestii błędu w wyliczeniu ceny za m2 nieruchomości o pow. 9831 m2, sprzedanej 28 października 2021 r., biegła dokonała wyjaśnień w piśmie z 17 września 2025 r. W kwestii oceny nieruchomości pod względem położenia w obrębach geodezyjnych oraz pominięcie przy ocenie kwestii intensywności zabudowy, Kolegium wskazało, że kwestia oceny nieruchomości pod kątem cech determinujących wartość jest elementem wiedzy specjalistycznej z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy, na podstawie danych z rynku, ustala, jakie cechy biorą pod uwagę nabywcy nieruchomości oraz tworzy skalę ocen poszczególnych cech. Odnośnie podwójnego ujęcia w tabeli nieruchomości transakcji z 11 i 15 grudnia 2020 r. organ stwierdził, że w bazach transakcji wykorzystanych do wyceny żadna z transakcji nie została ujęta podwójnie. Biegła wyjaśniła też w piśmie z 17 września 2025 r. kwestię transakcji nieruchomością z 8 stycznia 2021 r. dokonanej między spółkami powiązanymi kapitałowo. Wreszcie Kolegium stwierdziło, że nie jest jasne, co strona konkretnie zarzuca w kwestii pomieszania w skali ocen cechy sąsiedztwa i dojazdu, bowiem rzeczoznawca w sposób zrozumiały opisał poszczególne oceny cech "sąsiedztwo" i "dojazd". W konsekwencji Kolegium uznało, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy bezspornie dowodzi wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia aktualnego planu miejscowego i oszacowany przez rzeczoznawcę wzrost wartości nieruchomości zasadnie został uznany za podstawę naliczenia renty planistycznej. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku strona zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 11, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., poprzez nieuzasadnione oddalenie odwołania, podczas gdy organ zobowiązany był do uchylenia zaskarżonej decyzji Burmistrza z uwagi na rażące naruszenie przez ten organ zasady prawdy materialnej, zupełności i swobodnej oceny dowodów, a także zasady przekonywania poprzez uznanie operatu szacunkowego za prawidłowy, mogący stanowić podstawę ustalenia renty planistycznej, podczas gdy operat ten jest rażąco błędny. Zdaniem skarżącej o wartości udziału w nieruchomości decyduje jego wartość rynkowa, a nie część wartości nieruchomości odpowiadająca wielkości udziału. Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych skarżąca wskazała, że wartość udziału w nieruchomości stanowi, co do zasady, wartość liniową iloczynu wartości rynkowej nieruchomości, w szczególności gdy nabycie udziałów we własności nieruchomości następuje jednocześnie od wszystkich dotychczasowych współwłaścicieli. Nie ma bowiem żadnych uzasadnionych przesłanek uzasadniających naruszenie prawa do słusznego odszkodowania, polegające na takim określaniu wartości udziałów w nieruchomości, aby łączna suma należnych poszczególnym współwłaścicielom odszkodowań, była niższa niż cena rynkowa nieruchomości w sytuacji, gdyby wszyscy współwłaścicielu zdecydowali się jednocześnie nieruchomość sprzedać. Inaczej powyższą kwestię należałoby ocenić w sytuacji nabycia jedynie udziału w nieruchomości. Sama konstrukcja współwłasności powoduje, że rozporządzanie nieruchomością przez jednego ze współwłaścicieli jest ograniczone przez tożsame uprawnienie pozostałych, co może mieć potencjalnie wpływ na wycenę wartości udziału. Okoliczność ta jednak powinna być rozważana jedynie w przypadkach, gdy przedmiotem jednoczesnego nabycia jest taka liczba udziałów w nieruchomości, która nie prowadzi do nabycia jej własności. Dalej skarżąca podtrzymała zarzut niekonsekwencji biegłej, która ustaliła faktyczny sposób użytkowania nieruchomości w okresie luki planistycznej w oparciu o wykorzystanie gruntów sąsiednich, ku czemu - zdaniem skarżącej - nie ma podstaw prawnych, i która przyznała w swoim piśmie z 14 kwietnia 2024 r., w przeciwieństwie do przyjętego w jej operacie sposobu korzystania z terenu w okresie luki planistycznej, że "faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości ustalić należy na podstawie danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków". Natomiast skarżąca tylko na marginesie dowodziła, że w otoczeniu wycenianej nieruchomości przeważają budynki mieszkalne, a nie produkcyjno - usługowe, do czego nie odniosła się ani biegła, ani organy. Przy czym, z wypowiedzi Kolegium, że "faktyczny sposób użytkowania nieruchomości nie może być oceniany wyłącznie przez pryzmat tego jakie zabudowania znajdują się