II SA/Sz 6/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesław Drabik Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.), Asesor WSA Joanna Świerzko-Bukowska po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 2 kwietnia 2026 r. sprawy ze skargi U. Spółka z o.o. w S. na postanowienie Zachodniopomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Szczecinie z dnia 12 listopada 2025 r. nr WOA.7722.59.2025.ASt w przedmiocie nałożenia obowiązku przedłożenia oceny technicznej oddala skargę.

Postanowieniem z dnia 7 października 2025 r., wydanym na podstawie art. 81 c ust. 2, w związku z art. 62 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2025 r. poz. 418) oraz art. 123 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 572 ze zm., dalej: "k.p.a."), Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Powiecie Grodzkim Szczecin nałożył na właścicieli działek nr [...], nr [...] (przy ul. [...] w S.) oraz nr [...], obręb [...] (przy ul. [...] w S.) tj. właścicieli nieruchomości władnących przepompownią P3 odpowiednio: U. Sp. z o. o. w S., Wspólnotę Mieszkaniową ul. [...] w S. oraz Wspólnotę Mieszkaniową ul. [...] w S. obowiązek przedłożenia - oceny stanu technicznego przepompowni wód opadowych P3, usytuowanej na działce [...], obręb [...] - w terminie do 28 lutego 2026 r. Jednocześnie organ I instancji stwierdził, że ocena powinna zawierać jednoznaczne wskazanie prawidłowości działania ww. urządzenia oraz sposób i roboty jakie należy wykonać, aby przywrócić ww. urządzenie do właściwego stanu technicznego. W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że przedmiotowe postępowanie zostało wszczęte z urzędu, w związku z wnioskiem Wspólnoty Mieszkaniowej przy [...] w S. (działka [...], obręb [...] z dnia 22 kwietnia 2025 r. w sprawie stanu technicznego przepompowni wód opadowych P3. We wniosku tym wskazano, że ww. Wspólnota otrzymała od zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w S. pismo w sprawie odłączenia od zasilania przepompowni wód opadowych P3, co może doprowadzić do zalania hali garażowej i budynku oraz możliwości utarty życia i zdrowia przez mieszkańców budynku przy ul. [...] w S.. Wskazano, że dotychczas przepompownią zarządzał deweloper U. Sp. z o.o., zaś zarządcą całego osiedla Park O. był dotychczasowy zarządca wnioskodawcy M. Sp. z o.o. (obecnym zarządcą Wspólnoty przy ul. [...] w S. jest K. Podkreślono, że ww. przepompownia została wykonana niezgodnie z projektem budowlanym oraz wiele razy dochodziło do zalania hali garażowej na skutek nieprawidłowego działania ww. urządzenia. Zgodnie z wnioskiem umowa o dostarczenie energii elektrycznej do ww. urządzenia została rozwiązana z zakładem energetycznym przez U. Sp. z o.o. Wskazano, że teren z którego ww. przepompownia zbierała wody opadowe obejmuje: - działkę [...], obręb [...] - drogi, chodniki, miejsca postojowe, teren zielony, zbiornik wodny do którego odprowadzone są wody opadowe należące do U. sp. z o.o. - działkę [...], obręb [...] przy ul. [...] w S. - działkę [...], obręb [...] przy ul. [...] w S.. Organ w wezwaniach z dnia 29 kwietnia 2025 r. dnia 22 maja 2025 r. i dnia 30 maja 2025 r. zobowiązał Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. [...] w S., U. Spółkę z o.o., a następnie właścicieli gruntu i użytkowników ww. przepompowni do przedłożenia aktualnych protokołów z kontroli okresowej rocznej i pięcioletniej stanu technicznego obiektu budowlanego, zawierających odniesienie do ww. przepompowni. W oparciu o przedłożone protokoły organ ustalił, że żaden nie odnosił się do prawidłowości działania ww. przepompowni. Z ostatniego protokołu autorstwa mgr P. R. (brak daty wykonania przeglądu, pieczątki różnych podmiotów wskazują, że ww. przegląd został wykonany w marcu 2025 r.) wynika, że pompa nr 2 w obrębie ww. przepompowni P3 jest wyłączona z powodu uszkodzenia kolektora tłocznego. Wskazano na konieczność zpompowania wody do zera, poprawienie mocowania kolana stopowego, usadowienia poprawnego pompy, wyspawania kołnierza kolektora tłocznego. Autor przeglądu wskazał również na potrzebę wsparcia kolektorów tłocznych. W kolejnych pismach żaden z adresatów wskazanego wezwania nie przyznał, że jest właścicielem ww. przepompowni. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] w S., oświadczyła, że nigdy nie nabyła infrastruktury, ani urządzeń przepompowni P3. Nadto poinformowała, że budynek przy ul. [...] w S. nie jest obsługiwany przez ww. przepompownię P3, zaś instalacje odprowadzające wodę z ww. terenów są prowadzone przez działkę [...], obręb [...] na podstawie służebności. Wskazano również, że U. Sp. z o.o. zapewniała konserwację i zasilanie wszystkich zlokalizowanych na osiedlu Park O. przepompowni, mimo że nie była ich właścicielem. W dalszej części uzasadnienia organ I instancji wskazał, że w dniu 27 czerwca 2025 r. pracownicy tutejszego Inspektoratu przeprowadzili kontrolę w obrębie ww. przepompowni, w czasie której brak było możliwości sprawdzenia działania pomp i całego urządzenia oraz jego stanu technicznego, bowiem urządzenie było wyłączone. W oparciu o przekazane informacje organ ustalił, że urządzenie pozbawione jest zasilania na skutek rozwiązania umowy z zakładem energetycznym. Z kolei Przedstawiciele Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w S. poinformowali, że stan techniczny przepompowni nie jest właściwy, gdyż również w okresie podłączenia jej do zasilania, przepompownia nie działała właściwie i dochodziło do zalań budynku. Organ I instancji ustalił, że ww. przepompownia została ustawiona na działce [...], obręb [...] przy ul. [...] w S.. Przepompownia P3 obsługuje głównie budynki Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w S. i Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w S. oraz cześć działki [...], obręb [...], której użytkownikiem wieczystym jest U. Sp. z o.o. Z wpisów w księdze wieczystej działki [...], obręb [...] numer [...] wynika zapis służebności gruntowej polegającej na "prawie korzystania z sieci i przyłączy znajdujących się na obciążonej nieruchomości". Prawo to dotyczy właścicieli bądź użytkowników wieczystych działek [...], [...] i [...]. Mając powyższe ustalenia na względzie organ I instancji postanowieniem z dnia 10 lipca 2025 r. nałożył na właściciela przepompowni P3, usytuowanej na działce [...], obręb [...] tj. Wspólnotę Mieszkaniową ul. [...] w Szczecinie obowiązek przedłożenia Powiatowemu Inspektorowi Nadzoru Budowlanego w Powiecie Grodzkim Szczecin - oceny stanu technicznego przepompowni wód opadowych P3, usytuowanej na działce [...], obręb [...] W wyniku rozpoznania sprawy na skutek wniesionego zażalenia, postanowieniem z dnia 6 sierpnia 2025 r., nr [...] Zachodniopomorski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uchylił zaskarżone postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Powiecie Grodzkim S. z dnia 10 lipca 2025 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Powodem uchylenia rozstrzygnięcia było nieprawidłowe wskazanie adresata zobowiązania. Ponownie rozpoznając sprawę organ zwrócił się do Zakładu Wodociągów i Kanalizacji Sp. z o.o. w S. o wskazanie, czy ww. urządzenie przepompowni zostało przekazane i czy stanowi obecnie własność Zakładu. W odpowiedzi udzielonej pismem z dnia 1 września 2025 r. Zakład poinformował, że przepompownia na działce [...], obręb [...] nie stanowi jego własności. Następnie pismem z dnia 2 września 2025 r. organ zwrócił się do stron niniejszego postępowania o przedłożenie posiadanych dokumentów dotyczących ewentualnych umów ustanawiających służebność gruntową lub innych umów zawartych między właścicielem nieruchomości władnącej i obciążanej