I OSK 259/23

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący sędzia NSA Mariola Kowalska Sędziowie: sędzia NSA Piotr Przybysz sędzia del. WSA Dariusz Chaciński (spr.) Protokolant starszy asystent sędziego Karolina Kubik po rozpoznaniu w dniu 8 stycznia 2026 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej [...] Sp. z o.o. w [...] od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 4 listopada 2022 r. sygn. akt I SA/Po 398/22 w sprawie ze skargi [...] Sp. z o.o. w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia 14 lutego 2022 r. nr SKO.GN.4001.707.2021 w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżony wyrok oraz zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu na rzecz [...] Sp. z o.o. w [...] kwotę 1305 (tysiąc trzysta pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postepowania sądowego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z 4 listopada 2022 r. I SA/Po 398/22, oddalił skargę [...] Sp. z o.o. w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z 14 lutego 2022 r. nr SKO.GN.4001.707.2021 w przedmiocie opłaty adiacenckiej. Powyższy wyrok zapadł w następujących okolicznościach sprawy. Burmistrz Miasta i Gminy [...] decyzja z 17 czerwca 2020 r. ustalił [...] Sp. z o.o. z siedzibą w [...] (dalej: spółka lub skarżąca) opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Wcześniej ten sam organ decyzją z 10 września 2018 r. zatwierdził projekt podziału nieruchomości stanowiącej własność spółki, oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb [...], arkusz mapy [...], działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. W wyniku podziału zostały wydzielone działki o nr: [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha i [...] o pow. [...] ha. Wysokość opłaty adiacenckiej została ustalona na podstawie operatu szacunkowego z 31 marca 2020 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego [...] oraz w oparciu o uchwałę Rady Miejskiej w [...] nr XXXI 11/197/2008 z 9 grudnia 2008 r., zmienionej uchwałą z 15 maja 2012 r. nr XXV/223/2012, gdzie przyjęto, że stawka opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału wynosi 30% różnicy w wartości nieruchomości przed i po podziale geodezyjnym. Zdaniem rzeczoznawcy wartość rynkowa nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł, a po podziale wynosiła [...] zł. Rzeczoznawca zaznaczył przy tym, że określona zgodnie z art. 98a ust. 1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami "u.g.n.) wartość nieruchomości nie spełniała definicji wartości rynkowej, gdyż nie była oparta o ceny nieruchomości podobnych, wobec czego do wyceny po podziale zastosował dodatkowy współczynnik korygujący K. Organ I instancji stwierdził, że przeprowadzone postępowanie wykazało, że w wyniku podziału nieruchomości jej wartość wzrosła o [...] zł, a zatem zostały spełnione przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej, wynikające z art. 98a ust. 1 i 1a u.g.n. Na skutek odwołania spółki, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu decyzją z 27 sierpnia 2020 r. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z 25 marca 2021 r. I SA/Po 769/20, po rozpoznaniu skargi spółki uchylił powyższą decyzję SKO w Poznaniu. WSA stwierdził, że organ odwoławczy nie wyjaśnił, dlaczego uznał, że sporządzony w sprawie operat jest spójny i poprawny. Uznał, że SKO nie ustaliło w prawidłowy sposób stanu faktycznego, co było konsekwencją wadliwej oceny dowodu w postaci sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. W wytycznych WSA zobowiązał organ odwoławczy aby w toku ponownego rozpoznania sprawy zwrócił się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do zawartych w odwołaniu zarzutów wobec sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, a następnie ponownie ocenił ten dowód, jako główną podstawę ustaleń faktycznych w sprawie. Po ponownym rozpoznaniu sprawy, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu decyzją z 14 lutego 2022 r., utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. SKO wskazało, że, zgodnie z wytycznymi WSA, pismem z 2 sierpnia 2021 r. zwróciło się do rzeczoznawcy majątkowego [...] o ustosunkowanie się do zarzutów zawartych w