II SA/Gd 786/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz (sprawozdawca) Sędziowie: Sędzia WSA Diana Trzcińska Asesor sądowy WSA Wojciech Wycichowski Protokolant Specjalista Anna Rusajczyk po rozpoznaniu w dniu 22 kwietnia 2026 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi D. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. na uchwałę Rady Gminy Kosakowo z dnia 14 lipca 2025 r., nr XXXI/186/2025 w przedmiocie ustanowienia pomników przyrody na terenie Gminy Kosakowo postanawia: 1. odrzucić skargę, 2. zwrócić skarżącej D. Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. ze Skarbu Państwa – Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku kwotę 300 (trzysta) złotych tytułem zwrotu uiszczonego wpisu od skargi.

D. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: skarżąca, Spółka) wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na uchwałę nr XXXI/186/2025 Rady Gminy Kosakowo z dnia 14 lipca 2025 r. w sprawie ustanowienia pomników przyrody na terenie Gminy Kosakowo (dalej jako: zaskarżona uchwała), zaskarżając ją w całości i zarzucając naruszenie prawa materialnego: a) § 9, § 12 pkt 6 oraz § 18 ust. 3 pkt 3 w zw. z § 9 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr CI/730/2023 Rady Gminy Kosakowo z dnia 24 października 2023 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wschodniej części obrębu Dębogórze, gmina Kosakowo, poprzez ustalenie dla właścicieli nieruchomości objętych planem dodatkowych, dalej idących ograniczeń w zagospodarowaniu i zabudowie nieruchomości aniżeli ograniczenia przewidziane w planie miejscowym odwołujące się do ogólnych zasad ochrony przyrody, przy czym zapisy planu miejscowego nie przewidywały (i nie przewidują) jakichkolwiek ograniczeń ze względu na występowanie na terenie objętym planem (w tym w szczególności objętym kartą terenu 11MNB) jakichkolwiek drzew o statusie pomników przyrody, korzystających ze szczególnej ochrony środowiskowej; b) art. 6 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U z 2024 r., poz. 1130), dalej jako: "u.p.z.p." i art. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zw. z art. 31 ust.3 i art. 64 ust.3 i art. 140 Kodeksu Cywilnego poprzez: ograniczenie konstytucyjnego prawa do zagospodarowania nieruchomości zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, co do której skarżącemu przysługuje tytuł prawny (cywilnoprawna ekspektatywa prawa własności w postaci ujawnionego w księdze wieczystej [...] roszczenia o przeniesienie prawa własności, a nadto administracyjne uprawnienie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisu art. 4 Prawa budowlanego), co pozostaje w sprzeczności z zasadą wolności zabudowy, przy czym ograniczenie takie wprowadzone zostaje aktem niższej rangi aniżeli ustawa, co dodatkowo narusza jeszcze zasadę zaufania obywateli do organów administracji publicznej. W celu wykazania interesu prawnego skarżącej oraz naruszenia tego interesu poprzez podjęcie zaskarżonej uchwały, Spółka wniosła o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów z następujących dokumentów: umowa przedwstępna z dnia 4 września 2023 r. Rep. [...] oraz aneks z dnia 1 sierpnia 2024 r. Rep. [...], decyzja Wójta Gminy Kosakowo z dnia 30 stycznia 2024 r., znak GGN.6831.5.2024.KM o podziale nieruchomości, wydruk aktualny z księgi wieczystej [...]; wniosek skarżącej o udzielenie pozwolenia na budowę z dnia 31 lipca 2024 roku. W uzasadnieniu skargi Spółka podała, że drzewa objęte ochroną wynikającą z zaskarżonej uchwały znajdują się na terenie bezpośrednio graniczącym z działką nr [...], zatem uchwała ta rażąco narusza prawo własności właściciela działki nr [...]