II SA/Go 200/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krzysztof Dziedzic Sędziowie Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz Sędzia WSA Sławomir Pauter (spr.) Protokolant sekr. sąd. Magdalena Komar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 lipca 2020 r. sprawy ze skargi B.K., A.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenie opłaty adiacenckiej oddala skargę.

Przedmiotem skargi wniesionej w niniejszej sprawie przez B.K. i A.K. jest decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2020 r., którą po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez w/w utrzymano w mocy decyzję Burmistrza z dnia [...] października 2018 . w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Powyższa decyzja została wydana w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i prawne: Decyzją z dnia [...] września 2019r., znak [...] Burmistrz ustalił opłatę adiacencką w wysokości 38.432,70 zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości wskutek podziału działki nr [...] położonej w [...], zatwierdzonego decyzją Burmistrza nr [...] z dnia [...] października 2018r. Podstawę prawną w/w. decyzji stanowiły przepisy art. 98a ust. 1 i 1a w zw. z art. 146 ust. 1a, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.) dalej: "u.g.n.", art. 104 k.p.a. oraz § 1 uchwały Nr XXIII/159/16 Rady Miejskiej z dnia 2 czerwca 2016 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. z dnia 8 czerwca 2016 r. poz. 1225). W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że w dniu [...] lutego 2019r. wszczęto z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej [...], obejmującej działkę gruntu nr [...] o powierzchni 1,5410 ha, w wyniku dokonania jej podziału. Organ podał, że A.K. i B.K. - właściciele na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej nieruchomości obejmującej działkę nr [...], dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Nr [...], wnieśli o zatwierdzenie jej podziału na działki od nr [...] do [...]. Podział w/w nieruchomości został zatwierdzony decyzją Burmistrza z dnia [...] października 2018 r., która stała się ostateczna z dniem 21 listopada 2018r. W wyniku ww. podziału powstały działki nr: [...]. Z opinii uprawnionego rzeczoznawcy, sporządzonej w formie operatu szacunkowego przez M.A. wynikało, że wartość powołanej wyżej nieruchomości przed podziałem wynosiła 217.425,00 zł, natomiast po zatwierdzeniu jej podziału wynosi 473.643,00 zł. Zatem wartość przedmiotowej nieruchomości w wyniku podziału wzrosła o kwotę 256.218,00 zł. Zawiadomieniem z dnia [...] marca 2019 r., które doręczono w dniu 15 marca 2019 r., strony postępowania zostały zawiadomione przez organ, stosownie do art. 10 § 1 k.p.a. o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych materiałów i dowodów w przedmiotowej sprawie, w szczególności o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym określającym wartość nieruchomości przed i po podziale oraz możliwości rozłożenia opłaty na raty. Pismem z dnia [...] marca 2019 r. oraz z dnia [...] maja 2019 r. odniosły się do sporządzonego operatu szacunkowego w szczególności do: doboru cechy cenotwórczej "powierzchni działki" jako cechy mającej wpływ na wartość nieruchomości, który jawi się stronie jako przypadkowy. Ponadto strona zwróciła uwagę na kryterium doboru transakcji nieruchomości podobnych, który jawi się stronie jako wybiórcze. Pisma te zostały przez organ przekazane rzeczoznawcy majątkowemu. W odpowiedzi na zarzuty zawarte w piśmie z dnia [...] marca 2019 r. rzeczoznawca odniósł się w piśmie z dnia [...] kwietnia 2019 r. Odnosząc się do uwagi dotyczącej działek o funkcji mieszkaniowej: "Rzeczoznawca w operacie szacunkowym przyjął, że przeznaczenie wycenianej nieruchomości na cele mieszkaniowe stanowi podstawowe kryterium przyjęcia do porównań nieruchomości również przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Odnośnie uwagi stron do cechy lokalizacji rzeczoznawca odwołała się do definicji cech rynkowych nieruchomości: "Rynkowe cechy nieruchomości to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Dalej wskazał, że cechy rynkowe mają z reguły charakter lokalny i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku lokalnego. W szeregu czynników jakie szczególnie należy uwzględnić w procesie wyceny znajdują się cechy rynkowe wycenianej nieruchomości takie jak: funkcja w planie, lokalizacja, stopień uzbrojenia, parametry fizyczne (powierzchnia, kubatura liczba kondygnacji, inne). Zatem identyfikacja właściwego rynku nieruchomości w wycenie przedmiotowej nieruchomości nastąpiła według następujących kryteriów: 1) określenia rodzaju rynku ze względu na rodzaj nieruchomości, wielkości powierzchniowe (parametry fizyczne nieruchomości) istotne w oszacowaniu przedmiotowej nieruchomości, stan prawny, zakres cenowy, 2) wyodrębnienia określonego obszaru, 3) wyznaczenia okresu badania. Organ podał dalej, że kontynuując swoją argumentację dotyczącą lokalizacji biegły stwierdził, iż: "Kierując się analizą rynku lokalnego, który określono na powiat [...] i sąsiadującą z gminą - gminę [...], właśnie ze względu na rzadkość występowania transakcji sprzedaży tak dużych działek pod zabudowę mieszkaniową, rzeczoznawca wziął po uwagę zapotrzebowanie rynku lokalnego na tego typu nieruchomości i uznał, że wielkość