odwołaniu oraz o potwierdzenie aktualności operatu z 31 marca 2020 r., bądź sporządzenie nowego. Biegły w piśmie z 30 sierpnia 2021 r. dokonał wyjaśnień odnośnie do sporządzonego w sprawie operatu, udzielił odpowiedzi na zarzuty spółki z odwołania oraz potwierdził aktualność operatu na dzień 31 grudnia 2021 r. Wartość nieruchomości przed podziałem jak i po podziale została oszacowana z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. SKO stwierdziło, że operat szacunkowy został opracowany rzetelnie, zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. W operacie, ponieważ wycena nie została oparta o ceny nieruchomości podobnych, biegły zastosował do wyceny po podziale współczynnik korygujący K. Współczynnik ten można, zgodnie ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych, w szczególnych, uzasadnionych przypadkach, zastosować, np. gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Współczynnik ten uwzględnia relację cen nieruchomości po podziale określonych jako suma wartości działek w stosunku do nieruchomości podzielonych (całych nieruchomości z naniesioną siatką granic). W celu ustalenia współczynnika K biegły przeanalizował transakcje nieruchomościami gruntowymi składającymi się z typowych działek predysponowanych do indywidualnej zabudowy oraz kompleksów składających się z kilku działek po podziale, sprzedanych w ramach tej samej transakcji. Łącznie biegły przeanalizował 40 transakcji z gminy [...] oraz dodatkowo 341 transakcji z terenu gmin o podobnej wielkości i aktywności rynku z powiatu poznańskiego. Analiza wykazała relację cen obu segmentów nieruchomości wskazując różnicę 3% na rzecz pojedynczych działek sprzedawanych indywidualnie. Odnośnie zarzutu dotyczącego braku podobieństwa powierzchni nieruchomości branych do analizy, biegły wyjaśnił, że rynek nie jest doskonały i zwłaszcza w obrębie lokalnym niemożliwe jest przyjęcie identycznych, czy bardzo zbliżonych wielkości w stosunku do przedmiotu wyceny. Rozbieżności w tym zakresie są korygowane współczynnikami w toku procesu obliczeniowego. Biegły wskazał, że przeprowadzone analizy wykazały bezsprzecznie, że wyższe ceny osiągają działki mniejsze. Mniejsza siła nabywcza jest konieczna do nabycia małych obszarów. Duże działki cechuje znacznie mniejszy popyt, ze względu na zaangażowanie większego kapitału, a takim zwykle dysponuje bardziej deweloper niż osoba fizyczna. W konkluzji pisma z 30 sierpnia 2021 r. biegły stwierdził, że określone wartości rynkowe przedstawione w operacie odzwierciedlają tendencje na rynku (okolice [...]), a określone wartości są do zaakceptowania, biorąc pod uwagę wysokie ceny w bezpośrednim sąsiedztwie. Podział na trzy działki umożliwia szybszą i łatwiejszą sprzedaż nieruchomości wyodrębnionych prawnie i obszarowo. Takiej możliwości nie posiadała nieruchomość przed podziałem. I chociażby z tego względu wartość gruntu uległa wzrostowi. Zdaniem SKO, aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, spółka powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę opierająca się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w postępowaniu operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. Spółka nie skorzystała z żadnej z powyższych metod. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skarżąca wniosła o uchylenie powyższej decyzji SKO w Poznaniu, zarzucając jej naruszenie m. in. art. 10 § 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i niezawiadomienie skarżącej o zakończeniu postępowania dowodowego, a w konsekwencji uniemożliwienie skarżącej czynnego udziału w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji uniemożliwienie jej wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Stwierdziła, że gdyby zapoznała się ze stanowiskiem rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat szacunkowy, mogłaby je skontrolować, wnieść dalsze uwagi, a także (w razie konieczności) skorzystać z procedury, o której mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. W skutek zaniechania organu, skarżąca została pozbawiona tych możliwości. W odpowiedzi na skargę SKO w Poznaniu wniosło o jej oddalenie. Oddalając skargę wskazanym na wstępie wyrokiem z 4 listopada 2022 r. I SA/Po 