. Spółka natomiast wywodzi swoje uprawnienia i interes prawny w złożeniu skargi z uprawnień właścicielskich, które zostały na nią przeniesione (lub w wykonaniu istniejących umów - zostaną przeniesione przez właściciela nieruchomości). Wskazana działka, jako jedna z kilku nabywanych od aktualnego właściciela nieruchomość – W. K., jest bowiem przedmiotem umowy przedwstępnej sprzedaży z 4 września 2023 r., Rep A nr [...], w której zawarto warunki zawieszające zawarcia umowy przyrzeczonej: wydanie prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale nieruchomości, na podstawie której wydzielone zostaną działki stanowiące przedmiot umowy (Warunek Pierwszy), uchwalony zostanie i wejdzie w życie plan miejscowy uwzględniający w pełni każdy i wszystkie parametry kupującego (Warunek Drugi), sprzedający uzyska ostateczną decyzję zezwalającą na wyłączenie użytków rolnych stanowiących przedmiot sprzedaży z produkcji rolniczej (...) (Warunek Trzeci) - przy czym na mocy decyzji nr ROŚ.6124.745.2024.WKS z 12 stycznia 2024 r. Starosta Pucki umorzył - jako bezprzedmiotowe - postępowanie o wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolnej, albowiem działki nr [...]-[...] obr. D. nie podlegają ochronie i nie wymagają uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej przez uzyskaniem pozwolenia na budowę. Tak więc, na moment złożenia skargi właścicielem działki nr [...], ujawnionym w księdze wieczystej, pozostaje W. K., lecz w dziale III księgi wieczystej wpisane zostało roszczenie o przeniesienie własności, wynikające z umowy przedwstępnej na rzecz Spółki D. sp. z o.o. sp. k. Ponadto wskazano, że w dniu 1 sierpnia 2024 r. strony zawarły Aneks do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości (Rep. [...]), mocą którego doprecyzowano przedmiot umowy i jako podmiot uprawniony do zawarcia umowy przyrzeczonej w odniesieniu do działki nr [...] o pow. 7.927 m2 wskazana została skarżąca. Jak wyjaśniła Spółka, umowa przedwstępna została przez nią zawarta w celu zrealizowania przez Spółkę/spółki powiązane, na nabytych nieruchomościach inwestycji deweloperskiej. Sprzedający udzielił kupującemu i osobom wskazanym przez kupującego stosownych pełnomocnictw i upoważnień do podjęcia czynności przygotowawczych i inwestycyjnych, które zostały podjęte przez skarżącego i których zrealizowanie umożliwiło skarżącej złożenie wniosku o wydanie pozwolenia na budowę w dniu 31 lipca 2024 r. Do wniosku tego Spółka załączyła oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Ponadto, staraniem skarżącej, w dniu 30 stycznia 2024 r. Wójt Gminy Kosakowo wydał decyzję o podziale działek o numerach [..] obr. D. gm. K. o pow. 3,9759 ha oraz nr [...] obr. D. gm. K. o pow. 1,5641 ha, objętych księgą wieczystą [...] (własność: W. K.), na skutek którego powstała m.in. działka ewidencyjna nr [...] o pow. 0,7927 ha. Dalej Spółka podniosła, że działka nr [...] jest objęta kartą terenu o numerze 11 MNB (teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej). Zasady odnoszące się do ochrony przyrody znajdują się w pkt 3 i zawierają odniesienie do § 9 planu; ponadto: "na powierzchni nie mniejszej niż 15% powierzchni działki należy wprowadzić zieleń w formie grup drzew i krzewów, żywopłotów oraz zieleni w postaci krzewinek lub bylin". A zatem plan miejscowy, przyjęty pod koniec 2023 r. (i obowiązujący bez zmian w momencie sporządzania skargi), nie przewidywał żadnych szczególnych postanowień dotyczących ochrony środowiska, ani nie wprowadzał żadnych ograniczeń mogących wynikać z faktu posadowienia na terenie objętym planem drzew wymagających szczególnej ochrony przyrodniczej, a w szczególności mogących zostać uznanymi za pomniki przyrody lub objętymi ich jakąkolwiek inną ochroną. W ocenie Spółki, zaskarżona uchwała w sprawie ustanowienia pomników przyrody w bezpośrednim sąsiedztwie działek, co