II SA/Gd 940/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Diana Trzcińska (sprawozdawca) Sędziowie: Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Asesor sądowy WSA Jakub Chojnacki Protokolant Sekretarz Sądowy Patrycja Czupyt po rozpoznaniu w dniu 16 kwietnia 2026 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi M. B., M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 22 września 2025 r., nr SKO Gd/2405/25 w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.

M. B. i M. K. (dalej także jako skarżące) wniosły do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku w przedmiocie warunków zabudowy w następującym stanie sprawy: Skarżące, w dniu 18 października 2021 r., wniosły o ustalenie warunków zabudowy działki nr [...], obr. K., gm. K. dla inwestycji polegającej na robotach budowlanych w zakresie ustawienia tzw. domku holenderskiego jako sezonowej altany o funkcji rekreacji indywidualnej. W uzasadnieniu wniosku wskazano m.in., że w studium zagospodarowania przestrzennego przewidziana jest dla tego terenu funkcja rolnicza, to nie ma możliwości prowadzenia działalności rolniczej na działce o pow. 450 m2. Planowana funkcja rekreacji indywidualnej byłaby realizowana w okresie letnim czerwiec – sierpień. Pismem z 31 stycznia 2022 r. Wójt poinformował o wszczęciu, na wniosek skarżących, postępowania w sprawie wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla ww. inwestycji. Decyzją z 15 marca 2022 r. Wójt Gminy Krokowa odmówił ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, wskazując na wyniki przeprowadzonej analizy urbanistycznej, w której stwierdzono, że wnioskowana funkcja nie stanowi kontynuacji funkcji w obszarze analizowanym, inwestycja nie posiada dostępu do drogi publicznej, nadto wnioskowana zabudowa i zagospodarowanie terenu nie odpowiadają wymogom określonym w przepisach rozporządzenia z dnia 23 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W rezultacie Wójt stwierdził, że planowana inwestycja nie spełnia dwóch z pięciu warunków wskazanych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.). Po rozpatrzeniu wniesionego odwołania, decyzją z 21 listopada 2022 r. Kolegium uchyliło zaskarżoną decyzję i umorzyło postępowanie organu pierwszej instancji, wskazując, że działka nr [...], obręb K. jest położona na obszarze objętym planem uchwalonym uchwałą z 31 marca 2022 r. nr XLVII/478/2022 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi Karwieńskie Błota I i II w gminie Krokowa (publ. w dniu 25 maja 2022 r. Dz. Urz. Woj. Pomor.z 2022 r. poz. 2024). Wyrokiem z 13 września 2023 r., sygn. II SA/Gd 125/23, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uchylił zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu Sąd wskazał, że organ odwoławczy błędnie, co przyznał w odpowiedzi na skargę, przyjął, że dla terenu działki [...] obr. K. został uchwalony i wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Skarżące zasadnie zarzuciły w skardze, że uchwała Rady Gminy Krokowa z dnia 31 marca 2022 r. nr XLV11/478/2022 nie obejmuje działki, dla której domagają się ustalenia warunków zabudowy. Decyzją z 8 maja 2024 r. Kolegium utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że z akt sprawy wynika, iż szerokość frontu działki wynosi 18,6 m. Trzykrotna szerokość frontu działki to 55,8 m tj. w zaokrągleniu 56 m i w takich granicach został ustalony obszar analizowany. Zdaniem organu odwoławczego takie ustalenie obszaru analizowanego jest zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. Ze sporządzonej w sprawie analizy urbanistycznej wynika, że budynek położny najbliżej działki objętej wnioskiem znajduje się w odległości 365 m. Podzielając poglądy ugruntowane w orzecznictwie, Kolegium podkreśliło, że obszar analizowany nie może być nadmiernie rozszerzany w celu poszukiwania zabudowy mogącej stanowić wzór dla nowej zabudowy, gdyż doprowadziłoby to do zaburzenia harmonijnego ukształtowania zastanej przestrzeni. Planowana