398/22, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu stwierdził, że miał na uwadze zasadę związania Sądu i organów, o której mowa w art. 153 p.p.s.a. W wytycznych zawartych w wyroku z dnia 25 marca 2021 r. I SA/Po 769/20, tut. Sąd zobowiązał SKO w Poznaniu, aby w toku powtórnego postępowania zwróciło się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do zawartych w odwołaniu zarzutów wobec operatu szacunkowego, a następnie ponownie oceniło ten dowód, jako główną podstawę ustaleń faktycznych w sprawie. SKO w Poznaniu wykonało te wytyczne i pismem z 2 sierpnia 2021 r. zwróciło się do rzeczoznawcy majątkowego [...]. Biegły w piśmie z 30 sierpnia 2021 r. dokonał wyjaśnień odnośnie sporządzonego w sprawie operatu, udzielił odpowiedzi na zarzuty spółki z odwołania oraz potwierdził aktualność operatu na dzień 31 grudnia 2021 r. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji SKO w bardzo szczegółowy sposób odniosło się do stanowiącego główny dowód w sprawie operatu szacunkowego z 31 marca 2020 r. Sąd I instancji zaznaczył, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Organ obowiązany jest więc dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ponadto w orzecznictwie przyjmuje się, że operat szacunkowy powinien zarówno spełniać wymogi formalne określone w przepisach wykonawczych, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyrok NSA z 30 stycznia 2020 r. I OSK 1215/18, i powołane tam orzecznictwo). Wychodząc z powyższych założeń Sąd I instancji podzielił ocenę organu odwoławczego, zgodnie z którą sporządzony w tej sprawie operat szacunkowy został opracowany rzetelnie, zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Wartość nieruchomości przed podziałem, jak i po podziale, została oszacowana z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. SKO wskazało, że dla potrzeb wyceny biegły, analizując rynek obrotu nieruchomościami, monitorował transakcje na nieruchomościach gruntowych w latach 2015-2018 z najbliższego otoczenia obrębu [...]. Dla określenia wartości nieruchomości biegły przyjął segment rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych na cele realizacji inwestycji mieszkaniowych. Biegły zaznaczył, że wycena nie została oparta o ceny nieruchomości podobnych, dlatego też do wyceny po podziale zastosował współczynnik korygujący K. Odnośnie zarzutu dotyczącego braku podobieństwa powierzchni nieruchomości branych do analizy, biegły wyjaśnił, że rynek nie jest doskonały i zwłaszcza w obrębie lokalnym niemożliwe jest przyjęcie identycznych, czy bardzo zbliżonych wielkości w stosunku do przedmiotu wyceny. Rozbieżności w tym zakresie są korygowane współczynnikami w toku procesu obliczeniowego. Biegły wskazał, że przeprowadzone analizy wykazały bezsprzecznie, że wyższe ceny osiągają działki mniejsze. Biegły zwrócił uwagę, że dla nieruchomości spółki wykazał wpływ zmiany powierzchni (z 2.587 m2 przed podziałem na 858 m2, 864 m2, 865 m2 po podziale) o 3,44%. Analizując zachodzące na rynku dysproporcje różnica ta jest znikoma. Biegły podzielił argumentację spółki, że ceny takich nieruchomości są bardzo zbliżone. Biegły zwrócił uwagę, że w celu pozyskania bardziej precyzyjnych podobieństw do nieruchomości wycenianej w zakresie powierzchni można by poszerzyć rynek do całej gminy, jednak specyfika Zalasowa jest na tyle istotna, jeśli chodzi o wysokie ceny gruntów, że biegły zdecydował się wyłącznie na daną lokalizację. Sąd I instancji zaznaczył, że weryfikacja wyniku operatu nie może być dokonana samodzielnie przez stronę postępowania czy organ, z uwagi na brak po stronie tych podmiotów wiadomości specjalnych. Taka weryfikacja możliwa jest przez przedłożenie przez stronę w toku postępowania tzw. kontroperatu, co następnie może być podstawą do zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu (art. 157 u.g.n.). Sąd I instancji nie znalazł podstaw do uwzględnienia podniesionego w skardze zarzutu naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. W myśl tego przepisu organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Z akt rozpoznawanej sprawy wynika, że w toku ponownego rozpoznania sprawy SKO nie powiadomiło ani skarżącej, ani jej pełnomocnika o