II SA/Gd 94/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Asesor WSA Jakub Chojnacki po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 22 kwietnia 2026 r. sprawy ze skargi O z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 3 listopada 2025 r., nr SKO/Gd 4423/24 w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.

O. Sp. z o.o. Sp. k., reprezentowana przez radcę prawnego, wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta Rumi w przedmiocie opłaty adiacenckiej. Skargę wniesiono w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych: Na wniosek O. Sp. z o.o. Sp. k. (dalej jako Spółka, Skarżąca) – właściciela nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...], obręb [...] w R., o powierzchni 14.100 m2, zapisanej w księdze wieczystej numer [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Wejherowie - IV Wydział Ksiąg Wieczystych, dokonano jej podziału na działki o nr: [...] o powierzchni 3.101 m2, [...] o powierzchni 3.893 m2, [...] o powierzchni 3.039 m2, [...] o powierzchni 2.979 m2, [...] o powierzchni 1.088 m2, na podstawie projektu podziału zatwierdzonego decyzją Burmistrza Miasta Rumi znak: RG.6831.52.2021.MA z 8 listopada 2021 r., która stała się ostateczna w dniu 8 listopada 2021 r. W dniu 5 marca 2024 r. rzeczoznawca majątkowy D. P. sporządził operat szacunkowy określający wzrost wartości nieruchomości, która stanowiła działkę ewidencyjną numer [...] obręb [...], na skutek dokonania jej podziału. Zawiadomieniem z 17 czerwca 2024 r. Burmistrz Miasta Rumi poinformował Spółkę o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z dokonanym podziałem przedmiotowej nieruchomości, o sporządzeniu operatu szacunkowego w niniejszej sprawie i kwocie opłaty adiacenckiej oraz o możliwości jej rozłożenia na raty, a także o możliwości zapoznania się z aktami sprawy i ze zgromadzonym materiałem dowodowym w sprawie oraz o możliwości złożenia oświadczeń i wniosków. W dniu 18 lipca 2024 r. do organu wpłynęło pismo pełnomocnika Spółki zawierające uwagi do sporządzonego operatu. Pismem z 30 lipca 2024 r. rzeczoznawca majątkowy odniósł się do zarzutów Spółki oraz przedłożył wykaz omyłek pisarskich do ww. operatu. Decyzją z 13 sierpnia 2024 r. nr RAP.3134.2.2024.KJ Burmistrz Miasta Rumi: 1) ustalił Spółce opłatę adiacencką w kwocie 110.889,60 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka numer [...], obręb [...], o powierzchni 14.100 m2, zapisanej w księdze wieczystej [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Wejherowie - IV Wydział Ksiąg Wieczystych, na skutek dokonania jej podziału na pięć działek ewidencyjnych o nr: [...]-[...]; 2) należność wynikającą z tytułu opłaty adiacenckiej należy uiścić w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna, na wskazane konto Urzędu Miasta Rumi; 3) do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. W uzasadnieniu organ przywołał art. 98a ust. 1 i 1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej jako u.g.n.) wskazując, że na mocy uchwały nr XIX/140/2007 Rady Miejskiej Rumi z dnia 29 listopada 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Pomorskiego z dnia 19 marca 2008 r. nr 21 poz. 577) na terenie miasta Rumi ustalono stawkę opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału dokonanego na wniosek właściciela, w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. Następnie Burmistrz wskazał, że podstawą obliczenia opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie jest operat szacunkowy z 5 marca 2024 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. P., według którego wartość przedmiotowej nieruchomości przed podziałem została oszacowana na kwotę 6.627.000,00 zł, natomiast po podziale na kwotę 6.996.632,00 zł. Różnica między wartością nieruchomości przed podziałem a po podziale wynosi 369.632,00 zł. Zgodnie z posiadanym przez Spółkę udziałem w prawie własności nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym działki [...] obręb [...], wynoszącym na dzień dokonana jej podziału 1/1 części oraz ze stawką procentową uchwalonej opłaty adiacenckiej wynoszącą 30% różnicy między wartością nieruchomości przed i po jej podziale, opłata adiacencka wynosi 110.889,60 zł. Dalej Burmistrz przypomniał, że zarówno działka nr [...] obręb [...], jak i działki powstałe w wyniku jej podziału, objęte były ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Rumi w rejonie ul. Dębogórskiej i ul. Gdańskiej, uchwalonego uchwałą nr XI/161/2019 Rady Miejskiej Rumi z dnia 3 października 2019 r. (Dz. Urz. Woj. Pomorskiego z 13 listopada 2019 r. poz. 4938), w którym były przeznaczone pod: tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, zabudowy usługowej, zabudowy wielorodzinnej z usługami (2.MW,U). Biegły przeprowadził dwie analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych, w oparciu o transakcje podobnych nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługową, porównywalnych do przedmiotu wyceny. Pierwsza analiza rynku nieruchomości przed podziałem - według stanu na dzień 8 listopada 2021 r., obejmuje rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych w obrębie [...]-[...] miasta R., przeznaczonych pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej. Druga analiza rynku nieruchomości po podziale - według stanu na dzień 8 listopada 2021 r., podobnie została przeprowadzona w oparciu o przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługową, uwzględniając możliwości jej zagospodarowania. Dla działek nr [...]