regulujących obowiązek utrzymania urządzeń związanych z instalacją kanalizacji deszczowej w tym przepompownią P3; dokumentów wskazujących na następców prawnych inwestora wykonanej przepompowni P3 tj. R. Sp. z o.o. (np. dokument wskazujący na podmiot zobowiązany do usuwania usterek po inwestorze w obrębie wykonanej inwestycji itp.). W odpowiedzi na powyższe wezwanie Wspólnoty Mieszkaniowe oświadczyły, że nie posiadają dokumentów i umów dotyczących służebności przepompowni. U. Sp. z o.o. w piśmie z dnia 2 października 2025 r. wskazała, że rozliczała tylko koszty służebności dla Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w S., na podstawie uchwały, która została uchylona (uchylenie zgodnie z uchwałą weszło w życie z dniem 01.01.2025 r.). Ponadto Spółka ta wskazała, że nie posiada dostępu do dokumentów znajdujących się w spółce R. Sp. z o.o. W dalszej części uzasadnienia organ I instancji odwołując się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071 ze zm., dalej: "k.c.") wyjaśnił jak należy rozumieć pojęcie służebności gruntowej. Nadto mając na względzie zapisy z ksiąg wieczystych ustalił, że zobowiązanym do utrzymania odpowiedniego stanu technicznego przepompowni P3 są właściciele nieruchomości władnącej tj. nieruchomości które korzystają z nieruchomości na której posadowiona jest przepompownia i dla których ustanowiona została służebność to jest: U. Sp. z o. o., Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...] w S. oraz Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...] w S.. Dodatkowo wskazał, że Przedmiotowa przepompownia obsługuje teren ww. nieruchomości. Strony nie podpisały umów i brak jest innych zapisów w księgach wieczystych wskazujących na obowiązek utrzymania, konserwacji i napraw przepompowni przez inny podmiot. Brak także zapisów, z których obowiązek utrzymania przepompowni spoczywałby na właścicielu nieruchomości obciążonej - Wspólnocie Mieszkaniowej [...] w S.. W ocenie organu zapisy wskazane w protokole serwisowym autorstwa mgr P. R., jak i nagranie przedstawiające zalewanie budynku mieszkalnego przy ul. [...] w S. oraz informacje dotyczące wcześniejszych usterek ww. urządzenia powodują powstanie uzasadnionych wątpliwości co do właściwego stanu technicznego przepompowni. Wątpliwości tych nie można było rozwiać w czasie przeprowadzonej kontroli w obrębie niedziałającej przepompowni P3. Zdaniem organu I instancji zalewanie budynku wodami opadowymi powoduje zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi oraz bezpieczeństwa mienia, a także może doprowadzić do katastrofy budowlanej. U. Spółka z o.o. w S. wniosła zażalenie na powyższe postanowienie. Zaskarżonemu postanowieniu Spółka zarzuciła nieprawidłowe ustalenie stron zobowiązanych. Zdaniem Spółki, adresatem decyzji powinni być właściciele wszystkich nieruchomości władnących dla nieruchomości obciążonej oraz właściciele nieruchomości władnących dla nieruchomości wskazanych w decyzji (działek [...], [...],[...]), co jest konsekwencją stosowania art. 289 k.c. Zatem decyzja powinna być skierowana także do adresata nieruchomości [...]. Z kolei Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] w S. w zażaleniu kwestionującym postanowienie organu I instancji zarzuciła naruszenie przepisów art. 81 c ust. 2 w zw. z art. 62 ust. 3 ustawy Prawo budowlane poprzez błędną ich wykładnię prowadzącą do przyjęcia, że podmiotowi któremu przysługuje służebność gruntowa jest uczestnikiem procesu budowlanego, właścicielem lub zarządcą obiektu budowlanego, od którego można żądać przedłożenia oceny stanu technicznego obiektu budowlanego. Poza tym ww. Wspólnota zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła naruszenie art. art. 7, 11 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie jakie okoliczności zdecydowały o tym, że obowiązek sporządzenia