włączeniu do akt nowych dowodów w postaci pisma z 30 sierpnia 2021 r., w którym biegły ustosunkował się do zarzutów spółki zgłoszonych w odwołaniu z 6 lipca 2020 r. oraz o klauzuli aktualności operatu szacunkowego z 31 marca 2020 r., a przed wydaniem decyzji nie powiadomiło pełnomocnika skarżącej o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych w sprawie dowodów. W orzecznictwie przyjmuje się jednak, że zarzut naruszenia art. 10 k.p.a. może odnieść skutek tylko wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych, a w następstwie realizację przysługujących jej praw i nie mogło być konwalidowane na późniejszych etapach tego postępowania, jak również, że naruszenie to miało istotny wpływ na wynik sprawy (por. wyrok NSA z 9 czerwca 2022 r. I OSK 841/19, wyrok NSA z 14 marca 2018 r. II OSK 1253/16). Z powyższego wynika, że to na stronie skarżącej spoczywa ciężar wykazania istnienia związku przyczynowego między naruszeniem przepisów postępowania, a wynikiem sprawy. W ocenie Sądu, takiego związku skarżąca w argumentach skargi nie wykazała. Godzi się także podkreślić, że skarżąca w skardze nie miała żadnych uwag, ani zastrzeżeń do wyjaśnień biegłego z 30 sierpnia 2021 r. Skargę kasacyjną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 4 listopada 2022 r. I SA/Po 398/22, wniosła [...] Sp. z o.o. w [...]. Zaskarżając wyrok w całości zarzuciła mu naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: 1. art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 10 § 1 k.p.a. poprzez błędne ustalenie braku związku przyczynowego pomiędzy naruszeniem przez organ przepisów postępowania, polegającym na niezawiadomieniu Skarżącej i jej pełnomocnika o włączeniu do akt nowych dowodów w postaci pisma z 30.08.2021 r., w którym biegły ustosunkował się do zarzutów Skarżącej zgłoszonych w odwołaniu z 6.07.2020 r. oraz o klauzuli aktualności operatu szacunkowego z 31.03.2020 r. oraz niepowiadomieniu pełnomocnika Skarżącej przed wydaniem decyzji o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych w sprawie dowodów, a wynikiem sprawy, co w konsekwencji doprowadziło do oddalenia skargi; 2. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. w zw. z art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 oraz [art.] 175 ust. 1 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie polegające na braku należytej kontroli legalności zaskarżonej decyzji organu administracji przez Sąd i niezasadnym oddaleniem skargi przy zastosowaniu przez Sąd art. 151 p.p.s.a., przyjmując, ze organy administracji dokonały w sposób prawidłowy oceny operatu szacunkowego pod kątem jego zgodności z przepisami prawa, co skutkowało uznaniem, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo; 3. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. w zw. z § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez przyjęcie, że organy administracji dokonały w sposób prawidłowy oceny operatu szacunkowego pod kątem jego zgodności z przepisami prawa, co skutkowało uznaniem, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, podczas gdy nieruchomości przyjęte do sporządzenia operatu z szacunkowego nie były podobne. Skarżąca kasacyjnie spółka wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu Poznaniu do ponownego rozpoznania, zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych oraz o rozpoznanie skargi kasacyjnej na rozprawie. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Zgodnie z art. 174 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.) – p.p.s.a. – skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach: 1) naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie; 2) naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Naczelny Sąd Administracyjny jest związany podstawami skargi kasacyjnej, albowiem zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. rozpoznając sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze z urzędu pod rozwagę jedynie nieważność postępowania. Przesłanki nieważności określone w art. 183 § 2 p.p.s.a. w tej sprawie nie wystąpiły. Kontrolując zatem zgodność z prawem zaskarżonego wyroku w granicach skargi kasacyjnej, Naczelny Sąd Administracyjny ograniczył tę kontrolę do wskazanych w niej zarzutów. Rozpatrywana pod tym kątem skarga kasacyjna ma częściowo usprawiedliwione podstawy. Za usprawiedliwiony należało uznać zarzut naruszenia art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 10 § 1 k.p.