II SA/Kr 1405/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie: Przewodniczący: Sędzia WSA Joanna Człowiekowska po rozpoznaniu w dniu 14 kwietnia 2023 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze sprzeciwów E. B., D. B., M. B. od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z dnia 19 września 2022 r., znak: SKO-ZP-415-149/22 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala sprzeciwy.

Decyzją z dnia 27 kwietnia 2022 r. znak: WAU.RU.6730.177.2021.KG/MJ Prezydent Miasta Nowego Sącza ustalił, na wniosek E. B., warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego, polegającego na przebudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz przylegającego do niego budynku garażowego na działkach nr [...] [...] obr. [...] przy ul. [...]. W uzasadnieniu decyzji organ podał, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ww. ustawy. Na podstawie art. 53 ust. 3 ww. ustawy dokonano analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, a także stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji w związku W wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że spełnione zostały łącznie przesłanki o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskutek odwołania D. B. i M. B. ddecyzją z dnia 19 września 2022 r. znak: SKO-ZP-415-149/22, działając na podstawie art. art. 138 § 2 kpa w związku z art. 61 ust. 1 pkt 1-6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503) zwanej dalej "u.p.z.p.", w związku z § § 4-8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 z późn. zm.) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu uchyliło decyzję organu pierwszej instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania temu organowi. Organ odwoławczy wskazał, że nie jest rzeczą strony skarżącej ingerencja w zamierzenie przedstawione przez inwestora, a w szczególności wskazywanie jaką funkcję powinien pełnić planowany budynek po jego przebudowie. Nieuprawnione jest także domaganie się ("pismo przygotowawcze" z dnia 12 kwietnia 2022 r.) obniżenia wskaźnika zabudowy na działce wnioskodawcy, bowiem uwzględnienie tego musiałoby skutkować rozbiórką części budynku inwestora, czego skarżący z oczywistych względów nie ma prawa się domagać. Także inne postulaty skarżącego ("pismo przygotowawcze" z 15 grudnia 2021 r.) dotyczące formy i gabarytów projektowanego budynku nie mogą być brane pod uwagę, odnoszą się bowiem do kwestii znajdujących się w gestii organu orzekającego w sprawie warunków zabudowy. Zdaniem organu odwoławczego, na uwagę zasługują natomiast zarzuty dotyczące niewłaściwego sporządzenia analizy urbanistycznej i jej wyników, skutkujące wadliwością decyzji. Warunki zabudowy w zakresie wskaźników nowej zabudowy oraz jej parametrów - podlegają regulacji przepisów art. 61 ust. 5 a u.p.z.p. oraz §§ 5-8 rozporządzenia. Zgodnie z ww. rozporządzeniem wskaźnik zabudowy (§ 5), szerokość elewacji frontowej (§ 6), wysokość górnej krawędzi elewacji (§ 7) oraz elementy geometrii dachu (w tym układ połaci dachowych, kąt nachylenia połaci i wysokość głównej kalenicy (§ 8) - należy określać przez podanie konkretnych, liczbowych wartości (z dopuszczeniem - zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem - zakresowego wymiaru "od - do"). Zasady te odnoszą się też do niniejszej sprawy, mimo że inwestor zamierza dokonać jedynie przebudowy, bez np. zmiany gabarytu poziomego (czyli - bez rozbudowy). Tymczasem - w niniejszej sprawie organ orzekł o pozostawieniu szerokości elewacji frontowej, linii zabudowy i wskaźnika zabudowy "bez zmian" - nie określając liczbowo ich wielkości. Niewłaściwie określono także parametry: - wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej przez dopuszczenie nadmiernej 4-metrowanej rozpiętości; - geometrii dachu - przez dopuszczenie w istocie dowolnego układu konstrukcji dachu (płaski, dwuspadowy, wielospadowy) i nachylenia połaci od 0° do 45°. Takie "ustalenie" w istocie niczego nie ustala, pozostawiając projektantowi całkowitą swobodę w projekcie budowlanym (jedynie z zakazem nachylenia połaci powyżej 45°). Nadto - ta część warunków nie nawiązuje w żaden