II SA/Kr 1593/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędzia WSA Paweł Darmoń Protokolant: starszy referent sądowy Paulina Filipek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 marca 2026 r. sprawy ze skargi B. spółki jawnej z siedzibą w B. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z dnia 30 września 2025 r. znak SKO-ZP-415-264/25 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu na rzecz B. spółki jawnej z siedzibą w B. T. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Wójt Gminy Bukowina Tatrzańska decyzją z dnia 16.06.2025 r. (BUA.6730.127.2024), odmówił inwestorowi - dalej jako strona skarżąca - ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku - usługowego (zakwaterowania turystycznego) wraz z infrastrukturą towarzyszącą po rozbiórce istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego z częścią gospodarczą, planowanego na działkach nr [...], [...], [...] i [...] w B. T. . Powodem rozstrzygnięcia było przyjęcie stanowiska o braku posiadania umowy z operatorem sieci w kwestii uzbrojenia działki oraz niespełnienia przesłanki wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2016 r., poz. 778), dalej u.p.z.p., z powodu podzielenia oceny z analizy urbanistycznej, że funkcje zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich nie pozwalają na wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynków usługowych na terenie nieruchomości należącej do skarżącej. Dotyczyło to nie spełnienia warunku tzw. "dobrego sąsiedztwa", ponieważ w ocenie organu I instancji w rejonie planowanej inwestycji znajdują się działki zabudowane wyłącznie zabudową zagrodową, zabudową mieszkaniową jednorodzinną oraz zabudową rekreacyjną - rekreacji indywidualnej. W odwołaniu inwestor podniósł zarzuty błędnego przyjęcia, że analiza sąsiedniej zabudowy powinna się sprowadzać jedynie do formalnej weryfikacji funkcji i cech, z pominięciem sytuacji faktycznej. Przedstawiono analizę budynków znajdujących się na działach objętych sporządzoną na potrzeby postępowania analizą urbanistyczną. Wykazano, że na działkach znajdują się budynki, w których prowadzona jest działalność usługowa w postaci udostępniania miejsc noclegowych w ilościach znacznie przekraczających możliwości wyodrębnionego lokalu usługowego w domu jednorodzinnym (m. in. 35 miejsc noclegowych w 10 pokojach, 21 miejsc noclegowych w 9 pokojach, 60 miejsc noclegowych w pokojach Jedno-, dwu-, trzy- i czteroosobowych, studiach oraz w apartamentach). Ponadto wskazano, że w sąsiedztwie planowanej inwestycji w ostatnim czasie wydane zostało ostateczne pozwolenie na budowę trzech budynków usług turystycznych. Następnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu decyzją z dnia 30.09.2025 r. (SKO-ZP-415-264/25) po rozpatrzeniu odwołania strony skarżącej utrzymało w mocy decyzję I instancji. Organ odwoławczy uznał za zasadne argumenty dotyczące kwestii uzbrojenia terenu tj. braku konieczności posiadania na tym etapie umowy z operatorem sieci energetycznej, lecz SKO podtrzymało stanowisko organu I instancji, iż nie spełniona jest przesłanka "dobrego sąsiedztwa". Podkreślono, iż w toku ponownego rozpoznania sprawy do akt załączono nową analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzoną przez urbanistę A. H.. Autor analizy ustalił, że granice obszaru analizowanego zgodnie z obowiązującymi przepisami ustalono w odległości ok. 85m od granic terenu objętego wnioskiem, tj. nie mniejszej niż 3 - krotna szerokość frontu terenu objętego wnioskiem i nie mniejszej niż 50m. Stosownie do wskazań zawartych w uzasadnieniu decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu znak; SKO-ZP-415-16/25 z dnia 27.02.2025 r., w analizie uwzględniono całe działki, na których występuje istniejąca zabudowa, pomimo iż znajdują się one tylko