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylając wyrokiem z 25 marca 2021 r. I SA/Po 769/20 wcześniejszą decyzję SKO w Poznaniu z 27 sierpnia 2020 r., w wytycznych zobowiązał organ odwoławczy, aby w toku ponownego rozpoznania sprawy zwrócił się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do zawartych w odwołaniu zarzutów wobec sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, a następnie ponownie ocenił ten dowód. Jak zauważył Sąd Wojewódzki w obecnym postępowaniu, organ wykonał te wytyczne, tyle że nie powiadomił skarżącej o piśmie rzeczoznawcy majątkowego z 30 sierpnia 2021 r., w którym ustosunkował się on do zarzutów spółki zgłoszonych w odwołaniu oraz o klauzuli aktualności operatu szacunkowego z 31 marca 2020 r., a przed wydaniem decyzji organ nie powiadomił pełnomocnika skarżącej o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych w sprawie dowodów. Zatem ani o stanowisku rzeczoznawcy majątkowego wobec zastrzeżeń spółki, ani o klauzuli aktualności operatu, spółka nie miała informacji przed wydaniem przez SKO decyzji z 14 lutego 2022 r. Mimo to Sąd I instancji uznał, że skarżąca nie wykazała, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych, a w następstwie realizację przysługujących jej praw, jak również, że naruszenie to miało istotny wpływ na wynik sprawy. Z konkluzją tą nie można się zgodzić. Prawdą jest, że w orzecznictwie utrwalone jest stanowisko, że zarzut naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. może odnieść skutek tylko wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych, a w następstwie realizację przysługujących jej praw i nie mogło być konwalidowane na późniejszych etapach tego postępowania, jak również, że naruszenie to miało istotny wpływ na wynik sprawy. Jednak Sąd I instancji niewłaściwie ocenił związek pomiędzy uchybieniem obowiązkom organu z art. 10 § 1 k.p.a., a ewentualnym wpływem tego uchybienia na wynik sprawy. Jeśli bowiem organ odwoławczy został prawomocnie zobowiązany do wykonania określonych czynności dowodowych o niebagatelnym znaczeniu dla rozstrzygnięcia sprawy (z tego powodu wcześniejsza decyzja została uchylona przez sąd administracyjny), to wynik tych czynności powinien być stronie znany przed wydaniem decyzji przez organ II instancji, bowiem na późniejszym etapie postępowania już nie można było tego naprawić. Samo SKO w zaskarżonej decyzji zauważyło, że aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, spółka powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę opierająca się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w postępowaniu operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. Do podobnych wniosków doszedł Sąd I instancji stwierdzając, że weryfikacja operatu nie może być dokonana samodzielnie przez stronę postępowania czy organ, z uwagi na brak po stronie tych podmiotów wiadomości specjalnych. Taka weryfikacja możliwa jest przez przedłożenie przez stronę w toku postępowania tzw. kontroperatu, co następnie może być podstawą do zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu (art. 157 u.g.n.). Zauważyć jedynie należy, że wcześniej ten sam Sąd stwierdził, że "w orzecznictwie zgodnie przyjmuje się, że operat szacunkowy powinien zarówno spełniać wymogi formalne określone w przepisach wykonawczych, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyrok NSA z 30 stycznia 2020 r., sygn. akt I OSK 1215/18, i powołane tam orzecznictwo)." Pomijając pewną niespójność w argumentacji Sądu I instancji stwierdzić należy, że jeżeli strona nie wiedziała, czy dotychczasowy operat zachował swoją aktualność i jaki jest stosunek rzeczoznawcy majątkowego do zastrzeżeń spółki zgłoszonych wobec operatu, to nie miała przesłanek do podjęcia decyzji (o znaczących konsekwencjach ekonomicznych), czy uzasadnione jest skorzystanie z weryfikacji operatu w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Jeśli bowiem operat utraciłby ważność lub rzeczoznawca zweryfikował swoje