do których skarżącej przysługuje ekspektatywa prawa własności i prawo do dysponowania gruntami na cele budowlane, w sposób oczywisty narusza jej interes prawny, ograniczając faktyczną możliwość zagospodarowania działek, mimo iż ograniczenie takie nie znajduje żadnej podstawy w zapisach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ze względu na rozmiary drzew oczywistym jest, że rosły one na sąsiadującej z działką nr [..], działce nr [...] dużo wcześniej, aniżeli moment podjęcia uchwały o przyjęciu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i mimo to na etapie uchwalania tego planu ich znajdowanie się na terenie objętym planem i konieczność zapewnienia im szczególnej ochrony przyrodniczej nie zostały w ogóle wzięte pod uwagę (nie były też w tym zakresie składane, w tym przez właścicieli działki nr [...], żadne uwagi do planu na etapie jego publicznego wyłożenia). Działając więc zgodnie z przepisami i w zaufaniu do nich, Spółka poczyniła znaczne nakłady finansowe związane z planowaną inwestycją mieszkaniową, tj. budową zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej. Projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany nie przewidywały szczególnych ograniczeń, które wynikać by mogły z istnienia pomników przyrody i konieczności odsunięcia linii zabudowy o minimalne wymagane 10 m od zewnętrznej krawędzi pnia drzewa. Na etapie ich przygotowywania inwestor kierował się obowiązującymi zapisami miejscowego planu zagospodarowania, bowiem to zapisy planu miejscowego (i wyłącznie planu) wyznaczają granice swobody zagospodarowania i zabudowy. Ewentualne zwiększenie odległości linii zabudowy od granicy działek (sporne drzewa są zlokalizowane właśnie na granicy) spowoduje daleko idące straty finansowe po stronie Spółki (działka nr [...] ma kształt trójkąta, co dodatkowo ograniczy powierzchnię działki przeznaczoną do zabudowy). Natomiast działania Rady, w sytuacji gdy przed Wójtem toczy się powstępowanie z wniosku Spółki o pozwolenie na budowę, wskazują, że Gmina była świadoma naruszenia uprawnienia Spółki do zabudowy działki nr [...] zgodnie z planem miejscowym. Zaskarżona uchwała została więc podjęta w oderwaniu od zapisów miejscowego planu, który nie zawiera żadnych ograniczeń, jeśli chodzi o wymogi w zakresie ochrony przyrody ponad te wymienione w jej § 9 i § 12. W ocenie skarżącej zaskarżona uchwała narusza konstytucyjne zasady ochrony wolności i praw, i wprowadzania ograniczeń w korzystaniu z nich tylko w drodze ustawy oraz ochrony prawa własności, przewidzianej wprost w art. 64 ust. 3 Konstytucji, tj. możliwości ograniczenia tego prawa tylko i wyłącznie aktem rangi ustawowej. Jakkolwiek Spółka nie jest jeszcze właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], to jednak niewątpliwe jest przysługiwanie jej ekspektatywy tego prawa, która powinna podlegać właściwej ochronie samego prawa własności. Zgodnie bowiem z art. 4 Prawa budowlanego każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Zasada ta ma swoje źródło w art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 2 Konstytucji RP, nakazujących poszanowanie wolności i własności. Z kolei stosownie do art. 31 ust. 3 Konstytucji RP ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i jedynie wówczas, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej albo wolności i praw innych osób. Ograniczenia te nie mogą naruszać istoty wolności i praw. W świetle art. 35 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, ograniczenie wolności budowlanej może wynikać z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skoro tak, to niedopuszczalnym jest praktyczne wprowadzanie takich ograniczeń na podstawie innych aktów prawnych (a już w szczególności aktów prawnych rangi pozaustawowej) w