wycenianej nieruchomości należy uznać jako gorszą wartość cechy rynkowej "powierzchnia", gdyż: wyceniana nieruchomość położona jest w miejscowości liczącej ok. 10000 mieszkańców, struktura zatrudnienia, sytuacja gospodarcza miejscowości i jej otoczenia, nie daje możliwości przyjęcia założenia, że im większa nieruchomość - tym większy zysk z inwestycji, ponieważ brak tu perspektywy chłonności lokalnego rynku na tego typu inwestycje, sama miejscowość [...] nie posiada innych walorów, np. walorów kurortu nadmorskiego czy uzdrowiska jak np. [...], które to walory pozwoliłyby założyć napływ potencjalnych nabywców z "zewnątrz"; wyceniana nieruchomości jeszcze na etapie inwestycji będzie wymagała największego wkładu kapitału, w porównaniu z przyjętymi kryteriami oceny cechy rynkowej "powierzchni" (podziały, uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych) właśnie z uwagi na swoją powierzchnię. Dalej podano, że: "w procesie szacowania nieruchomości rzeczoznawca kierować się musi analizą rynku lokalnego. Dokonując analizy tego rynku rzeczoznawca uwzględnił ogólną zasadę, że cechę rynkową "powierzchnia" przy nieruchomościach przeznaczonych na cele mieszkaniowe weryfikuje zamierzenie inwestorskie oraz dokonał analizy wpływu wielkości powierzchni wycenianej działki na jej wartość biorąc pod uwagę wielkość, cechy i charakter rynku lokalnego." Odnośnie uwag stron co do przyjętych cen transakcyjnych, rzeczoznawca stwierdził, iż: "cena nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych, położonej w [...] jest jednostkowa i nie daje możliwości ani prawa aby na podstawie jej poziomu wnioskować o tendencjach występujących na rynku nieruchomości, ani wartości nieruchomości wycenianej, analiza rynku poddająca ocenie kilkanaście nieruchomości dopiero daje podstawy do oszacowania wartości otrzymanej w omawianym opracowaniu." W podsumowaniu rzeczoznawca stwierdziła, że istotą podziału nieruchomości jest założenie, iż to właśnie małe działki budowlane powstałe w wyniku podziału są de facto spełnieniem dążenia właściciela do osiągnięcia korzyści ekonomicznej z władania nieruchomością. Na tym opiera się celowość działania polegająca na podziale dużej działki na działki budowlane, które to dzięki wielkości powierzchni współtworzą dość dynamiczny rynek obrotu działkami ponadhektarowymi z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe, spowodowany brakiem kapitału na rynku inwestorskim oraz dość dużą niepewnością takiego zamierzenia inwestorskiego - wysokie kredyty, zamrożenie kapitału rozłożone w długim czasie, w ocenie rzeczoznawcy związane jest z wielkością miasta i trudno jest wziąć do porównań rynek takich nieruchomości w dużych miastach z uwagi na nieporównywalność chłonności rynku potencjalnych nabywców na tego typu inwestycje. Lepszym rozwiązaniem staje się oparcie o mniejsze miejscowości w ramach rynku najlepiej zbliżonego lokalizacyjnie, ponieważ często miasta rozwijają się w sąsiadujących gminach, które stają się "sypialniami" większych miejscowości i miast." Natomiast w odpowiedzi na pismo strony z dnia [...] maja 2019r. rzeczoznawca pismem z dnia [...] maja 2019 r. między innymi stwierdził, że odpowiedzi co do wniesionych przez stronę uwag w zakresie cechy powierzchni, jak również doboru nieruchomości przyjętych do analizy udzielił pismem z dnia [...] kwietnia 2019r. Wskazała również że "o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości, jak i o doborze nieruchomości, które przyjmuje się do porównania w obecnym stanie prawnym, decyduje rzeczoznawca, co potwierdza wyrok NSA z dnia 7 marca 2014 r., sygn. akt I OSKI894/12." Dalej wskazał, że odnosząc się do wskazania numerów ewidencyjnych nieruchomości przyjętych jako podobne rzeczoznawca poinformował, że "brak jest przepisów prawnych pozwalających na przedstawienie w operacie szacunkowym numerów ewidencyjnych działek ujętych w analizie porównawczej. Tym bardziej, że wskazanie indentyfikacyjne z pozostałymi danymi dotyczącymi daty transakcji i ceny transakcyjnej są w mniemaniu rzeczoznawcy daleko posuniętymi danymi identyfikującymi przedmiot transakcji, a zatem przepisy RODO (o ochronie danych osobowych) nie pozwalają w operacie na umieszczenie takich danych. Poza tym działki objęte analizą rynku są prawidłowo opisane z pełną lokalizacją co do wskazania ulicy - co pozwala na określenie lokalizacji i otoczenia, nawet uzbrojenia terenu, stanem prawnym - rodzajem prawa do władania nieruchomością, przeznaczeniem dokumentacji planistycznej, powierzchnią i ceną." Dokonując analizy sporządzonego operatu szacunkowego oraz złożonych przez rzeczoznawcę wyjaśnień odnośnie zarzutów zawartych w pismach strony organ pierwszej instancji uzna, że operat został sporządzony poprawnie i zawiera informacje niezbędnie przy dokonywaniu wyceny nieruchomości. Treść operatu szacunkowego pozwala prześledzić kolejno podejmowane czynności w procesie szacowania wartości nieruchomości i przyjęty tok rozumowania rzeczoznawcy. Mając na uwadze powyższe organ przyjął za swoje stanowisko rzeczoznawcy. Dalej organ podniósł, przytaczając treść art. 98a ust. 1 u.g.n., że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. W myśl art. 98a ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Dalej organ wskazał, że w dniu 2 czerwca 2016 r. Rada Miejska podjęła uchwałę nr