w sąsiedztwie", nie wynika, w oparciu o jakie przesłanki należy ocenić faktyczny sposób użytkowania nieruchomości w okresie luki planistycznej i dlaczego zarzut podniesiony w odwołaniu uznaje za niezasadny. Natomiast w orzecznictwie nie budzi wątpliwości, że przez "faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości" należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania, wobec czego bezpodstawna była możliwość oceny sposobu wykorzystania przedmiotowej nieruchomości w okresie luki planistycznej przez odniesienie do sposobu wykorzystania w tym okresie terenów sąsiednich. Jeżeli przed uchwaleniem planu miejscowego nie został w sposób formalny zmieniony status planistyczny nieruchomości poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, to hipotetyczne dywagacje w zakresie możliwego sposobu zagospodarowania są całkowicie bezprzedmiotowe i nie mogą mieć wpływu na ustalenie tego, jaki był rzeczywisty status nieruchomości. Sama potencjalna możliwość uzyskania warunków zabudowy nie oznacza zmiany przeznaczenia nieruchomości ani nie dowodzi innego niż faktyczny sposobu wykorzystywania tej nieruchomości. W konsekwencji, zdaniem skarżącej, w sprawie zastosować należało art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2024 r., poz.1151), zgodnie z którym podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Bezsporne jest zaś to, że ewidencja ta określa przedmiotowy grunt jako grunt rolny. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.), dalej: "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W myśl art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozpoznając skargę rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a, zatem uwzględnia w granicach danej sprawy wszelkie naruszenia prawa a także przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozważanym wypadku. Jeżeli zaś podczas tej kontroli sąd nie dopatrzy się naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b), innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c), oddala skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a. W niniejszej sprawie Sąd kontrolował decyzję Kolegium z 15 października 2025 r., na mocy której utrzymano w mocy decyzję Burmistrza Miasta R. ustalającą skarżącej opłatę planistyczną w wysokości 100.878 zł z tytułu wzrostu wartości udziału 1/6 w prawie własności nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], obręb [...] w R.. Istotą sporu w tej sprawie jest to, czy zasadne biegła w operacie obliczyła wzrost wartości udziału prawa skarżącej we własności nieruchomości wycenianej na podstawie transakcji dotyczących sprzedaży prawa własności w nieruchomościach, a nie udziałów w tym prawie, oraz to czy prawidłowo przyjęto przeznaczenie nieruchomości w okresie tzw. luki planistycznej. Zdaniem Sądu wydane decyzje nie naruszają prawa w stopniu uzasadniającym ich uchylenie, a podnoszone przez skarżącą zarzuty tej oceny nie zmieniły. Poddane kontroli sądowej postępowanie administracyjne o ustalenie opłaty planistycznej odbywało się na warunkach i w trybie przewidzianym w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.), dalej "u.p.z.p.". Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Przepis ten określa przesłanki pobrania renty planistycznej i krąg adresatów tej normy prawnej, tj. podmiotów, których obciąża obowiązek poniesienia opłaty w razie wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem bądź zmianą planu miejscowego. Stawkę procentową tej opłaty określa uchwała organu gminy. Instytucja prawna tzw. renty planistycznej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przy czym dopiero zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące, uruchamia mechanizm ustalenia tej opłaty (art. 37 ust. 3 u.p.z.p.). W sprawie niesporne jest, że w chwili orzekania przez organy obowiązywała uchwała Rady Miejskiej Rumi nr V/83/2019 z 28 marca 2019 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w R. w obrębie [...], w rejonie ul. [...], ul. [...] - ETAP II (Dz. Urz. Woj. Pomorskiego z dnia 14.05.2019 r., poz. 2326), która swoimi postanowieniami obejmowała działkę nr [...]