-[...] przyjęto transakcje obejmujące rynek nieruchomości położonych w obrębach [...] i [...] miasta R. oraz w obrębie [...] miasta R.2. Odrębną analizą została objęta działka nr [...], która z uwagi na faktyczne wykorzystanie funkcje komunikacyjne - stanowi wewnętrzną drogę dojazdową, nieruchomość tę wyceniono w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi, które dokonały się w obrębie [...] miasta R., obrębie C. miasta G. oraz w obrębie [...] miasta R.2. Wycenę dokonano podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, korygując ceny ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi, z uwagi na szczególne cechy je różniące, odrzucając transakcje nieporównywalne oraz te, których cena za metr kwadratowy rażąco odbiegała od cen średnich. W ocenie Burmistrza rzeczoznawca majątkowy szczegółowo wyjaśnił zastosowaną metodę określenia wartości nieruchomości i sposób jej wyceny, uwzględniając rodzaj nieruchomości, cel wyceny, dostępne dane oraz obowiązujące przepisy prawne, dokonując odpowiedniej analizy lokalnego rynku nieruchomości w oparciu o transakcje podobnych nieruchomości i na tej podstawie oszacował wartość nieruchomości. Po sprawdzeniu operatu szacunkowego pod kątem formalnym i rachunkowym Burmistrz stwierdził, że przedłożona opinia szacunkowa jest logiczna, zupełna i wiarygodna, została sporządzona przez osobę uprawnioną, zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków a następnie przyjął go, jako dowód w sprawie na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości, w celu naliczenia opłaty adiacenckiej. Następnie organ odniósł się do zarzutów pełnomocnika Spółki zawartych w piśmie z 18 lipca 2024 r. oraz do wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego złożonych w odpowiedzi na nie i wskazał, że są one jasne i wyczerpujące. Rzeczoznawca uwzględnił omyłkę pisarską, która zaistniała w nr obrębu nieruchomości przyjętej do porównania w tabeli na str. 17 operatu szacunkowego, a następnie sporządził wykaz omyłek pisarskich, który dołączono do operatu szacunkowego. Omyłka w numerze obrębu nie miała wpływu na sporządzoną wycenę nieruchomości, tym samym wskazana transakcja zaistniała na rynku obrotu nieruchomościami, a wyceny dokonano w oparciu o § 8 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Wyjaśniono również kwestię doboru nieruchomości porównawczych, którym pełnomocnik Spółki zarzucił wystąpienie szczególnych warunków zawarcia transakcji. Stosownie do zapisów § 5 ust. 4 i 5 ww. rozporządzenia, przyjęte do porównania transakcje, nie nastąpiły na szczególnych warunkach zawarcia transakcji powodując ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od cen przeciętnych uzyskiwanych na rynku nieruchomości, co potwierdzają wprost wskazane ceny 1 m2 gruntu nieruchomości porównawczych przedstawionych w tabelach, które nie odbiegają rażąco od cen rynkowych, co umożliwiło ich przyjęcie do zbioru nieruchomości podobnych. Ponadto, Burmistrz podkreślił, że operat zawiera w swojej treści wszystkie elementy wymienione w § 79 ww. rozporządzenia, w tym zawarte w ust. 11 przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości (zarzut pełnomocnika Strony), obliczenie wartości rynkowej prawa własności znajduje się kolejno na str. 19, 22, 23 oraz 26 operatu szacunkowego. Wbrew zarzutom pełnomocnika Strony, kwestia uwzględnienia zmian poziomu cen wskutek upływu czasu, została uzasadniona przez rzeczoznawcę kolejno na str. 17, 20 i 24 operatu szacunkowego. Dodatkowo, swoją decyzję szerzej wyjaśnił rzeczoznawca majątkowy w odpowiedzi na zarzuty, podkreślając, że w oparciu o model regresji stwierdzono rozproszenie cen oraz niską zależność pomiędzy zmiennymi, tj. ceną a upływem czasu. Próba wyliczenia trendu zmian w zbiorze transakcji przyjętych do porównania nie dała podstaw do aktualizacji cen na skutek upływu czasu. Nie sposób zgodzić się z zarzutami pełnomocnika Strony, że rzeczoznawca zaniechał obowiązków wynikających z art. 153 u.g.n., gdyż należycie uzasadnił swoje działania. Reasumując, bezspornym w sprawie jest fakt, że dokonany na wniosek właściciela podział działki ewidencyjnej nr [...] na działki o mniejszych powierzchniach spowodował wzrost wartości nieruchomości, o czym świadczy zgromadzony w sprawie materiał dowodowy. Podział nieruchomości umożliwił efektywniejsze wykorzystanie nieruchomości, jej zarządzanie i dostosowanie do potrzeb właściciela. Zgodnie z u.g.n. wystąpiły przesłanki do naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Po rozpatrzeniu odwołania Spółki decyzją z 3 listopada 2025 r. sygn. akt SKO Gd/4423/24 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ odwoławczy przypomniał stan sprawy i wskazał, że w jego ocenie przyjęte do porównania nieruchomości są podobne do nieruchomości wycenianej. Przywołano art. 4 pkt 16 u.g.n., z którego wynika, że pod pojęciem nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nie oznacza to, że przyjęte do porównania nieruchomości będą identyczne bowiem dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, ceny nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące je od przedmiotu wyceny. Przyjęty do analizy rynek obrotu nieruchomościami odpowiada cesze podobieństwa szacowanej nieruchomości z uwagi na jej przeznaczenie, położenie, stan prawny i sposób korzystania. Rynek nieruchomości nie jest rynkiem idealnym. Nie ma na nim możliwości zbudowania idealnego modelu wyceny, to jest takiego, że dwie sąsiednie nieruchomości o takich samych cechach oraz warunkach zawarcia transakcji różniące się jedynie powierzchnią zostają sprzedane w tym samym czasie. Konieczne jest zatem zbudowanie takiego modelu wyceny, który w sposób przybliżony lecz możliwie dokładny określa szacunkową wartość nieruchomości. Odnosząc się do podniesionych w odwołaniu zarzutów należy zgodzić się z organem I instancji, który wskazał, że w odwołaniu od decyzji pełnomocnik Strony powielił zarzuty, które wcześniej wskazał w uwagach do operatu szacunkowego w piśmie z 18 lipca 2024 r. Odpowiadając na zastrzeżenia strony zgłoszone w toku postępowania rzeczoznawca sprostował operat sporządzając wykaz omyłek pisarskich, który został dołączony do operatu szacunkowego na zasadach wynikających z § 84 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości i w piśmie z 30 lipca 2024 r, wyjaśnił m.in, że przytaczane przez Stronę (również w treści odwołania) rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2021 