w niniejszej sprawie inwestycja stanowiłaby niewątpliwie zmianę stanu zabudowy i zagospodarowania terenu objętego wnioskiem, co - wobec braku zabudowy w obszarze sąsiadującym z działką [...] obr. K. - stanowiłoby naruszenie przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Z tych względów Kolegium postanowiło utrzymać w mocy decyzję organu I instancji. Niezależnie od powyższego Kolegium wyjaśniło, że pozostałe warunki wynikające z przepisu art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. zostały spełnione. W szczególności działka nr [...] posiada dostęp do drogi publicznej poprzez ustanowienie służebności gruntowej polegającej na prawie korzystania z działki nr [...] na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr [...] oraz działki [...]. Po rozpatrzeniu wniesionej skargi, wyrokiem z 22 stycznia 2025 r., sygn. II SA/Gd 760/24, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uchylił zaskarżoną decyzję wskazując, że podstawą odmowy ustalenia warunków zabudowy było stwierdzenie, że dla obszaru analizowanego (ustalonego na podstawie trzykrotnej szerokości frontu działki) nie odnaleziono w rejestrach oraz zasobach archiwalnych Starosty Puckiego informacji o wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę ani też nie odnaleziono informacji o przyjęciu skutecznego zgłoszenia zamiaru budowy. Okoliczność tę ustalił organ odwoławczy na podstawie pisma Starosty Puckiego z 1 lutego 2021 r. (s. 2 uzasadnienia zaskarżonej decyzji). W poddanej sądowej kontroli sprawie istotną okolicznością jest to, że organ odwoławczy rozstrzygnął sprawę w dniu 8 maja 2024 r., to jest w ponad trzy lata po sporządzeniu przez Starostę Puckiego pisma, z którego wynika brak legalnej zabudowy na obszarze analizowanym. Kolegium nie podjęło żadnych czynności celem zweryfikowania tej okoliczności ani potwierdzenia jej aktualności. W efekcie odmowa ustalenia warunków zabudowy oparta została o dokument sporządzany ponad trzy lata przed wydaniem decyzji. Tego rodzaju działanie stanowi w ocenie Sądu naruszenie zasady praworządności wynikającej z art. 6 k.p.a. oraz zasady prawdy obiektywnej (art. 7 k.p.a.). Aktualny stan prawny, w oparciu o który organy rozstrzygają sprawy administracyjne powinien być odnoszony do stanu faktycznego istniejącego w dniu wydania decyzji. Skarżoną w niniejszej sprawie decyzją z 22 września 2025 r. Kolegium ponownie utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że szerokość frontu działki wynosi 18,6 m. Trzykrotna szerokość frontu działki wynosi 55,8 m, tj. w zaokrągleniu 56 m i w takich granicach ustalono obszar analizowany. Z analizy urbanistycznej wynika, że najbliżej działki objętej wnioskiem położony budynek znajduje się w odległości 365 m. Powiększanie obszaru analizowanego nie ma uzasadnienia urbanistycznego, gdyż zawarta w obszarze analizowanym struktura funkcjonalno-przestrzenna odzwierciedla odpowiednio stan zabudowy i zagospodarowania otoczenia terenu inwestycji. W tak wyznaczonym obszarze analizowanym nie występuje zabudowa. Wokół działki znajdują się tereny o przeznaczeniu głównie rolnym (łąki) i leśnym. Kolegium stwierdziło, że wyznaczony obszar analizowany w świetle zawartego w analizie uzasadnienia dla tak wyznaczonego obszaru analizowanego - nie narusza obowiązujących przepisów. Zdaniem Kolegium, obszar analizowany nie może być nadmiernie rozszerzany w celu poszukiwania zabudowy mogącej stanowić wzór dla nowej zabudowy. Organy nie mogą działać w myśl zasady "szukajcie aż znajdziecie", gdyż byłoby to sprzeczne z celem ustawy, jakim jest dbałość o ład przestrzenny i tworzenie zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnego z istniejącym w danym obszarze. Organ odwoławczy wskazał, że mając na uwadze wskazanie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku zawarte wyroku z 22 stycznia 2025 r. (sygn. akt II SA/Gd 760/24) wystąpiło do PINB oraz do Starosty Puckiego o uaktualnienie informacji, czy w terenie