II SA/Kr 364/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel (spr.) Protokolant: starszy referent sądowy Adrianna Garus po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 czerwca 2026 r. sprawy ze skargi Z. M. i M. M. na decyzję nr 17/2026 Małopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Krakowie z dnia 23 stycznia 2026 r. znak: WOB.7721.263.2025.ABIE w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości skargę oddala.

II SA/Kr 364/26 UZASADNIENIE Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego Miasta Tarnowa (dalej: "PINB") decyzją nr 100/2025 z 22 lipca 2025 r., znak: PINB.5144.1.2025.II, wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 i pkt 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm., dalej: "Pb"), nakazał M. M. i Z. M. (współwłaścicielom działki nr [...] przy ul. [...] w T. – dalej: "skarżący") usunięcie do 31 maja 2027 r. stwierdzonych nieprawidłowości w budynku dawnej wymiennikowni ciepła przez: 1) naprawę i uzupełnienie brakujących obróbek blacharskich dachu i orynnowania z rurami spustowymi oraz uszczelnienie pokrycia dachowego; 2) osuszenie i odtworzenie struktury zewnętrznych ścian budynku; 3) naprawę i uzupełnienie brakujących tynków zewnętrznych; 4) uzupełnienie szklenia uszkodzonych okien. W odwołaniu skarżący wskazali, że nadzór budowlany powinien reagować na zagrożenie katastrofą budowlaną, a nie wybiórczo przeciwdziałać złym wrażeniom techniczno-estetycznym. Podkreślili, że odpowiedniość stanu technicznego zawsze powinna być wypadkową wieku, sposobu wzniesienia, przeznaczenia użytkowego i wpływu na otoczenie. Powstały w latach 70. XX wieku budynek użytkowy został kupiony przez nich w stanie, w jakim jest obecnie. Budynek nie jest wykorzystywany i przez najbliższe dwa lata nie będzie wykorzystywany. Na pewno zostanie wyremontowany i przebudowany, bo trzeba zmienić jego funkcję użytkową, ale jeszcze nie wiadomo, na jaką. Tymczasem decyzja naraża na bezcelowe wydawanie znacznych środków finansowych bez oglądania się na wizję zmiany funkcji użytkowej i zmierza do odtworzenia kształtu budynku z minionej epoki, który nie będzie harmonizował z sąsiednimi budynkami mieszkalnymi. Skarżący podkreślili, że teren jest ogrodzony, a budynek nie jest niebezpieczny i jest niedostępny dla osób postronnych – podczas kontroli PINB w 2024 r., od której stan budynku nie zmienił się, stwierdzono, że odpadający tynk nie stanowi zagrożenia dla ludzi ze względu na znaczną odległość od drogi i chodnika. Małopolski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Krakowie (dalej: "MWINB") decyzją nr 17/2026 z 23 stycznia 2026 r., znak: WOB.7721.263.2025.ABIE, utrzymał decyzję PINB w mocy z następującym uzasadnieniem. W toku kontroli z 11 lutego 2025 r. ustalono: "na działce nr [...] istnieje stary budynek wymiennikowni ciepła. Budynek nie jest obecnie użytkowany. Elewacja budynku wykazuje liczne uszkodzenia tynku zewnętrznego oraz w niektórych miejscach uszkodzenia pustaków stanowiących konstrukcję nośną ścian, widoczne są ponadto uszkodzenia gzymsów oraz ścian szczytowych w miejscach braku obróbek blacharskich. Teren działki jest ogrodzony, jednak jest dostęp do południowej ściany budynku. Ponadto stwierdzono brak w oszkleniu okien. Budynek usytuowany jest ścianą bezpośrednio przy granicy działki nr [...]". 27 maja 2025 r. wpłynęła pochodząca od skarżących ekspertyza stanu technicznego budynku, a to w związku z postanowieniem PINB nr 41/2025 z 25 lutego 2025 r. wydanym na podstawie art. 81c ust. 2 i ust. 3 Pb. Wskazano w niej: "Na stropodachu i podciągach zauważalne zacieki i zielenienie, które świadczy o przeciekach z dachu. Na części niższej na spodzie stropu widoczne są spękania i ubytki betonu, jednak nie doszło do odsłonięcia zbrojenia [...]