oceny technicznej został nałożony na dany podmiot, a także dlaczego organ nie jest w stanie wykonać takiej oceny we własnym zakresie. Rozpoznając sprawę na skutek złożonych zażaleń Zachodniopomorski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego postanowieniem z dnia 12 listopada 2025r. nr WOA.7722.59.2025.ASt, wydanym na podstawie art. 138 § 1 pkt 1, w związku z art. 144 k.p.a. oraz art. 81c ust. 2 i art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 418 ze zm.), utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania oraz przytoczył przepisy stanowiące podstawę wydanego rozstrzygnięcia. Jednocześnie zaznaczył, że rozstrzygnięcie wydawane na podstawie ww. art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego jest postanowieniem dowodowym, mającym na celu zebranie odpowiedniego materiału dowodowego na potrzeby prowadzonego postępowania. Co oznacza, że wybór adresata takiego rozstrzygnięcia każdorazowo uzależniony będzie od tego, na potrzeby jakiego postępowania dany materiał dowodowy ma zostać zebrany. W niniejszej sprawie - tj. nieodpowiedniego stanu technicznego przepompowni wód opadowych P3, usytuowanej na działce nr [...] obręb [...]przy ul. [...] w S.) i obsługującej głównie tereny działek nr [...]; nr [...] przy ul. [...] w S. oraz nr [...], obręb [...] przy ul. [...] w S., organ powiatowy prowadził postępowanie w trybie przepisów art. 66 ustawy Prawo budowlane. Zatem adresatem rozstrzygnięcia wydawanego na podstawie przedmiotowego art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego, należy uczynić podmiot, który byłby w tej sprawie adresatem rozstrzygnięć wydawanych na podstawie art. 66 ww. ustawy. Chociaż powołany przepis nie precyzuje adresatów rozstrzygnięć to jednak z art. 61 ustawy Prawo budowlane wynika, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany do utrzymania obiektu zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2. W tym miejscu organ wyjaśnił, że w pojęciu "zarządca obiektu budowlanego" mieści się zarówno podmiot władający nieruchomością, na rzecz którego ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe, a także podmiot, który włada nieruchomością z tytułu umowy o korzystaniu z cudzej rzeczy. W oparciu o materiał dowodowy znajdujący się w aktach sprawy organ ustalił, że przepompownia P3 znajduje się na działce nr [...] obręb [...] przy ul. [...] w S.. Nie oznacza to jednak, że automatycznie stanowi ona własność współwłaścicieli tej nieruchomości. Przepompownia P3 stanowi część osiedlowej instalacji deszczowej, która odprowadza wody opadową do zbiornika retencyjnego wybudowanego na działce (już po podziale) oznaczonej nr [...]. Organ II instancji mając na względzie zapisy z ksiąg wieczystych, przepis art. 289 § 1 Kodeksu cywilnego oraz orzecznictwo sądowo-administracyjne, przyjął, że zobowiązanym do utrzymania odpowiedniego stanu technicznego przepompowni P3 są właściciele nieruchomości władnącej tj. nieruchomości, które korzystają z nieruchomości na której posadowiona jest przepompownia i dla których ustanowiona została służebność to jest: UMA Poland 1 Sp. z o. o.. Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...],[...] w S. oraz Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...] w S.. Przedmiotowa przepompownia obsługuje teren ww. nieruchomości. Organ zwrócił uwagę, że strony nie podpisały umów i brak jest innych zapisów w księgach wieczystych wskazujących na obowiązek utrzymania, konserwacji i napraw przepompowni przez inny podmiot. Przy czym brak jest zapisów, potwierdzających obowiązek utrzymania przepompowni przez właściciela nieruchomości obciążonej - Wspólnotę Mieszkaniową [...] w S.. Skoro zaś adresatami rozstrzygnięć podjętych w niniejszej sprawie powinien być właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, to do nich właśnie powinien