poz. 555) jest aktem nieobowiązującym, tym samym nie miał on zastosowania w procesie szacowania nieruchomości będącej przedmiotem tego postępowania. W zakresie nie podania adresów nieruchomości, jak zauważyła Strona, w treści operatu wskazano ulice oraz obręby miasta, w których położone są nieruchomości przyjęte do zbioru porównawczych. W przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, którym nie nadano numerów administracyjnych są to jedyne dane adresowe identyfikujące nieruchomość. Niejasnym zdaje się być zarzut Strony, który z jednej strony stanowi o nie podaniu adresów, a w kolejnych rozważaniach mówi o nieprecyzyjnym podaniu informacji w postaci dokładnych adresów. Niezależnie od powyższego, zgodnie z art. 175 ust. 3 u.g.n. informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. W szczególności informacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane osobom trzecim, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej lub w przypadkach, o których mowa w art. 157, art. 194, art. 195 i art. 195a. Ponadto Kolegium powołało się na orzecznictwo, zgodnie z którym operat szacunkowy, również dla właściciela nieruchomości wycenianej, nie może być źródłem takiej wiedzy, która mogłaby prowadzić do ujawniania tajemnicy handlowej lub danych osobowych uczestników obrotu nieruchomościami. Taką wiedzą może dysponować jedynie rzeczoznawca majątkowy, którego pozycja w systemie prawa jest zbliżona do osoby zaufania publicznego i wobec którego istnieją instrumenty nadzoru nad właściwym wykonywaniem czynności zawodowych, w tym zachowania tajemnicy zawodowej (zob. art. 175 ust. 3 i art. 178 u.g.n.). Skoro identyfikacja nieruchomości przyjętej do porównania przy wycenie poprzez jej numer księgi wieczystej lub numer ewidencyjny nie jest konieczna dla weryfikacji cech podobieństwa z nieruchomością wycenianą, to kwestię tę należy uznać za wątek poboczny. Ponadto, jak wynika również z treści wystąpienia Strony, nieruchomości podobne zostały jednak zidentyfikowane, o czym świadczy zarzut ich niewłaściwego doboru. W zakresie oparcia obliczeń o transakcje nie spełniające, według Strony, definicji transakcji rynkowych rzeczoznawca wyjaśnił, że w trakcie sporządzania operatu szacunkowego rzeczywiście błędnie podano numer obrębu nieruchomości transakcji nr [...] zawartej w tabeli przedstawionej w pkt. 8.1. W rzeczywistości zamiast podanego obrębu nr [...] powinien był znaleźć się numer [..]. Pozostałe dane dotyczące wskazanej nieruchomości są prawidłowe, a transakcja zaistniała na rynku obrotu nieruchomościami. Powyższe jest omyłką pisarską nie mającą wpływu na określoną wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie z § 84 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. 2023 r. poz. 1832), rzeczoznawca majątkowy może sprostować oczywiste omyłki pisarskie, jeżeli nie mają one wpływu na wynik wyceny, przez dołączenie do operatu szacunkowego wykazu tych omyłek ze wskazaniem daty jego sporządzenia. Przepisy § 82 stosuje się odpowiednio co w niniejszej sprawie rzeczoznawca istotnie uczynił dołączając do operatu wykaz omyłek sporządzony 30 lipca 2024 r. W zakresie zawartych w tabelach, przedstawionych w pkt. 8.2 oraz 8.3 nieruchomości przyjętych do porównania, Kolegium wskazało, że zgodnie z § 5 rozporządzenia do zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny nie mogą być przyjmowane transakcje nieruchomościami, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne. Za szczególne warunki zawarcia transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy. Ceny uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości podobnych w drodze przetargu mogą być przyjęte do wyceny, jeżeli ich charakter rynkowy nie budzi wątpliwości. Zgodnie z powyższym, biorąc pod uwagę cechy nieruchomości, nie stwierdzono rażących odstępstw ich cen od przeciętnych cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne, co pozwoliło przyjąć je do zbioru porównawczych. Ponadto transakcja nr 1 zawarta w tabeli przedstawionej w pkt. 8.3 operatu szacunkowego, nie dotyczyła, jak wskazała Strona, nieruchomości położonej w R., lecz w mieście R.2, a wśród działek sąsiednich nie ma przytoczonej przez Stronę tej o numerze ewidencyjnym [...]. W odniesieniu do braku zamieszczenia najważniejszych obliczeń w początkowym akapicie pkt. 3) swojego wystąpienia, Strona zarzuciła naruszenie wskazanych tam przepisów prawa wskazując, iż wszystkie obliczenia muszą opierać się na danych z katastru, co nie jest prawdą. Zgodnie z § 6 rozporządzenia z 5 września 2023 r.: 1) Cechy rynkowe to właściwości, które różnicują ceny w zbiorze nieruchomości stanowiącym podstawę wyceny. Ustala się je na podstawie znajomości cech nieruchomości podobnych ze zbioru stanowiącego podstawę wyceny oraz ich cen. 2) Każdą cechę rynkową należy opisać, a także określić i opisać jej skalę ocen, Przyjęta skala ocen cechy rynkowej powinna wynikać z cen i cech nieruchomości w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiącym podstawę wyceny. 3) Dla każdej cechy rynkowej należy także ocenić jej wpływ na zróżnicowanie cen w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiącym podstawę wyceny. Wpływ ten określa się w szczególności na podstawie analizy cen i cech nieruchomości w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiącym podstawę wyceny lub w inny wskazany w operacie szacunkowym sposób. W treści operatu szacunkowego przedstawiono jakie analizy wykonano i w jaki sposób ustalono wagi cech i ich wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych w ujęciu procentowym, a w dalszym etapie wyrażonych kwotowo. Cechy zostały opracowane przede wszystkim na podstawie analizy transakcji nieruchomości pochodzących z aktów notarialnych i przedstawione jako % udział w całości, a w dalszej kolejności wyrażone poprawkami kwotowymi. Zgodnie z ogólnymi regułami postępowania podczas wyceny oraz między innymi zgodnie z Notą Interpretacyjną (Ni) "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości" Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wagą cechy może być jej udział procentowy w różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną ze zbioru cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny. W zakresie nie uwzględnienia zmian cen na skutek upływu czasu. Jak zauważyła Strona w pkt. 4), zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. przy zastosowaniu podejścia porównawczego do określenia wartości nieruchomości należy uwzględnić zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Ponadto, zgodnie z § 5 ust. 3 rozporządzenia w przypadku zmian poziomu cen wskutek upływu czasu na analizowanym rynku nieruchomości, ceny nieruchomości podobnych aktualizuje się na dzień określenia wartości nieruchomości. Przyjęty poziom zmian cen lub stwierdzenie braku zmian cen wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym. Jak przedstawiono w operacie szacunkowym, próba wyliczenia trendu zmian w zbiorze transakcji przyjętych do porównania nie dała podstaw do aktualizacji cen na skutek upływu czasu. W oparciu o model regresji stwierdzono rozproszenie cen oraz niską zależności pomiędzy zmiennymi, tj. ceną a upływem czasu. Przyjęto, że różnice w cenach nieruchomości w monitorowanym czasie oraz sektorze rynku wynikały z różnych cech nieruchomości i dlatego odstąpiono od aktualizacji cen na datę wyceny. Następnie rzeczoznawca wskazał, że wycena nieruchomości gruntowych przeprowadzona za pomocą podejścia porównawczego odpowiada tendencjom w zakresie kształtowania się cen podobnych nieruchomości zlokalizowanych na badanym terenie. Analiza uzyskanego wyniku wykazuje, że określona wartość zawiera się w przedziale średnich cen transakcyjnych uzyskiwanych w obrocie prawem własności do nieruchomości gruntowych o funkcji mieszkaniowej i usługowej. Przy określeniu ww. wartości uwzględniono te cechy przedmiotu wyceny, które miały istotny wpływ na wartość rynkową. Kończąc Kolegium zauważyło, że organ nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad sztuki szacowania - sposobu analizy rynku i doboru nieruchomości do porównań, wypracowanych w praktyce szacowania przez środowisko rzeczoznawców, ponieważ nie są to zagadnienia unormowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, ale wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego (wiedza branżowa). Bez stosownego przeciwdowodu nie jest możliwe kwestionowanie przyjętych do porównań nieruchomości podobnych. Należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie m.in. prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. Reguła, że organ i sąd nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu szacunkowego powoduje, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Powołując się na orzecznictwo organ odwoławczy stwierdził, że strona kwestionując dany operat szacunkowy powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Wadliwy operat szacunkowy można zatem podważyć. Strona postępowania musi jednak dać organowi impuls do kwestionowania merytorycznej zawartości operatu - w praktyce na ogół będzie to wymagało zlecenia wyceny na własną rękę i przedłożenia jej w toku postępowania. W tym stanie rzeczy Kolegium uznało, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy stanowi wiarygodny dowód na wzrost wartości nieruchomości nr [...] położonej w R. po jej podziale. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Jest też spójny i logiczny, a uzyskane w wyniku szacowania wartości odpowiadają cenom przyjętych do analizy transakcji. Zważywszy zatem, że w przedmiotowej sprawie zaistniały warunki umożliwiające wymierzenie opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w następstwie jej podziału oraz że wysokość tej opłaty została ustalona prawidłowo Kolegium utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza. W skardze na powyższą decyzję Kolegium Spółka zarzuciła naruszenie: 1) art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej jako k.p.a.) poprzez jego błędne zastosowanie, tj. utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji, podczas gdy z uwagi na okoliczności sprawy oraz zgromadzony w sprawie materiał dowodowy decyzja organu pierwszej instancji winna być przez Kolegium uchylona; 2) art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., tj. reguł dotyczących prowadzenia przez organ administracji publicznej postępowania dowodowego poprzez brak wyczerpującego zebrania niezbędnego do powzięcia rozstrzygnięcia materiału dowodowego oraz powzięcie przez organ decyzji wyłącznie w oparciu o kwestionowany w toku sprawy operat szacunkowy; 3) art. 80 k.p.a., tj. zastosowanie przez organ administracji publicznej dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów, poprzez bezpodstawne pominięcie przez organ wątpliwości co do operatu szacunkowego zgłaszanych przez Skarżącą; 4) art. 157 ust. 1 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie i niezwrócenie się przez organ I instancji o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w sytuacji, gdy strona kwestionowała prawidłowość sporządzonego operatów; 5) art. 138 § 1 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie przez organ odwoławczy uzupełniającego postępowania dowodowego polegającego na zwróceniu się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu przeprowadzenia weryfikacji operatu szacunkowego, podczas gdy operat był kwestionowany. W konsekwencji zaskarżonej decyzji zarzucono błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę wydanego orzeczenia, które zostało oparte na podstawie operatu szacunkowego z 5 marca 2024 r. wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego D.P. z rażącym naruszeniem przepisów u.g.n. oraz przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej jako rozporządzenie z 2004 r.), w wyniku czego doszło do rażącego zawyżenia wartości nieruchomości, a w konsekwencji ustalonej przez organ opłaty adiacenckiej. Skarżąca