. Elementy metalowe znajdujące się na ścianach i suficie (rury, oprawy oświetleniowe) również wykazują ślady zawilgocenia – widoczne są na nich ślady korozji. Zarówno wewnątrz jak i na zewnątrz budynku zauważalne są liczne odparzenia tynku od muru oraz miejscowe odsłonięcia cegieł i pustaków [...]. Na pokryciu dachowym widoczne jest łuszczenie oraz odchodzenie papy, a także zanieczyszczenie mchem [...]. Wykończenie dachu jest w miernym stanie technicznym [...]. System rynien i rur spustowych do wymiany z uwagi na miejscowe braki orynnowania [...]. Posadzka betonowa jest mocno zanieczyszczona i zniszczona mechaniczne – są liczne ubytki, pęknięcia, zabrudzenia, a także luźne materiały (gruz, drewno) [...]. Na elewacji widoczne są znaczne zacieki, odbarwienia i odpadający tynk, szczególnie w górnej części ścian i narożach budynku [...]. Okna i drzwi zarówno od strony wewnętrznej jaki i zewnętrznej wykazują ślady zużycia. W części okien są wybite bądź popękane szyby". W świetle powyższego nasuwa się wniosek, że budynek jest w nieodpowiednim stanie technicznym, o czym świadczą ubytki w ścianach w zakresie pustaków, nieszczelny dach powodujący zawilgocenie elementów konstrukcyjnych budynku czy braki w szkleniu okien, a wskazane zniszczenia sprawiają, że budynek swym wyglądem powoduje oszpecenie otoczenia. Nie wykazuje oznak bezpośredniego zniszczenia konstrukcji, ale rozwijająca się degradacja jego struktury prowadzi do pogłębienia jego nieodpowiedniego stanu technicznego oraz szpecącego wyglądu. Autor ekspertyzy we wnioskach i zaleceniach wskazał: "Budynek wymaga między innymi naprawy bądź wymiany i uszczelnienia pokrycia dachowego, wymiany orynnowania, osuszenia zawilgoconych ścian, odbudowania ich struktury w miejscowych ubytkach i przeprowadzenia usunięcia grzybów/pleśni, wymiany stolarki okiennej i drzwiowej, wykonania odpowiednich izolacji, naprawy bądź wymiany posadzki, a także modernizacji instalacji technicznych. Mimo wykrytych w budynku wad i usterek, z uwagi na to, że budynek jest nieużytkowany nie zagraża on bezpieczeństwu i nie wymaga natychmiastowego remontu kapitalnego. Stan wizualny i techniczny nie zagraża bezpieczeństwu osób przebywających w pobliżu obiektu. Obiekt jest szczelnie ogrodzony i zamknięty i nie ma do niego dostępu z zewnątrz. Planowana jest odnowa i modernizacja budynku mająca się rozpocząć za około dwa lata. Do tego czasu budynek będzie nieużytkowany, a jego konstrukcja nie zagraża katastrofa budowlaną. Przez ten okres można pozostawić go w istniejącym stanie". W świetle powyższego wyznaczony termin (31 maja 2027 r.), czyli ok. 2 lata od przedłożenia ekspertyzy, jest uzasadniony. Budynek jest w nieodpowiednim stanie technicznym oraz powoduje swym wyglądem oszpecenie, a to ze względu na nieszczelne pokrycie dachu powodujące zawilgocenie i zagrzybienie budynku oraz braki występujące w obróbce blacharskiej dachu i orynnowania, ubytki w strukturze zewnętrznych ścian i tynku zewnętrznym oraz brak szklenia okien. Nałożone obowiązki sprowadzają się do wykonania tylko niezbędnych robót budowlanych ograniczających dalsze niszczenie. Dla skuteczności zarzutów odwołania wymagane jest podważenie ustaleń dokonanych przez autora ekspertyzy, a tego skarżący nie uczynili. Z kolei kwestia ich zamiarów inwestycyjnych jest irrelewantna, bo organ nie może opierać rozstrzygnięć o plany, które są odległe i mogą ulec zmianie. Głównym argumentem przemawiającym za takim rozstrzygnięciem jest stwierdzenie, że nieużytkowany obiekt będący w stanie technicznym średnim i ocena biegłego, że obiekt nadaje się do remontu w ciągu 2 lat, to o ile w obecnym stanie technicznym wyszczególnione nieprawidłowości w ekspertyzie pozwalają na przeprowadzenie takiego remontu to obowiązkiem właściciela obiektu, nieużytkowanego obiektu należy utrzymywać obiekt w należytym stanie technicznym i