stanowisko, nie byłoby podstaw do występowania z wnioskiem do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Natomiast po wydaniu przez organ odwoławczy decyzji z 14 lutego 2022 r. taka kontrola nie była już możliwa, bowiem jej wynik nie mógłby być uwzględniony przez organ. W okolicznościach tej sprawy jest to tym bardziej uzasadnione, gdyż zastrzeżenia strony dotyczyły doboru nieruchomości porównawczych ze względu na cechę podobieństwa, zakresu rynku, z którego rzeczoznawca dokonywał doboru nieruchomości porównawczych oraz zasadności stosowania współczynnika korygującego i jego wielkości. Ocena tych okoliczności zależy od właściwej analizy rynku nieruchomości, co należy do sfery warsztatu zawodowego rzeczoznawcy majątkowego i mogła być zweryfikowana przede wszystkim w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Na marginesie zauważyć należy, że z ustaleń organu i Sadu I instancji wynika, że wartość nieruchomości przed podziałem, jak i po podziale, została oszacowana z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. W tym kontekście zauważyć należy, że "Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości" (art. 152 ust. 3 u.g.n.). Rzeczoznawca natomiast wyjaśnił, "że określona zgodnie z art. 98a ust. 1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami "u.g.n.) wartość nieruchomości nie spełniała definicji wartości rynkowej, gdyż nie była oparta o ceny nieruchomości podobnych, wobec czego do wyceny po podziale zastosował dodatkowy współczynnik korygujący K" (zob. str. 1-2 uzasadnienia zaskarżonego wyroku), co samo w sobie budzi już wątpliwości. Wprawdzie stosownie do dwóch pierwszych zdań art. 153 ust. 1 u.g.n. "Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu", tym niemniej ustalenia dotyczące właściwego rynku nieruchomości "porównawczych", w celu zweryfikowania "braku" nieruchomości podobnych powinny być przedmiotem właściwej oceny. Naczelny Sąd Administracyjny ma przy tym wątpliwości co do oceny wyrażonej przez Sądu I instancji, który podzielił ocenę organu odwoławczego, zgodnie z którą sporządzony w tej sprawie operat szacunkowy został opracowany rzetelnie, zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Jako przykład takich wątpliwości można wskazać przyjęte bez zastrzeżeń wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, których zrozumienie nasuwa wiele problemów. Trudno bowiem w pełni zrozumieć wywód, z którego wynika, że "Współczynnik ten [korekcyjny] uwzględnia relację cen nieruchomości po podziale określonych jako suma wartości działek w stosunku do nieruchomości podzielonych (całych nieruchomości z naniesioną siatką granic). W celu ustalenia współczynnika K biegły przeanalizował transakcje nieruchomościami gruntowymi składającymi się z typowych działek predysponowanych do indywidualnej zabudowy oraz kompleksów składających się z kilku działek po podziale, sprzedanych w ramach tej samej transakcji." Nie wynika z tego, czy rzeczoznawca ma na myśli wycenę przed, czy po podziale, których nieruchomości dotyczy brak podobieństwa na rynku i dlaczego ograniczył ostatecznie rynek "porównawczy" do obrębu [...]. Zastrzeżenia powyższe Naczelny Sąd Administracyjny czyni jedynie na marginesie, bowiem z uwagi na wykazane wyżej naruszenie art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 10 § 1 k.p.a., ze skutkiem mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, ocenę pozostałych zarzut skargi kasacyjnej, w tym także w odniesieniu do doboru nieruchomości porównawczych ze względu na cechę podobieństwa należy uznać co najmniej za przedwczesną, gdyż strona została pozbawiona możliwości zweryfikowania we właściwym trybie poprawności analizy rynku i w konsekwencji doboru nieruchomości porównawczych. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy SKO zweryfikuje aktualność dotychczasowego operatu szacunkowego i oceni jego przydatność do ponownego rozstrzygnięcia z uwzględnieniem praw procesowych strony, a gdyby operat utracił wartość dowodową oceni tego skutki. Mając to na uwadze, na podstawie art. 188 w zw. z art. 193, art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w pkt 1 wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 203 pkt 1 p.p.s.a.