analizowanym znajduje się jakakolwiek legalna zabudowa (pisma Kolegium z 17 lipca 2025 r. i z 6 sierpnia 2025 r.). W odpowiedzi PINB poinformował, że w zasobach archiwalnych nie znaleziono postępowań administracyjnych, które legalizowałyby obiekty budowlane zlokalizowane w odległości 60 m od granicy z działką nr [...] obręb K., a także nie wydawano pozwolenia na użytkowanie budynków zlokalizowanych na terenie analizowanym (pismo z 28 lipca 2025 r. znak PINB.071.57.2025.PO). Również Starosta Pucki (Wydział Architektury i Budownictwa) poinformował, że organ nie posiada w swoich zasobach wydanych pozwoleń na budowę ani zgłoszeń budowy, które wywołałyby skutek prawny na terenie obszaru 60 m od granic działki nr ew. [...] obręb K. (pismo z 21 sierpnia 2025r. znak AB.030.13.12.2025.11). Reasumując Kolegium stwierdziło, że ww. inwestycja nie spełnia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i już tylko z tej przyczyny odmowa ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy jest zasadna. Dalej Kolegium wskazało, że wnioskowana funkcja zabudowy nie stanowi kontynuacji występującej w obszarze funkcji głównie rolnej i leśnej. W wyznaczonym obszarze analizowanym, w sąsiedztwie terenu planowanej inwestycji brak podobnej legalnej zabudowy, dostępnej z tej samej drogi gminnej, w oparciu, o którą można by określić warunki dla nowej inwestycji. Z kolei kwestia dostępu do drogi publicznej jest bez wpływu na rozstrzygnięcie sprawy, z uwagi na brak spełnienia przesłanki z art.61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W skardze na tak wydaną decyzję zarzucono naruszenie przepisów mających istotny wpływ na wynik sprawy tj.: 1/ art. 7, art.77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie w sprawie wszystkich okoliczności mających wpływ na wynik sprawy, a w szczególności uporczywy brak wyjaśnienia stanu faktycznego dotyczącego działki o numerze [...], na której znajduje się zabudowa powstała na podstawie decyzji Wójta z 30 grudnia 1994 r. o pozwoleniu na budowę, położonej w odległości 86 metrów od działki skarżących, 2/ art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. a także § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku - miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U nr 164 oz. 1588), poprzez jego nieprawidłową interpretację, 3/ art. 8 § 1 i 2 k.p.a. poprzez naruszenie wyrażonego w tym przepisie obowiązku prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie do władzy publicznej jak również konkretnego ustosunkowania się do wniosków stron z uwzględnieniem równości wszystkich obywateli wobec prawa. Mając na uwadze powyższe wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. W ocenie skarżących sztywne trzymanie się przez organy wyznaczonego na 56 m granic obszaru analizowanego nie znajduje uzasadnienia. Orzecznictwo sądowe jest w tym zakresie niejednoznaczne i dopuszcza możliwość poszerzenia przyjmowanego do analizy obszaru. Przywołany w uzasadnieniu skarżonej decyzji wyrok Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 16 stycznia 2024r. istotnie wskazuje, że "znaczne poszerzenie przyjmowanego do analizy obszaru prowadziłoby w istocie do zaburzenia harmonijnego ukształtowania zastanej przestrzeni", jednak, zdaniem skarżących, słowo "znaczne" oznacza coś dużego, pokaźnego, znaczącego zaś poszerzenia granic o 30 czy nawet 40 metrów, nie można uznać za znaczne. Skarżące wyjaśniły, że nie jest też prawdą, iż otoczenie działki to łąki i lasy. Wbrew twierdzeniu Kolegium, otoczenie działki [...] to dziesiątki (globalnie tysiące) niewielkich działek, w istocie wykorzystywanych rekreacyjnie, przeciętnie o pow. 400 do 700 metrów, z czego wiele z nich zabudowanych jest domkami: tzw. domkami holenderskimi, domkami drewnianymi i altanami. Wystarczy dokonać naocznych oględzin w terenie bądź wglądu do mapy geoportalu, gdzie widoczne są zabudowania poszczególnych działek w bezpośrednim sąsiedztwie działki skarżących. Skarżące