częściowo w wyznaczonym geometrycznie i logicznie obszarze analizowanym. W zakresie kontynuacji funkcji ustalono: "5) Planowana inwestycja dotyczy zabudowy usługowej; 6) W obszarze analizowanym występuje wyłącznie zabudowa zagrodowa, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa rekreacyjna - rekreacji indywidualnej; 7) Ponownie rozpatrując sprawę (po decyzji SKO), w wyznaczonym obszarze analizowanym analizie poddano również zabudowę występującą na działkach znajdujących się częściowo w granicach obszaru analizowanego tj. dz. ew. nr [...], na której znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny oraz dz. ew. nr [...], na której znajdują się budynek mieszkalny jednorodzinny oraz budynki gospodarcze w zabudowie zagrodowej (ozn. użytku Br-ŁVI); 8) Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury Z dnia 26 sierpnia 2003 r (Dz. U. z 2003 r nr 164 poz. 1589), w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, zabudowa zagrodowa, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa usługowa stanowią odrębne rodzaje zabudowy; 9) Biorąc pod uwagę rodzaj istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym stwierdzono, że inwestycja dotycząca budowy budynku usługowego nie będzie stanowić kontynuacji funkcji istniejącej na sąsiednich działkach zabudowanych; 10) W sąsiedztwie planowanej inwestycji nie występują więc budynki o tej samej funkcji co funkcja planowanej zabudowy; 11) W granicach obszaru analizowanego znajdują się działki ew. nr: [...] i [...], na których usytuowany jest budynek, w którym prowadzona jest działalność usługowa: wypożyczalnia sprzętu sportowego i sklep ze sprzętem sportowym, który powstał jako budynek przebudowany i rozbudowany w ok. 2015 r. z istniejącego budynku gospodarczego; 12) Należy jednak stwierdzić, że wobec braku decyzji o warunkach zabudowy, a w konsekwencji braku pozwolenia na budowę, ww. budynek został wzniesiony niezgodnie z prawem; 13) W świetle obowiązujących przepisów prawa oraz orzecznictwa sądowo-administracyjnego, obiekty stanowiące samowole budowlane nie mogą stanowić punktu odniesienia dla planowanej inwestycji objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy; 14) W rejonie planowanej inwestycji znajdują się budynki prowadzące działalność związaną z wynajmem krótkoterminowym, handlem czy gastronomią, przy czym nie są to budynki usługowe, a jedynie takie, w których częściowo wydzielono lokale usługowe na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej; 15) Analizując szczegółowo powyższe kwestie ustalono, iż żaden z budynków poddanych analizie urbanistycznej nie jest budynkiem usługowym, nie posiada oznaczenia na obowiązującej i pobranej ż państwowego zasobu geodezyjnego mapie zasadniczej oznaczenia U - budynek usługowy i nawet w przypadku budynków, w których częściowo wydzielono lokale usługowe nie zmienia to ich podstawowej funkcji na usługową, ustawa prawo budowlane dopuszcza bowiem w budynku wydzielenie lokalu użytkowego; 16) Ważne jest jednak, aby lokal usługowy byt drugim (a nie kolejnym) lokalem w tym budynku oraz żeby jego powierzchnia całkowita nie przekraczała 30% powierzchni całego budynku; 17) Wskazane w odwołaniu budynki nie są budynkami usługowymi, a budynkami o podstawowej funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej w których częściowo wydzielono lokale usługowe pod działalność gospodarczą związaną z wynajmem pokoi, handlem czy małą gastronomią, nie zmienia to jednak ich podstawowej funkcji; 18) Ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku usługowego (zakwaterowania turystycznego) w obszarze zabudowanym funkcją mieszkaniową, zagrodową i rekreacyjną prowadzi do naruszenia zasad ładu przestrzennego; 19) Nie do przyjęcia jest fakt, aby budynek usługowy (zakwaterowania turystycznego) mógł uzupełniać