Spółka wniosła o uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, a także poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, o przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazano, że u podstaw zaskarżonego orzeczenia legło mylne przekonanie organu, "iż organ nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad sztuki szacowania sposobu analizy rynku i doboru nieruchomość do porównań". O ile można zgodzić się ze stanowiskiem, iż ocena operatu szacunkowego przez organy administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych, skoro ocena merytorycznej treści operatu, objętej wiedzą specjalistyczną, a więc ocena prawidłowości operatu, może odbywa się jedynie w trybie art. 157 u.g.n., to jednak w ocenie Skarżącej w zakresie kompetencji organu pozostaje natomiast ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego, co obejmuje przede wszystkim zbadanie przez organ, czy operat jest zgodny z przepisami prawa, jest jasny, logiczny, spójny, konsekwentny, czy nie zwiera braków i błędów matematycznych, czy nie jest sprzeczny z innymi dowodami (np. kontroperatem) lub zasadami logiki i wiedzy ogólnej, jak też czy nie zawiera wewnętrznych sprzeczności i niespójności, a wiec nie jest sprzeczny z zasadami zdrowego rozsądku. Tymczasem w niniejszej sprawie organy powołują się na operat, który zawiera liczne i rażące błędy. W ocenie Skarżącej, za nieporozumienie należy uznać sytuację, w której rzeczoznawca do przygotowanego przez siebie operatu szacunkowego sporządza odrębny dokument w postaci wykazu omyłek pisarskich. Powyższe samo w sobie dyskredytuje tak przygotowany operat i jest oczywistym zaprzeczeniem zasad wynikających z art. 175 ust. 1 u.g.n., w konsekwencji taki operat nie powinien stanowić podstawy jakichkolwiek ustaleń. Dalej, zdaniem Spółki, operat przyjęty za podstawę orzekania przez organ administracji jest obarczony następującymi wadami, skutkującymi wadliwością wyceny, a tym samym wadliwością wyliczenia opłaty adiacenckiej. Po pierwsze, zarzucono, że rzeczoznawca majątkowy nie podając adresów nieruchomości podobnych ciężko naruszył § 4 oraz § 78 i 78 rozporządzenia i tym samym naruszył art. 175 u.g.n. (brak należytej staranności). Ponadto, nie podając dokładnych adresów nieruchomości naruszył art. 153 w związku z art. 4 pkt 16 u.g.n., gdyż operat oparł na cenach nieruchomości niepodobnych. Rzeczoznawca w swojej opinii w trzech tabelach w rozdziałach 8.1, 8.2 i 8.3 podał listę nieruchomości rzekomo podobnych. Jednakże nie ma możliwości zweryfikowania podobieństwa nieruchomości, gdyż rzeczoznawca podał tylko i wyłącznie nazwę ulicy i obręb. Brak precyzyjnych informacji dyskwalifikuje operat jako podstawę, na której organ może oprzeć swoje decyzje. Konieczność podawania precyzyjnych informacji o nieruchomościach podobnych była wielokrotnie orzekana przez sądy. Skarżąca przywołała obszernie fragment wyroku WSA w Gdańsku z 7 marca 2012 r. sygn. akt II SA/Gd 895/11, który co prawda odnosi się do przepisów zawartych w § 4, § 55 i § 56 rozporządzenia z 2004 r., jednakże rozporządzenie z 2023 r. zawiera dokładnie takie same przepisy odpowiednio w § 4, § 78 i § 79. Po drugie, zdaniem Spółki, rzeczoznawca majątkowy ciężko naruszył art. 153 u.g.n. oraz § 5 i § 8 rozporządzenia, a tym samym naruszył art. 175 u.g.n. (brak należytej staranności), gdyż obliczenia oparł na transakcjach nie spełniających definicji transakcji rynkowej. Skarżąca przypomniała, że rzeczoznawca w swojej opinii w trzech tabelach w rozdziałach 8.1, 8.2 i 8.3 podał listę nieruchomości rzekomo podobnych. Wśród tych transakcji w rozdziale 8.1 znajduje się m.in. transakcja nr [...] opisana: data transakcji luty 2020 r., adres ul. D. R. Obręb [...]. Tymczasem jak można sprawdzić w katastrze powiatu w. ani jeden fragment ulicy D. nie leży w Obrębie [...]. Zatem taka transakcja nr [...] z rozdziału 8.1 nie mogła mieć miejsca. Nawet jeśli pozostałe dwie transakcje rzeczywiście miały miejsce, co jest wątpliwe, zważywszy zarzut nr 1, to w myśl przepisów § 8 rzeczoznawca nie miał prawa dokonać wyceny na podstawie tylko dwóch transakcji. Spółka zarzuciła również, że w rozdziale 8.2 jest opisana m.in. transakcja nr 1, która nie spełnia wymogów transakcji rynkowej, gdyż była zawarta pomiędzy spółkami zależnymi. Jak wykazują odpisy KRS w dacie transakcji spółka sprzedająca była komandytariuszem spółki kupującej. Cena uzyskana w takiej transakcji z pewnością nie ma więc charakteru rynkowego. Katalog warunków szczególnych jest otwarty, a z pewnością transakcja pomiędzy powiązanymi stronami należy do warunków szczególnych. Zatem transakcję nr 1 z tabeli w rozdziale 8.2 należy odrzucić. Nawet jeśli pozostałe dwie transakcje rzeczywiście miały miejsce, co jest wątpliwe zważywszy zarzut nr 1, to w myśl przepisów § 8 rzeczoznawca nie miał prawa dokonać wyceny na podstawie tylko dwóch transakcji. Dalej Skarżąca wskazała, że wśród tych transakcji w rozdziale 8.3 znajduje się m.in. transakcja nr 1, w której sprzedawcą była gmina a nabywcą osoby fizyczna. Transakcja ta została przeprowadzona w trybie bezprzetargowym na poprawę warunków zagospodarowania działek sąsiednich. Cena uzyskana przy sprzedaży bezprzetargowej nie ma charakteru rynkowego. Zgodnie § 5 ust. 4 rozporządzenia transakcje, które odbyły się w warunkach szczególnych nie mogą być podstawą wykonania wyceny. Spółka wskazała, że katalog warunków szczególnych jest otwarty a z pewnością transakcja pomiędzy powiązanymi stronami należy do warunków szczególnych. Zatem transakcję nr 1 z tabeli w rozdziale 8.2 należy odrzucić. Nawet jeśli pozostałe dwie transakcje rzeczywiście miały miejsce, co jest wątpliwe, zważywszy zarzut nr 1, to w myśl przepisów § 8 rzeczoznawca nie miał prawa dokonać wyceny na podstawie tylko dwóch transakcji. W konsekwencji, rzeczoznawca nie miał prawa dokonać obliczeń wartości działki drogowej po podziale na podstawie tylko dwóch transakcji. Jak powyżej wykazano, na podstawie