sposób oderwany i wykraczający poza zapisy planu miejscowego. W związku z tym zaskarżona uchwała powinna zostać uchylona. W odpowiedzi na skargę Rada Gminy Kosakowo (dalej jako: Rada, organ) wniosła o jej oddalenie. Na wstępie organ zakwestionował legitymację skargową Spółki wskazując, że powołany przez nią interes nie jest interesem prawnym, lecz faktycznym, wynikającym z umowy, która - będąc czynnością prawną pomiędzy skarżącą, a ewentualnym zbywcą nieruchomości, nie może stanowić o istnieniu legitymacji skargowej w niniejszej sprawie. Interes prawny to interes oparty na prawie. Nie jest zaś wystarczające do uznania, że podjęcie uchwały ustanawiającej formę ochrony przyrody narusza interes prawny skarżącej, samo tylko wskazanie, iż istnieją przepisy prawa materialnego, na podstawie których skarżąca mogłaby realizować swoje uprawnienia - przyszłe i niepewne. Odnosząc się do zarzutu, że obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie uwzględnia formy ochrony pomnika przyrody w odniesieniu do drzew na działkach [...] i [...] Rada wskazała, że zgodnie z ustawą z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz.U. z 2026 r., poz. 13), dalej jako: "u.o.ś.", cele ochrony przyrody są realizowane m.in. przez uwzględnianie wymagań ochrony przyrody w [...] miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego oraz przez obejmowanie zasobów, tworów i składników przyrody formami ochrony przyrody. Przyjęte w zaskarżonej uchwale rozwiązanie jest więc rozwiązaniem niezależnym od ochrony wynikającej z planu. Źródło ograniczenia praw w związku z ustanowioną ochroną znajduje się wprost w ustawie, która dopuszcza ograniczenia prawa własności w uzasadnionych przypadkach. W przedmiotowej sprawie okoliczności uzasadniające ustanowienie formy ochrony przyrody w postaci pomnika przyrody ujawnione zostały organowi już po dacie uchwalenia planu miejscowego dla działek na których rosną objęte ochroną drzewa. Z tej przyczyny w planie nie znalazły się zapisy ich dotyczące. Niezależnie jednak od tego i tak właściwa forma ochrony wymagała podjęcia w tej sprawie odrębnej uchwały rady gminy. Rada wskazała dalej, że poddanie ochronie prawnej pomnika przyrody polega także na ograniczeniu bezpośredniego oddziaływania na niego czynności człowieka, a to w celu zachowania tego przedmiotu w niezmienionym stanie. W odniesieniu zaś do naruszenia konstytucyjnego prawa do zagospodarowania nieruchomości organ zauważył, że ochrona środowiska (w jej zakres, na poziomie konstytucyjnym, wchodzi również ochrona przyrody), jako wartość szczególnie chroniona na poziomie Konstytucji RP (art. 5, art. 31 ust. 3, art. 74 ust. 2 oraz art. 84 Konstytucji RP), niewątpliwie mieści się w kategorii ważnego interes publicznego, o którym mowa w art. 22 Konstytucji RP. Natomiast w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości UE większe znaczenie przykłada się do ochrony interesów publicznych takich jak ochrona środowiska i zdrowia publicznego niż do ochrony podstawowych wolności oraz praw zasadniczych. Organ zwrócił też uwagę, że procedura ustanawiania pomnika przyrody nie wymaga uzyskania zgody właściciela nieruchomości, a nawet zawiadamiania go o ustanowieniu na jego nieruchomości pomnika przyrody Przyczyną takiego ograniczenia najprawdopodobniej jest potraktowanie w sposób priorytetowy ochrony środowiska przyrodniczego. Niemniej, w toku przedmiotowej procedury, organ ważył interes prywatny właścicieli nieruchomości z interesem publicznym, ostatecznie uznając, że walory przyrodnicze drzew objętych ochroną zasługują w tym przypadku na pierwszeństwo. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Skargę należało odrzucić. Stosownie do art. 3 § 1 w związku z art. 3 § 2 pkt 5 i 6 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.), dalej jako: "p.p.s.a.", zakres kontroli administracji publicznej obejmuje również orzekanie w sprawie skarg na akty prawa miejscowego jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej oraz inne akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej. Kryterium legalności umożliwia sądowi administracyjnemu uwzględniającemu skargę na uchwałę lub akt, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 5 i 6 p.p.s.a., stwierdzenie nieważności tej uchwały lub aktu w całości lub w części albo stwierdzenie, że zostały wydane z naruszeniem prawa, jeżeli przepis szczególny wyłącza stwierdzenie ich nieważności (art. 147 § 1 p.p.s.a.). Co też istotne w kontekście rozpoznawanej sprawy, zgodnie z art. 58 § 1 pkt 5a p.p.s.a., sąd odrzuca skargę, jeżeli interes prawny lub uprawnienie wnoszącego skargę na uchwałę lub akt, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 5 i 6, tj. akt prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej lub akt organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, inny niż akty prawa miejscowego, podjęty w sprawie z zakresu administracji publicznej, nie zostały naruszone stosownie do wymagań przepisu szczególnego. Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie jest uchwała Rady Gminy Kosakowo z dnia 14 lipca 2025 r., nr XXXI/186/2025 w przedmiocie ustanowienia pomników przyrody na terenie Gminy Kosakowo, i nie budzi wątpliwości Sądu, że akt ten jest aktem prawa miejscowego podlegającym kognicji sądu administracyjnego. Zawiera on bowiem normy prawne o charakterze generalnym i abstrakcyjnym - nie jest skierowana do indywidualnie określonego adresata. Zawarte w uchwale postanowienia muszą być brane pod uwagę przez organy administracji przy wydawaniu decyzji rozstrzygających kwestie związane z zagospodarowaniem terenu objętego uchwałą. Akt prawa miejscowego, jakim jest uchwała rady gminy ustanawiająca pomnik przyrody, niewątpliwie ingeruje w jedno z podstawowych, chronionych konstytucyjnie praw jednostki, jakim jest prawo własności (por. wyrok NSA z 13 lutego 2020 r., sygn. akt II OSK 891/18, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, https://orzeczenia.nsa.gov.pl, CBOSA). Powyższa kwalifikacja nie tylko przesądza o kognicji sądu, ale także oznacza, że do skargi na taką uchwałę zastosowanie będzie mieć art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2024 r., poz. 1465 ze zm.), dalej jako: "u.s.g.", w brzmieniu obowiązującym po dniu 1 czerwca 2017 r. W związku z tym, przed przystąpieniem do merytorycznej oceny zaskarżonej uchwały Sąd zobligowany był w pierwszej kolejności skontrolować, czy skarga pochodzi od podmiotu uprawnionego do jej złożenia. Postępowanie sądowoadministracyjne bezwzględnie oparte jest bowiem na zasadzie skargowości. Przy czym należy mieć na względzie, że legitymacja skargowa oparta na przepisie 101 ust. 1 u.s.g. ma charakter szczególny, odmienny od legitymacji jaką trzeba się wykazać przy zaskarżaniu decyzji administracyjnych w sprawach indywidualnych. Jest to istotne zawężenie legitymacji skargowej w stosunku do zasady ogólnej wyrażonej w art. 50 § 1 p.p.s.a., zgodnie z którym uprawnionym do wniesienia skargi jest każdy, kto ma w tym interes prawny, prokurator, Rzecznik Praw Obywatelskich, Rzecznik Praw Dziecka oraz organizacja społeczna w zakresie jej statutowej działalności, w sprawach dotyczących interesów prawnych innych osób, jeżeli brała udział w postępowaniu administracyjnym. Natomiast art. 101 ust. 1 u.s.g. stanowi, że każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem, podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego. Z powyższego wynika więc, że podmiot skarżący w trybie art. 101 ust. 1 u.s.g., musi wykazać się nie tylko