istniejącą zabudowę mieszkaniową, zagrodową bądź rekreacji indywidualnej. W sytuacji gdy żadna z nieruchomości w obszarze analizowanym nie jest zabudowana obiektami o funkcji usługowej, to dopuszczenie tego rodzaju zabudowy na działkach inwestorów stanowiłoby wprowadzenie na ten obszar zupełnie nowej i nie występującej dotąd na nim funkcji. Funkcji tej nie sposób przy tym uznać za uzupełnienie funkcji już występujących w obszarze analizowanym, albowiem dla normalnego funkcjonowania czy to zabudowy mieszkaniowej, czy to zabudowy zagrodowej, ani rekreacyjnej nie jest konieczne, czy nawet przydatne funkcjonowanie na przedmiotowym obszarze obiektu zakwaterowania turystycznego; 20) Wobec charakteru i stopnia uciążliwości poszczególnych usług wchodzących w zakres działalności gospodarczej polegającej na wynajmie pokoi czy apartamentów nie można stwierdzić, aby planowana inwestycja nie ma miała żadnego wpływu na istniejące otoczenie; 21) Ustalenie warunków zabudowy dla budynku o funkcji usługowej w przypadku występowania istniejącej zabudowy usługowej wyłącznie poza zasięgiem obszaru analizowanego, nawet jeżeli znajduje się ona w stosunkowo niewielkiej od niego odległości w świetle obowiązujących przepisów prawa jest wykluczone; 22) Najbliższa istniejąca zabudowa usługowa znajduje się poza granicami obszaru analizowanego, w odległości ok. 140,0 m od granic terenu planowanej inwestycji, a więc w odległości wykluczającej możliwość uznania ją za działkę sąsiednią w stosunku do działek objętych wnioskiem; 23) Rozciąganie zasięgu analizy w celu poszukiwania budynków pozwalających na uznanie, że zasadna "dobrego sąsiedztwa" jest spełniona, stoi w sprzeczności z celowością wykładni przepisów rozporządzenia i prowadzi do naruszenia zasad ładu przestrzennego, który m.in. ma "stać na straży" zapobiegania zarówno rozpraszania zabudowy jak i sytuowania w obszarach o jednolicie ukształtowanej funkcji - nowej zabudowy o funkcji odmiennej od dotychczasowej; 24) Wprowadzenie na danym obszarze dodatkowej funkcji spowodowałoby, iż powstały obiekt usługowy generowałby tzw. "dobrosąsiedztwo" dla dowolnie innej - w tym znacznie bardziej uciążliwej funkcji usługowej; 25) Żadna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej nie jest działką zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, W związku z czym w analizowanym przypadku nie jest spełniony warunek o którym mowa W art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy o pizp ". Powyższe ustalenia autora analizy, z świadomością, iż nie uwzględniają one poglądów wyrażanych w orzecznictwie sądów administracyjnych (str. 4 uzasadnienia decyzji SKO) Kolegium oceniło jako prawidłowe albowiem uwzględniają stan faktyczny istniejący w terenie, tj. w szczególności istniejącą w obszarze analizowanym charakterystykę zabudowy, tworzącą określony ład przestrzenny terenu zabudowanego de facto pod pełnioną funkcje mieszkaniową, zagrodową i rekreacyjną, i w tym zakresie spełniającą określoną funkcję dla społeczności lokalnej. Ustalenie, iż w obszarze analizowanym występuje jedynie legalna zabudowa mieszkaniowa, zagrodowa i rekreacyjna, wyklucza uznanie, że budynek usługowy, którego celem jest świadczenie usług w zakresie zakwaterowania turystycznego może stanowić kontynuację ww. funkcji mieszkaniowej, zagrodowej czy rekreacyjnej, albo jej uzupełnienie. Każde z tych stwierdzeń stanowiłoby istotne nadużycie. Brak uzupełnienia istniejącej zabudowy wynika z faktu, że wnioskowana zabudowa usługowa w zakresie zakwaterowania turystycznego, nie będzie służyć mieszkańcom sąsiednich nieruchomości, ani zabudowanych budynkami mieszkalnymi, zagrodowymi ani rekreacyjnymi. Dodatkowo należy wskazać na charakter uciążliwości oferowanych usług w zakresie zakwaterowania turystycznego, które będą wpływać na