estetycznym nie dopuszczając do dalszej jego degradacji. Zatem zarzut skarżących, że są zmuszani do przeprowadzenia remontu obiektu nie znajduje uzasadnienia. Na koniec MWINB podkreślił, że nie może odnosić się do innych budynków w mieście znajdujących się w niewłaściwym stanie technicznym. Skarżący wnieśli o uchylenie przynajmniej zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, zarzucając przy tym naruszenie art. 80 kpa (przez błędne odczytanie ekspertyzy) oraz art. 66 ust. 1 pkt 3 i pkt 4 Pb (przez przyjęcie, że budynek jest w nieodpowiednim stanem technicznym i wyglądem oszpeca otoczenie). Podkreślili, że organ nakazał zakończyć remont do maja 2027 r., podczas gdy z ekspertyzy wynika, że budynek można pozostawić w istniejącym stanie do kwietnia 2027 r. i dopiero wtedy należy rozpocząć prace remontowe albo ponowić ekspertyzę. W odpowiedzi na skargę MWINB wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne są właściwe do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Przy czym w myśl art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143 z późn. zm.) - dalej: p.p.s.a., rozstrzygając w granicach danej sprawy sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną jednakże powyższe regulacje nie pozwalają sądowi na stosowanie przy orzekaniu zasad współżycia społecznego lub zasad słuszności. Uchylenie decyzji lub postanowienia, względnie stwierdzenie ich nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku stwierdzenia naruszenia przepisów postępowania lub prawa materialnego, odpowiednio mogących mieć lub mających wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 p.p.s.a.). Rozstrzygnięcie organu I instancji zostało wydane na podstawie art. 66 ust. 1 pkt. 3 i 4 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 z późn. zm.) - dalej: u.u.p.b. Zgodnie z art. 66 ust. 1 u.u.p.b. w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Rzeczą organów było zatem przede wszystkim ustalenie prawnie relewantnych dla sprawy okoliczności: stanu technicznego budynku, a także szczegółowego rozważenia, czy ustalony stan techniczny jest nieodpowiedni. Do wydania decyzji, której podstawą jest art. 66 ust. 1 pkt 3 u.p.b. niezbędne jest udowodnienie faktu zaistnienia stanu obiektu, o jakim mowa w tym przepisie. W tym celu organ nadzoru budowlanego zobowiązany jest przeprowadzić postępowanie wyjaśniające tak, aby ustalony stan nie budził żadnych wątpliwości. Przepis ten ma umożliwić bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem. Do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości wystarczające jest stwierdzenie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu. Zgodnie natomiast z art. 61 u.p.b.: Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: 1)utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2; 2)zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Przytaczając treść art. 61 należy podnieść, że obowiązki nakładane na podstawie art. 66 u.p.b. obejmują sytuacje związane z nieprawidłową eksploatacją obiektu budowlanego, polegającą na zaniechaniu wykonywania obowiązków określonych w art. 61 u.p.b. Zatem usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w trybie art. 66 ust. 1 u.p.b. może dotyczyć takich nieprawidłowości, które związane są zazwyczaj z niewłaściwym jego użytkowaniem, doprowadzeniem do znacznego zużycia technicznego poprzez brak remontów czy konserwacji. Dalej trzeba powiedzieć, że przepisy ustawy wskazują jednoznacznie na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego, jako podmioty zobowiązane do dbania o stan techniczny obiektu budowlanego. To właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 U.p.b. Okoliczności wyczerpujące przesłanki z art. 66 ust. 1 pkt 3, co do zasady, są odmienne od stanów kwalifikowanych do art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, jak również są całkowicie odmienne od stanu katastrofy budowlanej, o której mowa w art. 73 u.u.p.b., wspominanej przez skarżących w odwołaniu. Zgodnie bowiem z art. 73 u.u.p.b., katastrofą budowlaną jest niezamierzone, gwałtowne zniszczenie obiektu budowlanego lub jego części, a także konstrukcyjnych elementów rusztowań, elementów urządzeń formujących, ścianek szczelnych i obudowy wykopów.