XXIII/159/16 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej, która została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa poz. 1225 w dniu 8 czerwca 2016 r. i weszła w życie z dniem 23 czerwca 2016 r. Zgodnie z §1 niniejszej uchwały stawka opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa wynosi 15%. Ww. uchwala obowiązywała w dniu, w którym decyzja o podziale działki nr [...] położonej w [...] stała się ostateczna. Wobec powyższego organ I instancji ustalił opłatę adiacencką w wysokości 38.432,70 zł, tj. 15% wzrostu wartości nieruchomości przed i po podziale. Od powyższej decyzji, w ustawowym terminie, odwołanie złożył A.K., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Decyzji tej zarzucono naruszenie przepisów prawa procesowego, a to art. 7 i art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez dowolną ocenę operatu szacunkowego, w konsekwencji której organ uznał, iż dowód ten może być podstawą rozstrzygnięcia sprawy, podczas gdy zawiera on liczne nieprawidłowości i błędy logiczne. W ocenie odwołującego, organ bezkrytycznie dokonał oceny operatu szacunkowego. Nie wykazano bezpośredniego związku między podziałem nieruchomości, a wzrostem jej wartości. Odwołujący stwierdził, że sporządzony operat szacunkowy ma oczywiste błędy logiczne, których nie dopatrzył się organ. Nieruchomości porównawcze przyjęte jako podobne przed podziałem nie są podobne do nieruchomości wycenianej pod kątem powierzchni. Podano, że w poczet nieruchomości podobnych przed podziałem biegła do porównania przyjęła 14 działek. Nieruchomość wyceniana przed podziałem ma powierzchnię 15410 m2, podczas gdy np. nieruchomość nr [...] przyjęta do porównania 2001 m2, czyli ponad 7 razy mniejszą, a nieruchomość nr [...] - 74100 m2, czyli 5 razy większą, co w sposób oczywisty świadczy o braku podobieństwa. Zdaniem odwołującego nie został również w operacie wykazany wpływ powierzchni na cenę jednostkową. Doświadczenie życiowe pozwala wywnioskować, że powierzchnia, co do zasady, wpływa na wartość nieruchomości, a to im większa tym niższa cena jednostkowa m2. Co więcej, na zależność taką wskazuje sama biegła uwzględniając cechę cenotwórczą - powierzchnia, jako cechę mająca wpływ na wartość nieruchomości. Według odwołującego zależność ta jednak nie występuje w operacie szacunkowym - przyjętej próbce reprezentatywnej. Z tabeli nr 1 (przykładowo) wynika, że nieruchomość nr 10 o pow. 57900 m2 ma cenę jedn. 15,00 zł/m2, a nieruchomość nr 1 o pow. 4780 m2 cenę jedn. 7,32 zł/m2. Tak więc analiza cen i powierzchni nieruchomości porównawczych zaprzecza powyższej regule. W ocenie odwołującego dobór cechy cenotwórczej "powierzchnia" jawi się jako przypadkowy, niepoprzedzony rzetelną analizą rynku. Rozpatrując sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] lutego 2020 r., powołując się na art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 98a ust. 1 i 1a w zw. z art. 146 ust. 1a, art. 148 ust. 1-3 u.g.n. oraz § 1 uchwały nr XXIII/159/16 Rady Miejskiej z dnia 2 czerwca 2016 roku w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłat adiacenckiej, utrzymało w całości w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji po przedstawieniu dotychczasowego przebiegu postępowania i stanowiska organu I instancji SKO wskazało, że materialnoprawną podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej w sprawie będącej przedmiotem postępowania odwoławczego stanowiły przepisy u.g.n., która zgodnie z art. 4 pkt 11 stanowi rodzaj renty gruntowej pobieranej przez gminę z racji wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej ewidencyjnego podziału. W dalszej części uzasadnienia organ II instancji potwierdził ustalenia organu I instancji dotyczące podziału nieruchomości obejmującego działkę nr [...] zlokalizowaną w [...], stanowiącej współwłasność B.K. i A.K. Następnie wskazał, że dla prawidłowego ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej istotne znaczenie ma określenie wartości nieruchomości zarówno przed dokonaniem jej podziału, jak i po jego dokonaniu, bo dopiero porównanie tych wartości pozwala ustalić, czy podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, a w konsekwencji - czy zachodzi przesłanka do nakładania opłaty (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 października 2016 r., I OSK 3075/14, LEX nr 2168075). Wzrost wartości nieruchomości podzielonej przyjmowany za podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej nie może być efektem jakichkolwiek innych okoliczności poza wymienionymi w przepisie art. 98a ust. 1 u.g.n., a podstawę dla ustaleń organu w tym zakresie stanowi wyłącznie opinia rzeczoznawcy majątkowego, zawierająca analizę rynku nieruchomości, z której wynikać winno, że na skutek dokonanego podziału nieruchomości doszło do zwiększenia jej atrakcyjności, a w konsekwencji również wartości. Wynika to z treści art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. Nie oznacza to jednak, że jest on wyłączony spod oceny organu administracji, prowadzącego postępowanie, w którym ma on być podstawą ustaleń faktycznych. OSKO wyjaśniło, że do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, ma zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Oceny takiej dokonuje się pod tzw. względem formalnym, co obejmuje badanie, czy operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy jest logiczny i kompletny, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków. Należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu tj. metody wyceny, prawidłowości zastosowania współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Tym samym jeżeli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu ( wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 stycznia 2014 r., I OSK 1459/12 ). Organ wskazał, iż odwołujący w niniejszej sprawie z tej możliwości nie skorzystał, a organ dokonując oceny operatu takiej konieczności nie stwierdził. Zdaniem Kolegium operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z wymogami formalnymi określonymi w rozporządzeniu oraz nie zawiera wad prowadzących do stwierdzenia naruszenia przepisów u.g.n. Operat szacunkowy sporządzony został w sposób prawidłowy i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, tj. wskazuje przedmiot i zakres wyceny, podstawy prawne opracowania operatu, opis i określenie stanu nieruchomości, wskazanie przyjętej metody i podejścia (art. 154 ust. 1 u.g.n.) Rzeczoznawca określił wagę poszczególnych cech rynkowych rzutujących na wartość nieruchomości przed podziałem jak i po podziale oraz zakres współczynników korygujących. Operat zawiera reprezentatywną grupę transakcji porównawczych. Przedstawiona przez rzeczoznawcę analiza rynku obejmuje rynek lokalny. W operacie szacunkowym rzeczoznawca wskazał, kierując się analizą rynku lokalnego, który określono na powiat [...] i sąsiadującą z gminą - gminę [...], właśnie ze względu na rzadkość występowania transakcji sprzedaży tak dużych działek pod zabudowę mieszkaniową, wziął też po uwagę zapotrzebowanie rynku lokalnego na tego typu nieruchomości i uznał, że wielkość wycenianej nieruchomości należy uznać jako gorszą wartość cechy rynkowej "powierzchnia", gdyż: a) wyceniana nieruchomość położona jest w miejscowości liczącej ok. 10000 mieszkańców, struktura zatrudnienia, sytuacja gospodarcza miejscowości i jej otoczenia, nie daje możliwości przyjęcia założenia, że im większa nieruchomość - tym większy zysk z inwestycji, ponieważ brak tu perspektywy chłonności lokalnego rynku na tego typu inwestycje, a sama miejscowość [...] nie posiada innych walorów, np. walorów kurortu morskiego, które to walory pozwoliłyby założyć napływ potencjalnych nabywców z "zewnątrz", b) wyceniana nieruchomości jeszcze na etapie inwestycji będzie wymagała największego wkładu kapitał, w porównaniu z przyjętymi kryteriami oceny cechy rynkowej "powierzchni" (podziały, uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych ) właśnie z uwagi na swoją powierzchnię. Zdaniem Kolegium, dokonując analizy rynku lokalnego rzeczoznawca uwzględnił ogólną zasadę, że cechę rynkową "powierzchnia" przy nieruchomościach przeznaczonych na cele mieszkaniowe weryfikuje zamierzenie inwestorskie oraz dokonał analizy wpływu wielkości powierzchni wycenianej działki na jej wartość biorąc pod uwagę wielkość, cechy i charakter rynku lokalnego. W ocenie Kolegium brak jest podstaw do kwestionowania merytorycznej wartości operatu szacunkowego, zwłaszcza w sytuacji, gdy został on sporządzony zgodnie z regułami, o których mowa w u.g.n. i rozporządzeniu, a odwołujący nie przedstawił dowodu, który ustalenia poczynione przez rzeczoznawcę poddawałby w wątpliwość. Uwzględniając dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawcy do sporządzonego operatu szacunkowego będące odpowiedzią na zastrzeżenia zgłaszane przez stronę Kolegium uznało, że treść operatu jest logiczna i kompletna, a wycena została należycie uzasadniona, rzeczoznawca majątkowy w sposób jasny wskazał kryteria wyboru próbki reprezentatywnej i opisał klarownie zarejestrowane transakcje oraz podał cechy charakteryzujące poszczególne działki. Podobieństwo nieruchomości porównawczych nie może być utożsamiane z ich identycznością, stąd zestawienie przez biegłego, w poszczególnych próbach, nieruchomości wycenianej (zarówno w stanie przed jak i po podziale) z innymi nieruchomościami, pozwala na precyzyjne określenie stopnia ich podobieństwa pod względem poszczególnych cech. Celowi temu służą, określane przez rzeczoznawcę dla analizowanego rynku cechy (atrybuty) nieruchomości wraz z ich wagami procentowymi. Przechodząc do dalszych wyjaśnień, Kolegium podało, że w celu ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem działki oznaczonej nr ewid. [...] o powierzchni 15410 m2 [...] (o powierzchni 14319 m2 tj. po pomniejszeniu o powierzchnie działek [...] - wydzielonych pod drogi publiczne) do analizy przyjęto zbiór 14 transakcji nieruchomości podobnych do wycenianej. Dla potrzeb wyceny określono rynek nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod budownictwo, o większych obszarach, obejmujące transakcje sprzedaży prawa własności z obszaru powiatu i powiatów sąsiadujących, a dokonana wycena nie budzi zastrzeżeń. Natomiast dla określenia wartości nieruchomości według stanu po podziale do wyceny przyjęto zbiór 12 transakcji nieruchomości podobnych do wycenianej. Dla potrzeb wyceny określono rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe o mniejszych obszarach, obejmujące transakcje sprzedaży prawa własności z obszaru miasta najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Kryteria wyboru próbki reprezentatywnej