zostać skierowany nakaz przedłożenia stosownej oceny technicznej, o której mowa w art. 81c Prawa budowlanego. W ocenie organu odwoławczego zebrany przez organ I instancji materiał dowodowy jest wystarczającym argumentem do powzięcia wątpliwości co do właściwego stanu technicznego ww. przepompowni. Nadto wyjaśnił, że chociaż organy nadzoru budowlanego są organami specjalistycznymi, zatrudniającymi osoby posiadające wiedzę z dziedziny budownictwa, to niemniej w rozpoznawanej sprawie nie są w stanie dokonać odpowiednich ustaleń we własnym zakresie. Zatem, w niniejszej sprawie konieczne jest przedłożenie oceny stanu technicznego przepompowni wód opadowych, w celu umożliwienia i ułatwienia należytej oceny zaistniałego stanu faktycznego. U. Spółka z o.o. w S. złożyła skargę na powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Jednocześnie Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz poprzedzającego go postanowienia PINB z dnia 7 października 2025 r. Zaskarżonemu rozstrzygnięciu strona zarzuciła naruszenie: - art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego i prawnego, w tym nieprawidłowe określenie adresatów obowiązku. Organy nie ustaliły właściwie właściciela przepompowni, ignorując, że zgodnie z art. 289 § 1 k.c. obowiązek utrzymywania urządzeń służebnych obciąża właścicieli nieruchomości władnących. Przepompownia jest trwale związana z gruntem działki nr [...] (własność WM [...]), a Skarżąca nie jest jej właścicielem ani zarządcą - jedynie rozliczała koszty służebności do marca 2025 r. Organy pominęły działkę nr [...] (ul. [...] z której wody opadowe spływają do systemu, co czyni krąg stron niekompletny i uniemożliwia wykonanie obowiązku; - art. 81 c ust. 2 Prawa budowlanego poprzez niewłaściwą wykładnię - obowiązek przedłożenia oceny dotyczy właściciela lub zarządcy obiektu, a nie podmiotów korzystających ze służebności. Organy błędnie uznały skarżącą za "właściciela nieruchomości władnącej" w sensie budowlanym, pomimo braku własności przepompowni. Postanowienie jest niewykonalne, gdyż wymaga wspólnej oceny od setek współwłaścicieli (ok. 307 osób), bez wskazania sposobu realizacji; - art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy postanowienia obarczonego wadami - WINB nie usunął błędów PINB, mimo wcześniejszego uchylenia podobnego postanowienia (z 6 sierpnia 2025 r.), co wskazuje na brak rzetelnego rozpatrzenia zażalenia; - art. 61 ust. 1 Prawa budowlanego poprzez nałożenie obowiązków na podmiot niebędący właścicielem ani zarządcą - Skarżąca nie posiada przepompowni w swoim majątku, nie zarządza nią i nie prowadzi książki obiektu. Organy nie zbadały sukcesji prawnej po inwestorze (R. l Sp. z o.o.) ani roli ZWiK Sp. z o.o. Nadto w ocenie strony skarżącej organy naruszyły zasadę zaufania do organów państwa (art. 8 k.p.a.), nie wyjaśniając wątpliwości co do stanu technicznego we własnym zakresie. Nałożenie kosztów na stronę jest nieuzasadnione, gdyż wątpliwości wynikają z zaniedbań innych podmiotów (np. Wspólnota Mieszkaniowa przy [...]). Zdaniem skarżącej uchylenie zaskarżonego aktu pozwoli na ponowne ustalenie stron i właściciela, zapobiegając dalszym sporom (np. cywilnym o służebność). W odpowiedzi na skargę Zachodniopomorski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Szczecinie wniósł o jej oddalenie. W piśmie z dnia 4 marca 2026 r. uczestnik postępowania – Wspólnota Mieszkaniowa [...] w S. wskazała, że U. Spółka z o.o. od samego początku jest właścicielem przepompowni P3. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 poz. 1267 ze zm.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Z tego też powodu badana jest wyłącznie legalność aktu administracyjnego, czyli prawidłowość zastosowania przepisów prawa do zaistniałego stanu faktycznego, trafność wykładni tych przepisów oraz prawidłowość zastosowania przyjętej procedury. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.", sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a., uwzględnienie skargi na decyzję administracyjną lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). W przypadku braku wskazanych uchybień, jak również braku przyczyn uzasadniających stwierdzenie nieważności aktu, bądź stwierdzenia wydania go z naruszeniem prawa (art. 145 § 1 pkt 2 i pkt 3 p.p.s.a.), skarga podlega oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a. Przeprowadzona przez Sąd, według wskazanych wyżej kryteriów kontrola legalności zaskarżonego postanowienia wykazała, że wniesiona skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, ponieważ zaskarżony akt odpowiada prawu. Materialnoprawną podstawą wspomnianego postanowienia był art. 81 c ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2025 r., poz. 418), zgodnie z którym organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, mogą nałożyć, w drodze postanowienia, na osoby, o których mowa w ust. 1, obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz. Koszty ocen i ekspertyz ponosi osoba zobowiązana do ich dostarczenia. Z kolei w myśl art. 81 c ust. 1 tej ustawy, organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego przy wykonywaniu zadań określonych przepisami prawa budowlanego mogą żądać od uczestników procesu budowlanego, właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, informacji lub udostępnienia dokumentów: 1) związanych z prowadzeniem robót, przekazywaniem obiektu budowlanego do użytkowania, utrzymaniem i użytkowaniem obiektu budowlanego; 2) świadczących, że wyroby stosowane przy wykonywaniu robót budowlanych, a w szczególności wyroby budowlane, zostały wprowadzone do obrotu lub udostępnione na rynku krajowym zgodnie z przepisami odrębnymi. Nie budzi wątpliwości, że postanowienie wymienione w art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane nie jest orzeczeniem merytorycznym, ma bowiem jedynie charakter dowodowy. Po pierwsze należy zauważyć, że w świetle ustaleń poczynionych w trakcie postępowania wyjaśniającego zachodzą uzasadnione wątpliwości co do właściwego stanu technicznego – przepompowni P3. Brak dokumentacji przedmiotowego obiektu nie pozwalał na dokonanie w tym zakresie samodzielnej oceny przez organ nadzoru budowlanego. Wobec powyższego za niezasadny należało uznać zarzut naruszenia art. 8 k.p.a. oraz wyrażonej w nim zasady zaufania do organów państwa podniesiony w związku z brakiem wyjaśnienia przez organ wątpliwości co do stanu technicznego przepompowni we własnym zakresie. Po drugie mając na względzie argumentację skargi podkreślenia wymaga, że z powołanego przepisu art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane wynika, że ustawodawca posłużył się alternatywą co do podmiotu mogącego być adresatem obowiązku wynikającego z tego przepisu, nie podając przy tym kryterium jakim należy się kierować przy jego wyborze. W świetle powyższego to organ administracji dokonuje wyboru adresata kierując się konkretną sprawą, wykonalnością obowiązku i oczywiście zasadami wyrażonymi w kodeksie postępowania administracyjnego (por. wyrok NSA z dnia 30 stycznia 2023 r. sygn. akt II OSK 218/20). Prowadząc postępowanie na podstawie ww. przepisów inspektor nadzoru budowlanego powinien - opierając się na wiarygodnym materiale dowodowym - nałożyć, w przypadku zaistnienia uzasadnionych wątpliwości co do stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, na właściciela nieruchomości lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz (por. wyrok NSA z dnia 17 grudnia 2019 r. sygn. akt II OSK 3135/18). Z braku jednolitej definicji "zarządcy obiektu" pomocne w ustaleniu pojęcia "zarządcy obiektu budowlanego" jest odwołanie się do takiej cechy, jak władanie tą nieruchomością. Przymiot ten oznacza każdorazowo określony zakres władztwa danego podmiotu, a przez to i uprawnień przysługujących względem konkretnego obiektu budowlanego, związanych z jego funkcjonowaniem (por. wyrok NSA z dnia 18 grudnia 2019 r., sygn. akt II OSK 3437/18). Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 3 października 2019 r., sygn. akt II OSK 2776/17, niewątpliwie zarządcą obiektu budowlanego będzie podmiot władający nieruchomością, na rzecz którego ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe. Niespornie przepompownia P3 znajduje się na działce o nr [...] w obrębie [...] przy ul. [...] w S.. Przy czym stanowi ona część osiedlowej instalacji deszczowej i obsługuje teren działek nr [...], nr [...] oraz nr [...] położonych w S. należących odpowiednio do U. Spółki z o.o. w S., Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...] w S. oraz Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...] w S.. Właściciele działek o numerach [...], [...] oraz [...] jako działek władnących mają prawo korzystania z przepompowni P3 zlokalizowanej na działce nr [...], stanowiącej działkę obciążoną. W świetle powyższego nałożenie obowiązku wynikającego z art. 81c ustawy Prawo budowlane nie może odbywać się w oderwaniu od szczególnych okoliczności faktycznych sprawy. Za trafne należy uznać stanowisko organów, że wskazanie podmiotu zobowiązanego w niniejszej sprawie powinno nastąpić z uwzględnieniem przepisów ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz.U. z 2025 poz. 1071, dalej: "K.c."). Wniosek taki wynika z charakteru przedmiotowego obiektu i sposobu jego wykorzystywania, jako umożliwiającego korzystanie z ustanowionej służebności. Zgodnie z art. 289 § 1 K.c., w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Wobec powyższego to właściciele nieruchomości władnących, czyli nieruchomości, które korzystają z nieruchomości na której posadowiona jest przepompownia i na rzecz których została ustanowiona służebność będą pełnić funkcję zarządcy obiektu budowlanego, jakim jest przepompownia P3 na potrzeby niniejszego postępowania. Skoro z ww. przepompowni korzystają, z tytułu ustanowionej na ich rzecz służebności, podmioty, którym przysługuje prawo do działek o numerach: [...], [...] oraz [...] położonych w S., tym samy należy stwierdzić, że w sprawie prawidłowo wskazano strony postępowania - U. Spółkę z o.o. w S., Wspólnotę Mieszkaniową ul. [...] w S. oraz Wspólnotę Mieszkaniową ul. [...] w S. - zobowiązane do wykonania obowiązku wynikającego z art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane, a w rezultacie za niezasadny uznano zarzut naruszenia powołanego przepisu oraz art. 61 ust. 1 prawa budowlanego, podniesiony w związku z wadliwie określonymi adresatami obowiązku. Zdaniem sądu, dowody zgromadzone w sprawie organ ocenił bez naruszenia prawa, wyprowadzając logiczne i znajdujące oparcie w dokumentacji wnioski. W realiach sprawy nie mogły odnieść zamierzonego skutku zarzuty naruszenia przepisów postępowania administracyjnego (art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a.), podniesione w kontekście nieprawidłowego określenia adresatów obowiązku. W sytuacji, gdy zaskarżonym postanowieniem utrzymano w mocy prawidłowe postanowienie organu I instancji brak było podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. Mając na uwadze wszystkie wskazane powyżej okoliczności, Sąd stwierdził, że zaskarżone postanowienie nie narusza obowiązujących norm prawa materialnego oraz procesowego, które miało lub mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Sąd badając sprawę również poza granicami skargi (art. 134 p.p.s.a), nie dostrzegł takich naruszeń prawa, które mogłyby skutkować uchyleniem zaskarżonego postanowienia. Z tych względów, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzeczono o oddaleniu skargi.