indywidualnym interesem prawnym lub uprawnieniem, ale także - zaistniałym w dacie wnoszenia skargi - naruszeniem tego interesu prawnego lub uprawnienia. Legitymacja skargowa do zaskarżenia uchwał i zarządzeń wymaga bowiem wykazania naruszenia interesu prawnego lub uprawnienia postanowieniami zaskarżanego aktu, a nie tylko zaistnienia tego interesu prawnego. Natomiast sam interes prawny podmiotu skarżącego, o jakim traktuje art. 101 ust. 1 u.s.g., musi wynikać z normy prawa materialnego, kształtującej sytuację prawną wnoszącego skargę. O interesie prawnym można mówić bowiem tylko wtedy, gdy ma on oparcie w przepisach prawa materialnego (zob. m.in. wyrok NSA z dnia 8 grudnia 2022 r., sygn. akt II OSK 2000/21; WSA w Krakowie z 3 października 2017 r., sygn. akt II SA/Kr 750/17, dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, https://orzeczenia.nsa.gov.plCBOSA). Przy tym naruszenie interesu prawnego musi być aktualne, nie ewentualne, przyszłe, musi ograniczać sytuację prawną, uszczuplać uprawnienie, zatem negatywnie wpływać na już ukształtowany stan prawny podmiotu, wynikający z normy materialnej (por. wyrok NSA z 10 lutego 2015 r., sygn. akt I OSK 2349/14, CBOSA). Od tak rozumianego interesu prawnego należy natomiast odróżnić interes faktyczny, kiedy to konkretny podmiot jest wprawdzie zainteresowany rozstrzygnięciem sprawy, lecz dla którego - z przepisu prawa - nie wynikają żadne uprawnienia lub obowiązki. Podmiot taki nie posiada zatem uprawnień lub obowiązków chronionych przepisami prawa. W orzecznictwie dotyczącym art. 101 ust. 1 u.s.g. podkreśla się, że skarga wnoszona na podstawie art. 101 ust. 1 u.s.g. nie ma charakteru actio popularis - nie jest skargą wnoszoną w interesie publicznym. Dopiero ustalenie, że skarżący posiada legitymację do wniesienia skargi na uchwałę organu gminy, otwiera drogę do merytorycznego rozpoznania sprawy przez sąd administracyjny, przy czym naruszenie to nie może mieć charakteru przyszłego i niepewnego, ale jak już wskazano - powinno być realne i aktualne (por. też wyroki NSA z 3 września 2004 r., sygn. akt OSK 476/04; z 31 marca 2015 r., sygn. akt I OSK 2933/14; postanowienia NSA z 4 listopada 2016 r., sygn. akt I OSK 155/16; z 29 kwietnia 2025 r., sygn. akt II GSK 2939/24, CBOSA). Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy Sąd doszedł do przekonania, że skarżąca Spółka nie wykazała, że posiada interes prawny, który został naruszony kwestionowaną uchwałą. Jak wynika ze skargi, Spóła wywodzi swój interes prawny z faktu zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży działki nr [...], która bezpośrednio graniczy z działką, na której ustanowiono pomniki przyrody, oraz aneksu do tej umowy. Skarżąca wskazuje, że zawarte w uchwale ograniczenia w ramach ochrony czynnej wpływają na jej faktyczne możliwości inwestycyjne na działce nr [...]. Na działce tej Spółka planuje bowiem budowę zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej i w związku z tą inwestycją poczyniła już znaczne nakłady finansowe. Przede wszystkim opracowano projekt architektoniczno - budowlany, który nie przewiduje konieczności odsunięcia linii zabudowy o minimalne 10 m od zewnętrznej krawędzi pnia drzewa, co implikuje zaskarżona uchwała. Ewentualne zmiany w tym zakresie spowodują daleko idące straty finansowe po stronie Spółki. Mając na uwadze powyższą argumentację Sąd uznał, że powołana umowa przedwstępna sprzedaży działki sąsiadującej z terenem objętym uchwałą, i na który to teren uchwała będzie oddziaływać, a więc ekspektatywa prawa własności działki nr [...] – nie może stanowić źródła interesu prawnego w zaskarżeniu aktu prawa miejscowego. Należy zauważyć, że stanowiąca – zdaniem Spółki – źródło jej interesu prawnego umowa cywilna jest stosunkiem