nadmieniły, że zabudowa wielu z nich dokonana została ponad 20 lat temu. Nadto w uzasadnieniu wskazano, że przy podejmowaniu skarżonej decyzji Kolegium nie odniosło się do zabudowy tzw. L., znajdującej się na działce nr [...], położonej w odległości 86 od działki skarżących. Strona skarżąca wskazała, że ma prawo wiedzieć czy w odległości 86 metrów od działki [...] znajduje się legalna zabudowa. Zabudowa na działce nr [...] powstała zgodnie z decyzją Wójta z 30 grudnia 1994 r. o pozwoleniu na budowę obejmującego "wykonanie prac adaptacyjnych istniejącego obiektu na cele mieszkalne". Istniejący obiekt to był domek letniskowy. Postępowanie w przedmiocie uznania decyzji Wójta z 30 grudnia 1994r, za nieważną, zostało umorzone. Działka o numerze [...] jest zabudowana. Jeśli istniały jakieś wątpliwości, to Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku sygn. II SAGd 451/21 zlecił podjęcie przez organy samorządowe wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego tej sprawy. Stosowne dokumenty zostały przedłożone w tamtej sprawie przez stronę skarżącą i znajdują się w aktach o sygn. II SA /Gd 451/21. Zdaniem skarżących nie ma przeszkód, aby dokonać oględzin akt tej sprawy, gdzie znajduje się przedłożone przez stronę: ksero decyzji Wójta z 30 grudnia 1994 r. o pozwoleniu na budowę obejmującego "wykonanie prac adaptacyjnych istniejącego obiektu na cele mieszkalne" na działce [...] oraz inne dokumenty dot. tej zabudowy. Z akt tych wynika również, że nie odnaleziono żadnych dokumentów potwierdzających rozpoczęcie czy zakończenie budowy. Zdaniem skarżących, z uwagi na liczną, faktyczną, okoliczną zabudowę sąsiadujących działek, domek holenderski skarżących w żadnej mierze nie zaburza ładu przestrzennego, zaś wyjaśnienie legalności zabudowy działki nr [...] potencjalnie pozwoliłoby na określenie wymagań dotyczących zabudowy działki nr [...]. Skarżące wskazały, że ustawodawca nie wykluczył prawnej możliwości wyznaczenia obszaru większego niż wskazane minimum. Analiza orzecznictwa sądowego również wskazuje na taką możliwość. W przytoczonym przez Kolegium orzeczeniu NSA z 15 czerwca 2023r. stwierdzono, że odstępstwo od zasady wyznaczania obszaru analizowanego w odstawowych wymiarach jest możliwe. Strona skarżąca wskazała także, że nie straciły na aktualności orzeczenia przytoczone w poprzedniej skardze. Skarżące wniosły o wyjaśnienie statusu prawnego zabudowy na działce nr [...], a także rozszerzenie obszaru analizowanego do 100 metrów i uzupełnienie wówczas materiału dowodowego o informacje od PINB i Starosty, czy w odległości 100 m od działki [...] zalegalizowano obiekty budowlane, wydano pozwolenia użytkowania budynków czy wydano pozwolenia na budowę czy zgłoszenia. Skarżące mają interes prawny w wyjaśnieniu legalności zabudowy działki nr [...]. Zdaniem strony skarżącej pominięcie istotnych dowodów w sprawie spowodowało więc, że decyzja Kolegium jest wadliwa i jako taka winna podlegać uchyleniu. W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Kontrolowana decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 22 września 2025 r. jak i poprzedzająca ją decyzja Wójta Gminy Krokowa z 15 marca 2022 r. są zgodne z prawem. Materialnoprawną podstawę kontrolowanych w niniejszej sprawie decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm., dalej u.p.z.p., w brzmieniu obowiązującym do 23 września 2023 r. – ze względu na art. 59 ust. 1 w zw. z art. 78 ustawy z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw – Dz. U. poz. 1688). Stan prawny determinuje data złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy – tj. 18 października 2021 r. Zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Zgodnie zaś z treścią art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Z powyższego wynika zatem, że ustalenie warunków zabudowy możliwe jest wyłącznie w przypadku, gdy zostaną spełnione wszystkie określone w art. 61 ust. 1 ustawy warunki. Niespełnienie zaś choćby jednego z tych warunków musi prowadzić do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Narzędziem służącym do stwierdzenia, czy w danym przypadku zachodzą przesłanki umożliwiające ustalenie warunków zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W niniejszej sprawie zastosowanie w tej mierze znajdują przepisy nieobowiązującego obecnie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 - w brzmieniu obowiązującym do 2 stycznia 2022 r. – ze względu na § 2 i 3 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – Dz. U. poz. 2399). Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Przy tym, przez front działki należy rozumieć należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 rozporządzenia). Sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma zatem kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Wyniki analizy, jej rzetelność, kompletność i zgodność z przepisami, a w szczególności ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania prowadzonego w celu ustalenia warunków zabudowy. Kwestią sporną i kluczową dla rozstrzygnięcia sprawy jest ocena prawidłowości wyznaczenia granic obszaru analizowanego. Skarżące oczekują bowiem, by obszar ten wyznaczyć z odstępstwem od ogólnej reguły w tym zakresie, wyznaczonej w § 3 ust. 2 rozporządzenia. W okolicznościach niniejszej sprawy istotne znaczenie ma dodatkowo fakt, że w sprawie wydawanych decyzji administracyjnych na wniosek skarżących orzekał dwukrotnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, przy czym ostatni z wydanych wyroków – wyrok z 22 stycznia 2025 r., sygn. akt II SA/Gd 760/24 – zawierał wiążąca, na zasadzie art. 153 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143, dalej jako P.p.s.a.), wypowiedź o charakterze materialnoprawnym. Skarżące w toku całej procedury, zarówno administracyjnej jak i sądowej, kwestionowały sposób ustalenia obszaru analizowanego. W powołanym wyżej wyroku Sąd administracyjny na wstępie swych rozważań wyraźnie wskazał, że skarga podlega uwzględnieniu, aczkolwiek nie z przyczyn w niej wskazanych. W dalszej zaś części swych rozważań wskazał, że przyczyną uchylenia decyzji organu odwoławczego był brak ustaleń w zakresie tego, czy w okresie od 2021 r. do 2024 r. na terenie obszaru analizowanego powstała jakakolwiek legalna zabudowa, która mogłaby stanowić podstawę dla ustalenia parametrów nowej zabudowy. Sąd zatem, oceniając wówczas zarzuty skargi, nie zakwestionował ustaleń w zakresie obszaru analizowanego, w tym zwłaszcza – jego wielkości, a tym samym uznał te ustalenia za prawidłowe. Oznacza to, że w tym zakresie, zgodnie z art. 153 P.p.s.a., ocena prawna wyrażona w orzeczeniu sądu w tym zakresie wiąże w sprawie organy, których działanie, było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Obecnie oceniając zarzuty skargi w zakresie ustalenia granic obszaru analizowanego Sąd nie może formułować odmiennych ocen niż te, które były już przedmiotem orzeczenia Sądu. W konsekwencji, uznać należy, że analiza urbanistyczna i obszar analizowany ustalony w oparciu o jej wnioski, są prawidłowe. Jedynie na marginesie wskazać należy, że przepis cytowanego wyżej § 3 ust. 2 rozporządzenia wskazuje minimalne granice obszaru, który ma być analizowany pod względem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Obszar ten organ wyznacza zatem mając na uwadze zasadę dobrego sąsiedztwa, wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jak i zadeklarowaną w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. zasadę wolności zagospodarowania terenu oraz wynikający z art. 2 pkt 1 u.p.z.p. aspekt ładu przestrzennego. Określenie minimalnej wielkości obszaru analizowanego daje możliwość wyznaczenia go w większym rozmiarze, jeśli jednak jest to uzasadnione okolicznościami konkretnego przypadku. Wówczas organ, w decyzji dotyczącej warunków zabudowy, zobowiązany jest precyzyjnie wyjaśnić, dlaczego wyznaczył właśnie taki (większy) obszar analizowany. Prawidłowa