(ust. 1). Nie jest katastrofą budowlaną: 1) uszkodzenie elementu wbudowanego w obiekt budowlany, nadającego się do naprawy lub wymiany; 2) uszkodzenie lub zniszczenie urządzeń budowlanych związanych z budynkami; 3) awaria instalacji. Nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 66 ust. 1 pkt 3 jest natomiast najczęściej rezultatem zużycia obiektu. Jak wskazał NSA w wyroku z 19.08.2025 r., sygn. II OSK 1763/24, LEX nr 4030267: " dla analizy niniejszej sprawy ma znaczenie, co należy rozumieć przez "nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego", o którym mowa w art. 66 ust. 1 pkt 3 Pr.bud. W orzecznictwie przyjmuje się, że dotyczy on z reguły sytuacji zużycia technicznego obiektu budowlanego lub nagłych zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu do użytkowania. Taki stan może być jednak także wynikiem naruszenia przepisów techniczno-budowlanych. Ocena, czy stan techniczny obiektu jest nieodpowiedni musi odnosić się do obowiązujących przepisów. Można zatem stwierdzić, że obiekt budowlany znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, gdy zachodzi niezgodność tego stanu z przepisami techniczno-budowlanymi (zob. wyrok NSA z 28 kwietnia 2020 r., sygn. II OSK 1242/19, LEX nr 3058981). Jednocześnie wskazać trzeba, że w decyzji wydawanej na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Pr.bud. organ administracji nie bada przyczyn, dla których obiekt jest w nieodpowiednim stanie technicznym, ani kto ponosi za to odpowiedzialność. Ujawniając nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego organ nadzoru budowlanego kieruje nakaz usunięcia nieprawidłowości do właściciela bądź zarządcy budynku (zob. wyrok NSA z 17 kwietnia 2023 r., sygn. II OSK 1182/20, LEX nr 3592845)." Pogląd ten Sad w składzie rozpoznającym niniejsza sprawę w całości podziela. Zebrany w sprawie materiał dowodowy jednoznacznie wskazuje, że przedmiotowy budynek znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, co organ stwierdził w czasie kontroli z dnia 11 lutego 2025 r. oraz na podstawie ekspertyzy technicznej autorstwa rzeczoznawcy budowlanego mgr inż. K. M. z kwietnia 2025 r., przedłożonej przez skarżącego w dniu 21 maja 2025 r. Ekspertyza ta została obszernie przytoczona w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, nie ma potrzeby zatem powtarzania jej treści w tym miejscu. Niemniej jednoznacznie wynika z niej, że budynek co prawda nie zagraża "bezpieczeństwu publicznemu" i ze względu na to, że nie jest użytkowany nie wymaga natychmiastowego remontu kapitalnego. Niemniej jednak jego stan techniczny jest nieodpowiedni, jak wskazuje biegły ogólnie "średni" ale już np. wykończenie dachu jest w stanie "miernym". Jak wskazał autor ekspertyzy, "celowy jest remont za około 2 lata od momentu ekspertyzy" (str. 10). Organ I Instancji w decyzji z 22 lipca 2025 r. wyznaczył skarżącym niemal dwuletni termin wykonania nałożonych obowiązków – tj. do 31 maja 2027 r. Jest to termin zarówno realny organizacyjnie, jak i odpowiada wskazaniom biegłego. Podkreślenia wymaga, że druga podstawa prawna decyzji tj. art. 66 ust. 1 pkt. 4 (oszpecenie otoczenia) podana został w decyzji uzupełniająco, co wynika z jej uzasadnienia. Nie jest to samoistna podstawa wydanych nakazów, jest nią w głównej mierze nieodpowiedni stan techniczny budynku. Wobec powyższego skarga jako nieuzasadniona została oddalona na zasadzie art. 151 p.p.s.a. .