sposób do otaczającej zabudowy w obszarze analizy. Wadliwość analizy polega także na tym, że organ nie wskazał w analizie budynków podlegających analizie, nie określił ich funkcji i parametrów - dlatego też wyniki analizy są w całości niewiarygodne (niesprawdzalne), skutkując w efekcie wadliwością całej decyzji. Kolegium odniosło się także do pisma procesowego E. B. z dnia 24 maja 2022 r. w kwestii umorzenia postępowania odwoławczego z przesłanki braku interesu Prawnego odwołującego się. Wyjaśniło, że w procesie inwestycyjnym ostateczna ocena "uzasadnionego interesu" osób trzecich należy do organu administracji architektoniczno-budowlanej udzielającego pozwolenia na budowę. Natomiast decyzja o warunkach zabudowy może wkraczać w zrozumieniu art. 28 k.p.a. również w sferę praw właściciela nieruchomości sąsiedniej. Dlatego też z ostrożności procesowej i zgodnie z utrwaloną praktyką orzeczniczą właściciele (użytkownicy wieczyści) nieruchomości sąsiednich są traktowani jako podmioty na prawach strony. Wniosek o umorzenie postępowania odwoławczego w trybie art. 105 § 1 w zw. z art. 28 k.p.a. z nie może być uwzględniony. Od powyższej decyzji E. B. złożyła sprzeciw do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, zarzucając rozstrzygnięciu naruszenie przepisów art. 127 § 1 w związku z art. 28 oraz art. 138 § 2 kpa, poprzez jej wydanie w wyniku rozpatrzenia odwołania wniesionego przez podmiot niebędący stroną (w ujęciu materialnoprawnym), tj. nieposiadający w sprawie interesu prawnego. W uzasadnieniu sprzeciwu podniesiono, że podstawową przesłanką wydania przez organ odwoławczy decyzji kasatoryjnej jest skuteczność wniesionego odwołania, która z kolei uzależniona jest od ustalenia, czy odwołanie zostało wniesione w terminie przez podmiot dysponujący interesem prawnym, zgodnie z art. 127 § 1 k.p.a. w związku z art. 28 k.p.a. W niniejszej sprawie Kolegium, odnosząc się do argumentów zawartych przez Skarżącą w piśmie z dnia 24 maja 2022 r., zawierającym wniosek o umorzenie postępowania odwoławczego - wskazało, że odwołujący D. B. i M. B., będący właścicielami nieruchomości sąsiadującej z terenem inwestycji, jedynie "z ostrożności procesowej" zostali w niniejszej sprawie o wydanie warunków zabudowy potraktowani jako "podmioty na prawach strony". Tymczasem, zdaniem wnoszącej sprzeciw status strony nie przysługuje w oparciu o kryterium "ostrożności procesowej"; odwołujący się od decyzji organu l instancji nie wykazali posiadania interesu prawnego opartego na konkretnej normie prawa materialnego, a Kolegium nie zweryfikowało tej kwestii; "podmiotami "na prawach strony" mogą być wyłącznie organizacje społeczne (art. 31 k.p.a.)". Nadto podniesiono, że przedmiotowa inwestycja polega na przebudowie istniejącego budynku, poprzez zmianę dachu dwuspadowego na stropodach płaski, w wyniku której wysokość elewacji frontowej zostanie obniżona z istniejących 9,15 metrów do projektowanych około 7 metrów. Tym samym ewentualne oddziaływanie planowanej inwestycji, polegającej na regresywnej przebudowie istniejącego budynku, na sąsiednie nieruchomości, w tym także na nieruchomość należącą do M. B., nie tylko nie ulegnie żadnemu zwiększeniu, lecz nawet może ulec zmniejszeniu. Co więcej, odwołujący się nie wykazał interesu prawnego, nie wskazał w jaki sposób planowana inwestycja miałaby negatywnie oddziaływać na ich nieruchomość. Sprzeciwy od powyższej decyzji wnieśli również D. B. i M. B., zarzucając decyzji naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa i kontynuacji funkcji, poprzez umożliwienie przebudowy budynku jednorodzinnego i pozostawienie jego funkcji mieszkalnej w miejscu z dominująca zabudową szeregową i usługową. Przekazując sprzeciwy, organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o ich oddalenie. Postanowieniami z 14 kwietnia 2023 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie połączył do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy ze sprzeciwów D. B. (sygn. akt II SA/Kr 1406/22) i M. B. (sygn. akt II SA/Kr 1407/22). Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2022 r., poz. 2492) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2023 r. poz. 259, dalej: p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Postępowanie w przedmiocie sprzeciwu ma uproszczony charakter względem postępowania ze skargi, albowiem organ administracji nie ma obowiązku udzielać odpowiedzi na skargę (art. 64c § 4 P.p.s.a.), w postępowaniu przed sądem nie biorą udziału uczestnicy, a jedynie strona skarżąca i organ, który wydał zaskarżoną decyzję (art. 64b § 3 P.p.s.a.), sąd co do zasady rozpoznaje sprawę na posiedzeniu niejawnym (art. 64d § 1 P.p.s.a.). Rozpoznając sprzeciw od decyzji, sąd ocenia jedynie istnienie przesłanek do wydania decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 kpa (art. 64e P.p.s.a.). Uwzględniając zatem sprzeciw od decyzji, sąd uchyla decyzję w całości, jeżeli stwierdzi naruszenie art. 138 § 2 kpa (art. 151a § 1 zd. 1 P.p.s.a.). W przypadku nieuwzględnienia sprzeciwu od decyzji sąd oddala sprzeciw (art. 151a § 2 P.p.s.a.). W myśl art. 138 § 2 kpa, organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy uwzględnić przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Tym samym, organ odwoławczy może wydać decyzję kasacyjną, gdy organ pierwszej instancji rozpatrując sprawę nie przeprowadził w ogóle postępowania wyjaśniającego lub naruszył przepisy postępowania w stopniu uzasadniającym uznanie sprawy za niewyjaśnioną i przez to niekwalifikującą się do merytorycznego rozstrzygnięcia przez organ drugiej instancji (zob. wyrok NSA z dnia 14 lutego 2017 r., sygn. akt II OSK 1386/15). Kasacyjne rozstrzygnięcie może zapaść wyłącznie, gdy wątpliwości organu drugiej instancji co do stanu faktycznego nie da się wyeliminować w trybie art. 136 kpa. Wskazać należy również, że konstrukcja sprzeciwu implikuje daleko idące ograniczenia w zakresie sposobu i kryteriów dokonywanej przez sąd kontroli decyzji kasacyjnej. Znacząco ograniczona jest możliwość badania i weryfikacji przez sąd materialnoprawnych aspektów zaskarżonego rozstrzygnięcia. Taka ocena stałaby się determinantą przyszłego rozstrzygnięcia sprawy administracyjnej. Kreowania takiej determinanty w postępowaniu prowadzonym pod nieobecność wszystkich podmiotów, których interesu prawnego jego wynik może dotyczyć i przy braku pełnej kontroli instancyjnej, nie można pogodzić ani z podstawowymi zasadami porządku prawnego, ani z wymogami sprawiedliwości proceduralnej. W konsekwencji kontrola decyzji kasacyjnej musi się sprowadzać do oceny, czy przy przyjętych przez organ odwoławczy założeniach materialnoprawnych spełnione są przesłanki z art. 138 § 2 kpa. Natomiast to, czy owe założenia są trafne, pozostać musi kwestią otwartą. Weryfikacja tych założeń będzie mogła nastąpić dopiero w razie wniesienia skargi na decyzję merytoryczną. Stanowisko powyższe znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowym, w którym akcentuje się, że oceniając legalność decyzji kasacyjnej obowiązkiem sądu administracyjnego jest jedynie ustalenie, czy zachodziły przesłanki do zastosowania art. 138 § 2 kpa. Wobec tego przepisy art. 64e oraz art. 151a § 1 P.p.s.a. należy wykładać w ten sposób, że określony w tych przepisach zakres rozpoznania sprawy przez sąd administracyjny na skutek sprzeciwu od decyzji wydanej na podstawie art. 138 § 2 kpa nie może obejmować oceny tej decyzji w takim zakresie, w jakim przesądzałoby to o prawach podmiotów, które z uwagi na art. 64b § 3 P.p.s.a. nie mogą brać udziału w postępowaniu przed sądem administracyjnym. Dokonując kontroli rozstrzygnięcia wydanego na podstawie 138 § 2 kpa sąd nie jest więc władny odnosić się do meritum sprawy w kierunku jej przesądzenia, skoro na skutek uchylenia decyzji organu pierwszej instancji sprawa wraca do merytorycznego rozpatrzenia przed tym organem (por. wyroki: Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 maja 2017 r., sygn. akt II OSK 2219/15, WSA z 5 listopada 2019 r., II OSK 3238/19, WSA w Krakowie z 7 sierpnia 2019 r., sygn. akt II SA/Kr 695/19, orzeczenia.nsa.gov.pl). W tak zakreślonych ramach, zdaniem Sądu, wniesione sprzeciwy okazały się nieuzasadnione. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2022 r. poz. 503, dalej: u.p.z.p.). Przesłanki wydania tej decyzji określa art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Zgodnie z art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi, z wyjątkiem terenów zamkniętych, w stosunku do których właściwy jest wojewoda (art. 60 ust 3). Jak stanowi art. 60 ust. 4 ustawy, sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej. Sposób ustalania parametrów zamierzenia inwestycyjnego określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji (Dz.U. Nr 164, poz. 1588; dalej: r.n.z.z.t.). Z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. wynika, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Wskazaną analizę przeprowadza organ, rozpoczynając od wyznaczenia wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego. Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Dla tego obszaru przeprowadza się analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Niewątpliwie analiza urbanistyczno-architektoniczna stanowi kluczowy dowód w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Wyciągnięte z przeprowadzonej analizy wnioski przekładają się bowiem bezpośrednio na stwierdzenie możliwości ustalenia warunków zabudowy. Oceniając zaskarżoną sprzeciwami decyzję ze względu na treść art. 138 § 2 k.p.a., z uwzględnieniem przywołanego wyżej materialnoprawnego kontekstu, Sąd doszedł do przekonania, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze wykazało istnienie podstaw do wydania orzeczenia kasatoryjnego w sprawie ze względu na niewłaściwe sporządzenie analizy urbanistycznej, jej wyników, a w konsekwencji – wadliwe ustalenie warunków zabudowy. Sąd podziela w szczególności stanowisko organu odwoławczego co do niekompletności analizy urbanistycznej (k. 91-109 akt adm.). Analiza ta w odniesieniu do kontynuacji funkcji ograniczona została wyłącznie do działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Brak jest analizy obszaru co do linii zabudowy; wyznaczono jedynie linię zabudowy bez odniesienia do charakterystyki obszaru analizowanego. Brak jest analizy i wyznaczonego parametru w zakresie powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu oraz szerokości elewacji frontowej. Nie przeprowadzono analizy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej; wskazano jedynie, że parametr ten mieści się w obszarze analizowanym na poziomie 3m - 7m, jednak bez żadnych konkretnych odniesień do zabudowy z obszaru analizowanego. Nie wiadomo, dlaczego wyznaczono dla inwestycji wskaźnik 4m do 7m. Podobne zastrzeżenia należy zgłosić do geometrii dachu, w zakresie której ustalenia nie odnoszą się do konkretnej zabudowy w obszarze analizy, a wyznaczone parametry nie zostały w żaden sposób uzasadnione. Słusznie wskazał organ odwoławczy, że w tym przypadku w istocie pozostawiono inwestorowi całkowitą dowolność, której jednak nie uzasadniono. Już tylko na marginesie Sąd wskazuje, że analiza, jak również dołączony do niej projekt decyzji został opatrzony nieczytelnymi podpisami, w związku z tym nie sposób zweryfikować, czy w przygotowaniu decyzji wzięła udział osoba uprawniona, zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. Sąd podziela stanowisko Kolegium, które wskazywało na konieczność ustalenia wszystkich parametrów zabudowy wskazanych w r.n.z.z.t., tj. wskaźnika zabudowy (§ 5), szerokości elewacji frontowej (§ 6), wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (§ 7), geometrii dachu (§ 8) przez podanie konkretnych, liczbowych wartości, przy czym dopuszczalne jest podanie wartości w przedziałach "od-do". W ocenie Sądu konieczność określenia tych wartości jest niezbędna także wtedy, gdy przedmiotem zamierzenia inwestycyjnego jest przebudowa, a zatem nie przewiduje się zmiany gabarytu budynku. Nawet w tej sytuacji nie jest właściwe pominięcie parametru przez określenie "bez zmian". Pominięcie parametru jest zasadne, gdy planowane zamierzenie nie ma takiego parametru, np. wysokość w przypadku obiektu liniowego. W tej sytuacji, ze względu na błędną analizę, przedwczesna byłaby ocena Sądu co do wyznaczonych już parametrów zabudowy; byłaby ona zresztą także niedopuszczalna