bowiem interpretacja § 3 ust. 2 rozporządzenia w związku z przepisem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., prowadzi do wniosku, że określone w nim odległości stanowią w zasadzie górną granicę rozmiarów obszaru analizowanego, poza którymi inwestor może poszukiwać tzw. dobrego sąsiedztwa jedynie w szczególnie uzasadnionych sytuacjach. Krótko mówiąc, przepis ten ustanawia zasadę dotyczącą ram wyznaczania granic obszaru analizowanego, a wyjątkiem od niej, wymagającym szczegółowego uzasadnienia – jest wyznaczenie tego obszaru w szerszych ramach. Jest zatem w istocie na odwrót niż to argumentują skarżące, oczekując szczegółowego uzasadnienia dla braku wyznaczenia obszaru analizowanego zgodnie z ich oczekiwaniem – w promieniu 100 m od granic działki. Obszar analizowany w niniejszej sprawie, jak wskazano w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, wyznaczono wokół działki nr [...] w promieniu 56 m, przy szerokości frontu działki, przylegającego do drogi, z której odbywa się główny wjazd na działkę, wynoszącej 18,6 m. Wielkość 58 m stanowi niewątpliwie trzykrotną szerokość frontu działki nr [...] i stanowi jednocześnie wielkość minimalną obszaru analizowanego w niniejszej sprawie. W analizie zaznaczono przy tym, że w otoczeniu terenu inwestycji występują tereny rolne, leśne i komunikacyjne, zaś najbliższa zabudowa - budynek mieszkalny oddalony jest o 365 m. Brak istnienia legalnej zabudowy w obszarze analizowanym organ odwoławczy potwierdził również, stosownie do wytycznych zawartych w wyroku tutejszego Sądu z 22 stycznia 2025 r. o sygn. akt II SA/Gd 760/24, zwracając się o aktualizację informacji dotyczących stanu zabudowy w obszarze analizowanym (w promieniu 60 m od działki inwestycyjnej) do Starosty Puckiego (k. 20 akt SKO) oraz PINB w Pucku (k. 14 akt SKO). Tym samym, rację mają orzekające w sprawie organy, że w braku wzorca w postaci legalnej zabudowy w obszarze analizowanym brak jest możliwości ustalenia warunków zabudowy ze względu na niespełnienie warunku z art. 61 ust. 1 u.p.z.p, a więc tzw. dobrego sąsiedztwa. Odnosząc się do argumentacji skargi w zakresie stanowiska o konieczności rozszerzenia ram obszaru analizowanego wskazać należy, że jest ono niezasadne z przyczyn omówionych powyżej. Prawidłowość wyznaczenia obszaru analizowanego została przesądzona w wyroku Sądu z 22 stycznia 2025 r. i zarzuty skargi w tej mierze, jako prowadzące do sprzeczności z wiążącą w sprawie oceną prawną sformułowana w ww. wyroku Sądu, nie mogą być uznane za uzasadnione. Dla porządku jednak, wyjaśnić należy, że z okoliczności niniejszej sprawy ani też argumentacji skarżących nie wynika potrzeba poszerzenia tak wyznaczonego obszaru analizowanego. Wręcz przeciwnie, na tle przedstawionej w analizie charakterystyki brak jest podstaw do poszerzenia obszaru analizowanego. Skarżące, poza potrzebą znalezienia wzorca dla swojej inwestycji, nie wskazały żadnych racjonalnych powodów, które mogłyby uzasadniać poszerzenie obszaru analizowanego. Sam fakt istnienia zabudowy w znacznej odległości od wyznaczonego obszaru analizowanego nie może uzasadniać takiego poszerzenia, które doprowadziłby w końcu do ujęcia w nim zabudowy o funkcji zaplanowanej przez skarżące. Dywagacje zaś na temat znajdującej w odległości około 100 m zabudowy na działce [...] nie mają żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Po pierwsze, jest to ewentualna zabudowa znajdująca się znaczenie poza obszarem analizowanym, pod drugie zaś, sam fakt jest istnienia nie przesądza jeszcze o jej legalności. Nie jest zaś rolą organów orzekających w przedmiocie wniosków o ustalenie warunków zabudowy, wbrew oczekiwaniom skarżących, prowadzenie postępowania w kierunku ustalenia charakteru zabudowy na obszarze znajdującym się poza obszarem analizowanym, gdyż oznaczałoby to naruszenie zasady praworządności. Ewentualne poszerzenie obszaru przyjętego do analizy mogłoby zostać odebrane jako celowe poszukiwanie podobnie