powstawanie konfliktów społecznych. Ocena wnioskowanej zabudowy w każdej sprawie ma indywidualny charakter i zależy od istniejących specyficznych uwarunkowań terenu analizowanego. W opisanym stanie faktycznym, te uwarunkowania kształtowane są przez Istniejącą zabudowę mieszkaniową zagrodową i rekreacyjną, a więc wnioskowana zabudowa usługowa świadcząca usługi zakwaterowania turystycznego, nie stanowi żadnej z tych funkcji, a z uwagi na ukierunkowanie usług na rzecz turystów nie może być uznana za zabudowę uzupełniającą, bowiem w żadnym razie nie będzie służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkańców. Prawidłowy jest więc wniosek, że wnioskowana inwestycja nie będzie stanowić dobrego sąsiedztwa dla zabudowy istniejącej. Na decyzję skargę wniósł inwestor, który zarzucił naruszenie: 1) art. 7 i 77 § 1 k.p.a. poprzez niezebranie i rozpatrzenie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego i niewyjaśnienie w sposób dostateczny stanu faktycznego w zakresie istniejącej w okolicy nieruchomości, dla której warunki zabudowy chciał uzyskać, zabudowy oraz jej funkcji, 2) art. 7, 77 § 1 w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji wydanej na podstawie niepełnego materiału dowodowego oraz w sytuacji niewyjaśnienia w sposób dostateczny stanu faktycznego, 3) przepisów postępowania z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez zaniechanie odniesienia się do zarzutów związanych z faktycznym sposobem wykorzystania budynków znajdujących się na sąsiednich nieruchomościach, 4) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z art. 138 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji wydanej w wyniku niewłaściwego zastosowania przepisów prawa materialnego polegającego na przyjęciu, że kluczowe dla zastosowania zasady dobrego sąsiedztwa są formalne funkcje spełniane przez zabudowę znajdująca się na działkach sąsiednich, a nie faktyczne ich i wykorzystanie i pełnione funkcje W uzasadnieniu podkreślono, iż organ pominął fakty dotyczące sposobu użytkowania sąsiednich budynków oraz kwestie związane ze sposobem rozumienia zasady "dobrego sąsiedztwa" przedstawionym w treści odwołania. Tym samym, przyjmując, że analiza urbanistyczna sporządzona przed organem I instancji była prawidłowa, bez uprzedniego zgromadzenia pełnego materiału dowodowego. Ponadto, Organ całkowicie zignorował fakt, że analiza nie została oparta na faktycznie pełnionych przez okoliczną zabudowę funkcjach, a przedstawione w niej informacje o braku legalności budynku usługowego znajdującego się w sąsiedztwie nie zostały zweryfikowane przez organy prowadzące postępowanie. Istniejąca na działkach sąsiednich zabudowa, jak wynika z przedstawionego w odwołaniu zestawienia, pełni funkcję pensjonatów, domów wypoczynkowych – ogólnie rzecz ujmując budynków zamieszkania zbiorowego. W toku postępowania administracyjnego organy całkowicie zignorowały powyższe fakty, wskazując jedynie, że nie stanowi zmiany sposobu użytkowania sam fakt wyodrębnienia w budynku jednorodzinnym lokalu usługowego. Powyższe nie sposób zakwestionować, jednak przyjęcie, że działalność usługowa jest prowadzona w budynkach wymienionych w odwołaniu właśnie w taki sposób, nie zostało poprzedzone żadnym postępowaniem dowodowym. Działanie Organu, zwłaszcza wobec wskazania w treści odwołania konkretnych budynków, których właściciele deklarują udostępnianie miejsc noclegowych kilkudziesięciu osobom jednocześnie, stanowiło naruszenie przepisów postępowania zobowiązujących Organ do pełnego wyjaśnienia stanu faktycznego. Zgodnie z art. 71 ust. 2 ustawy Prawo budowlane zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Zatem Organ, wobec otrzymanych od Skarżącej informacji, był zobowiązany do zweryfikowania czy zmiana sposobu użytkowania obiektów budowlanych znajdujących