ze względu na brak udziału w postępowaniu zainicjowanym sprzeciwami wszystkich stron postępowania administracyjnego. Natomiast nic nie stoi na przeszkodzie temu, by na tym etapie sprawy odnieść się do zarzutów sformułowanych w sprzeciwach D. B. i M. B. w zakresie oczekiwanych przez nich cech i parametrów zabudowy. Sąd wyjaśnia, podobnie jak Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu, że to inwestor określa zamierzenie inwestycyjne, w tym jego funkcję i planowane parametry, które organ w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy weryfikuje co do zgodności z prawem, w tym np. wymogami dobrego sąsiedztwa oraz ładem przestrzennym. Sugestie i oczekiwania innych stron postępowania, jeśli nie mają oparcia w normach prawnych, dla organu nie mogą być wiążące. W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z przebudową istniejącego już obiektu, co do którego wnioskodawca nie planuje zmiany funkcji, w szczególności z mieszkaniowej na usługową. W takiej sytuacji nie ma jakiegokolwiek oparcia w ustawie żądanie wnoszących sprzeciw, by organ ustalił, wbrew wnioskowi o ustalenie warunków zabudowy, inną funkcję obiektu, nawet gdyby z analizy wynikało, że w obszarze nią objętym inna funkcja byłaby bardziej uzasadniona. Tak daleko idącej ingerencji w prawo własności normy stanowiące podstawę wydawania decyzji o warunkach zabudowy nie dopuszczają. Odnosząc się wreszcie do zarzutów określonych w sprzeciwie E. B., Sąd wskazuje, że nie jest zasadne żądanie skarżącej uchylenia zaskarżonej sprzeciwem decyzji ze względu na zarzucany brak interesu prawnego D. B. i M. B., którzy wnieśli odwołanie od decyzji organu pierwszej instancji. Niewątpliwie trzeba zgodzić się ze skarżącą, że podstawą uznania kogoś za stronę musi być wykazanie, po myśli art. 28 k.p.a., że sprawa dotyczy jego interesu prawnego lub obowiązku. Interes taki musi znajdować oparcie w normie prawa materialnego dającej się zastosować w konkretnej sytuacji wobec konkretnego podmiotu prawa; będąc przy tym interesem aktualnym i realnym. Konieczność wykazania takiego związku materialnoprawnego jest powszechnie akceptowana w orzecznictwie, jak i w doktrynie, także w odniesieniu do spraw o ustalenie warunków zabudowy. Podnosi się w związku z tym, że stronami postępowania w tego rodzaju sprawach, poza wnioskodawcą, są zawsze właściciele (użytkownicy wieczyści) nieruchomości inwestowanej oraz z reguły właściciele (użytkownicy wieczyści ) nieruchomości przylegających do terenu inwestycji (zob. P. Daniel, "Wybrane problemy sądowej kontroli decyzji o warunkach zabudowy", Samorząd Terytorialny, 10/2016, s. 16). Zdaniem Sądu możliwe są przypadki, w których ustalenie warunków zabudowy nie ma związku z interesem prawnym właścicieli nieruchomości sąsiednich, niemniej jednak w przypadku inwestycji kubaturowych, nawet w przypadku – jak opisano w sprzeciwie E. B. – regresywnej przebudowy istniejącego budynku, taka sytuacja nie zachodzi. Trzeba mieć przy tym na względzie, że interes prawny w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawsze ma charakter w pewnym sensie potencjalny, jako że przedmiotem sprawy jest planowane zamierzenie inwestycyjne, które właściwy organ ocenia jako dopuszczalne albo niedopuszczalne na danym terenie, bez weryfikacji tytułu prawnego do nieruchomości, celem określenia ogólnych parametrów zabudowy. O możliwości realizacji inwestycji (rozpoczęcia robót budowlanych) przesądza się dopiero na następnym etapie procesu inwestycyjnego, w szczególności na etapie pozwolenia na budowę, kiedy ocenia się, w zakresie określonym prawem, przygotowane już konkretne rozwiązania projektowe. Tym samym, w okolicznościach sprawy, należało przyjąć, że w stosunku do D. B. i M. B. wykazany został interes prawny w ten sposób, że ustalono, iż przysługuje im własność działki przylegającej do terenu inwestycji. A zatem powinni być stronami w tym postępowaniu nie ze względów "ostrożności procesowej", lecz ze względu na tak wykazany interes prawny. Wobec stwierdzonych okoliczności sprawy Sąd orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 64e w zw. z art. 151a § 2 P.p.s.a.