transakcji zamieszczonych w operacie, rzeczoznawca nie miał podstaw do wykonania obliczeń wartości nieruchomości ani przed podziałem ani po podziale. Rzeczoznawca naruszył § 5 i § 8 rozporządzenia oraz art. 153 i art. 175 u.g.n. Operat wykonany z rażącym naruszeniem prawa nie może być zaś podstawą do wydania decyzji przez organ. Następnie Skarżąca zarzuciła, że rzeczoznawca nie zamieścił toku najważniejszych obliczeń i w ten sposób naruszył art. 153 ust. 1 i art. 155 u.g.n. oraz § 78 ust. 2 i § 79 ust. 1 pkt 9, z których wynika, iż wszystkie obliczenia muszą być przeprowadzone i zamieszczone w operacie oraz muszą opierać się na danych z katastru. Tymczasem w wielu miejscach swojej opinii rzeczoznawca podaje wyniki liczbowe w sposób zupełnie gołosłowny. W szczególności liczby wyrażone w procentach w tabelach w rozdziale 8.1, 8.2 i 8.3 nazwane przez rzeczoznawcę "% udziału w całości" nie są oparte na żadnych obliczeniach. Rzeczoznawca podał te liczby gołosłownie nie podając żadnego źródła tych liczb. Z art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że korekty muszą być przeprowadzone ze względu na cechy - nie mogą więc to być dowolne korekty prowadzone w sposób dowolny, a muszą opierać się na stosownych obliczeniach na podstawie danych z aktów notarialnych. Wymóg przeprowadzenia obliczeń zawarty jest wprost w rozporządzeniu, a stanowisko, iż obliczenia muszą być zawarte w operacie podkreśla orzecznictwo. Rzeczoznawca pozornie przeprowadził rzekome "obliczenia". Jednak te pozorne obliczenia rozpoczął od liczb ("% udziału w całości") wziętych tylko i wyłącznie z gołosłownych własnych twierdzeń. Źródła informacji z których winien korzystać rzeczoznawca wymienia art. 155 u.g.n. Żaden z przepisów nie zezwala na oparcie operatu o dane pochodzące z subiektywnych opinii i gołosłownych twierdzeń rzeczoznawcy. Operat wykonany z rażącym naruszeniem prawa nie może być zatem podstawą do wydania decyzji przez organ. W dalszej kolejności Spółka wskazała, że rzeczoznawca majątkowy naruszył przepisy art. 153 u.g.n., gdyż nie uwzględnił zmian cen na skutek upływu czasu w należytym zakresie oraz nie poparł swych twierdzeń stosownymi obliczeniami. Zgodnie zaś z art. 153 ust. 1 u.g.n. ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Ponadto na mocy § 55 i 56 rozporządzenia rzeczoznawca był zobowiązany przedstawić w opinii cały tok obliczeń wartości nieruchomości, wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem - w tym obliczenia wielkości zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Rzeczoznawca w rozdziałach 8.1. 8.2 i 8.3 napisał: "Mając na uwadze bardzo małą liczbę nieruchomości podobnych oraz własną analizę szerszego spektrum rynku nieruchomości, zdecydowano się na nieaktualizowanie cen transakcyjnych na datę wyceny (trend zmiany cen 0%). W ocenie sporządzającego aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny mogłaby negatywnie wpłynąć na wynik wyceny, co potwierdziła próba wyliczenia trendu zmian w zbiorze transakcji przyjętych do porównania. Powyższe, w rezultacie prowadziłoby do sporządzenia błędnej opinii." Rzeczoznawca nie przeprowadzając obliczeń sam "zwolnił się" od obowiązku nałożonego przez art. 153 uwzględnienia zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. W ocenie Skarżącej, ani w ustawie, ani w rozporządzeniu nie ma żadnego przepisu, który by pozwalał na zaniechanie wykonywania obowiązków wynikających z art. 153. Rzeczoznawca bezpodstawnie rezygnując z uwzględnienia zmian cen na skutek upływu czasu naruszył przepisy art. 153 u.g.n. Jednocześnie te naruszenia przepisów ustawy poskutkowały rażącym zawyżeniem opłaty adiacenckiej. Naruszenie art. 153 jest najcięższym przewinieniem podczas sporządzania operatu, gdyż całkowicie podważa wiarygodność rzeczoznawcy. Operat wykonany z rażącym naruszeniem prawa nie może być zatem podstawą do wydania decyzji przez organ. Ponadto, Skarżąca zarzuciła, że rzeczoznawca wykonał operat w sposób nierzetelny uchybiając licznym obowiązkom wynikającym z ustawy i rozporządzenia w ten sposób naruszając art. 175 ust. 1 ustawy. Liczne naruszenia przepisów przez rzeczoznawcę, wewnętrzna sprzeczność operatu oraz liczne niechlujne pomyłki podważają fachowość rzeczoznawcy a opinię czynią całkowicie niewiarygodną i nieprzydatną. Powinno to poskutkować odrzuceniem operatu, wyłączeniem tego rzeczoznawcy ze sprawy i powołaniem nowego rzeczoznawcy. Spółka podkreśliła, że operat wykonany z rażącym naruszeniem prawa nie mógł stanowić podstawy do wydania decyzji przez organ pierwszej instancji. W związku z licznymi rażącymi naruszeniami prawa jakie wystąpiły w przedmiotowym operacie organy pierwszej i drugiej instancji miały obowiązek odrzucić operat jako nieprzydatny dla postępowania. Organy są bowiem nie tylko władne, ale również zobowiązane do oceny operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie, co jest podkreślane wielokrotnie przez orzecznictwo. Liczne naruszenia przepisów prawa w przedmiotowym operacie skutkowały rażącym zawyżeniem wartości nieruchomości (opłaty adiacenckiej). Jak wskazano powyżej, sytuację, w której rzeczoznawca do przygotowanego przez siebie operatu szacunkowego sporządza odrębny dokument w postaci wykazu omyłek pisarskich należy uznać za niedopuszczalna. Powyższe samo w sobie dyskredytuje w ocenie strony tak przygotowany operat i jest oczywistym zaprzeczeniem zasad wynikających z art. 175 ust. 1 ustawy. Jednocześnie złożone przez rzeczoznawcę wyjaśnienia nie odnoszą się do stawianych przez stronę zarzutów, co więcej złożona odpowiedź potwierdza ich zasadność. W zaistniałej sytuacji nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem organów pierwszej i drugiej instancji jakoby "opinia biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i sąd nie są uprawnione do jej podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej", gdyż operat szacunkowy został sporządzony z rażącym naruszeniem prawa oraz podstawowych zasad dotyczących sporządzania tego typu dokumentów, co powinno poskutkować odrzuceniem operatu, wyłączeniem tego rzeczoznawcy ze sprawy i powołaniem nowego rzeczoznawcy. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Stosownie do art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143), dalej jako p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), b) i c) p.p.s.a.). Z kolei z art. 134 § 1 p.p.s.a. wynika, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tym samym, sąd ma prawo i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony. W tak zakreślonych granicach przedmiotem kontroli sądowej w niniejszej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z 3 listopada 2025 r. utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta Rumi z 13 sierpnia 2024 r. w przedmiocie opłaty adiacenckiej. Materialnoprawną podstawą wydanych w sprawie decyzji są przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 z późn. zm.), dalej jako u.g.n. Zgodnie z art. 4 pkt 11 tej ustawy przez opłatę adiacencką należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Stosownie zaś do art. 98a ust. 1 u.g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Przekładając powyższe na grunt niniejszej sprawy należy zauważyć, że doszło do spełnienia przesłanek wszczęcia postępowania w przedmiocie wymierzenia Skarżącej opłaty adiacenckiej. Po pierwsze, na wniosek właściciela nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...] w R. doszło do jej podziału na podstawie decyzji Burmistrza Miasta Rumi z 8 listopada 2021 r. Po drugie, wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale, została ustalona przez Radę Miejską Rumi w drodze uchwały nr XIX/140/2007 z 29 listopada 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Pom. nr 21 poz. 577). Po trzecie, postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej zostało wszczęte w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. W niniejszej sprawie decyzja podziałowa stała się ostateczna w dniu 8 listopada 2021 r. (vide: k. 145 akt organu I instancji), natomiast pismem z 17 czerwca 2024 r. (vide: k. 73-74 akt organu I instancji) Burmistrz Miasta Rumi zawiadomił Skarżącą o wszczęciu z urzędu postępowania w przedmiotowej sprawie. W konsekwencji, bezspornie powyższe warunki zostały spełnione. Przy spełnieniu ww. opisanych przesłanek ostatnim warunkiem koniecznym do wymierzenia opłaty adiacenckiej jest potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości. Podstawę dla ustaleń organu w tym zakresie stanowi opinia rzeczoznawcy majątkowego zawierająca analizę rynku nieruchomości, z której winno wynikać, że na skutek podziału nieruchomości doszło do zwiększenia atrakcyjności nieruchomości, a w konsekwencji również jej wartości. W niniejszej sprawie operat taki został sporządzony w dniu 5 marca 2024 r. przez rzeczoznawcę majątkowego D. P. Wycena nieruchomości została uregulowana w Dziale IV, natomiast rzeczoznawstwo majątkowe – w Rozdziale 1 Działu V u.g.n. Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości kluczowe znaczenie ma art. 154 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 ust. 1 u.g.n.). Sposoby podejścia zostały wskazane w art. 152 oraz 153 u.g.n. Oprócz ww. przepisów u.g.n. operat winien być sporządzony na podstawie rozporządzenia – w tym przypadku na podstawie rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832) – dalej jako rozporządzenie. Na marginesie należy zauważyć, że w skardze błędnie powołano się na poprzednio obowiązujące rozporządzenie z 2004 r. (vide: s. 2 in medio oraz in fine skargi). Odnosząc się do oceny formalnej przedmiotowego operatu należy wyjść od poczynienia uwag ogólnych. Podstawowym dokumentem w postępowaniu mającym na celu ustalenie wartości nieruchomości jest sporządzana na piśmie opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Kwestią formalną, która winna być badana przed oceną samego operatu jest to, czy jego autor posiada stosowne uprawnienia zawodowe (art. 174 ust. 2 u.g.n.) nabyte w sposób wskazany w Rozdziale 4 Działu V u.g.n., i jest wpisany do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 u.g.n.), co daje mu prawo wykonywania zawodu oraz używania podlegającego ochronie prawnej tytułu zawodowego "rzeczoznawca majątkowy" (art. 174 ust. 3b u.g.n.). W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy D. P. posiada uprawnienia nr [..]. Przechodząc dalej należy zauważyć, że stosownie do art. 157 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (ust. 1). Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1 (ust. 2). W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd (ust. 3). Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny (ust. 4). Nie ulega wątpliwości, że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Jednakże ani sądy, ani organy nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi (w przeciwieństwie do biegłego). Ocena operatu szacunkowego winna być jednak dokonana pod względem formalnym, tj. należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Natomiast należy podkreślić, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Ponadto, należy podkreślić, że na podstawie art. 157 u.g.n. o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może wystąpić każdy, gdyż przepis ten nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Wobec tego nie można oczekiwać od organów administracyjnych wystąpienia o przeprowadzenie oceny operatu szacunkowego, jeśli w ocenie organu operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości. Jeżeli operat szacunkowy nie budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, nie zawiera nieścisłości ani nie pomija istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów, to podważenie prawidłowości jego sporządzenia może nastąpić na mocy art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. tylko przez organizację zawodową rzeczoznawców, bowiem tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych jest