i zarejestrowanych transakcji przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości po podziale nie budziły również wątpliwości Kolegium. W opinii Kolegium operat szacunkowy przedłożony przez rzeczoznawcę majątkowego M.A. został uznany za wystarczający dowód do ustalenia wysokości opłaty adiacenkiej w niniejszej sprawie. Został sporządzony według organu w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania nieruchomości, zaś określone w nim wartości gruntu nie można uznać za zawyżone. Dokonując wyceny gruntu rzeczoznawca wziął pod uwagę wszystkie cechy szacowanych nieruchomości, zarówno te, które mają wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie ich wartości. Sporządzony operat odpowiada warunkom określonym przez u.g.n. i dowodzi wzrostu wartości nieruchomości w związku z podziałem nieruchomości. W operacie szacunkowym wartość przyjętych do wyceny działki o pow. 14319 m2, oznaczonej numerem [...] według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział została wyceniona na kwotę: 217.425,00 zł, z kolei wartość nieruchomości składającej się z nieruchomości o nr [...], o łącznej powierzchni 14319 m2 na dzień, gdy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna została wyceniona na kwotę 473.643,00 zł. Z powyższego wynika, iż nastąpił wzrost wartości o kwotę 256.218,00 zł. Opłatę adiacencką ustalono mnożąc wartość 256.218,00 zł przez 15%, co stanowi kwotę 38.432,70 zł. W ocenie Kolegium, w niniejszej sprawie nie ma podstaw do zastosowania art. 138 § 2 k.p.a. Operat szacunkowy w niniejszej sprawie został należycie i obszernie uzasadniony, zatem zdaniem Kolegium powinien być uznany za pomocny i wystarczający do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Odnosząc się do zarzutu wadliwości w doborze działek przyjętych do porównania, które zdaniem odwołującego nie spełniają kryterium podobieństwa, ponieważ różnią się znacznie powierzchnią, Kolegium wskazało, że doboru nieruchomości dokonuje rzeczoznawca na podstawie posiadanej wiedzy specjalistycznej. Z definicji nieruchomości podobnej zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którą przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (m.in. wielkość działki), nie wynika, aby miały to być nieruchomości o identycznych cechach, który to wymóg byłby najczęściej w praktyce niemożliwy do spełnienia. Wielkość działki nie jest zatem ani wyłącznym, ani też podstawowym kryterium podobieństwa nieruchomości, a w procesie wyceny należy uwzględnić także inne cechy świadczące o podobieństwie, m.in. położenie, przeznaczenie, stan prawny nieruchomości, dlatego też nie należy przeceniać znaczenia powierzchni nieruchomości. Skargę na powyższą decyzję złożyli B.K. i A.K., wnosząc o jej uchylenie w całości oraz o zasądzenie od organu na ich rzecz kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji zarzucono: a) naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 7 k.p.a. w związku z art. 80 oraz art. 77 § 1 k.p.a. poprzez dowolną ocenę operatu szacunkowego, w konsekwencji której organ uznał, iż dowód ten może być podstawą rozstrzygnięcia sprawy, podczas gdy zawiera on liczne nieprawidłowości i błędy logiczne w argumentacji, co czyni go niewiarygodnym, b) naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16,17 u.g.n. poprzez przyjęcie, iż określenie wartości nieruchomości wycenianej dokonano w oparciu o nieruchomości podobne, podczas gdy nieruchomości porównawczych nie sposób uznać za podobne do wycenianej m.in. pod kątem przeznaczenia, powierzchni oraz możliwości inwestycyjnych. W uzasadnieniu skargi skarżący podnieśli, że organy obu instancji uchybiły zasadzie prawdy obiektywnej, wyrażonej w art. 7 k.p.a. odstępując od podjęcia wszelkich niezbędnych czynności zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Nadto, organy dowolnie oceniły zebrany w sprawie materiał dowodowy, czego następstwem było przyjęcie poprawności kluczowego w sprawie dowodu, tj.: operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Zdaniem skarżących dowód ten sporządzony został z naruszeniem zasady staranności, bowiem zawiera on szereg (niedostrzeżonych przez organy obu instancji) nieścisłości i wewnętrznych sprzeczności. Zdaniem stron organy w istotny sposób naruszały przepisu prawa procesowego poprzez: - niedostrzeżenie błędnego przypisania nieruchomości wycenianej przed podziałem oraz po (dz. [...]) oceny średnio korzystnej cesze dojazd i dostępność komunikacyjna, podczas gdy opis ww. cechy cenotwórczej oraz faktyczny stan drogi dojazdowej wskazuje, że nieruchomość powinna otrzymać ocenę mało korzystną (s. 11,12), - niedostrzeżenie niepełnego opisu nieruchomości porównawczych przed podziałem (s. 10) tj. z pominięciem ulic, przy których zlokalizowane są nieruchomości porównawcze oraz klasy bonitacyjnej, co skutkuje niemożnością zweryfikowania czy przyjęte w poczet nieruchomości porównawcze spełniają cechy podobieństwa wedle przyjętych cech rynkowych, - założenie, iż w każdym przypadku nieruchomości o mniejszych powierzchniach osiągają wyższe ceny jednostkowe w porównaniu do nieruchomości o większych powierzchniach, w sytuacji gdy analiza cen i powierzchni nieruchomości porównywalnych, tezie tej zaprzecza. Zdaniem skarżących wbrew ocenie organu II stopnia, dostrzeżenie ww. nieprawidłowości nie wymaga wiedzy