się na analizowanym obszarze (jednoznacznie wynikająca z publicznie dostępnych w Internecie treści) została zgłoszona organowi administracji architektoniczno-budowlanej, a jeśli została zgłoszona, to czy organ nie wniósł sprzeciwu. Pominięcie tej weryfikacji, a więc niewyjaśnienie stanu faktycznego w sposób dostateczny, mogło mieć znaczący wpływ na wynik niniejszego postępowania, poprzez uznanie, że znajdujące się w sąsiedztwie budynki pełnią inną funkcję niż zaplanowane przez Skarżącą na jej nieruchomości gruntowej. W treści uzasadnienia Organ pominął również fakt, że w sąsiedztwie planowanej inwestycji (na działkach nr [...], [...], [...], [...] znajdujących się na analizowanym obszarze) w ostatnim czasie wydane zostało ostateczne pozwolenie na budowę trzech budynków z przeznaczenie usługowym z zakresu turystyki i wypoczynku. Sam fakt wydania prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę nie implikuje jeszcze, że budynki te zostaną wybudowane, ale ma bezpośredni wpływ na całościową ocenę zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie planowanej inwestycji, czego Organ nie uwzględnił w ocenie materiału dowodowego. Ponadto, w ocenie Skarżącej, nie dokonano również właściwej weryfikacji treści ww. analizy w zakresie twierdzeń dotyczących budynku zlokalizowanego na działkach nr [...] i [...] znajdujących się w sąsiedztwie planowanej inwestycji. Jak wskazano w treści analizy na ww. działkach znajduje się budynek przebudowany i rozbudowany ok. 2015 roku z istniejącego budynku gospodarczego, w którym prowadzona Jest działalność usługowa. Autor analizy przyjął, że nie została wydania decyzja ustalająca warunki zabudowy oraz decyzja o pozwoleniu na budowę, a zatem budynek został wybudowany nielegalnie. Powyższe nie zostało Jednak poddane jakiejkolwiek weryfikacji zarówno przez SKO, Jak i uprzednio organ I instancji. Przyjęto, że budynek jako przebudowany bez decyzji odpowiedniego organu, nie powinien być brany pod uwagę w analizie. Powyższe zostało dokonane w sytuacji, gdy z orzecznictwa jednoznacznie wynika, że wszystkie tego rodzaju wątpliwości powinny być rozstrzygane na korzyść właściciela nieruchomości wnioskującego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a zatem uprzednio poddane szczegółowej analizie w celu zyskania pewności co do stanu prawnego budynku zlokalizowanego na działce znajdującej się w obszarze poddanym analizie. Podkreślono także, iż w sprawie, dotyczącej wydania decyzji o warunkach zabudowy, o jej wyniku decyduje jedynie to jakie jest faktyczne wykorzystywanie terenów otaczających teren planowanej inwestycji Przeciwne zapatrywanie, w myśl którego na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy brać należy pod uwagę wyłącznie stan faktyczny zgodny ze stanem prawnym określonym w stosowych zgodach administracyjnych (w tym również dokonywanych w formie milczenia administracji w ramach zgłoszeń zmiany sposobu użytkowania budynków), prowadzi paradoksalne do takiej sytuacji, w której bierność organów nadzoru budowlanego od wielu lat tolerującego zastany stan rzeczy (w ramach którego w całym obszarze analizowanym występują budynki, w których wykonywana jest działalność gospodarcza związana z noclegami dla turystów) de facto promuje i motywuje do dokonywania nielegalnych przeobrażeń w istniejącym stanie zabudowy i użytkowania (te bowiem nie spotykają się z żadną reakcją administracji), co jednocześnie pośrednio pogarsza sytuację prawną inwestorów chcących realizować inwestycję wpisującą się w faktyczny i wieloletni obraz funkcjonowania badanego wycinka przestrzeni lokalnej Wniesiono o uchylenie decyzji obu instancji i zasądzenie kosztów. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisami procedury. Skarga zasługuje na uwzględnienie. Jak wynika z treści analizy i uzasadnienia zaskarżonej decyzji, jedyną przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego, był brak kontynuacji funkcji w obszarze analizowanym tj. niespełnienie przesłanki o jakiej stanowi art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w wersji znajdującej zastosowanie w sprawie. Z poglądami organu i urbanisty nie można się jednak zgodzić. Co istotne, SKO zauważyło (str. 4 zaskarżonej decyzji), że wyrażony w tej mierze pogląd urbanisty jest niezgodny z poglądami prezentowanymi w orzecznictwie sądów administracyjnych, a mimo wszystko go podzieliło. Dlatego na wstępie podkreślenia wymaga, że Sąd rozpoznający niniejszą sprawę wyraża takie samo stanowisko co do spełnienia wymagania, dotyczącego kontynuacji funkcji, jakie prezentowane jest w zasadzie jednolicie w orzecznictwie. Sprowadza się ono do tego, że przesłanka kontynuacji funkcji jest spełniona jeśli w obszarze analizowanym występuje taka funkcja, jaką dla swojego zamierzenia planuje inwestor, a dla spełnienia tego warunku nie jest konieczne, aby w całym budynku, czy obiekcie realizowana była taka funkcja, jaką planuje inwestor. Przechodząc do okoliczności niniejszej sprawy, skoro inwestor planuje funkcję usługową, a konkretyzując, świadczenia usług w zakresie zakwaterowania turystycznego i w obszarze analizowanym znajdują się obiekty, które pełnią m.in. funkcję usługową i to nawet analogiczną jak chce inwestor, to warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Istotne jest jednak aby były to obiekty już istniejące, bo to one są warunkiem do wyrażenia oceny co do tzw. dobrego sąsiedztwa. W oparciu o funkcje i parametry zabudowy istniejącej, a nie potencjalnej określa się bowiem wymagania dla nowej zabudowy. Z tych przyczyn zarzut skargi odwołujący się do decyzji o pozwoleniach na budowę nie był trafny. Następnie - w związku z okolicznościami niniejszej sprawy - należy stwierdzić, że planowana funkcja musi występować w obiektach legalnie istniejących i legalne - na płaszczyźnie przeznaczenia - musi być też prowadzenie w nich określonej działalności. Kwestia nielegalnego istnienia obiektu, czy nielegalnego jego przeznaczenia musi być jednak wykazana, a nie opierać się na ogólnikowych stwierdzeniach, co w tym zakresie trafnie zarzuca się w skardze. Dalej należy wskazać, że z uzupełnienia analizy (pkt 14) wynika, że w rejonie planowanej inwestycji znajdują się budynki, w których prowadzona jest działalność związana z wynajmem krótkoterminowym, handlem, czy gastronomią. Z analizy nie wynika jednak, czy zwrot "w rejonie planowanej inwestycji" można utożsamiać z obszarem analizowanym. Jeśli jednak wspomniany "rejon planowanej inwestycji" to teren znajdujący się w obszarze analizowanym, a działalność w zakresie wynajmu krótkoterminowego, handlu, czy gastronomii jest choćby w części jednego z tych budynków prowadzona legalnie (w rozumieniu wyrażonym w rozważaniach powyżej), to w sprawie zachodzą przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy, która to decyzja jest decyzją zawiązaną. W tej sytuacji organ zleci uzupełnienie lub sporządzenie nowej analizy urbanistycznej. Winna ona uwzględniać powyżej wskazane poglądy prawne i wyznaczyć parametry urbanistyczne dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, stosownie do obowiązujących w tym zakresie przepisów. Mając na uwadze powyższe, orzeczono jak w punkcie I sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" p.p.s.a. oraz art. 135 p.p.s.a. O kosztach orzeczono w pkt II w oparciu o 205 § 2 w/w ustawy, zasądzając na rzecz strony skarżącej kwotę 997 zł, na którą składają się : 500 zł. tytułem uiszczonego wpisu od skargi, 480 zł tytułem wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika w stawce podstawowej i 17 zł tytułem opłaty skarbowej od dokumentu pełnomocnictwa.