władna dokonać merytorycznej oceny zawartości operatu szacunkowego. Mimo iż operat szacunkowy niewątpliwe jest dowodem w postępowaniu administracyjnym, to jednocześnie należy podkreślić, iż jest to dowód o szczególnym charakterze. Został on sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego (biegłego) i podlega ocenie organów (sądu) zgodnie z przepisami k.p.a., jednakże jednocześnie organy (sądy) nie mogą ingerować w merytoryczną stronę operatu. Jeszcze raz bowiem należy podkreślić, że to rzeczoznawca majątkowy (który legitymuje się stosownymi uprawnieniami zawodowymi, których posiadanie jest warunkiem wykonywania tego zawodu) posiada wiedzę specjalistyczną, której ani strony, ani organy (sądy) nie mogą kwestionować. W operacie biegły ustalił przeznaczenie nieruchomości zgodnie z obowiązującym od 2019 r. planem miejscowym jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz zabudowy usługowej, bez ustalania proporcji pomiędzy funkcjami. Rzeczoznawca przeprowadził analizę rynku nieruchomości gruntowych o funkcji mieszkaniowej i usługowej oraz nieruchomości drogowych będących przedmiotem prawa własności. Analizą objętą obszar miasta R. oraz sąsiednich miast – G. i R. Biegły określał wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowych stosując podejście porównawcze metodę porównywania parami. Następnie rzeczoznawca określił wartość rynkową działki nr [...], tj. przed podziałem, oraz wartość rynkową działek nr [...]-[..], a także działki nr [..] (wewnętrzna droga dojazdowa), tj. po podziale. Zarzuty skargi koncentrują się na nieprawidłowościach operatu szacunkowego będącego kluczowym dowodem w postępowaniu, na podstawie którego ustalono Skarżącej opłatę adiacencką, a w konsekwencji na naruszeniu przez organy przepisów postępowania wobec faktu ustalenia przedmiotowej opłaty na podstawie ww. błędnego (w ocenie Skarżącej) operatu. W pierwszej kolejności należy odnieść się do zarzutu związanego ze sporządzeniem przez rzeczoznawcę majątkowego "Wykazu omyłek pisarskich do operatu szacunkowego" z 30 lipca 2024 r., który został dołączony do oryginału operatu szacunkowego z 5 marca 2024 r. Jak słusznie wskazał biegły w przedmiotowym wykazie, zgodnie z § 84 rozporządzenia rzeczoznawca majątkowy może sprostować oczywiste omyłki pisarskie, jeżeli nie mają one wpływu na wynik wyceny, przez dołączenie do operatu szacunkowego wykazu tych omyłek ze wskazaniem daty jego sporządzenia. Przepisy § 82 stosuje się odpowiednio. W niniejszej sprawie jedynym powodem skorzystania przez biegłego z ww. instytucji była chęć poprawienia w czwartej kolumnie Lp. 2 tabeli w pkt. 8.1 na stronie 17 operatu zwrotu "Obręb [...]" na "Obręb [..]". W ocenie Sądu, opisana zmiana ma charakter omyłki pisarskiej nie mającej wpływu na wynik wyceny, bowiem odnosi się w istocie do błędu w numeracji, a nie do całej transakcji czy jej kwoty, co miałoby wpływ na szacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości. W odniesieniu do zarzutów związanych z doborem transakcji w operacie, tj. z brakiem wskazania adresów porównywanych nieruchomości, oparciem się na transakcjach nie spełniających definicji transakcji rynkowej (zdaniem Skarżącej), a ponadto brakiem zamieszczenia obliczeń (co w ocenie Skarżącej świadczy o gołosłownym podawaniu wyników liczbowych) oraz nie uwzględnieniem zmian cen na skutek upływu czasu ponownie należy wskazać na art. 154 ust. 1 u.g.n., w myśl którego to rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wybór ten nie ma charakteru dowolnego, bowiem rzeczoznawca majątkowy związany jest w tym zakresie przepisami prawa powszechnie obowiązującego, tj. u.g.n. oraz rozporządzenia. Bezsprzecznie poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. W kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są jednak potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 u.g.n. (zob. wyroki NSA: z 10 października 2018 r. sygn. akt II OSK 2494/16; z 19 marca 2019 r. sygn. akt II OSK 959/18, orzeczenia.nsa.gov.pl). Co istotne, żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka położona w tej samej miejscowości lub w tym samym powiecie, co nieruchomość wyceniana. Porównywalność nieruchomości w rozumieniu przywołanego przepisu u.g.n., nie oznacza więc identyczności parametrów, tylko wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem związek polegający na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie natomiast, które cechy nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale również posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływających na wartość nieruchomości (zob. wyrok NSA z 11 kwietnia 2024 r. sygn. akt I OSK 370/21, orzeczenia.nsa.gov.pl). Skoro to biegły dokonuje doboru nieruchomości stanowiących podstawię wyceny, kierując się definicją nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n., to nie można oczekiwać od organu czy Sądu, weryfikacji operatu w zakresie doboru przez niego konkretnych nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa). Jest to bowiem czynność stricte specjalistyczna, wymagająca wiedzy fachowej i o ile jej wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, jest ona procesowo nieweryfikowalna. Reasumując, w kontrolowanej sprawie zaistniały ustawowe przesłanki do ustalenia skarżącej Spółce opłaty adiacenckiej w związku z podziałem na jej wniosek należącej do niej nieruchomości. Podstawą do ustalenia opłaty jest operat szacunkowy, który w ocenie składu orzekającego organy I i II instancji prawidłowo oceniły pozytywnie – w granicach, w jakich dopuszczalna jest ocena formalnoprawna takiego dokumentu. Powyższego nie zdołały podważyć zarzuty skargi, które okazały się niezasadne. Biorąc pod uwagę powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a. Sprawę rozpoznano w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a. zgodnie z wnioskiem organu zawartym w odpowiedzi na skargę oraz wobec braku żądania przeprowadzenia rozprawy przez stronę skarżącą.