zobowiązaniowym, zaś na gruncie art. 101 ust. 1 u.s.g. jednoznacznie uznaje się, że źródłem takiego interesu może być przepis prawa materialnego (niekiedy również procesowego). Co więcej, powołana umowa przedwstępna jest umową warunkową i jej skutek rozporządzający ziści się (jeżeli w ogóle) dopiero wtedy, gdy spełnione zostaną wszystkie warunki w niej wskazane. Z treści aktu notarialnego Rep. A nr [...] z 4 września 2023 r. wynika, że strony umowy przewidziały trzy warunki, których spełnienie umożliwi zawarcie umowy przyrzeczonej i tym samym skutkować będzie przeniesieniem prawa własności m.in. działki nr [...] na skarżącą Spółkę. Analiza ww. warunków w zestawieniu ze stanem faktycznym opisanym w skardze prowadzi do wniosku, że nie wszystkie te warunki zostały spełnione i nie zawarto umowy przyrzeczonej. Tak więc, sama umowa przedwstępna, jako stosunek zobowiązaniowy warunkowy – w tym wypadku – nie może stanowić źródła interesu prawnego strony. Należy zauważyć, że ekspektatywa prawa własności wynikająca z umowy przedwstępnej sprzedaży działki i sytuacja potencjalnego nabywcy jest sytuacją pochodną od sytuacji prawnej właściciela, ukształtowaną umową przedwstępną, czyli czynnością podjętą na podstawie norm prawa cywilnego. Interes przyszłego nabywcy opiera się na treści stosunku zobowiązaniowego, nie wynika zaś z treści powszechnie obowiązującej normy prawnej. Ponadto prawa obligacyjne są skuteczne tylko pomiędzy stronami danego stosunku prawnego, a nie skutkują wobec wszystkich, tak jak np. prawo własności. W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalone jest stanowisko, zgodnie z którym sądowej kontroli uchwał nie mogą uruchamiać interesy podmiotów, którym prawa do nieruchomości przysługują w ograniczonym zakresie i w określonym czasie, czyli na podstawie umowy i w czasie jej obowiązywania (por. wyroki NSA: z 15 czerwca 2012 r., sygn. akt II OSK 738/12; z 20 lipca 2011 r., sygn. akt II OSK 902/11; z 4 września 2008 r., sygn. akt II OSK 133/08; z 7 kwietnia 2014 r., sygn. akt II OSK 1981/14, CBOSA). Jeszcze raz podkreślenia wymaga, że roszczenie o zawarcie przyrzeczonej umowy przeniesienia własności (wynikające z umowy zawartej pod szeregiem warunków) ma charakter uprawnienia o charakterze zobowiązaniowym, a nie rzeczowym. Zgodnie z treścią art. 389 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), przez umowę przedwstępną należy rozumieć zobowiązanie, przez które jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Zasadniczym celem takiego zobowiązania jest niejako zabezpieczenie przedmiotu umowy przed wykupem przez inną osobę. Przyszły nabywca rezerwuje sobie w taki sposób prawo do nabycia nieruchomości w oznaczonym czasie. Ma ona charakter akcesoryjny, pełni rolę pomocniczą, służebną w stosunku do umowy definitywnej, której następczo przedmiotem jest stosunek zobowiązująco-rozporządzający, przenoszący własność albo też tylko zobowiązujący do przeniesienia własności oznaczonej nieruchomości. Wszystko powyższe uzasadnia stanowisko, że zaskarżona uchwała nie dotyczy interesu prawnego skarżącej Spółki, a zatem nie można też mówić o naruszeniu interesu prawnego lub uprawnienia, czego wymaga art. 101 ust. 1 u.s.g. Interes Spółki, która nie jest właścicielem działki nr [...], związany z jej dążeniem do nabycia tej nieruchomości, należy zakwalifikować wyłącznie jako interes faktyczny, który nie uzasadnia jednak wniesienia skargi na podstawie art. 101 ust. 1 u.s.g. Źródłem takiego interesu prawnego nie mogą być również powołane przez Spółkę normy Prawa budowalnego. Spółka wywodzi, że zgodnie z art. 4 Prawa budowlanego każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Wprawdzie art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, definiujący