specjalistycznej, bowiem opiera się wyłącznie na znajomości podstawowych zasad logiki oraz doświadczenia życiowego. Dalej strony podniosły, że organy w istotny sposób naruszyły przepisy prawa materialnego tj. art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 4 pkt 16 i 17 u.g.n., poprzez zaakceptowanie przyjęcia za podobne do nieruchomości wycenianej, nieruchomości które nie spełniają wymogu podobieństwa. Skarżący podnieśli, że przez działki nr [...] przebiega sieć energetycznego napięcia oraz pas techniczny o szer. 5 m, który znacząco ogranicza swobodną zabudowę działki. Na fakt ograniczenia w swobodnej zabudowie działki wskazał sam biegły. Wbrew ustaleniom rzeczoznawcy działki te nie mogą być uznane za budowlane bo taki przebieg linii energetycznej stanowi znaczne utrudnienia w zagospodarowaniu terenu, budowa domu jednorodzinnego może okazać się niemożliwa, a tym samym ma to wpływ na jej cenę. Na brak podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównania może wskazywać również ich powierzchnia. Z treści operatu wynika, że dobór nieruchomości pod kątem powierzchni został dobrany w sposób przypadkowy oraz wybiórczy z zaprzeczeniem zasad logiki, na co wskazuje między innymi, że nieruchomość wyceniana przed podziałem ma powierzchnię 15410 m2, podczas gdy np. nieruchomość nr 12 (s. 10) przyjęta do porównania 2001 m2, czyli prawie 8 razy mniejszą. Dalej podniesiono, że przed podziałem w zbiorze nieruchomości porównawczych znalazła się nieruchomość o pow. 2001 m2, a po podziale nieruchomość o pow. 1850 m2, a więc wyłącznie o 151 m2 mniejsza. Jednocześnie w zbiorze nieruchomości po podziale znajdują się nieruchomości o pow. 1613 m2oraz 1428 m2, a więc o różnicy powierzchni 185 m2. Przed podziałem w ramach jednego zbioru nieruchomości porównawczych, zostały przyjęte zarówno nieruchomości o powierzchni 51230 m2 - 74100 m2, jak i te o powierzchni 2001 m2- 2988 m2. Z takiego doboru wynika, że nieruchomość wyceniana o pow. 15410 m2 jest jednocześnie podobna do nieruchomości o pow. 74100 m2 oraz takiej o pow. 2200 m2. Zdaniem skarżących rzeczoznawca winien poszukiwać do wyceny nie tyle nieruchomości o powierzchni identycznej, ile o powierzchni zbliżonej. Dobór nieruchomości dokonany przez rzeczoznawcę takiemu założeniu – logice zaprzecza. W dalszej kolejności skarżący wskazali na brak podobieństwa nieruchomości porównawczej nr 2 po podziale (s. 12) do przedmiotowej nieruchomości pod kątem przeznaczenia. Z treści operatu wynika, że zbiór nieruchomości porównawczych obejmuje nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną - MN. Na takie przeznaczenie również wskazuje biegły w opisie nieruchomości porównawczych. Nieruchomość porównawcza nr 2 nie ma przeznaczenia planistycznego MN - jak wskazał biegły, jej przeznaczenie to MNU. Przedstawiona argumentacja zdaniem skarżących wykazuje na błędy, niespójności i brak logiki płynącej z treści operatu szacunkowego. Nie wymaga również wiedzy specjalistycznej, dostrzeżenie m.in. przypisania nieruchomości wycenianej oceny średnio korzystnej w cesze dojazd o dostępność komunikacyjna, kiedy z uwagi na znaczenie utrudniony dojazd (droga nieurządzoną stanowiąca głównie dojazd do pól) winna ona otrzymać ocenę mniej korzystną. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Jak zasadnie uznało Samorządowe Kolegium Odwoławcze materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonych decyzji stanowiły przepisy powołanej wcześniej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98 ust. 1a u.g.n.). Z przywołanych przepisów wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, stwierdzenie, że nie upłynął 3-letni termin do ustalenia opłaty i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. W realiach rozpoznawanej sprawy trzy pierwsze przesłanki - w przekonaniu Sądu - nie budzą wątpliwości i nie są również kwestionowane przez żadną ze stron postępowania. Bez wątpienia, Burmistrz, po rozpoznaniu wniosku skarżących, decyzją z dnia [...] października 2018 r., dokonał podziału działki o nr ewid. [...] położonej w [...] stanowiącej przedmiot ich współwłasności na działki nr: [...]. Nie jest również przedmiotem sporu okoliczność, iż w dacie dokonania podziału nieruchomości obowiązywała uchwała Rady Miejskiej z dnia 2 czerwca 2016 roku w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Z uchwały wynika, że opłata adiacencka wynosi 15% różnicy pomiędzy wartością jaką nieruchomość uzyskała po podziale i miała przed jej podziałem. Zachowany nadto został 3 - letni termin do ustalenia opłaty, liczony od dnia, gdy decyzja podziałowa stała się ostateczna, co miało miejsce w dniu [...] listopada 2018rr. Istota sporu pomiędzy stronami sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy - jak twierdzą organy obu instancji - sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa, a co za tym idzie jasny, logiczny i spójny, a tym samym mógł stanowić podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej, czy też - jak twierdzą skarżący - operat dotknięty jest błędami, które dyskwalifikują jego wartość dowodową i przydatność w niniejszym postępowaniu, a w konsekwencji czy w wyniku podziału nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości, jeżeli tak to o ile, co jest bezpośrednio związane z ustaleniem ewentualnej wysokości opłaty adiacenckiej. Kluczowe