. Niesporne też jest, że skarżąca na podstawie umowy notarialnej z 2 grudnia 2022 r. sprzedała udział 1/6 w prawie własności tej działki za kwotę 1.000.000,00 zł. Te okoliczności niewątpliwie uprawniały organy do wszczęcia postępowania w celu ustalenia opłaty planistycznej, w toku którego należało sprawdzić, czy wszystkie przesłanki ustalenia tej opłaty ziściły się. Przede wszystkim, obowiązkiem organu było ustalenie, w oparciu o operat szacunkowy, czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a następnie ustalenie wzrostu wartości udziału skarżącej w prawie własności nieruchomości. Zgodnie zaś art. 37 ust. 1 u.p.z.p., w brzmieniu obowiązującym od dnia 24 września 2023 r., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu: 1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu; 2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Należy też zauważyć, że w przypadku, gdy przed wejściem w życie obowiązującego obecnie planu miejscowego uchwalonego po 31 grudnia 2003 r. obowiązywał plan miejscowy uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r., co powoduje, iż pomiędzy obowiązywaniem obu planów zaistniała luka czasowa, dopuszczalność pobrania renty planistycznej wymaga określenia wartości nieruchomości: - po pierwsze, według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym, - po drugie, według przeznaczenia w starym planie miejscowym oraz - po trzecie - według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów (M. Wolanin, Zasadnicze problemy dopuszczalności ustalenia i pobrania opłaty planistycznej oraz jej zwrotu, cz. II, Nieruchomości 2011, nr 10, s. 8-9). Dopiero ustalenie tych wartości będzie pozwalało na prawidłowe zastosowanie do obliczania wzrostu wartości nieruchomości powstałej na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zasady określonej w art. 37 ust. 1 albo w art. 87 ust. 3a u.p.z.p. Wzrost wartości nieruchomości stanowi więc różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W niniejszej sprawie ustalono, że do dnia 31 grudnia 2003 r. dla przedmiotowej działki obowiązywała uchwała Miejskiej Rady Narodowej w Rumi nr XV/59/90 z 29 marca 1990 r. w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta Rumi (Dz. Urz. Woj. Gdańskiego nr 16 z dnia 15 czerwca 1990 r., poz. 116), zmieniona uchwałą nr XX/127/91 Rady Miejskiej Rumi z dnia 29 sierpnia 1991 r. w sprawie wprowadzenia zmian do miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta R. (Dz. Urz. Woj. Gdańskiego nr 16 z 26.09.1991 r., poz. 122). Uchwała ta przewidywała, że działka nr [...] znajdowała się w obszarze oznaczonym symbolami [...] - teren projektowanego zespołu warsztatów; [...] - zieleń izolacyjna projektowana; [...] - teren projektowanej stacji paliw i stacji obsługi samochodów; użytkownik winien zagospodarować pas zieleni izolacyjnej na odcinku granic / teren [...]. Z kolei w planie miejscowym obowiązującym od 28 maja 2019 r. działka znajdowała się w obszarze oznaczonym symbolem 03.MWU - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług: jednostka A: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna lub zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z usługami bez ustalania proporcji między funkcjami; zakres usług - usługi nieuciążliwe. Wobec tego, że wystąpiła luka planistyczna, biegła zobowiązana była do ustalenia faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości. W tym zaś zakresie biegła w operacie podała, że ten faktyczny sposób wykorzystywania określiła według przeznaczenia terenów przyległych, co jest działaniem niedopuszczalnym i w efekcie doprowadziło do błędnego przyjęcia faktycznego sposobu wykorzystywania jako "rezerwa pod usługi, warsztaty, produkcję", lecz uchybienie to nie miało - zdaniem Sądu - wpływu na wynik sprawy. Należy bowiem zauważyć, że zgodnie z orzecznictwem przez faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości w warunkach u.p.z.p. należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania (zob. m.in. wyrok NSA z 20 listopada 2019 r., sygn. akt II OSK 2930/18, CBOSA). Jak zaś wynika z zebranej przez organ dokumentacji, stan rzeczywisty w okresie luki planistycznej, tj. od 2004 r. do 2019 r. był taki, że działka była niezabudowana, oznaczona w ewidencji gruntów jako grunty orne oraz pobierano od niej podatek od nieruchomości, jako grunty orne. Co więcej, w okresie luki planistycznej nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, która w zastępstwie planu miejscowego kształtowałaby przeznaczenie nieruchomości. Powyższe musiało prowadzić do wniosku, że faktycznym sposobem wykorzystywania nieruchomości w okresie luki planistycznej było przeznaczenie rolne, a nie rezerwa pod usługi, warsztaty, produkcję, jak ustaliła biegła. Na taki też faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości w okresie luki planistycznej wskazywała sama skarżąca w skardze. Wada ta nie mogła jednak doprowadzać do uchylenia decyzji wydanych w tej sprawie, ponieważ stanowiła naruszenie wskazanych powyżej przepisów o wycenie, które nie miało wpływu na wynik sprawy. Należy bowiem zauważyć, że tereny rolne uzyskiwały w badanym okresie niższe ceny, niż zabudowa usługowa/przemysłowa/magazynowa. Jak wynika z tabeli na s. 19 operatu, transakcja nieruchomością rolną z maja 2020 r. (l.p. 17) pozwoliła na uzyskanie ceny 85,41 zł/m2, co jest wartością znacząco niższą od najniższej ceny sprzedaży nieruchomości o przeznaczeniu usługowym / przemysłowym / magazynowym (118 zł/m2 – l.p. 3, 14, 15 tabeli na s. 19 operatu). W związku więc z tym, że jest oczywiste, iż tereny rolne uzyskują niższe ceny, niż tereny przeznaczone pod zabudowę usługową/przemysłową/magazynową, przyjęcie przez biegłą rolniczego przeznaczenia w okresie luki planistycznej nie miałoby wpływu na wynik sprawy, gdyż biegła nadal zobowiązana by była do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, jako różnicy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. (vide art. 87 ust. 3a zd. drugie u.p.z.p.). Tak więc, o ile zasadnie skarżąca zarzuca biegłej i organom, które takie ustalenia rzeczoznawcy zaakceptowały, że przeznaczenie nieruchomości w okresie luki planistycznej zostało określone błędnie, to naruszenie to nie miało w efekcie wpływu na wynik sprawy, gdyż w tym wypadku nadal wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości należało ustalić jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Takich obliczeń biegła dokonała w spornym operacie, co pozwoliło jej na ustalenie wzrostu wartości prawa własności działki nr [...]. Następnie zaś organ w oparciu o tę wartość ustalił opłatę planistyczną w wysokości 30%, zgodnie z uregulowaniami planistycznymi, a następnie określił, jaką wartość ma 1/6 udziału skarżącej w prawie własności wycenionej nieruchomości i według tego ustalił skarżącej opłatę planistyczną. Zdaniem Sądu obliczenia organu są prawidłowe, zaś w sprawie brak było podstaw do tego, aby opłatę planistyczną dla skarżącej ustalać w oparciu o transakcje sprzedaży udziałów w prawie własności do nieruchomości, jak chciała skarżąca. Biegła wyjaśniła w piśmie z 16 kwietnia 2024 r., że transakcje sprzedaży udziałów występują w obrocie w szczególnych warunkach i nie stanowią transakcji podobnych, do ocenianej w tej sprawie. Wobec tego zasadne było przyjęcie do porównania transakcji sprzedaży praw własności do nieruchomości, ustalenie wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w oparciu o ww. transakcje, a następnie dopiero ustalenie odpowiednio wzrostu wartości udziału skarżącej i naliczenie od tego opłaty. Organy prawidłowo przeprowadziły zatem ocenę, czy nastąpił wzrost wartości całej nieruchomości należącej do skarżącej. Rzeczoznawca w operacie dokonał analizy stanu prawnego i przeznaczenia całej nieruchomości na dzień wejścia w życie planu. Następnie oszacował wartość rynkową tej nieruchomości przed i po uchwaleniu planu miejscowego. Dopiero na tej podstawie obliczono proporcjonalny wzrost wartości dla zbywanego udziału. Taka metodologia jest zgodna z prawem (por. wyrok NSA z 15 kwietnia 2008 r., sygn. akt II OSK 408/07; Baza Orzeczeń LEX nr 467118). Zdaniem Sądu niezasadny jest też zarzut nieprawidłowego przyjęcia przez biegłą transakcji sprzedaży między spółkami powiązanymi kapitałowo, która w jej ocenie stanowi transakcję zawieraną w szczególnych warunkach. Tymczasem, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r., poz. 1832), za szczególne warunki zawarcia transakcji uważa się w szczególności: sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy (§ 5 ust. 5). Z powyższego wynika więc, że kwestionowana transakcja mogła być przez biegłą uwzględniona w wycenie, gdyż nie stanowiła transakcji zawartej w szczególnych warunkach. Odnosząc się do zarzutu odnośnie transakcji z października 2021 r. dotyczącej nieruchomości o powierzchni 9831 m2 należy wskazać, że z operatu nie wynika, iż nieruchomość ta została sprzedana za cenę 4,15 mln, co daje cenę jednostkową 422,13 zł/m2, jak podaje strona. Twierdzenia te nie zostały poparte ani danymi wynikającymi z akt sprawy, ani też strona nie przedłożyła żadnej dokumentacji, z której wynikałoby, że biegła podała błędne wartości w operacie. Natomiast biegła w