pojęcie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wśród źródeł takiego prawa wymienia stosunki zobowiązaniowe, lecz zdaniem Sądu okoliczność ta nie przesądza o tym, iż powołana norma w związku z umową przedwstępną kupna nieruchomości stanowi źródło interesu prawnego na gruncie art. 101 ust. 1 u.s.g. Należy bowiem zauważyć, że dysponowanie nieruchomością na cele budowlane związane ze stosunkiem zobowiązaniowym może mieć miejsce w sytuacji, gdy właściciel działki zawrze umowę z podmiotem trzecim, który będzie inwestorem robót. Zawsze jednak prawa inwestora są prawami pochodnymi, są zależne od prawa własności właściciela działki, na której inwestor będzie realizował zamierzenie budowlane. Tak więc, zdaniem Sądu, również przepis art. 4 Prawa budowlanego nie może stanowić źródła interesu prawnego Spółki w zaskarżeniu przedmiotowego aktu prawa miejscowego w trybie art. 101 ust. 1 u.s.g. Wreszcie Sąd uznał, że również przywoływana przez skarżącą wzmianka w Dziale III księgi wieczystej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o roszczeniu Spółki o przeniesienie prawa własności wynikającej z omówionej umowy przedwstępnej takiego źródła interesu prawnego Spółki nie stanowi. Wzmianka taka jest bowiem wyłącznie informacją o tym, że zachodzą (lub mogą zajść) pewne zmiany w stanie prawnym nieruchomości bądź też występują niezgodności w stanie prawnym nieruchomości. Wzmianka w księdze wieczystej ujawnia wniosek złożony przez jakiś podmiot (np. o wpis prawa własności, ustanowienie/wykreślenie hipoteki) do czasu, kiedy procedura jego rozpoznawania nie zostanie zakończona. Zgodnie z art. 6267 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 2026 r., poz. 468 ze zm.) – w skrócie k.p.c., wniosek o wpis powinien być w dniu wpływu do sądu zarejestrowany niezwłocznie w dzienniku ksiąg wieczystych i opatrzony kolejnym numerem. W myśl art. art. 6267 § 2 k.p.c., niezwłocznie po zarejestrowaniu wniosku w dzienniku ksiąg wieczystych zaznacza się w odpowiednim dziale księgi wieczystej numer wniosku (wzmianka o wniosku), zaś wzmiankę o wniosku wykreśla się z urzędu, niezwłocznie po dokonaniu wpisu, po uprawomocnieniu się postanowienia o odmowie dokonania wpisu lub o odrzuceniu wniosku albo o umorzeniu postępowania albo po uprawomocnieniu się zarządzenia o zwrocie wniosku (§ 3). Tak więc, wzmianka w księdze wieczystej o wpis własności stanowi wyłącznie informację o tym, że taki wniosek został złożony, i że w sytuacji prawnej nieruchomości może dojść do zmian. Instytucja wzmianki służy ochronie okresu między przeniesieniem prawa własności, a ujawnieniem tego faktu w księdze wieczystej, i choć ma ona doniosłe znaczenie w kontekście art. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2025 r., poz. 341 ze zm.), zgodnie z którym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej, ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę, to jednak sama wzmianka nie kreuje jeszcze prawa, którego dotyczy. Mając to wszystko na uwadze należało uznać, że powołane w skardze okoliczności, przede wszystkim zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży działki nr [...], nie stanowią o prawie Spółki do zaskarżenia przedmiotowej uchwały. Interes, który wywodzi skarżąca z tej umowy, jest wyłącznie interesem faktycznym, i brak jest bezpośredniego wpływu kwestionowanej uchwały na prawa i obowiązki Spółki, które wynikałyby z konkretnej normy prawnej. Nie istnieje więc po jej stronie naruszony interes prawny uzasadniający rozpoznanie niniejszej skargi. W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, działając na podstawie art. 58 § 1 pkt 5a p.p.s.a., odrzucił skargę (pkt 1). Zgodnie z art. 232 § 1 pkt 1 p.p.s.a. Sąd zwrócił skarżącej Spółce uiszczony wpis od odrzuconej skargi (pkt 2).