dla ustalenia opłaty adiacenckiej jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Jak wynika z art. 146 ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podkreślić przy tym trzeba, że choć operat szacunkowy jest wprawdzie autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego, to jednak, jak wyżej wskazano, przy jego sporządzaniu ani rzeczoznawca majątkowy, ani organ administracji publicznej nie mają pełnej swobody przy określaniu wartości nieruchomości, a muszą stosować się do przyjętych przez ustawodawcę regulacji prawnych. Dopiero, w ramach tych unormowań, biegły - posługując się posiadanymi wiadomościami specjalnymi - dokonuje danej wyceny. Istotne przy tym jest, by operat szacunkowy odpowiadał, z jednej strony - wymogom prawnym, a z drugiej - był zrozumiały, logiczny i przejrzysty. W wyroku z dnia 24 kwietnia 2014 r., sygn. akt I OSK 2342/12 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że ocena operatu szacunkowego, dokonywana w toku postępowania administracyjnego, a następnie kontrolowana przez sąd administracyjny, choć oczywiście nie może dotyczyć kwestii wiadomości specjalnych, które posiada biegły i organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, ale może a nawet powinna obejmować zgodność operatu z przepisami prawa, na podstawie których został sporządzony, a ponadto winna też uwzględniać zasady logicznego wnioskowania. Opinia biegłego jest bowiem dowodem w sprawie - w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a. i podlega swobodnej ocenie prowadzącego postępowanie organu na podstawie zasad wiedzy. Powinna mu ona bowiem jedynie pomóc w rozstrzygnięciu danej kwestii, a nie stanowić sama w sobie rozstrzygnięcie. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cechach, dochodach i cenach nieruchomości podobnych. Szczegółowe zaś rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa powoływane wyżej rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wydane na podstawie upoważnienia zawartego w art. 159 u.g.n. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie wskazanych wyżej przepisów jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Prowadzi to do wniosku, że organ rozpatrując taki dowód powinien stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego, wyrażonych m.in. w art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Z drugiej jednak strony, konieczne jest uwzględnienie okoliczności, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto - co nie jest bez znaczenia - pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (zob. art. 174 i nast.u.g.n. oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2002 r., sygn. akt SK 20/01). W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (zob. podobnie wyrok NSA z dnia 18 czerwca 2013 r., sygn. akt I OSK 291/12). Wynika z tego, że ocenie organu administracji ani sądu administracyjnego, nie może wprost podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania (zob. podobnie wyrok NSA z dnia 31 marca 2011 r., sygn. akt I OSK 778/10). Ponadto, zasadę swobodnej oceny dowodów organu administracji modyfikuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten należy rozumieć w taki sposób, że jeżeli organ nabierze wątpliwości merytorycznych co do prawidłowości ocen specjalistycznych zawartych w operacie szacunkowym, to - skoro nie jest władny do rozstrzygnięcia tych wątpliwości samodzielnie - powinien zwrócić się o dokonanie weryfikacji operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W tym miejscu wskazać należy, że z żądaniem dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych może wystąpić nie tylko zamawiający operat (w tej sprawie - organ), ale również może to być osoba, wobec której zamawiający posługuje się wyceną (tak: S. Kalus w: Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. pod red. G. Bieńka, Warszawa 2011, s. 667, podobnie G. Bieniek w: Nieruchomości. Problematyka prawna. Warszawa 2013, s. 1022). Nic więc nie stało na przeszkodzie, by potrzebę weryfikacji operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. zgłosili w niniejszej sprawie sami skarżący. Z uprawnienia tego jednak nie skorzystali, podobnie - nie przedstawili oni kontroperatu, co pozwoliłoby organowi na ocenę innego sposobu podejścia do tych samych uwarunkowań, czyniąc realną potrzebę zweryfikowania przedstawionych operatów w drodze postępowania przed organizacją zawodową rzeczoznawców. Mając na uwadze powyższe kryteria oceny operatu szacunkowego podzielić należy ocenę Kolegium, że rzeczoznawca majątkowy zawarł w nim niezbędne informacje do dokonania wyceny nieruchomości przed i po podziale. W operacie zamieszczono informację o stanie i stopniu rozwoju rynku lokalnego. Wskazał jakie konkretnie transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych przyjął do wyceny, zaznaczając, że zostały odrzucone transakcje o cenach skrajnych oraz o cenach odbiegających od średnich cen transakcji zanotowanych na rynku lokalnym miasta w badanym okresie czasu ( str. 11-12 ). Rzeczoznawca przedstawił również w operacie w sposób jasny cechy rynkowe mające wpływ na cenę rynkową, skalę ocen oraz stosowny ich opis. Dokonując wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Mając powyższe na uwadze do określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej uzasadniając swoje