zagospodarowanych działek i prowadziłoby w istocie do zaburzenia harmonijnego ukształtowania przestrzeni, doprowadzając w konsekwencji do realizacji zabudowy rozproszonej. Zasadą jest zaś, jak wskazano powyżej, wyznaczanie obszaru analizowanego w podstawowych jego wymiarach. Obszar ten może być poszerzony dopiero wówczas, gdy pojawią się obiektywne okoliczności uzasadniające taką zmianę, wynikające z cech urbanistycznych, a nie subiektywnie uzasadnionych dążeń do poszukiwania wzorca zabudowy. Powiększenie obszaru analizowanego zawsze musi służyć zachowaniu ładu przestrzennego. Celem samym w sobie takiego powiększenia nie może być jedynie umożliwienie realizacji przedsięwzięcia objętego wnioskiem inwestora. Innymi słowy, poszerzenie obszaru analizowanego ponad minimalne wymiary jest możliwe, ale musi być uzasadnione wymogami ładu przestrzennego, a ponadto uzasadnienie dla takiego poszerzenia powinno być szczegółowo umotywowane w analizie oraz w uzasadnieniu decyzji o warunkach zabudowy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 czerwca 2023 r., II OSK 2146/20, LEX nr 3575495). W orzecznictwie wskazuje się, że co prawda ustawodawca nie wykluczył prawnej możliwości wyznaczenia obszaru większego aniżeli wskazane minimum, to jednak z części tekstowej, jak i graficznej analizy powinny jasno wynikać przesłanki, którymi organ kierował się wyznaczając granice tego obszaru analizowanego w takiej wielkości. Poszerzenie obszaru analizowanego w celu poszukiwania nieruchomości "podobnych", do których można nawiązać, wyłącznie celem pozytywnego rozpatrzenia wniosku inwestora, nie jest dopuszczalne. Z kolei, regulacja granic obszaru analizowanego wyznaczona przez ustalenie minimalnej granicy obszaru analizowanego nie oznacza otwarcia granic do wyznaczenia analizowanego obszaru bez ograniczenia. Dowolność w wyznaczeniu maksymalnych granic analizowanego terenu pozostawałby w sprzeczności z zasadą dobrego sąsiedztwa (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 stycznia 2023 r., II OSK 2469/21, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy i takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość i uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa winna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji. Taki sposób rozumowania wyznacza wykładnia systemowa i celowościowa. Zgodnie bowiem z art. 1 ust. 1 u.p.z.p., celem uregulowania przewidzianego w art. 61 u.p.z.p. jest zapewnienie ładu przestrzennego. Z uwagi na powyższe, w ocenie Sądu, organy obu instancji słusznie uznały, że w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym niewątpliwie brak jest co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, a tym samym, że nie jest spełniona przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Brak możliwości przyjęcia, że planowana przez skarżące inwestycja spełnia warunek kontynuacji cech i funkcji zabudowy istniejącej na obszarze analizowanym jest wystarczającą przesłanką do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Bez znaczenia jest zatem to, czy zamiar skarżących spełnia pozostałe przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Podkreślić jednocześnie należy, że wynikający z art. 7 k.p.a. obowiązek uwzględniania słusznego interesu strony nie może stanowić podstawy do wyłączenia obowiązywania bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa materialnego warunkujących dopuszczalność wydania decyzji o warunkach zabudowy (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 czerwca 2023 r., II OSK 2563/20, LEX nr 3588887), a do tego w istocie sprowadzałoby się oczekiwanie skarżących, by obszar analizowany poszerzyć z promienia o długości 58 m do 100 m. Z tych wszystkich względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, nie dopatrując się jakiegokolwiek naruszenia prawa, oddalił wniesioną w niniejszej sprawie skargę jako bezzasadną, o czym orzekł na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143).