piśmie z 17 września 2025 r. wyjaśniła, że w aktach notarialnych ceny transakcji są podawane w kwocie brutto, natomiast do wyceny przyjęła ceny netto, tj. pomniejszone o VAT. Cena za m2 kwestionowanej transakcji wynosiła 343,20 zł i została zaktualizowana na dzień sprzedaży wycenianej nieruchomości do kwoty 363,22 zł. Zdaniem Sądu wyjaśnienia biegłej są logiczne i pozwalają na stwierdzenie, że transakcja z października 2021 r. mogła zostać przyjęta do wyceny. Skarżąca zarzucała także, że cecha "sąsiedztwo" zawiera w sobie elementy cechy dostępu do drogi, wobec czego skala ocen cech rynkowych jest nieprawidłowa. Tymczasem z zawartych w operacie opisów cech wynika, że cecha "sąsiedztwo" odnosi się do komunikacji w tym sensie, czy działka znajduje się przy głównym ciągu komunikacyjnym, czy też mniejszym, czy nieruchomość znajduje się bezpośrednio przy takim ciągu, czy też np. w drugim czy trzecim rzędzie zabudowy. W związku z tym należało uznać, że także ten zarzut jest niezasadny, a biegła prawidłowo, zgodnie ze swoją wiedzą specjalistyczną, dokonała wyboru cech rynkowych mających wpływ na cenę oraz wagi tych cech, dokonała opisu cech, a także scharakteryzowała każdą z przyjętych do obliczeń nieruchomości za pomocą ww. cech. Zdaniem Sądu nie ma dla rozstrzygnięcia sprawy znaczenia też fakt, że oględzin nieruchomości dokonano dopiero w dniu sporządzenia operatu. Wartość przedmiotowej nieruchomości ustalona została bowiem na dzień jej sprzedaży przez skarżącą, zaś jej stan uwzględniono na dzień wejścia w życie nowego planu miejscowego z 2019 r., tj. 28 maja 2019 r. Wobec tego opis nieruchomości z dnia oględzin i to, kiedy zostały one przeprowadzone, nie ma – jak to też wyjaśniła biegła, kluczowego znaczenia dla ustalenia wartości nieruchomości, a w dalszej kolejności dla opłaty planistycznej. Mając to na uwadze Sąd doszedł do przekonania, że operat szacunkowy został przez organy poddany prawidłowej – co do zasady - ocenie pod względem formalnoprawnym. Należy bowiem zauważyć, że organy administracji nie mają kompetencji do kwestionowania merytorycznej warstwy operatu, gdyż ta wynika z wiedzy specjalistycznej posiadanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Wobec tego organ winien był zbadać w szczególności ustalenie przeznaczenia nieruchomości w poszczególnych okresach, ustalenie rynku nieruchomości podobnych przyjętych do wyceny oraz to, czy zastosowanie znajdzie art. 37 ust. 1 czy art. 87 ust. 3a u.p.z.p. Wprawdzie, jak już wskazano, organy nie dostrzegły nieprawidłowości w zakresie ustalenia przez biegłą przeznaczenia nieruchomości w okresie luki planistycznej, lecz uchybienie to nie wpływało na wynik sprawy. Nie sposób też przyjąć, że organy naruszyły art. 157 ust. 1 u.g.n., bowiem brak było postaw do wystąpienia o ocenę prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Nie można oczekiwać przy tym takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości, co do jego prawidłowości. Natomiast, jeżeli skarżąca uważała, że biegła wadliwie przeprowadziła wycenę, mogła przedłożyć kontroperat, który podlegałby ocenie jako dowód w postępowaniu, lub wystąpić o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności (por. wyrok NSA z 12 grudnia 2024 r., sygn. I OSK 2022/21, CBOSA). Co więcej, wszelkie pojawiające się w toku wątpliwości biegła szczegółowo wyjaśniała, a w ocenie Sądu jej wyjaśnienia są spójne i logiczne oraz wyczerpują zakres zarzutów stawianych przez skarżącą. Wobec tego należało stwierdzić, że operat z 5 grudnia 2023 r. mógł stanowić dowód w sprawie, a na jego podstawie organy prawidłowo ustaliły skarżącej opłatę planistyczną odpowiadającą przysługującemu jej udziałowi 1/6 w prawie własności działki nr [...]. W konsekwencji wydane w sprawie decyzje odpowiadają prawu. W szczególności organy prawidłowo ustaliły stan faktyczny sprawy, a także dokonały, nienaruszającej granic swobodnego uznania, oceny podstawowego dowodu w sprawie, jakim jest operat szacunkowy i w oparciu o poczynione tak ustalenia określiły wysokość opłaty planistycznej. Przeprowadzone postępowanie nie narusza reguł procedowania ustalonych w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., jak również uzasadnienie decyzji spełnia wymogi art. 107 § 3 k.p.a. W efekcie prawidłowo przeprowadzonego postępowania Kolegium zastosowało właściwe przepisy prawa materialnego. Z tych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę jako bezzasadną.