stanowisko w tym przedmiocie na stronie 15 operatu szacunkowego. Jednocześnie opisał zasady dokonywania wyceny nieruchomości powyższą metodą. W dalszej części operatu szacunkowego określono cechy rynkowe mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości, wagi cech rynkowych oraz zakres współczynników korygujących. Następnie przestawiono w czytelnej formie sposób obliczenia wartości rynkowej nieruchomości przed podziałem jaki i po podziale. Zdaniem Sądu nie zasługuje na uwzględnienie zarzut dotyczący pominięcia przez rzeczoznawcę przy określaniu wartości powstałych po podziale działek [...] faktu, iż przez działki te przebiega linia energetyczna i związanego z tym ustanowieniem pasa technicznego o szerokości 5 metrów. Jak wynika z załączonego do operatu planu linia ta przebiega po granicy między tymi działkami. Z powierzchni tych działek, ich kształtu trudno zgodzić się ze skarżącymi, że jej przebieg ogranicza w sposób znaczący swobodę ich zabudowy, a w szczególności by miało stanowić podstawę przyjęcia, iż działki te zostały błędnie zakwalifikowane pod względem podstawowego ich przeznaczenia. Sąd nie podziela również poglądu skarżących, zgodnie z którym brak jest podstaw do przyjęcia, iż nieruchomość o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną - usługową nie jest podobna do nieruchomości o przeznaczeniu tylko pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną - należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna nie może być więc utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. W dużym uproszczeniu można zatem stwierdzić, że jeżeli nieruchomości możemy ze sobą porównać wszystkimi cechami wpływającymi na cenę, to są one podobne w rozumieniu powyższej definicji ( wyrok NSA z dnia 17 marca 2020r., sygn. akt II OSK 428/19). Zdaniem Sądu przeznaczenie działki pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną- usługową nie wyklucza przyjęcia, iż jest to działka podobna w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. do działki o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, w szczególności gdy są one porównywalne ze względu na pozostałe cechy określone w tym przepisie. Nieruchomości te mogą być wykorzystane przede wszystkim pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Natomiast przeznaczenie usługowe jest przeznaczeniem uzupełniającym. Dlatego też, nie sposób odnosić się w ramach postępowania sądowego do zasadności wybrania do porównań takich, a nie innych nieruchomości, doboru nieruchomości pod względem podobieństwa, rozważań dotyczących czynników skutkujących wzrostem wartości nieruchomość czy wreszcie określenia granic rynku lokalnego. Są do kwestie wymagające wiedzy specjalistycznej jaką posiada rzeczoznawca majątkowy. Odnośnie zarzutu dotyczącego bardzo dużej rozbieżności powierzchni nieruchomości przyjętych do zbioru nieruchomości podobnych stanowiących podstawę obliczenia wartości rynkowej spornej nieruchomości przed podziałem wskazać należy, że rzeczoznawca na stronie 10, jak i 11-12 operatu w sposób szczegółowy podał jakie przesłanki decydowały o przyjęciu wskazanych nieruchomości do wyceny. Nadto nadmienić należy, że cecha rynkowa jaką jest powierzchnia ma przyznane przez rzeczoznawcę oceny- korzystna, średnio korzystną i mniej korzystną. Przedstawioną tam argumentację Sąd podobnie jak Kolegium uznał za jasną, logiczną. Brak jest podstaw, aby w oparciu o kryteria jakim podlega ocenie operat szacunkowy przez organ i Sąd, argumentację tą uznać za błędną. Odnośnie oceny cechy rynkowej dojazd i dostępność komunikacyjna powstałych po podziale działek nr [...] wskazać należy, że z załączonej do operaty szacunkowego mapy wynika, że działki te mają zapewniony dostęp komunikacyjny poprzez działkę przeznaczona pod drogę, drogę gruntową. Znajduje to potwierdzenie nie tylko w opisie w/w działek zawartym w operacie szacunkowym, jak i dołączonej do operatu mapy podziały działki o nr [...]. Przypisanie więc tym działkom oceny średnio korzystnej cechy rynkowej dostępność komunikacyjna należy uznać za zasadne. Należy nadto podkreślić, że w trakcie postępowania administracyjnego rzeczoznawca udzielił wyczerpującej odpowiedzi na wątpliwości stron podniesione w pismach z dnia [...] marca 2019 r. oraz [...] maja 2019 r. Powyższe prowadzi do wniosku, że niezasadne są zarzuty skarżących odnośnie naruszenia art. 7, 77 i 80 k.p.a. Wzrost wartości nieruchomości uzasadnia wymierzenie opłaty, zaś wzrost ten podlega ocenie w świetle stosunku wartości nieruchomości sprzed podziału do sumy wartości wszystkich działek po jej podziale (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 maja 2018 r. sygn. I OSK 1595/16 oraz wskazane tam orzecznictwo). Tak właśnie rozumiany stosunek wartości nieruchomości przed i po podziale nieruchomości został zbadany w sporządzonym w niniejszej sprawie operacie szacunkowym, czego rezultatem było stwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości wskutek dokonanego decyzją z [...] października 2018 r. podziału. W konsekwencji - wbrew zarzutowi skarżących, zaskarżona decyzja nie narusza art. 98a ust. 1 u.g.n., skoro wystąpiła przesłanka ustalenia opłaty adiacenckiej w postaci wzrostu wartości nieruchomości. Ze względu na powyższe, uznając, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd oddalił skargę.